【正文】 ㎡ ㎡ 六層均價(jià)： 1760 元 /㎡ ㎡ 七層均價(jià)： 1780 元 /㎡ ㎡ 八層均價(jià)： 1860 元 /㎡ ㎡ 九層均價(jià)： 1880 元 /㎡ ㎡ 三、商業(yè)街景及住宅小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì) 商業(yè)街景設(shè)計(jì) ●廣場(chǎng) 本項(xiàng)目商業(yè) 街景主要是商場(chǎng)及酒店式公寓樓北側(cè)面向航天大道的廣場(chǎng)及外墻街景。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ●公共設(shè)施、園林景觀設(shè)計(jì) 在考慮到方便使用的條件下，著重考慮廣場(chǎng)園林景觀的設(shè)計(jì)，應(yīng)配合下沉式廣場(chǎng)的圓弧形水體風(fēng)格，以水為主設(shè)計(jì)元素，充分考慮到休閑功能和購物樂趣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 內(nèi)庭院設(shè)計(jì)建議 于社區(qū)主入口內(nèi)側(cè)，以旱地?zé)艄鈬娙獮橹黧w，輔以低矮花草和高大喬木圍合而成的觀賞空間，同時(shí)可作為日后社區(qū)活動(dòng)舉辦場(chǎng)所，極具歸屬感。 本項(xiàng)目住戶機(jī)動(dòng)車泊位采用“人車分流”原則，住戶機(jī)動(dòng)車進(jìn)入小區(qū)后通過專用車道進(jìn)入內(nèi)庭花園下的地下停車區(qū)停泊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ●背景音樂 于本區(qū)域內(nèi)各角落均應(yīng)聽到悠揚(yáng)的背景音樂，暢快身心之余，亦可增加住宅所應(yīng)有的寧靜之感。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 要與項(xiàng)目周邊街區(qū)氛圍相統(tǒng)一。 ②直接點(diǎn)出項(xiàng)目的地位是城南的經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心。 ③“ 景 ”，有“ 景色 ”之意，突出項(xiàng)目的觀賞性和對(duì)“城市化”改造的貢獻(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ④預(yù)示著項(xiàng)目將是西充市乃至川北地區(qū)的商業(yè)中心。 ③易懂、好記 其他備案： 九洲廣場(chǎng)、新晉城、盛世華章、幸福時(shí)光 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第五章 項(xiàng)目開發(fā) 步驟構(gòu)思 一、產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 本階段工作重點(diǎn)為審核項(xiàng)目論證結(jié)論及產(chǎn)品構(gòu)思，在此基礎(chǔ)上對(duì)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行認(rèn)真分析，進(jìn)而由和嘉地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)人員向施工圖設(shè)計(jì)院作設(shè)計(jì)交底，使建筑設(shè)計(jì)工作迅速進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六、 項(xiàng)目竣工階段 本階段工作重點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 土建及裝飾施工收尾 園林景觀大規(guī)模施工 物業(yè)管理公司入場(chǎng) 大量業(yè)主售后服務(wù)工作 本階段結(jié)束時(shí)間 預(yù)計(jì)總工期為十二個(gè)月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？晒┻x擇的有美國 AAM公司、東方園林（深圳）公司、廣東園林建筑總公司，取費(fèi)均比本地公司低廉，施工能力較強(qiáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大型超市運(yùn)營商不必追求太高的國際國內(nèi)知名度，只要保證在四川省內(nèi)很有知名度及在其以上的，即能作為考慮引進(jìn)的對(duì)象，類似于成都人 民商場(chǎng)、深圳人人樂、華潤萬佳、上海聯(lián)華超市等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、管理架構(gòu)設(shè)置 研究發(fā)展部 該部系公司發(fā)展的靈魂，職員人數(shù)眾多，由總經(jīng)理或總工程師親自擔(dān)任總監(jiān)，下設(shè)住宅、商業(yè)與綜合建筑、城市規(guī)劃與景觀建筑、資訊及市場(chǎng)、四個(gè)研究中心，各中心職能描述如下： （ 1） 住宅建筑研究中心 ? 