【正文】 能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2．接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作： 查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。 查看交接班記錄中是否有發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。 交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 4．須按計(jì)劃及工程維修部經(jīng)理之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。 八、報(bào)告制度 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須 在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告工程維修部經(jīng)理： 所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間。 運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。 系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 加班、換班、倒休、病假、事假等。 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。 3．工具保 管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。 7．借用公用工具歸還時(shí)，須由庫管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由庫管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 2．在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知工程維修部經(jīng)理，并在可能的情況下自行消除故障。 5．各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各維修人員必須每月一次 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報(bào)告工程部經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。 4． 多余材料必須退回庫房。 4．無關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。 3．本公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部門因檢查工作，必 須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門經(jīng)理或其指定人員陪同，并通知當(dāng)值領(lǐng)班開門后進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上做好記錄。 6．所有人員進(jìn)入這些場(chǎng)所后，都應(yīng)隨手關(guān)門，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無關(guān)的設(shè)備。 十四、事故處理制度 1． 不需要停止運(yùn)行進(jìn)行修理的事故，稱一般事故，由工程維修部經(jīng)理調(diào)查與分析原因，提出修理意見和責(zé)任事故原因，吸取教訓(xùn)，記錄在案。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 熟悉社區(qū)的各種保安設(shè)施及操作性能，熟悉社區(qū)的結(jié)構(gòu)分布。 （ 6） 當(dāng)班時(shí)間不得讀書、看報(bào)、打磕睡、游戲等，嚴(yán)禁喝酒。 (2) 保安員上崗時(shí)，必須全部著裝統(tǒng)一。 (5) 上班著制服應(yīng)干凈、整齊。 (8) 頭發(fā)要整潔，男的不留長(zhǎng)發(fā)、大包頭，蓄發(fā)不得露于帽檐外，帽檐下發(fā)長(zhǎng)不得超過 厘米；不得留長(zhǎng)鬢角，鬢 發(fā)長(zhǎng)不超過耳廓。 (12) 不得將任何物件夾于腋下；不得敲桌椅或玩弄其他物品。 （ 3）不帶任何無關(guān)人員進(jìn)入工作室，做好保密工作，不向無關(guān)人員泄漏自己的工作任務(wù)和監(jiān)控設(shè)施。 （ 7）發(fā)生案件和突發(fā)事件時(shí)按重大案件處理方案和火災(zāi)發(fā)生處理方案處理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）接班人員因故未能按時(shí)到崗時(shí)，交班人員應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)守崗位不得自行下崗，并應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管。 a、 交本班工作情況；交各種異常情況；交上級(jí)的指示； b、 查值班記錄，查所接崗位現(xiàn)場(chǎng)情況； c、 本班情況清楚；交接問題清楚；物品、器械清楚； （ 5）交接班人員必須在交接班記錄上簽字，此時(shí)接班人員對(duì)所接崗位的安全負(fù)全部責(zé)任。 （ 2）主管每周至少檢查兩次 ,其余檢查人檢查時(shí)間由各部門自行安排。 停車場(chǎng)管理工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)制度 （ 1）車輛進(jìn)入停車場(chǎng) a、當(dāng)有車輛駛進(jìn)停車場(chǎng)時(shí)，應(yīng)迅速指引車輛慢行，安全地停放在指定的車位上， 沒有固定車位的車輛不得讓其停放于固定車位上。 