【正文】 狀況 前景 國(guó)家金融政策 國(guó)家房地產(chǎn)政策 第 2 部分： 江西 省 發(fā)展概況 區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 分析 投資 環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)狀況 第 3 部分： 貴溪 市 發(fā)展 概況 地理位臵 及城市定位 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 投資 環(huán)境政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 城市 發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目開發(fā)契機(jī) 專業(yè)專注 — 做 中國(guó) 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 3 第 4 部分： 地塊分析 與發(fā)展構(gòu)想 項(xiàng)目概述 需求及鄰近度 項(xiàng)目規(guī)劃 及可見度 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析總結(jié) 第 5 部分： 擬建項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目開發(fā) 水平預(yù)測(cè) 平均 房?jī)r(jià) 水平 預(yù)測(cè) 營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流預(yù)測(cè) 第 6 部分： 擬建項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估 經(jīng)濟(jì)價(jià)值 城市價(jià)值 社會(huì)價(jià)值 第 7 部分投資價(jià)值分析結(jié)論 第 8 部分 報(bào)告依據(jù)備份法律文件 專業(yè)專注 — 做 中國(guó) 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 4 導(dǎo) 言 本報(bào)告選用 了目前 國(guó)際通行的 房地產(chǎn) 市場(chǎng)研究方法， 在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)查的基礎(chǔ)上， 對(duì) 貴溪 市擬建【 宏發(fā)大廈 — 泰昌苑 】項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性進(jìn)行了較為全面、系統(tǒng) 、詳實(shí)的研究。 為進(jìn)一步對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性進(jìn)行論證，報(bào)告對(duì)擬建項(xiàng)目的 開發(fā)周期 、平均房?jī)r(jià)水平，以及 建設(shè) 營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流量進(jìn)行了 初步預(yù)測(cè)， 報(bào)告最后 對(duì)擬建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、城市價(jià)值和社會(huì)價(jià)值進(jìn)行 了 評(píng)估和總結(jié)。 第三，房地產(chǎn)、證券市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。尤其是緊縮信貸規(guī)模，中小企業(yè)融資相當(dāng)困難。但由于補(bǔ)貼不足以抵消成本上升，全國(guó)普遍出現(xiàn) “ 油荒 ” 。 雖然有眾多不利因素的存在，但 從投資來(lái)看，投資需求近期雖有回落，但后期反彈壓力較大。 2020 年國(guó)家金融政策將繼續(xù)以謹(jǐn)慎為主，隨著 CPI、 GDP 的不斷攀升，我們面臨 “ 泡沫 ” 的威脅，所以，必須將其控制在合理的范圍 。房地產(chǎn)業(yè)的特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)既存在運(yùn)作過(guò)程中與之相伴隨的經(jīng)營(yíng)方面風(fēng)險(xiǎn)，更具有來(lái)自包括金融、財(cái)政、土地、行政等方面宏觀政策變化及整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等方面的風(fēng)險(xiǎn)。 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，注定是調(diào)整的一年。 房地產(chǎn)開發(fā) 施工面積和竣工面積分別增長(zhǎng) %和 %，增幅比去年同期分別上升 和 個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積 億平方米，增長(zhǎng)%。 專業(yè)專注 — 做 中國(guó) 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 9 第 2 部分：江西省發(fā)展概況 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析 江西省，簡(jiǎn)稱贛。 