【正文】 的入伙通知單和各類必備證明，發(fā)放交房資料；（2）陪同業(yè)主驗房，辦理領房手續(xù)；（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格，收取業(yè)主應繳納的費用； （4）對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗收交接表》，并與業(yè)主約定時間，及時解決。（1）門崗的任務：? 禮儀服務；? 維護出入口的交通秩序；? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈；? 夜間對外來人員進行詢問和登記；? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈； ? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記；? 為業(yè)主提供便利性服務。（2）值班保安接到治安報警，應迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。（二）管理措施：制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；制訂消防事故處理預案，防患于未然；建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習；定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任何違反消防安全的行為；積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；發(fā)生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。（一）管理內(nèi)容：房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領房、空關房和公共用房。設備設施維護：（1）公共水電設施設備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次；（4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）；（5）中央空調(diào)機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案；（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設施報修，應按規(guī)定填寫《有償服務聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容：加強現(xiàn)金收支管理；搞好財務核算；及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）做好年度預算和決算工作；認真審核報銷票據(jù)，嚴格控制費用報銷；及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據(jù)。（二）管理措施：抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識；制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處；接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導；配合公司開展質量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。十二、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業(yè)技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（二） 管理人員的業(yè)務素質培訓對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（六） 日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。負責制訂培訓計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務培訓，監(jiān)督、檢查、指導本部門員工工作，定期對本部門進行考核。填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。嚴格遵守公司制定的各項規(guī)章、制度。五、 水工崗位職責自覺遵守公司及工程部制定的各項規(guī)章制度，服從公司各級領導的管理，樹立高度的責任心，做好本職工作。認真做好巡查并填寫巡檢記錄表、維修單并將修理中所用材料及工時報本部主管領導。值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速扣除故障，保證設備安全運作。做好交班前的一切準備工作，整理現(xiàn)場，做好環(huán)境衛(wèi)生和設備衛(wèi)生，為下一班工作創(chuàng)造有利條件。在交接班期間發(fā)生的設備問題，應立即停止交接班，并由交、接班人遠共同協(xié)力解決，同時上報本工種領班和當值主管。第四節(jié) 設備設施管理設備設施管理的主要內(nèi)容有：確保能源的供給及有效地控制能耗建立日常保養(yǎng)和定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄給排水系統(tǒng)設備的維護管理給排水系統(tǒng)是指房屋的冷、熱水管道、閥門、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。② 水箱清洗消毒，水箱定期進行清潔消毒工作，每一年消毒一次。（4） 要定期清理局部面天溝、污水坑井，使之疏通。（7） 每年對各管線節(jié)門，水泵壓一次盤根，各節(jié)門水泵螺絲上機油一次。各種高壓設備配件，高壓安全用具嚴格管理，分類上鎖管理。送停電由值班人員在主管批準后填寫操作票并完成。嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。空調(diào)系統(tǒng)管理一、 風機房管理規(guī)定嚴禁無關人員進入機房內(nèi)?？照{(diào)員工定期巡查風機房，發(fā)現(xiàn)問題及時修理，并記錄在檢查表上。（2）巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門等設備有無漏水、損壞、不能開啟等故障。（2）分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。在不影響大廈正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定，配備滅火器施工。設備保養(yǎng)公司接通知后，辦公時間內(nèi)4小時內(nèi)到場維修，非辦公時間12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。（三）涼水塔巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。采取相關措施，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導入走火梯。第五節(jié) 維修管理細則（一）工程部入戶維修流程圖 維修服務宗旨是“主動、熱情、耐心、周到”，做到維修問題及時解決，把業(yè)主的困難當作自己的困難，方便業(yè)主是維修工作的惟一準則。修理（1）、電氣修理必須按照“市低壓電氣標準規(guī)定”進行；（2）、在修理當中必須移動有關物品時，應先征行業(yè)主同意，并小心輕放。（二）其他區(qū)域維修管理維修人員除上述直接為業(yè)主服務時需達到的服務規(guī)范處，在間接方面應定期對泵房、配電室、消防設施進行定期巡視，并做好記錄。污(雨)水井溝定期清理，化糞池每年清理23次，嚴重的要用吸糞車進行吸取，保證無污水外溢現(xiàn)象。同時組織人員清掃泄漏積水,防止連帶反應。在突發(fā)事件處理完成后，應認真填寫相應記錄，要求詳細清楚。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關記錄,提交書面事故報告。觸電事故緊急處理預案如遇危害到人身或設備安全事故時，應先處理事故，后向有關領導匯報。當無法找到或無法切斷漏電物體電源時，應立即使用絕緣物體使觸電人員與漏電物體分離。無心跳時，對其進行胸外積壓。電梯緊急事故處理預案電梯困人事故處理預案1）工程維修人員在接到報修后,應立即組織相關人員到達現(xiàn)場。4）用電梯專用鑰匙開啟廳門,用人力開啟轎廂門,協(xié)助乘客離開轎廂5）當電梯遠離平層位置時應進入機房,按照操作規(guī)程盤車,使電梯轎廂到達最近樓層,救出被困人員。發(fā)現(xiàn)火情的人應保持鎮(zhèn)靜，并立即采取各種滅火措施：（1） 立即通知消防監(jiān)控室。其他系統(tǒng)工作人員要做到：（1）配電室（高壓、低壓）：接到火情通知后，密切注意火場附近的電力運行情況，隨時準備切斷火場的電力供給，當接到切斷火場電源的指令后，應立即按指令控制設備。第 20 頁 共 20 頁