收集、整理國內(nèi)外住宅設(shè)計(jì)及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場(chǎng)研究中心要求提供設(shè)計(jì)方案； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 監(jiān)理、預(yù)算及施工管理（含培訓(xùn)）工作，并參與業(yè)務(wù)洽談 ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場(chǎng)研究中心對(duì)外宣傳 （ 2）商業(yè)與綜合建筑研究中心 ? 收集整理國內(nèi)外商業(yè)用房、寫字樓、公共建筑設(shè)計(jì)及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場(chǎng)研究中心要求提供設(shè)計(jì)方案； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)理、預(yù)算及施工管理（含培訓(xùn)）工作，并參與業(yè)務(wù)洽談； ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場(chǎng)研究中心對(duì)外宣傳； （ 3）城市規(guī)劃與景觀建筑研究中心 ? 收集整理國內(nèi)外城市規(guī)劃與景觀建筑設(shè)計(jì)及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場(chǎng)研究中心要求提供設(shè)計(jì)方案； ? 負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)理、預(yù) 算及施工管理（含培訓(xùn)）工作，并參與業(yè)務(wù)洽談； ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場(chǎng)研究中心對(duì)外宣傳； （ 4）資訊及市場(chǎng)研究中心 ? 組織并起草業(yè)務(wù)所需相關(guān)報(bào)告； ? 向各建筑研究中心提交詳盡的設(shè)計(jì)要求； ? 負(fù)責(zé)重要目標(biāo)客戶的日常跟進(jìn)工作并參與業(yè)務(wù)洽談； ? 向推廣與管理培訓(xùn)中心提交詳盡的工作要求； ? 組織并編輯撰寫公司對(duì)外宣傳文本，并負(fù)責(zé)公司網(wǎng)站、內(nèi)部期刊等宣傳工具管理； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 定期主持舉辦各類專業(yè)研討會(huì)； ? 營銷審計(jì) . 施工管理部 ? 按常規(guī)設(shè)置，業(yè)務(wù)上接受研究發(fā)展部的監(jiān)督。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、建筑技術(shù)參數(shù) 占地面積： 約 畝 可用地面積：約 畝 建筑面積： 約 86800 ㎡ ㎡ 商業(yè) 約 36000 ㎡ ㎡ 多層住宅 約 34600 ㎡ ㎡ 公寓式酒店 約 16200 ㎡ ㎡ 容積率： 約 綠化率： 約 42% 覆蓋率： 約 38% 多層住宅總戶數(shù) 330 戶 酒店式公寓總戶數(shù)約： 338戶 總車位數(shù)約： 約 500 個(gè)（含商場(chǎng)地下二層停車場(chǎng)及小區(qū)中庭地下停車場(chǎng)） 二、直接成本： ●土地費(fèi)用： 3715萬元（ 畝 50 萬 /畝 =3715萬元） ●設(shè)計(jì)費(fèi)用： ●地勘降水費(fèi)： 12萬元 ●報(bào)建費(fèi)用（含繳納建委、招投標(biāo)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)等）： 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 80 元 /㎡ 86800 ㎡ = ● 建筑安裝費(fèi)用（含土建、水電安裝、消防、電梯、內(nèi)外裝修）： 7664萬元 商場(chǎng)： 3357萬元 地下二層： 1080 元 /㎡ 9000 ㎡ =972 萬元 地下一層： 950 元 /㎡ 9000㎡ =855萬元 地上二、三層： 850元 /㎡ 18000 ㎡ =1530萬元 住宅： 2768萬元 800 元 /㎡ 34600 ㎡ =2768萬元（清水房） 酒店式公寓： 1539萬元 950 元 /㎡ 16200 ㎡ =1539萬元 （精裝修配必要家具價(jià)電） ●水、電增容費(fèi)： 40 萬元 ●廣場(chǎng)、園林、配套綠化： 50 元 /㎡ 14500 ㎡ = 萬元（按 42%綠化率計(jì)算） 三、銷售收入 ： 萬元 商場(chǎng)及超市： 14040萬元 1 層： 9000 ㎡ 4600 元 /㎡ =4140 萬元 1 層： 9000 ㎡ 7800元 /㎡ =7020 萬元 2 層 : 9000 ㎡ 3200 元 /㎡ =2880 萬元 建議只出售商場(chǎng)的 1層和地上 2 層，地上 3層留作自留物業(yè) 多層住宅： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 34600 ㎡ 1380元 /㎡ = 公寓式酒店： 萬元 16200 ㎡ 1800元 /㎡ =2916 萬元 四、間接成 本： ●管理費(fèi)： 6% = ●資金利息支出： 3000 萬元 6= 萬元（按貸款 3000 萬元，占用 6 個(gè)月計(jì)算） ●廣告及代理費(fèi)用： 4% = ● 不可預(yù)見費(fèi)： 萬元 2%2= ● 營業(yè)稅及附加： % = 萬元 ●契稅： 住宅： %（ +2916）萬元 = 萬元 商業(yè)： 3% 14040 萬元 = ● 建筑稅： % 7664 萬元 = 萬元 五、利潤 銷售利潤： 萬元－ 萬元－ 萬元= 萬元 凈利潤： 萬元 － 33%3= 投資凈利潤率：（ 萬元 +9000 ㎡ 1800 元 /㎡ ） 247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。