c、發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到停車場(chǎng)要及時(shí)令其離開，若有緊急情況按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 （ 3）車輛離場(chǎng) 當(dāng)有車輛離場(chǎng)時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對(duì)出場(chǎng)之車輛和駕駛員 (車主 )，若對(duì)出場(chǎng)之車輛和駕駛員有疑問時(shí)，應(yīng)立即到車擋前面向司機(jī)敬禮，再有禮貌地盤問，若是車主的親友 (和車主聯(lián)系認(rèn)可 )，并有駕駛證應(yīng)放行，若盤問時(shí)發(fā)現(xiàn)有問題，應(yīng)立即扣留車輛，并及時(shí)通知領(lǐng)班和巡邏保安，機(jī)警地做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，以防不法分子盜車行兇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二：統(tǒng)一指揮原則 : a)處理突發(fā)事件由主管經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮 。 第四：團(tuán)結(jié)協(xié)作原則 : 保安部作為突發(fā)事件的處理部門 ,行使公司賦予的指揮權(quán)和處理權(quán) ,公 司任何部門或個(gè)人不應(yīng)干預(yù)。 b、由消防中心通過消防廣播、警鈴、電話等方式及時(shí)通知社區(qū)內(nèi)其他人員，由在場(chǎng)主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)人員進(jìn)行疏散 ,并確定疏散路線 ,嚴(yán)密組織，細(xì)致分 工。清走易燃易爆物品至安全地點(diǎn) (2)起火后，滅火自救行動(dòng)時(shí)間要求 : 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 完成項(xiàng)目的時(shí)間要求（分鐘） 起火后至實(shí)現(xiàn)時(shí)間（分鐘） 接警確認(rèn) 保安經(jīng)理到場(chǎng) 物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)人做出決定 消防中心實(shí)施 首批力量到場(chǎng) 向住戶通報(bào)疏散 引導(dǎo)住戶疏散離開本層 滅火準(zhǔn)備 啟動(dòng)防、排煙設(shè)備 防爆 現(xiàn)場(chǎng)警戒 其他突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案 （ 1）盜竊 ①保安員發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊報(bào)案時(shí) ,立即用通訊器材 (對(duì)講機(jī)或電話 )向保安部主管 /領(lǐng)班報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)的具體位置 ,然后留在被盜竊現(xiàn)場(chǎng) ,或迅速趕赴被盜竊現(xiàn)場(chǎng) ,維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序 ,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng) ,禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）打架斗毆 ①保安員在巡邏中發(fā)現(xiàn)有打架斗毆的行為或接到打架斗毆的報(bào)案時(shí)，應(yīng)立即通知監(jiān)控室撥打110 或當(dāng)?shù)嘏?出所電話，防止該行為的擴(kuò)大而造成不必要的損傷。 ②對(duì)煤氣中毒者 ,盡快將中毒者撤離現(xiàn)場(chǎng) ,將中毒者移到空氣通暢處 ,松開衣扣和腰帶 ,并盡快送往醫(yī)院搶救，對(duì)其他類別的中毒者 ,應(yīng)盡快將中毒者撤離現(xiàn)場(chǎng) ,消除口腔異物 ,維持呼吸通暢 ,注意保溫并立即送往醫(yī)院搶救 。協(xié)助消防管理中心對(duì)火災(zāi)的救援滅火工作 。其他突發(fā)事件的處理服從公司統(tǒng)一調(diào)度和布置。 (2)離職時(shí)交還物品 ①保安員離職時(shí) ,保安服裝和標(biāo)志物 (肩章、臂牌等 )須交回公司。 (2)對(duì)講機(jī)是使用人執(zhí)行任務(wù)的工具 ,使用人必須保管好 ,使用好 ,不得損壞或遺失。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 (5)對(duì)講機(jī)的使用應(yīng)嚴(yán)格按照產(chǎn)品使用說明書的使用方法進(jìn)行使用。以便追蹤通訊器材的運(yùn)行狀態(tài)并及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題 ,追究責(zé)任。 (9)對(duì)講機(jī)發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)告保安部，由保安部負(fù)責(zé)修理。 (2)警械警具是公司財(cái)產(chǎn) ,使用人必須愛護(hù)和保管好。 (5)警棒由保安員上班執(zhí)勤時(shí)攜帶使用。 (7)如在執(zhí)勤過程中 ,發(fā)生突發(fā)事件等特殊原因 ,造成警械警具的損壞或丟失 ,要立即報(bào)告保安部 ,保安部根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行處理。 (2)注意事項(xiàng) 滅火時(shí) ,切不可沖擊液面 ,以防飛濺，滅火器一經(jīng)開啟后 ,不能保存 ,重新灌氣、裝粉后才能保存使用，使用時(shí)若遇干粉噴不出的情況 ,應(yīng)慢慢擰松蓋 ,讓氣粉噴出。 (5)保養(yǎng)中的注意事項(xiàng) 存放地點(diǎn)應(yīng)干燥通風(fēng)，切忌日光暴曬和強(qiáng)熱幅射。正常情況下 ,滅火器使用有效期一年。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 嚴(yán)格按辦法進(jìn)行處罰、獎(jiǎng)懲。 （二）辦公區(qū)域 辦公區(qū)域地面（包括：過道、辦公室地面等）的垃圾或污物不得超過 2 個(gè)每處面積在 平方米以下 區(qū)域內(nèi)的桌椅無明顯的浮塵、積塵和其他的污染 辦公區(qū)域內(nèi)的門窗無明顯的物漬和積塵 衛(wèi)生間的衛(wèi)生潔具內(nèi)無污漬、無異味，地面無積水。被污染的垃圾箱不得超過 5 個(gè)。一月內(nèi)給予 3 次罰款以上者（含 3 次），視為不能勝任本職工作，予以辭退。 