西安市郭杜工業(yè)園abc三地塊整體規(guī)劃及營銷策略(doc)-營銷策劃-預(yù)覽頁
【正文】 安御園 ： 加快地方特色的旅游新產(chǎn)品開發(fā)，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。 ? 長安區(qū)出臺了 《 關(guān)于進(jìn)一步整治和改善投資環(huán)境的實施意見 》 和項目會審、承諾制等具體措施。 引入“經(jīng)營城市”理念：以土地?fù)Q資金，以政策換資金，以資源換資金。 長安園區(qū) 面臨的問題 郭杜工業(yè)園如何才能獨(dú)樹一幟？ 中國管理資訊網(wǎng) ? 郭杜工業(yè)園地處長安中部，位于西灃一級公路與長安大道交匯處，西安繞城高速擦肩而過，西臨西漢高速，東臨子午大道，市內(nèi)公交直通園區(qū)，交通便利。分為工業(yè)園、大學(xué)城（北區(qū)）、工業(yè)園中心三大功能區(qū)。 ? 周邊現(xiàn)狀： — 東臨現(xiàn)在長安區(qū)政府所在地韋曲鎮(zhèn)。 中國管理資訊網(wǎng) ? 區(qū)位優(yōu)勢 ：東連長安區(qū)政府和大學(xué)園、北接西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南臨秦嶺北麓旅游帶和西安 “ 三園 ” 。 ? 政策優(yōu)勢 ：市級小城鎮(zhèn)綜合改革試點單位，西安市賦予郭杜鎮(zhèn)人事管理、項目審批、土地使用權(quán)和戶籍管理等系列優(yōu)惠政策。 ? 園區(qū)位居長安區(qū)中心位置，應(yīng)利用自身的地位優(yōu)勢，成為長安園區(qū)的核心，而現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)格局卻忽略了自身的優(yōu)勢。 郭杜工業(yè)園三地塊威脅分析 中國管理資訊網(wǎng) ? 區(qū)政府的遷入，可形成區(qū)域政務(wù)中心，對整體招商有促進(jìn)作用。 ? 抓住現(xiàn)有機(jī)會進(jìn)行推廣，促進(jìn)招商引資的速度。 ? 到目前為止，除了旅游發(fā)展帶以外，整個西安園區(qū)市場還沒有一個真正的專業(yè)化園區(qū)。 ? 專業(yè)基地的開發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)后，能帶動周邊地塊的聯(lián)動相關(guān)開發(fā)。 ? 南郊作為西安未來幾年的發(fā)展重點，隨著高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的二期啟動、長安縣由縣升區(qū)以及 “ 一帶九園 ” 的強(qiáng)檔規(guī)劃，南郊早已成為投資開發(fā)的熱土。 ? 優(yōu)勢： —地塊三面臨路，交通便利。 — 若要打造 CBD，無論從占地面積，周邊環(huán)境，商業(yè)配套， 還是市政配套，區(qū)域特點等方面均不具備條件。 — 緊鄰長安科技產(chǎn)業(yè)園，易于形成規(guī)模效應(yīng)。從稅收和園區(qū)財政收入上來看，總部要比工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的財政收入高出很多。 ? 配套 ： 田園都市的建成，大學(xué)城的投入使用，三地塊周邊的配套將逐步完善。 地塊特征，適合于企業(yè)總部的開發(fā)！ 中國管理資訊網(wǎng) ? 城區(qū)： 城區(qū)內(nèi)寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通是分不開的。 西安寫字樓發(fā)展概況 從西安寫字樓的分布來看除了火炬大廈周邊高新路一帶寫字樓比較集中，西安還沒有形成寫字樓集體，規(guī)模效應(yīng)不足。 ? 寫字樓的地段優(yōu)勢及地價的升高，使項目已很少提到升值的概念。 ? 企業(yè)別墅式辦公空間 ——“企業(yè)壹號公園 ” 已經(jīng)出現(xiàn)。 ? 由于目前很多企業(yè)在不斷發(fā)展，原來一些小企業(yè)、小公司在發(fā)展壯大后，會按市場規(guī)律改善其辦公環(huán)境，樹立企業(yè)自身形象，完成升級換代，勢必要向高端的寫字樓入駐。 ? 所以，結(jié)合兩地塊的具體情況，面對市場的需求，將兩地塊打造成為長安園區(qū)的 “ 企業(yè)總部 ” 也有其充分的市場可行性 ? 功能定位： “ 新企業(yè)總部 ” ? 形象定位： 新長安的財智中心 A、 C地塊定位 中國管理資訊網(wǎng) 租用 自建或自購 高檔 低檔 1 2 3 從西安寫字樓市場來看， 3消費(fèi)群都是兩地塊的目標(biāo)對象。 A、 C地塊的客戶來源 中國管理資訊網(wǎng) “新企業(yè)總部 ” 的業(yè)主必須符合 “ 新 ” 的要求，既其所從事的行業(yè)或者領(lǐng)域，必須是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的新增長點。 假設(shè)以五畝土地的開發(fā)計算： ? 五畝土地在郭杜工業(yè)園的市值為 75萬元。 中國管理資訊網(wǎng) 企業(yè)總部有何優(yōu)勢？ 用地性質(zhì)，帶來不同效益 ? 產(chǎn)業(yè)用地占地面積大，入?yún)^(qū)企業(yè)利稅有限。 中國管理資訊網(wǎng) 企業(yè)園區(qū)與壹號公園的比較 土地成本，決定了項目前景。 ? 而壹號公園每平米高達(dá) 3800元，況且，兩者在部分區(qū)塊形成了相交的“園中園”效應(yīng)，相比之下，買寫字樓要比自建個性化的辦公空間貴出很多。 ? 企業(yè)園區(qū)與科技產(chǎn)業(yè)園有 “ 園中園 ” 的效應(yīng)，兩者的競爭互動已經(jīng)形成，企業(yè)園區(qū) 10目的可容納兩家小型企業(yè)，若按 2800萬元的產(chǎn)值預(yù)計，可實現(xiàn)利稅 560萬元，土地的利用價值得到了更大的發(fā)揮。 ? 用地面積： 招商企業(yè)所用土地的地價不能高于年財政受收入的一半。 中國管理資訊網(wǎng) 運(yùn)作模式建議 ? 地塊內(nèi)部分塊： 將地塊內(nèi)分別劃分出 20畝不等的小塊，主要以 5畝和 10畝為主，各地塊由內(nèi)部園林景觀道路聯(lián)結(jié)起來。 ? 入?yún)^(qū)條件： 企業(yè)年繳稅收必需在 100萬以上。 招商方面 中國管理資訊網(wǎng) B地塊定位 中國管理資訊網(wǎng) ? 位置： B地塊位于郭杜森林公園北部。 ? 優(yōu)勢： —接近森林公園，易于形成生態(tài)規(guī)模效應(yīng)。 B地塊概況 都市中、自然地、叢林處 中國管理資訊網(wǎng) B地塊 都市中、自然地、叢林處 長安區(qū)市場 缺少一個讓消費(fèi)者有面子的高檔次餐飲休閑娛樂場所。 ? 投資者和商務(wù)活動，必對長安的餐飲娛樂休閑行業(yè)提出更高的要求。 中國管理資訊網(wǎng) 投資前景分析（一） 空間，蘊(yùn)藏財富！ ? 長安園區(qū)眾多，隨著招商工作的逐步推進(jìn)，大量的企業(yè)將會陸續(xù)進(jìn)駐，必將形成龐大的高消費(fèi)群體。 中國管理資訊網(wǎng) 投資前景分析（二） 投資，勝在眼光！ ? 從資本運(yùn)營的角度來講，任何投資行為均以獲取利潤為最終目的。 ? 關(guān)于長安的未來，沒有人能夠給它一個明確的界限；我們堅信，隨著西安重心的南移，長安 “ 一帶九園 ” 大規(guī)劃的逐步落實，長安的發(fā)展前途無量。 中國管理資訊網(wǎng) 規(guī)劃要求 ? 容積率： ? 樓高限制： 2層 ? 退線： 建筑退線不小于 3米 主干道退線不小于 6米
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