【正文】 顯的區(qū)域不平衡性。由永川偉映實業(yè)開發(fā)，售樓部設在彙龍大道第二轉盤處，屬臨時售樓部，一期完工後拆除。其價格爲：平層均價 520 元 /平方米、躍層均價 590 元 /平方米、寫字樓 780元 /平方米；兩層住宅別墅面積 372平方米，均價 988元 /平方米。一期 “ 夏景園 ” 主要以高大綠色植物環(huán)園四周，中間爲小橋、卵石、流水、涼亭等景致。四期“冬景園”突出冬季景象以石山水景爲主表現(xiàn)冬景。 *.由體育館發(fā)往現(xiàn)場售摟部購房直通車一輛。 *. 8 月份做報刊夾頁３次。 市政配套及交通： ① .彙龍大道是永川市政府規(guī)劃的重點工程，也是新城區(qū)主要交通幹道，路面平整寬闊。 ? . 昌州城市花園 位於小南門（川主溝）至英井路區(qū)內，與電影院、文化館、寺廟、永川中學、紅旗小學、客運中心、演藝中心、人民醫(yī)院、大南門商業(yè)中心完全連成一體，繁華紅塵一牆之隔，出入相當便捷。 主要戶型及分配百分比 戶 型 種 類 面 積 百 分 比 平層 二室一廳 56 平方米 10% 二室二廳 80 平方米 /85 平方米 20% 三室二廳 115 平方米 /120平方米 /130平方米 50% 錯層 四室三廳 180 平方米 10% 另有 6 棟別墅，面積每棟 300 平方米。處在成熟商業(yè)區(qū)，區(qū)位優(yōu)於我永川南方花園專案。本著 21 世紀居住建築人性化原則，在整體規(guī)劃上突出以下特點： ① . 林蔭步行道沿麻柳河兩岸環(huán)繞並貫穿全區(qū)。而各組團間相對獨立，各自圍合成院落。 4. 戶型指標 ? . 按戶型分（暫定） 戶型 面積 m2/戶 戶數(shù) 平 面 布 局 結 構 形 式 三室二廳二衛(wèi)一廚 三廳三衛(wèi)一廚 平層 錯層 躍層 1 90100 114 144 0 30 82 0 2 100145 426 426 0 113 315 0 3 150200 141 24 117 6 18 0 4 201250 18 0 18 0 0 18 合 計 699 564 135 149 415 135 占 戶 數(shù) 比 例 ? 二期戶型設計建議 面積（含公攤） 8595 平方米 110125平方米 130150平方米 占建面 30% 50% 20% 建議戶型面積需求 客廳開間 、面積＞ 20 ㎡ 客廳開間 M、面積＞ 20 ㎡ 客廳開間 、面積＞25 ㎡ 餐廳＞ 8 ㎡ 餐廳＞ 8 ㎡ 餐廳＞ 10 ㎡ 廚房＞ 6 ㎡ 廚房＞ 7 ㎡ 廚房＞ 7 ㎡ 主臥＞ 14 ㎡ 主臥＞ 14 ㎡ 主臥＞ 15 ㎡ 次臥＞ 11 ㎡ 次臥＞ 11 ㎡ 次臥＞ 11 ㎡ 衛(wèi)生間＞ 5 ㎡ 主衛(wèi)＞ 5 ㎡ 主衛(wèi)＞ 5 ㎡ 觀景陽臺＞ 4 ㎡ 次衛(wèi)＞ 4 ㎡ 次衛(wèi)＞ 4 ㎡ 生活陽臺＞ 3 ㎡ 儲物間＞ 2 ㎡ 起居室＞ 12 ㎡，可不單獨設置 原因 ① 老年人與年輕人生活習慣、生活需求不同，需分開居住。 ④ 父母爲子女購房組織小家庭。以上所獲産權的住房一般檔次不高，戶型不合理，配套不齊全，有 2 次置業(yè)需求。 生活陽臺＞3 ㎡ ① 家庭人口多，需購置較大戶型。 第三部分： SWOT 分析 1.[S]專案優(yōu)勢： ? .集團公司的品牌優(yōu)勢。 ? .緊鄰永川市中心（離渝西廣場僅 800 多 米），周邊購物、交通、教育、醫(yī)療、銀行等配套齊全，尤其本專案位處 “ 麻柳河 ” 上游，水清樹綠，獨具區(qū)位優(yōu)勢。 ? .永川南方花園是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支援。 ? . 城北新區(qū)是市政府近幾年的發(fā)展方向，將給專案銷售帶來一定影響。 ? 城北新區(qū) 的成熟尚待時日，給了本專案運作的時間。 ? . 永川市一部分低擋樓盤僅售 350 元 /㎡ 400元 /㎡左右與本專案均價 800 元 /㎡相差一半，將分流部分客源。 