【正文】 多數(shù)的多層住宅已是基本售完。由此不難看出，電梯住宅的競爭將成為下階段房地產(chǎn)市場競爭的主流。注重樓宇布局、景觀環(huán)境設(shè)計、安防智能化的項目將成為市 場的寵兒。東方星園、香樟印象、錦都豪苑等也將匯川區(qū)板塊單價提升到了 18001900 元 /㎡。 8．高端產(chǎn)品出現(xiàn)真空 , 受國家宏觀政策的影響，遵義市場上的高端住宅產(chǎn)品的建設(shè)也收受到抑制，前一階段的如桃溪河畔等高檔項目的銷售工作已告一段落。由于地處城市中心區(qū)域，商業(yè)繁華近在咫尺，市政配套一應(yīng)俱全。項目臨延安路裙樓部分近 200 米設(shè)為商鋪。 6．項目交通網(wǎng)絡(luò) 項目交通網(wǎng)絡(luò)由南北縱向的延安路、珍珠路、外環(huán)路與東西橫向的松桃路、珍珠路構(gòu)成。松桃路是遵義衛(wèi)生狀況最差的路段。文化素質(zhì)都不高。具體如下： 超 市 :北京華聯(lián) 唐人街購物超市 沃爾瑪 賓隆購物超市 菜 場：任家坳特色食品大市場 松桃路農(nóng)貿(mào)市場 醫(yī) 院 :遵義消防醫(yī)院 遵義醫(yī)學院 娛 樂 :鮮花樂園 酒 店 :維多利亞酒店 港澳大酒店 京騰麗灣 飲 食 :澳門路餐飲一條街 休閑廣場 :新建市民廣場 二．項目 SWOT 分析 1．優(yōu) 勢 （ 1） 地處市中心，區(qū)位優(yōu)勢 項目位居城中 ,擁有其他區(qū) 域無法比擬的各項優(yōu)勢 ,社區(qū)與繁華緊密相連 .公交線路眾多 ,步行就可至北京路、澳門路，乘公交至丁字口也只需 3 分鐘。 （ 4） 自然景觀優(yōu)勢 項目平均絕對標高較高，可 360 度觀遵義市區(qū)全景。大型超市北京華聯(lián)、沃爾瑪與本項目餐飲等一應(yīng)俱全。從目前競爭項目推出的單位看 ,尚無此種戶型設(shè)計面市 ,這種戶型設(shè)計在市場處與空白點 .具有差異性 .會吸引相當部分客戶的 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 目光 . （ 7） 企業(yè)知名優(yōu)勢 美潔爾房開是一家具有軍人良 好傳統(tǒng)和作風的大型房開公司，具有一定的社會知名度和美譽度，且已成功開發(fā)長新軍港、少校花園等項目。 2．劣 勢 （ 1） 現(xiàn)階段電梯房社會認知度和接受度不夠 本項目可售部分全部為電梯房型，且多為 18 層以上的建筑。本項目處于這樣的區(qū)域，又具有很高的檔次定位，這本身就顯得十分的不協(xié)調(diào)。 （ 3） 項目區(qū)域交通相對不便 延安路道路狹窄，可能是遵義堵車現(xiàn)象最嚴重的路段，經(jīng)過于此的公交車僅有三路，居民出行十分不便。 （ 5）內(nèi)部配套較少 受項目地塊和地勢的影響 ,本項目不可能象其他的郊外項目一樣 ,在社區(qū)的配套上做到面面俱到 .而消費者在購買的時候這些因素往往又是十分重要的 .這點無疑會成為本項目的一大劣勢。 3．機 會 （ 1）項目所在片區(qū)商品住宅供給的相對真空狀態(tài)，給本項目預留了較大的市場空間 . 與開發(fā)區(qū)“遍地開花” ,海爾大道“你爭我趕”的局面比 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 較，舊城片區(qū)商品住宅 項目廖廖無幾，幾乎處于真空狀態(tài)，消費群體處于饑渴狀態(tài)?！敖畼桥_先得月”的心理驅(qū)使自然會使眾多有實力的經(jīng)營戶加入購買本項目的行列之中。本項目的產(chǎn)品特點和檔次定位無疑正符合這類人群的購買要 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 求。 4．