【正文】 ㎡ ㎡ 六層均價： 1760 元 /㎡ ㎡ 七層均價： 1780 元 /㎡ ㎡ 八層均價： 1860 元 /㎡ ㎡ 九層均價： 1880 元 /㎡ ㎡ 三、商業(yè)街景及住宅小區(qū)園林景觀設計 商業(yè)街景設計 ●廣場 本項目商業(yè) 街景主要是商場及酒店式公寓樓北側面向航天大道的廣場及外墻街景。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●公共設施、園林景觀設計 在考慮到方便使用的條件下，著重考慮廣場園林景觀的設計，應配合下沉式廣場的圓弧形水體風格，以水為主設計元素，充分考慮到休閑功能和購物樂趣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ● 內(nèi)庭院設計建議 于社區(qū)主入口內(nèi)側，以旱地燈光噴泉為主體，輔以低矮花草和高大喬木圍合而成的觀賞空間，同時可作為日后社區(qū)活動舉辦場所，極具歸屬感。 本項目住戶機動車泊位采用“人車分流”原則，住戶機動車進入小區(qū)后通過專用車道進入內(nèi)庭花園下的地下停車區(qū)停泊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ●背景音樂 于本區(qū)域內(nèi)各角落均應聽到悠揚的背景音樂，暢快身心之余，亦可增加住宅所應有的寧靜之感。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 要與項目周邊街區(qū)氛圍相統(tǒng)一。 ②直接點出項目的地位是城南的經(jīng)濟、文化、政治中心。 ③“ 景 ”，有“ 景色 ”之意，突出項目的觀賞性和對“城市化”改造的貢獻。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ④預示著項目將是西充市乃至川北地區(qū)的商業(yè)中心。 ③易懂、好記 其他備案： 九洲廣場、新晉城、盛世華章、幸福時光 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第五章 項目開發(fā) 步驟構思 一、產(chǎn)品設計階段 本階段工作重點為審核項目論證結論及產(chǎn)品構思，在此基礎上對經(jīng)濟效益進行認真分析，進而由和嘉地產(chǎn)建筑設計人員向施工圖設計院作設計交底，使建筑設計工作迅速進入實質階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、 項目竣工階段 本階段工作重點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 土建及裝飾施工收尾 園林景觀大規(guī)模施工 物業(yè)管理公司入場 大量業(yè)主售后服務工作 本階段結束時間 預計總工期為十二個月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。可供選擇的有美國 AAM公司、東方園林（深圳）公司、廣東園林建筑總公司，取費均比本地公司低廉，施工能力較強。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 大型超市運營商不必追求太高的國際國內(nèi)知名度，只要保證在四川省內(nèi)很有知名度及在其以上的，即能作為考慮引進的對象，類似于成都人 民商場、深圳人人樂、華潤萬佳、上海聯(lián)華超市等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、管理架構設置 研究發(fā)展部 該部系公司發(fā)展的靈魂，職員人數(shù)眾多，由總經(jīng)理或總工程師親自擔任總監(jiān)，下設住宅、商業(yè)與綜合建筑、城市規(guī)劃與景觀建筑、資訊及市場、四個研究中心，各中心職能描述如下： （ 1） 住宅建筑研究中心 ? 收集、整理國內(nèi)外住宅設計及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場研究中心要求提供設計方案； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 負責項目規(guī)劃設計 監(jiān)理、預算及施工管理（含培訓）工作，并參與業(yè)務洽談 ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場研究中心對外宣傳 （ 2）商業(yè)與綜合建筑研究中心 ? 收集整理國內(nèi)外商業(yè)用房、寫字樓、公共建筑設計及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場研究中心要求提供設計方案； ? 負責項目規(guī)劃設計監(jiān)理、預算及施工管理（含培訓）工作，并參與業(yè)務洽談； ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場研究中心對外宣傳； （ 3）城市規(guī)劃與景觀建筑研究中心 ? 收集整理國內(nèi)外城市規(guī)劃與景觀建筑設計及施工的優(yōu)秀研究成果； ? 按資訊及市場研究中心要求提供設計方案； ? 負責項目規(guī)劃設計監(jiān)理、預 算及施工管理（含培訓）工作，并參與業(yè)務洽談； ? 定期撰寫專業(yè)文章供資訊與市場研究中心對外宣傳； （ 4）資訊及市場研究中心 ? 組織并起草業(yè)務所需相關報告； ? 向各建筑研究中心提交詳盡的設計要求； ? 負責重要目標客戶的日常跟進工作并參與業(yè)務洽談； ? 向推廣與管理培訓中心提交詳盡的工作要求； ? 組織并編輯撰寫公司對外宣傳文本，并負責公司網(wǎng)站、內(nèi)部期刊等宣傳工具管理； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 定期主持舉辦各類專業(yè)研討會； ? 營銷審計 . 施工管理部 ? 按常規(guī)設置，業(yè)務上接受研究發(fā)展部的監(jiān)督。