3. 樓盤定位策略 由於歷史、地理等原因永川房地産開發(fā) 比較滯後，從現(xiàn)有土地資源分佈和開發(fā)商實力情況來看近兩年會出現(xiàn)大量的小區(qū)，但不會出現(xiàn)大型成規(guī)模小區(qū)。如： 小區(qū)配置採用： 室內 ① .子母防盜門 ② .塑鋼陽光窗 ③ .空調及冷凝水預置 ④ .預留煙道 ⑤ .水、電、氣、閉路、電話到戶 ⑥ .小區(qū)直飲水系統(tǒng)到戶 ⑦ .贈送花臺，戶戶有景 室外 ① .A 級環(huán)境外觀設計 ② .游泳池、網(wǎng)球場、會所、釣魚池 ③ .局部底層架空休閒空間 ④ .音樂廣場、步行街、兒童遊樂場、公共廁所 ⑤ .晨跑小徑、室外健身設施 ⑥ .南大街入口處設紅綠燈、並設有公交車站和治安崗亭 ⑦ .親水人行道 ⑧ .幼稚園（一級標準） ⑨ .老人、嬰幼兒、孕婦用品專賣市場 ⑩ .學校、醫(yī)療保健、農貿市場、 超市、銀行和郵政等 智慧化： ① .小區(qū)背景音樂 ② .電子巡更 ③ .三表出戶 ④ .對講系統(tǒng) ⑤ . 24 小時閉路監(jiān)控 ⑥ .寬帶網(wǎng)入戶 特別是通過中軸上修建一條 30 米寬的景觀大道，與步行街和親水綠化觀光道相互輝映，把樓盤定格於高檔，在鎖定目標客戶群的同時，吸引潛在客戶。 綠化日常維護管理：對綠化物進行修枝整形、澆水、施肥、治蟲，保持 綠化物生長良好。 排汙設施維護：清疏和維修業(yè)主區(qū)用的排水排汙下水管道、化糞池，確 保正常使用。 文化娛樂服務：代聯(lián)繫舉辦喜事慶典；提供棋類活動場所；舉辦居家常識講座；組織居民攝影 展；組織小區(qū)休育活動；組織小區(qū)老年人活動；建立老年人活動組織等。 二、物業(yè)管理服務承諾 （一）、保修期維修 自工程竣工驗收之日起計，負責代表業(yè)主聯(lián)繫，督促保修單位按發(fā)展商提供之《質量保證書》的約定期限完成。 （五）、環(huán)境園藝 定期修剪、補栽；定期施肥、除蟲；景觀水池定期清洗、消毒；道路、景觀照明完好充足。 “ 營造期 ” 從品質、區(qū)位、人性化服務等方面及 “ 柳河都市人家 ” 著手，將高檔生活小區(qū)不可阻擋的魅力完 全釋放，給目標客戶一片尋夢的天空。 售樓部外環(huán)境由圍牆圍合而成，依地塊情況建議設一停車場、一休閒娛樂場（南大街附近沒有廣場或步行街），從而讓附近的 居民休閒娛樂到售樓部來，進而集聚人氣。以景觀大道爲引入，有利於展示南方集團的雄厚實力和企業(yè)形象，增加專案社會信譽度，有利於銷售工作的順利展開，同時游泳池計劃在 2020 年 6月份以前投入使用，以便形象地展示規(guī)模小區(qū)的配套優(yōu)勢。以工地圍牆看板、電視廣告、戶外廣告牌、車身廣告和報紙廣告推出，勸阻消費者推遲購買其他商品房，防止客戶分流。 策略二：一期 A 組團開發(fā)全是多層住宅，爲使資金快速回籠，同時聚集人氣，建議開盤適當額度優(yōu)惠，並限量銷售，製造 “ 熱銷搶購 ” 效應。 報版廣告二 9 月 11日 星期二 整版 《永川日報》 ： ① .引語 [見初稿 ] ② .開發(fā)商自述 [見初稿 ] ③ .編後語：由編輯記者發(fā)編後語，引發(fā)永川地産業(yè)內討論。 ? .戶型研討活動 ① .向市民徵集戶型 目的：體現(xiàn)開發(fā)商“以人爲本”的理念，建老百姓認可滿意的住宅，吸引消費者關注。其中川江車 10 輛，山花車 3 輛。 費用： 7 輛 3000 元 /年＝ 元 /年（版面設計見附圖） 2． 標誌性廣告牌 光華廣場廣告牌 位於永川西大街渝西廣場旁 6 樓頂，永川渝西廣場重百 商場入口的正側面，是永川目前最大的一塊戶外廣告牌。 規(guī)格： 20 米 7 米＝ 140平 方米 費用：全年包用 7 萬元（版面設計見附圖） 南大街跨街廣告牌 位於小橋子，南方花園專案旁南大街上。計劃從今年 9 月開始投放，平均每周一次，共計 52 次，其中套紅占