據(jù)統(tǒng)計(jì) ，全年全省生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，連續(xù)五年實(shí)現(xiàn) 12%以上增長(zhǎng)。多種經(jīng)濟(jì)成分共 同發(fā)展的格局基本形成，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占 GDP的比重達(dá) %。財(cái)政結(jié)構(gòu)優(yōu)化，稅收收入占財(cái)政總收入的比重提高。專業(yè)專注 — 做 中國(guó) 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 10 縣級(jí)財(cái)力顯著增強(qiáng)。其中，醫(yī)療衛(wèi)生、教育、科學(xué)技術(shù)等領(lǐng)域快速增長(zhǎng)，分別達(dá) %、 %、 %。食品類上漲 %，成為價(jià)格上漲的主要因素。固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)凈增就業(yè)人員 萬(wàn)人。全年農(nóng)民人均純收入 4098 元，比上年增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11222 元，增長(zhǎng) %。 江西省地處中 國(guó)東南偏中部長(zhǎng)江中下游南岸，古稱 “ 吳頭楚尾，粵戶閩庭 ” ，乃 “ 形勝之區(qū) ” ，東鄰浙江、福建，南連廣東，西靠湖南，北毗湖北、安徽而共接長(zhǎng)江。航空和水運(yùn)便捷。全省森林覆蓋率%，居全國(guó)前列。生態(tài)農(nóng)業(yè)前景可喜，綠色農(nóng)產(chǎn)品正成為重要增長(zhǎng)點(diǎn)，全省綠色食品數(shù)量達(dá) 916 個(gè)，居全國(guó)前列；有機(jī)食品數(shù)量 415 個(gè)，居全國(guó)第一位。 區(qū)域房地產(chǎn)狀況 2020 年的業(yè)績(jī)成為宏觀調(diào)控執(zhí)行年， 2020 年又被認(rèn)為是回 調(diào)盤整。房?jī)r(jià)有所回落，住房?jī)r(jià)格逐步平穩(wěn)，市場(chǎng)逐漸向理性階段回歸， 這 并不意味著房?jī)r(jià)大跌。 縱觀這幾年 江西 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展， 以南昌市為例，據(jù) 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ，四月份較三月份有小幅度的提升。 隨著一些內(nèi)外因的影響，目前江西房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著以下幾個(gè)問(wèn)題： 第一，需求萎縮 是政策，降低入市意欲。拐點(diǎn)論的炒作，大開發(fā)商的降價(jià)姿態(tài)，令 投資者 臵業(yè)信心減退。我們拿三人家庭來(lái)算，房?jī)r(jià)收入南昌比武漢高。從調(diào)控的角度，房?jī)r(jià)的調(diào)整往往只是成交量偏重于中低價(jià)樓盤的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，較受追捧的樓盤或地區(qū)不一定能察覺(jué)到房?jī)r(jià)下調(diào)的現(xiàn)象。 其他問(wèn)題就是調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響。自唐永泰元年（公元 765 年）建縣，至今已 1240 年， 1996 年撤縣設(shè)市。在第二次國(guó)內(nèi)革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，貴溪就是閩浙贛革命根據(jù)地的重要組成部分，朱德、王稼祥、方志敏等都留下過(guò)戰(zhàn)斗足跡，貴溪為中國(guó)革命英勇獻(xiàn)身了的 5540 名烈士。全市水運(yùn)通暢，千里信江直通鄱陽(yáng)湖。 數(shù)字 3：規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值超過(guò) 500 億 全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值完 成 588 億元，增長(zhǎng) %；市屬規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá) 150 億元，增長(zhǎng) %，市屬規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值同比提高了 9 個(gè)百分點(diǎn)；全市規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 103 億元，增長(zhǎng) 36%；市屬規(guī)模以上工業(yè)增加值 22 億元，增長(zhǎng) %，市屬規(guī)模以上工業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)穩(wěn)步提升，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)總額達(dá) 億元，同比提高 10 個(gè)百分點(diǎn)。免費(fèi)發(fā)放城市 社區(qū)公共衛(wèi)生服務(wù)券 28500張，金額 67 萬(wàn)元。 