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、建筑技術參數(shù) 占地面積： 約 畝 可用地面積：約 畝 建筑面積： 約 86800 ㎡ ㎡ 商業(yè) 約 36000 ㎡ ㎡ 多層住宅 約 34600 ㎡ ㎡ 公寓式酒店 約 16200 ㎡ ㎡ 容積率： 約 綠化率： 約 42% 覆蓋率： 約 38% 多層住宅總戶數(shù) 330 戶 酒店式公寓總戶數(shù)約： 338戶 總車位數(shù)約： 約 500 個（含商場地下二層停車場及小區(qū)中庭地下停車場） 二、直接成本： ●土地費用： 3715萬元（ 畝 50 萬 /畝 =3715萬元） ●設計費用： ●地勘降水費： 12萬元 ●報建費用（含繳納建委、招投標、質監(jiān)費等）： 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 80 元 /㎡ 86800 ㎡ = ● 建筑安裝費用（含土建、水電安裝、消防、電梯、內(nèi)外裝修）： 7664萬元 商場： 3357萬元 地下二層： 1080 元 /㎡ 9000 ㎡ =972 萬元 地下一層： 950 元 /㎡ 9000㎡ =855萬元 地上二、三層： 850元 /㎡ 18000 ㎡ =1530萬元 住宅： 2768萬元 800 元 /㎡ 34600 ㎡ =2768萬元（清水房） 酒店式公寓： 1539萬元 950 元 /㎡ 16200 ㎡ =1539萬元 （精裝修配必要家具價電） ●水、電增容費： 40 萬元 ●廣場、園林、配套綠化： 50 元 /㎡ 14500 ㎡ = 萬元（按 42%綠化率計算） 三、銷售收入 ： 萬元 商場及超市： 14040萬元 1 層： 9000 ㎡ 4600 元 /㎡ =4140 萬元 1 層： 9000 ㎡ 7800元 /㎡ =7020 萬元 2 層 : 9000 ㎡ 3200 元 /㎡ =2880 萬元 建議只出售商場的 1層和地上 2 層，地上 3層留作自留物業(yè) 多層住宅： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 34600 ㎡ 1380元 /㎡ = 公寓式酒店： 萬元 16200 ㎡ 1800元 /㎡ =2916 萬元 四、間接成 本： ●管理費： 6% = ●資金利息支出： 3000 萬元 6= 萬元（按貸款 3000 萬元，占用 6 個月計算） ●廣告及代理費用： 4% = ● 不可預見費： 萬元 2%2= ● 營業(yè)稅及附加： % = 萬元 ●契稅： 住宅： %（ +2916）萬元 = 萬元 商業(yè)： 3% 14040 萬元 = ● 建筑稅： % 7664 萬元 = 萬元 五、利潤 銷售利潤： 萬元－ 萬元－ 萬元= 萬元 凈利潤： 萬元 － 33%3= 投資凈利潤率：（ 萬元 +9000 ㎡ 1800 元 /㎡ ） 247。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。%－ x%－ x 研究結論 :本項目土地成 本和其他規(guī)費、管理成本及占用銀行資金利息等均較高，但經(jīng)過和嘉公司的設計規(guī)劃，總銷售額達到 ，即整體銷售率達 %以上，即可實現(xiàn)盈虧平衡，項目銷售完畢投資凈回報率可達到 %，獲取凈資金利潤 ， 同時，發(fā)展商還獲得了商場地上三層部分約9000 ㎡ 的優(yōu)質固定資產(chǎn)的全部產(chǎn)權。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。和嘉公司根據(jù)本項目的特點，結合市場調(diào)研所獲得的大量數(shù)據(jù)資料，在精心進行產(chǎn)品定位和形象設計的基礎上，確立了本項目以打造現(xiàn)代 “安居型高尚生活社區(qū)、溫馨家園” 和建設 “城南新的商業(yè)中心、特大型購物廣場、市 民休閑、娛樂中心” 為主題定位，通過我們設計的整合營銷策略來實現(xiàn)本項目在西昌市的成功銷售和樹立起項目的“唯一性”、“排他性”，從而使開發(fā)商在西昌地區(qū)確立起市場領跑者的龍頭地位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 大量的社會公益活動和準 業(yè)主聯(lián)誼及項目進展推介活動，各項配套服務設施和物管服務項目推介活動，配合項目的持續(xù)穩(wěn)定銷售，進一步確立項目“規(guī)劃科學、施工高質量、服務優(yōu)質”的市場形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。以此手段積聚客戶，同時獲取大量的市場反饋信息，便于項目建設方案的實時修改，更貼近和適合市場需求。 第二階段： 獲得住宅預售證，住宅部分開始公開認購。此階段時間安排為 60天。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第十章 發(fā)展商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略設計 城南房產(chǎn)之根本發(fā)展方向是通過房地產(chǎn)開發(fā)，確立自身在西昌房地產(chǎn)界的龍頭地位，并進而進行多元化經(jīng)營。作為城南公司來說，應制定一個在三年內(nèi)挑戰(zhàn)西昌房地產(chǎn)發(fā)展商龍頭老大地位的近期目標，為實現(xiàn)這一目標，就必須制定相應的房地產(chǎn)開發(fā)目標和經(jīng) 濟利潤指標。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 走出西昌市區(qū)，涉足西昌地區(qū)其它縣區(qū)的舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)項目，積聚在外地開發(fā)的經(jīng)驗，并進一步擴大城南房產(chǎn)的知名度。從相近和相關的行業(yè)入手，切忌盲目進入自己完全不熟悉和完全陌生的行業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。城南公司應從大膽引進人才和迅速 提高現(xiàn)有員工素質兩方面入手，盡早儲備人才，大膽 提拔和使用人才，使公司的業(yè)務發(fā)展上一個新水平。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千