【正文】 文案及內(nèi)容 …………………………………… 11第一節(jié) 物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃 ………………………… 11第二節(jié) 采取的管理方式 …………………………………… 16第三節(jié) 管理機構(gòu)及人員配備、培訓、管理 ……………… 28第四節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度 ………………………………… 36第五節(jié) 日常物業(yè)管理的承諾 ……………………………… 48第六節(jié) 社區(qū)文化建設(shè) ……………………………………… 50第七節(jié) 房屋及公共設(shè)施維修養(yǎng)護計劃 …………………… 54第五章 物業(yè)服務(wù)成本預算書 ……………………………… 59第六章 結(jié)束語 ……………………………………………… 64第七章 相關(guān)證書資料 ……………………………………… 65第一章 前 言第一節(jié) 概述我公司通過現(xiàn)場勘察，在充分理解“辛安東西南辛安置小區(qū)”規(guī)劃設(shè)計理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合我公司多年來管理別墅、高層 、住宅、智能化小區(qū)、辦公樓、學校、醫(yī)院、商場、科研樓等實際物業(yè)管理成熟經(jīng)驗，以及在物業(yè)管理中有效實施的ISO9001國際質(zhì)量體系的實踐，我公司成立了“辛安東西南辛安置小區(qū)”物業(yè)管理項目投標小組，編制本標書。第二章 投 標 致 函 投 標 致 函致：辛安街道辦事處 辛安街道辦事處“辛安東西南辛安置小區(qū)”前期物業(yè)管理招標書，我方已詳細閱讀，根據(jù)招標書內(nèi)容和要求及“辛安東西南辛安置小區(qū)”物業(yè)類型及實際情況，編制成《辛安東西南辛安置小區(qū)物業(yè)管理投標書》，現(xiàn)作如下承諾：l 我方同意西安街道辦事處的要求和方式進行投標。由于各種原因不能履行文件所含書面條件和規(guī)定而給貴方造成損失的，所繳投標保證金，可由貴方作為違約賠償金沒收，不作罰款論。l 我方一旦中標，在制定和簽署正式合同協(xié)議之前，本標書連同貴方的中標通知書應成約束對方的文件。公司在創(chuàng)立自身品牌的同時，不斷提高管理能力，服務(wù)于廣大業(yè)主住戶，為他們提供全方位的物業(yè)服務(wù)。因為員工股東們明確，只有管理中心滿意、公司的良性發(fā)展，才有個人穩(wěn)定的收益。三、將培訓和學習貫穿于企業(yè)發(fā)展之中社會在快速發(fā)展，物業(yè)管理的法制環(huán)境不斷完善，管理中心對物業(yè)管理的專業(yè)化要求越來越高，企業(yè)員工綜合素質(zhì)緊扣時代脈搏是企業(yè)發(fā)展的動力源泉。有了成熟的專業(yè)人才隊伍，使管理過程中的管理成本得到有效控制。2) 舒適：按照服務(wù)規(guī)范標準，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為業(yè)主營造溫馨的生活環(huán)境。二、具有深度和廣度的管理措施（一）為管理中心把關(guān)、督促建設(shè)單位完善配套設(shè)施。因管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐韶熑问鹿?，承擔相應責任。根?jù) 的需求信息來調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立 信息檔案，高效反饋、處理 意見及需求。（二）24小時治安防范服務(wù)利用我公司所服務(wù)的“西郊華城”大社區(qū)的帶動作用，充分發(fā)揮“西郊華城”安全管理工作多年無事故的優(yōu)勢，做好“辛安東西南辛安置小區(qū)” 治安防范工作。（四）抓好精神文明建設(shè) 重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營造節(jié)日氣氛。隨著科學技術(shù)的飛速發(fā)展和市場競爭的日益加劇，管理科學理論得到了進一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。我公司強調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學分析，全面實施物業(yè)管理。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動態(tài)調(diào)節(jié)理論的應用，鼓勵創(chuàng)新、加強信息溝通和應變能力，強調(diào)“不進則退，不快則亡”的觀念以及對管理流程重新組合從而達到提高服務(wù) 的能力，縮短改善周期等。