西安市郭杜工業(yè)園abc三地塊整體規(guī)劃及營(yíng)銷策略(doc)-營(yíng)銷策劃-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 安御園 ： 加快地方特色的旅游新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。 ? 長(zhǎng)安區(qū)出臺(tái)了 《 關(guān)于進(jìn)一步整治和改善投資環(huán)境的實(shí)施意見(jiàn) 》 和項(xiàng)目會(huì)審、承諾制等具體措施。 引入“經(jīng)營(yíng)城市”理念：以土地?fù)Q資金，以政策換資金，以資源換資金。 長(zhǎng)安園區(qū) 面臨的問(wèn)題 郭杜工業(yè)園如何才能獨(dú)樹(shù)一幟？ 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 郭杜工業(yè)園地處長(zhǎng)安中部，位于西灃一級(jí)公路與長(zhǎng)安大道交匯處，西安繞城高速擦肩而過(guò)，西臨西漢高速，東臨子午大道，市內(nèi)公交直通園區(qū)，交通便利。分為工業(yè)園、大學(xué)城（北區(qū)）、工業(yè)園中心三大功能區(qū)。 ? 周邊現(xiàn)狀： — 東臨現(xiàn)在長(zhǎng)安區(qū)政府所在地韋曲鎮(zhèn)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ：東連長(zhǎng)安區(qū)政府和大學(xué)園、北接西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、南臨秦嶺北麓旅游帶和西安 “ 三園 ” 。 ? 政策優(yōu)勢(shì) ：市級(jí)小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)單位，西安市賦予郭杜鎮(zhèn)人事管理、項(xiàng)目審批、土地使用權(quán)和戶籍管理等系列優(yōu)惠政策。 ? 園區(qū)位居長(zhǎng)安區(qū)中心位置，應(yīng)利用自身的地位優(yōu)勢(shì)，成為長(zhǎng)安園區(qū)的核心，而現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)格局卻忽略了自身的優(yōu)勢(shì)。 郭杜工業(yè)園三地塊威脅分析 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 區(qū)政府的遷入，可形成區(qū)域政務(wù)中心，對(duì)整體招商有促進(jìn)作用。 ? 抓住現(xiàn)有機(jī)會(huì)進(jìn)行推廣，促進(jìn)招商引資的速度。 ? 到目前為止，除了旅游發(fā)展帶以外，整個(gè)西安園區(qū)市場(chǎng)還沒(méi)有一個(gè)真正的專業(yè)化園區(qū)。 ? 專業(yè)基地的開(kāi)發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)后，能帶動(dòng)周邊地塊的聯(lián)動(dòng)相關(guān)開(kāi)發(fā)。 ? 南郊作為西安未來(lái)幾年的發(fā)展重點(diǎn)，隨著高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的二期啟動(dòng)、長(zhǎng)安縣由縣升區(qū)以及 “ 一帶九園 ” 的強(qiáng)檔規(guī)劃，南郊早已成為投資開(kāi)發(fā)的熱土。 ? 優(yōu)勢(shì)： —地塊三面臨路，交通便利。 — 若要打造 CBD，無(wú)論從占地面積，周邊環(huán)境，商業(yè)配套， 還是市政配套，區(qū)域特點(diǎn)等方面均不具備條件。 — 緊鄰長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園，易于形成規(guī)模效應(yīng)。從稅收和園區(qū)財(cái)政收入上來(lái)看，總部要比工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政收入高出很多。 ? 配套 ： 田園都市的建成，大學(xué)城的投入使用，三地塊周邊的配套將逐步完善。 地塊特征，適合于企業(yè)總部的開(kāi)發(fā)！ 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 城區(qū)： 城區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通是分不開(kāi)的。 西安寫(xiě)字樓發(fā)展概況 從西安寫(xiě)字樓的分布來(lái)看除了火炬大廈周邊高新路一帶寫(xiě)字樓比較集中，西安還沒(méi)有形成寫(xiě)字樓集體，規(guī)模效應(yīng)不足。 ? 寫(xiě)字樓的地段優(yōu)勢(shì)及地價(jià)的升高，使項(xiàng)目已很少提到升值的概念。 ? 企業(yè)別墅式辦公空間 ——“企業(yè)壹號(hào)公園 ” 已經(jīng)出現(xiàn)。 ? 由于目前很多企業(yè)在不斷發(fā)展，原來(lái)一些小企業(yè)、小公司在發(fā)展壯大后，會(huì)按市場(chǎng)規(guī)律改善其辦公環(huán)境，樹(shù)立企業(yè)自身形象，完成升級(jí)換代，勢(shì)必要向高端的寫(xiě)字樓入駐。 ? 所以，結(jié)合兩地塊的具體情況，面對(duì)市場(chǎng)的需求，將兩地塊打造成為長(zhǎng)安園區(qū)的 “ 企業(yè)總部 ” 也有其充分的市場(chǎng)可行性 ? 功能定位： “ 新企業(yè)總部 ” ? 形象定位： 新長(zhǎng)安的財(cái)智中心 A、 C地塊定位 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 租用 自建或自購(gòu) 高檔 低檔 1 2 3 從西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看， 3消費(fèi)群都是兩地塊的目標(biāo)對(duì)象。 A、 C地塊的客戶來(lái)源 中國(guó)管理資訊網(wǎng) “新企業(yè)總部 ” 的業(yè)主必須符合 “ 新 ” 的要求，既其所從事的行業(yè)或者領(lǐng)域，必須是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 假設(shè)以五畝土地的開(kāi)發(fā)計(jì)算： ? 五畝土地在郭杜工業(yè)園的市值為 75萬(wàn)元。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 企業(yè)總部有何優(yōu)勢(shì)？ 用地性質(zhì)，帶來(lái)不同效益 ? 產(chǎn)業(yè)用地占地面積大，入?yún)^(qū)企業(yè)利稅有限。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 企業(yè)園區(qū)與壹號(hào)公園的比較 土地成本，決定了項(xiàng)目前景。 ? 而壹號(hào)公園每平米高達(dá) 3800元，況且，兩者在部分區(qū)塊形成了相交的“園中園”效應(yīng)，相比之下，買寫(xiě)字樓要比自建個(gè)性化的辦公空間貴出很多。 ? 企業(yè)園區(qū)與科技產(chǎn)業(yè)園有 “ 園中園 ” 的效應(yīng)，兩者的競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)已經(jīng)形成，企業(yè)園區(qū) 10目的可容納兩家小型企業(yè)，若按 2800萬(wàn)元的產(chǎn)值預(yù)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)利稅 560萬(wàn)元，土地的利用價(jià)值得到了更大的發(fā)揮。 ? 用地面積： 招商企業(yè)所用土地的地價(jià)不能高于年財(cái)政受收入的一半。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 運(yùn)作模式建議 ? 地塊內(nèi)部分塊： 將地塊內(nèi)分別劃分出 20畝不等的小塊，主要以 5畝和 10畝為主，各地塊由內(nèi)部園林景觀道路聯(lián)結(jié)起來(lái)。 ? 入?yún)^(qū)條件： 企業(yè)年繳稅收必需在 100萬(wàn)以上。 招商方面 中國(guó)管理資訊網(wǎng) B地塊定位 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ? 位置： B地塊位于郭杜森林公園北部。 ? 優(yōu)勢(shì)： —接近森林公園，易于形成生態(tài)規(guī)模效應(yīng)。 B地塊概況 都市中、自然地、叢林處 中國(guó)管理資訊網(wǎng) B地塊 都市中、自然地、叢林處 長(zhǎng)安區(qū)市場(chǎng) 缺少一個(gè)讓消費(fèi)者有面子的高檔次餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 ? 投資者和商務(wù)活動(dòng)，必對(duì)長(zhǎng)安的餐飲娛樂(lè)休閑行業(yè)提出更高的要求。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 投資前景分析（一） 空間，蘊(yùn)藏財(cái)富！ ? 長(zhǎng)安園區(qū)眾多，隨著招商工作的逐步推進(jìn)，大量的企業(yè)將會(huì)陸續(xù)進(jìn)駐，必將形成龐大的高消費(fèi)群體。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 投資前景分析（二） 投資，勝在眼光！ ? 從資本運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)講，任何投資行為均以獲取利潤(rùn)為最終目的。 ? 關(guān)于長(zhǎng)安的未來(lái)，沒(méi)有人能夠給它一個(gè)明確的界限；我們堅(jiān)信，隨著西安重心的南移，長(zhǎng)安 “ 一帶九園 ” 大規(guī)劃的逐步落實(shí)，長(zhǎng)安的發(fā)展前途無(wú)量。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 規(guī)劃要求 ? 容積率： ? 樓高限制： 2層 ? 退線： 建筑退線不小于 3米 主干道退線不小于 6米
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