%－ x%－ x 研究結(jié)論 :本項(xiàng)目土地成 本和其他規(guī)費(fèi)、管理成本及占用銀行資金利息等均較高，但經(jīng)過和嘉公司的設(shè)計(jì)規(guī)劃，總銷售額達(dá)到 ，即整體銷售率達(dá) %以上，即可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，項(xiàng)目銷售完畢投資凈回報(bào)率可達(dá)到 %，獲取凈資金利潤 ， 同時(shí)，發(fā)展商還獲得了商場(chǎng)地上三層部分約9000 ㎡ 的優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。和嘉公司根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研所獲得的大量數(shù)據(jù)資料，在精心進(jìn)行產(chǎn)品定位和形象設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，確立了本項(xiàng)目以打造現(xiàn)代 “安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園” 和建設(shè) “城南新的商業(yè)中心、特大型購物廣場(chǎng)、市 民休閑、娛樂中心” 為主題定位，通過我們?cè)O(shè)計(jì)的整合營銷策略來實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目在西昌市的成功銷售和樹立起項(xiàng)目的“唯一性”、“排他性”，從而使開發(fā)商在西昌地區(qū)確立起市場(chǎng)領(lǐng)跑者的龍頭地位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 大量的社會(huì)公益活動(dòng)和準(zhǔn) 業(yè)主聯(lián)誼及項(xiàng)目進(jìn)展推介活動(dòng)，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施和物管服務(wù)項(xiàng)目推介活動(dòng)，配合項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定銷售，進(jìn)一步確立項(xiàng)目“規(guī)劃科學(xué)、施工高質(zhì)量、服務(wù)優(yōu)質(zhì)”的市場(chǎng)形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。以此手段積聚客戶，同時(shí)獲取大量的市場(chǎng)反饋信息，便于項(xiàng)目建設(shè)方案的實(shí)時(shí)修改，更貼近和適合市場(chǎng)需求。 第二階段： 獲得住宅預(yù)售證，住宅部分開始公開認(rèn)購。此階段時(shí)間安排為 60天。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第十章 發(fā)展商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì) 城南房產(chǎn)之根本發(fā)展方向是通過房地產(chǎn)開發(fā)，確立自身在西昌房地產(chǎn)界的龍頭地位，并進(jìn)而進(jìn)行多元化經(jīng)營。作為城南公司來說，應(yīng)制定一個(gè)在三年內(nèi)挑戰(zhàn)西昌房地產(chǎn)發(fā)展商龍頭老大地位的近期目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須制定相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)和經(jīng) 濟(jì)利潤指標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 走出西昌市區(qū)，涉足西昌地區(qū)其它縣區(qū)的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，積聚在外地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，并進(jìn)一步擴(kuò)大城南房產(chǎn)的知名度。從相近和相關(guān)的行業(yè)入手，切忌盲目進(jìn)入自己完全不熟悉和完全陌生的行業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。城南公司應(yīng)從大膽引進(jìn)人才和迅速 提高現(xiàn)有員工素質(zhì)兩方面入手，盡早儲(chǔ)備人才，大膽 提拔和使用人才，使公司的業(yè)務(wù)發(fā)展上一個(gè)新水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千