數(shù)字 7： 改建農(nóng)村公路 250 公里 投入 796 萬(wàn)元解決了 萬(wàn)人農(nóng)村人口飲水安全問(wèn)題。 7 個(gè)地質(zhì)災(zāi)害點(diǎn)治理工作基本完成，解除了 2020 余人長(zhǎng)期受災(zāi)害的威脅。 銀貴溪 —— 銀礦、石膏礦、瓷土礦、硅石礦并稱“貴溪四寶”，其中銀礦儲(chǔ)量居亞洲第一，石膏礦儲(chǔ)量居華東之冠，瓷土礦和硅石礦儲(chǔ)量均居江西省首位。僅用兩年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)翻番 。境內(nèi)氣候宜人、雨量充沛、土壤肥沃，農(nóng)業(yè)開發(fā)前景十分廣闊。全市地方工業(yè)迅速崛起。 貴溪工業(yè)園內(nèi) 江西南方照明公司 貴雅節(jié)能燈 貴溪 城市優(yōu)美，人居環(huán)境適宜。削減了行政審批事項(xiàng)，規(guī)范了行政審批和收費(fèi)行為，完善了稅費(fèi)、用地、融資等方面優(yōu)惠政策，設(shè)立了聯(lián)合辦證中心和經(jīng)濟(jì)環(huán)境投訴中心，營(yíng)造了 “ 親商安商富商 ” 的社會(huì)氛圍。特別是實(shí)行住房制度改革后，居民住宅已由小面積的老式結(jié)構(gòu)向大客廳、多居室的新結(jié)構(gòu)住房發(fā)展，一批新興小區(qū)相繼 建成，進(jìn)一步提高了居民的居住條件。 4) “狡兔三窟” —— 多次臵業(yè)潮起。 城市發(fā)展規(guī)劃 結(jié)合貴溪的地理位臵優(yōu)勢(shì)，其城市定位仍以工業(yè)發(fā)展為主要 發(fā)展方向 。 以銅加工為主導(dǎo)的地方工業(yè)的快 速發(fā)展，成為貴溪市財(cái)政收入的主要支撐。在此地段周圍已無(wú)可開發(fā)性的商業(yè)樓盤，更突顯了本項(xiàng)目的獨(dú)特性與稀缺性。本項(xiàng)目設(shè)計(jì) 規(guī)劃完全是結(jié)合本區(qū)域居住人群的生活習(xí)慣而設(shè)計(jì)，形成了貴溪商業(yè)樓盤的一個(gè)新特色，是貴溪商業(yè)樓盤的里程碑。隨著貴溪市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，外來(lái)人口、農(nóng)村進(jìn)城入住人口逐年大幅度上升，僅近幾年，市區(qū)人口數(shù)量年均遞增超過(guò) 20﹪ 以上。提供吃、住、購(gòu)物、商務(wù)、文化、休閑、娛樂(lè)、健身于一體的一條龍服務(wù)，各種行業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，相互促進(jìn)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)各個(gè)子項(xiàng)目的獨(dú) 立經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，整合營(yíng)銷，提高項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，從而占據(jù)貴溪商業(yè)制高點(diǎn)，形成自有的、獨(dú)特的項(xiàng)目特色。 3）項(xiàng) 目的體量規(guī)模精致，開發(fā)運(yùn)作效率較高。 建安及配套成本： 1270 元 /平米 平米 = 萬(wàn) 元 專業(yè)專注 — 做 中國(guó) 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 37 項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用 按目前政府規(guī)定之相關(guān)費(fèi)用及房地產(chǎn)正常開發(fā)的開支預(yù)算約為項(xiàng)目銷售總金額的 16%。 項(xiàng)目收益： 銷售收入 （ 120187985）－ 土地成本 （ 5500000）－建安配套成本 （ 22020972）－ 開發(fā)稅費(fèi)及管理費(fèi)用 （ ） = 元 （約 萬(wàn)元） 以上估算數(shù)據(jù)皆排除正常的通貨膨脹指數(shù)，以靜態(tài)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為背景的預(yù)估價(jià)值！ 專業(yè)專注 — 做 中國(guó) 最專業(yè) 房地產(chǎn)整合服務(wù)商 38 第 6 部分：擬建項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估 經(jīng)濟(jì)價(jià)值 擬建項(xiàng)目是適合當(dāng)?shù)厥?場(chǎng)需要求的精品商住項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)背景和剛性需求，項(xiàng)目的建設(shè)和投入的成本較低，收益與利潤(rùn)均可達(dá)到市場(chǎng)的最大價(jià)值。 社會(huì)價(jià)值 擬建項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，在于營(yíng)造一個(gè)獨(dú)一無(wú)二、具有高品位、生態(tài)化和藝術(shù)化的 人居 環(huán)境，著力于倡導(dǎo)一種全新的理念和生活方式，引領(lǐng) 城市 生活的新潮流。