我公司自88年從事物業(yè)管理以來，始終發(fā)揚“敬業(yè)、奉獻、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，倡導以“實現(xiàn)自我、服務(wù)客戶”為自身動力，激勵員工的群體意識；以企業(yè)文化為目的，提高團隊合作精神，從而為我公司的長遠發(fā)展提供了強大動力。（2）崗位激勵。（三）監(jiān)督機制管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴格按照國家、政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務(wù)，并制訂日常工作計劃，實行目標管理責任制，每年對管理目標進行考核，嚴格按我公司ISO9001質(zhì)量體系運作，對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過部門返查，公司內(nèi)部質(zhì)量審核， 及房產(chǎn)管理局等外部檢查，確保管理工作的監(jiān)督機制有效運行，具體作法是：公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立意見箱及網(wǎng)上電子投訴郵箱，24小時受理投訴，所有員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。（四）自我約束機制管理處在實施物業(yè)管理過程中，嚴格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實施細則。公司有供全體員工遵循的員工行為規(guī)范。二、工作計劃（一）主要工作流程（1）承租人入住流程承租人持房屋租賃合同1. 承租人帶身份證原件，交復印件。接管時起2機電設(shè)備的維修養(yǎng)護1. 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2. 設(shè)備的運行管理；3. 設(shè)備的維修養(yǎng)護管理；4. 設(shè)備能源和安全管理。接管時起6財務(wù)管理1. 財務(wù)賬務(wù)；2. 費用收取。管理層的基本素質(zhì)要求，學歷達大專以上水平；操作層的水電工要求中專以上文化水平或中級以上技術(shù)職稱，力求一專多能；安管員要求退伍軍人或高中文化，實行半軍事化管理，持有安管或消防上崗證書；保潔綠化工選調(diào)或招聘有保潔和綠化養(yǎng)護經(jīng)驗的員工。管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程內(nèi)容及課時。（二）考核標準《管理處經(jīng)理考核標準》《工程部主管考核標準》《客戶服務(wù)中心主管考核標準》《環(huán)境部主管考核標準》《安管部主管考核標準》《管理員考核標準》《機電工程師考核標準》《弱電工程師考核標準》《維修技術(shù)員考核標準》《倉管派工員考核標準》《社區(qū)文化宣傳員考核標準》《客戶服務(wù)中心服務(wù)員考核標準》《檔案、電腦管理員考核標準》《會計考核標準》《出納考核標準》《炊事員考核標準》《安管員考核標準》《園藝師考核標準》《綠化工考核標準》《保潔工考核標準》（二）考核辦法管理處經(jīng)理由公司和員工兩級共同考核，員工由管理處經(jīng)理根據(jù)受考核人主管的意見結(jié)合各人工作表現(xiàn)及月檢結(jié)果綜合考核。第三節(jié) 日常物業(yè)管理承諾本節(jié)參照《全國物業(yè)管理示范 小區(qū)標準及評分細則》,以及我公司ISO9001國際質(zhì)量認證體系，對投標書所要求完成的本物業(yè)管理的各項指標予以承諾。管理處經(jīng)理安管部裝修違章施工處理率100%5重大刑事案件（因管理責任造成）因管理原因發(fā)生率為0“人防、技防、物防”三結(jié)合。環(huán)境部9清潔、保潔率98%落實責任人，實行巡查制度，建檔記錄，垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，確?？諝馇逍隆Ｔ?班長31,安管員121,環(huán)境部主管2,5,綠化工2保潔員4合 計3043,11,第六章 結(jié)束語我公司有幸參與“辛安東西南辛安置小區(qū)”物業(yè)管理招投標活動，使我公司親身感受到了廣大管理中心的熱情和關(guān)懷，十分感謝廣大管理中心給了我公司這次竟標的機會。我公司在追求企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，也會更多地承擔起各項社會責任