五、 監(jiān)督檢查工作的落實(shí) 監(jiān)督檢查一般 采用員工自查、保潔部經(jīng)理巡查和公司經(jīng)理抽查的“三查”相結(jié)合的方法 1] 員工自查：每個(gè)員工都要根據(jù)操作規(guī)范和要求，對(duì)自己所負(fù)責(zé)的區(qū)域、項(xiàng)目不斷地進(jìn)行自查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。檢查者發(fā)現(xiàn)問題后，不論是工作質(zhì) 量問題、操作規(guī)范問題，還是員工行為規(guī)范問題，不僅要及時(shí)指出糾正，還要幫助員工分析原因，耐心地給員工進(jìn)行教育、培訓(xùn)，以防止同類問題不斷重復(fù)出現(xiàn)。作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)定期對(duì)“三查”的發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行分析，針對(duì)問題，找出原因，提出改進(jìn)措施，予以解決。 1— 2— 1 樓道墻體干凈，無污跡，踢腳板無塵土，階梯干凈，無雜物。 1— 3— 3 櫥柜表面無塵土，無污痕。 1— 4— 3 雜物桶經(jīng)常保持清潔，垃圾不得過半。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1— 5— 2 電梯四周保持光亮。 1— 6— 3 清運(yùn)垃圾，每天不得少于四次（小區(qū)內(nèi)外一圈為一次），裝運(yùn)垃圾過程中不得撒漏，垃圾箱內(nèi)垃圾不得過半。 1— 7— 3 前門、后門保持干凈。 1— 9— 2 不定期清潔消防栓、草坪燈、庭院燈、桿，指示牌、廊臺(tái)、休息椅。 3— 1— 2 使用工具中，應(yīng)愛護(hù)清潔工具。 3— 2— 1 領(lǐng)用消耗品物料須有保潔負(fù)責(zé)人向分管經(jīng)理提出，批準(zhǔn)后方可填寫領(lǐng)用登記表，到倉庫保管員處領(lǐng)取。 四、 綠化管理制度 4— 1— 1 保持草坪平整，無雜物、一般情況草皮不得高于 10 厘米 4— 1— 2 根據(jù)各類灌木的形狀，以利觀賞為目的，依植物的習(xí)性等因素，進(jìn)行修剪整形。 工作時(shí)間有事離開必須請(qǐng)假，否則視為曠工。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 員工有接受上級(jí)指定臨時(shí)工作的義務(wù)。 所有保潔人員的工裝必須由部門主管認(rèn)可后簽字領(lǐng)取，由庫管員核對(duì)后登記倉庫臺(tái)帳。 管業(yè)部管理制度 一、物業(yè)驗(yàn)收程序制度 1. 所有工程驗(yàn)收都應(yīng)由發(fā)展商牽頭。 a) 對(duì)各單元的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在《接管檢查記錄表》中，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)書面通知房地產(chǎn)公司予以解決。 管業(yè)服務(wù)部應(yīng)辦事項(xiàng)： 1] 驗(yàn)明來客身份證明 。 2] 根據(jù) 《樓宇交接書》 所示進(jìn)行 講解 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2] 與用戶裝修承包商會(huì)面，了解具體裝修程序。 c) 用戶到管業(yè)服務(wù)部辦理的手續(xù)。 e) 用戶裝修完畢手續(xù)。 4] 對(duì)于損壞的公共設(shè)施將按價(jià)從裝修押金中扣除。 2] 物業(yè)管理公司在開發(fā)單位竣工后從技術(shù)角度、法律角度驗(yàn)收，并辦理書面的交收手續(xù)，避免日后引起投訴。 6] 對(duì)用戶或業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)及時(shí)交予入住合約、用戶手冊(cè)、裝修須知，并予以解釋，降低投 訴率。 4] 對(duì)于用戶的設(shè)訴，能當(dāng)場(chǎng)做出解釋應(yīng)當(dāng)場(chǎng)給用戶解決，若不能馬上處理的應(yīng)記下投訴人的姓名、事件的經(jīng)過、投訴對(duì)象以及投訴人的聯(lián)系方法、用戶簽字，并告知解決的期限，以便及時(shí)告訴結(jié)果。 6] 投訴處理完畢致電或走訪客戶，詢問其對(duì)處理結(jié)果是否滿意，是否有別的建議，并再次感謝其對(duì)我們工作所做出的幫助。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 用戶拜訪內(nèi)容 1] 讓用戶了解物業(yè)管業(yè)處的運(yùn)作。 屬“物管處”自身服務(wù)質(zhì)量，了解事實(shí) ， 出具處理意見。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 管業(yè)服務(wù)部的主要用戶管理任務(wù)： 管業(yè)服務(wù) 部的主要任務(wù)就是“服務(wù)”。鑰匙柜的設(shè)立既可為忘 記攜帶或遺失的用戶提供開門服務(wù)，亦是小區(qū)安全消防工作的必要保證手段。 A] 小區(qū)管業(yè)服務(wù)部員工負(fù)責(zé)記錄報(bào)修內(nèi)容， 并傳達(dá)至維修部 . B] 工程維修部人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修 . C] 工程維修部主管負(fù)責(zé)維修工作的監(jiān)督及對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。 D] 維修人員接到《維修單》后及時(shí)填定接單時(shí)間及預(yù)計(jì)維修時(shí)間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 七、用戶投訴制度 1 適用范圍 適用于小區(qū)管業(yè)中心對(duì)投訴的處理 . 確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。 D] 相關(guān)部門在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果報(bào)管業(yè)部， 由管業(yè)助理安排回訪。 寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品們的