威脅 （ 1）周邊項目銷售價格對本項目價格拉長產(chǎn)生一定的阻礙作用 目前市區(qū)內(nèi)的項目的銷售價格分別在 2020 元 /㎡左右起，區(qū)域價格的高乞?qū)Ρ卷椖績r格的拉升有一定的影響。預計下一階段，政府的房地產(chǎn)開發(fā)重心將向南部新城方向傾斜。 （ 2）通過采用體驗式營銷的方式，讓客戶親身體驗到 主題景觀帶來的愜意生活。 (3) 增設(shè)社區(qū)業(yè)主專車。 (2) 同相關(guān)部門聯(lián)系，對項目入口處的松桃路的臟、亂、差進行有效整治。 (2) 將項目環(huán)境景觀優(yōu)勢傳達到極至。 (4) 通過營銷的方式的不同來強調(diào)項目的獨特個性，通過與目標客戶的有效溝通給項目注入強大生命力。全盤負責物業(yè)公司管理方式，培訓機制的建設(shè)。 綜上，本項目最大的關(guān)鍵是解決遵義市民對電梯房型的認知度的問題和項目周邊環(huán)境同本項目檔次的協(xié)調(diào)性問題。與公司名稱及項目地塊特征相符，同時也能引起客戶的美好聯(lián)想，識別性也比較強。 2．．項目 LOGO 前期已經(jīng)作過，設(shè)計的相對不錯，我司認為可繼續(xù)延用。 ◆ 聘請專業(yè)的國內(nèi)知名物業(yè)管理公司作為項目物業(yè)顧問 ◆ 安防方面采用立體式的智能化設(shè)施進行管理。這樣才有利于價格的充分提升。 另外，結(jié)合項目的整體情況以及工程進展情況，我司認為今年的工作目標是： 1） .完成 9 號樓的建設(shè)及銷售工作 2） .完成中庭主題景觀的建設(shè) . 3．推廣線條 根據(jù)項目賣點整理分析，結(jié)合推廣時間安排，本項目營銷推廣依次按 預熱期（形象推廣階段 ） → 加熱期（項目賣點釋放階段） → 沸騰期（項目賣點整理加強階段） 三個階段進行。同時也可通過這種方式將推廣的三個階段連接起來。讓所有的遵義人知道， 爵仕藍島要塑造遵義的王者園林 ，并產(chǎn)生對項目的迫切期待 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 和向往；同時也可儲備客源 舉辦地點：新建市民廣場 推廣手段： (1)通過問卷方式征集市民對景觀園林的看法，派法禮品。通過大量的廣告梳理項目的 各個賣點，并最終成交 ,在開盤前期預告將有影視明星參加項目開盤活動 ,從而達到高調(diào)開盤的轟動效應(yīng) . 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 推廣動作：項目 VIP 卡發(fā)放 、 房交會的盛大亮相、項目開盤 廣告配合： (1) 大力度遵義晚報 （ 2)電臺電視 （ 3）戶外廣告 （ 4）房交會準備 ( 5)開盤慶典 二．營銷推廣安排 推廣階段 廣告內(nèi)容 費用 預熱期 6 月 9 日 — 7 月 15 日 主題活動安排 約 7 萬元 三維動畫制作 約 16 萬元 電視廣告宣傳片 約 10 萬 元 延安路燈箱廣告（一年） 約 15 萬元 樓書單頁等制作 約 6 萬元 戶外廣告（ 6 個月） 約 15 萬元 車身廣告（ 15 臺 6 個月） 約 12 萬元 報紙廣告 約 3 萬元 工地現(xiàn)場包裝 約 6 萬元 小計 約 90 萬元 主題活動安排 約 6 萬元 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 項目賣點釋放階段 7 月 20 日 — 9 月 10 日 軟文炒作 約 5 萬元 戶外廣告更換 約 3 萬元 電臺電視廣告 約 4 萬元 報紙廣告 約 15 萬元 小計 33 萬元 沸騰期 9 月 10 日 10 月 18日 影視明星出場費用 約 10 萬元 系列報紙廣告 約 22 萬元 房交會準備 約 15 萬元 開盤禮品 約 3 萬元 開盤售樓資料準備 約 5 萬元 開盤儀式及活動 約 6 萬元 小計 61 萬元 合計 184 萬元 30