【正文】 之系統(tǒng)資料。 該制度首先適用于總部發(fā)展中心，其他各部門及項目公司可參照。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 該階段應(yīng)簽訂合作協(xié)議 ，由法律部配合完成。 該階段 該階段應(yīng)簽訂合作意向，由法律部配合完成。 談判工作程序 初選階段 項目初選階段談判工作主要內(nèi)容是調(diào)查項目：規(guī)劃情況、現(xiàn)狀 、 市政配套、政府批準(zhǔn)的有效文件 、稅收 優(yōu)惠政策等情況，并取回相關(guān)紙版及電子版資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 談判前 應(yīng)制定談判大綱，談判大綱應(yīng)規(guī)范化，成為談判完成的考評標(biāo)準(zhǔn)和獎懲標(biāo)準(zhǔn)。 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進展及時反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。為了規(guī)范集團談判工作，特制定此制度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目操作方案，并抄送發(fā)展中心。 各立項項目進入項目決策程序后，應(yīng)向決策委員會上報詳細可研報告及項 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 各投資項目均應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究，并提供準(zhǔn)確、詳細資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性。在經(jīng)過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報立項項目結(jié)案報告及相關(guān)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 投資管理： 總 部發(fā)展中心對各項目公司的項目拓展工作負(fù)有管理職責(zé)，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發(fā)表獨立意見。 一級開發(fā)項目： 是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進行二級開發(fā)的項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的， 由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金 ,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負(fù)責(zé)人進行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心； 個人獲得獎金，應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 各項目公司配合總部各中心工作，填報各總審計考核報表等； 審計周期 一般以項目操作周期為準(zhǔn)，根據(jù)項目公司上報的計劃，由審計負(fù)責(zé)部門制定。 審計方式 總部各中心制訂審計計劃； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 土地及大配套費指標(biāo)由總部發(fā)展中心配合總部成本中心負(fù)責(zé)審計。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套費指標(biāo)、不可預(yù)見費指標(biāo)之和； 財務(wù)費用指標(biāo)主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出； 管理費用指標(biāo)主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出，一般在前期測算階段按直接成本的 2%估算； 銷售費用指標(biāo)是為了 項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用；一般住宅為計劃銷售額的 2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項目具體制定該指標(biāo)； 總成本合計指標(biāo)是項目各項指標(biāo)之和，反映了整個項目措作的全部成本費用支出，也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風(fēng)險控制的整體能力。 市政基礎(chǔ)設(shè)施費指標(biāo)主要包括供水、排水、中水、供電、供暖、智能化、燃氣、綠化等各項項目必須的市政條件建設(shè)費用； 公用配套費指標(biāo)主要指項目相應(yīng)的公用配套建設(shè)費用，如小區(qū)配套的學(xué)校、會所等等； 不可預(yù)見費指標(biāo)指項目實施操作過程中不可估計風(fēng)險存在，可能產(chǎn)生一些費用；該費用高低直接和項目 管理水平相關(guān)聯(lián)，一般為項目扣除此項后直接成本的 % 直接成本合計指標(biāo) 直接成本是項目操作過程中必須和直接發(fā)生在項目上的費用；直接成本合計指標(biāo)指的就是 土地及大配套費指標(biāo)、 前期費用指標(biāo)、 建安工程費用、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 [項目公司 ]：指獲取新項目后負(fù)責(zé)操作該項目的公司。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負(fù)責(zé)解釋。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2. 范圍： 適用范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 發(fā)布范圍： 鵬潤房地產(chǎn)公司總部下屬各個項目公司 3. 名詞解釋： [前期開發(fā)手續(xù)流程 ]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流程。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 給出綜合得分。 6. 獎懲條例 : 獎懲依據(jù) 根據(jù)《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價，對參與項目拓展過程工作人員 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 廉正風(fēng)險防范 作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實，參照公司規(guī)定處罰； 嚴(yán)格按照《項目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭風(fēng)險防范 項目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系； 項目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。 建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。 管理中心 接收項目拓展過程重要文件，進行備案與管理； 配合發(fā)展中心發(fā)展中心進行項目拓展后評價； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 《總部項目拓展風(fēng)險管理制度 版》 1. 目的： 規(guī)范公司項目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，為保證項目后期順利開發(fā)建設(shè)，達到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目拓展部門 負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項目 拓展過程的相關(guān)作業(yè)； 接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 外部環(huán)境風(fēng)險防范 政策風(fēng)險防范 發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報告； 項目責(zé)任人 要針對項目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實施細則、行業(yè) 管制情況等前期工作進行調(diào)查分析；作為項目分析材料組成部分； 合約擬定中，將 與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相 關(guān)法律合約； 融資風(fēng)險防范 項目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進行調(diào)查分析 項目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計 劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一； 市場風(fēng)險防范 發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點城市市場報告，作投資潛力評估； 項目所在地為非戰(zhàn)略重點城市，項目工作小組人員應(yīng)在項目所在城市考查 7 天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化； 設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項目責(zé)任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全； 項目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項目工作計劃時間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過； 參與項目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 控制后評價 拓展項目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進行評價，對參與人員工作表現(xiàn)進行評價，并編寫《項目拓展工作評價報告》； 評價結(jié)果報送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 7. 注意事項 無 8. 附件 無 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 《鵬房 總部項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度 版》 1. 目的： 為保證集團公司發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)真貫 徹，建立良好的項目風(fēng)險控制體系、審計指標(biāo)體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 e) 以上手續(xù)及其它手續(xù)（如立項、用地規(guī)劃等手續(xù)）準(zhǔn)備齊全后，獲取 工程規(guī)劃許可證； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 土地手續(xù) —— 國有土地使用證 a) 繳納土地出讓金，支付土地補償費； b) 準(zhǔn)備好公司執(zhí)照、立項批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地批復(fù)、出讓合同和出讓金、補償費繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證； 工程手續(xù) —— 工程施工許可證 a) 準(zhǔn)備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地征（或相關(guān)證明）和施工圖審查通知書； b) 進行招投標(biāo)工作， 標(biāo)底制作；與中標(biāo)的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同； c) 交納四源費、準(zhǔn)備建設(shè)資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù)； d) 到市建委辦理工程施工許可證； 其他手續(xù) 主要是在辦理以上主要證件需要準(zhǔn)備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質(zhì)級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設(shè)計招投標(biāo)備案、 人防設(shè)計審核批準(zhǔn)、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設(shè)計審核意見、 工程檔案登記證明、 “七通 ”服務(wù)協(xié)議等手續(xù)； 項目開發(fā)手續(xù)流程標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo)（針對二級開發(fā) ） 立項手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉(zhuǎn)立項只需要 12 個工作日； 非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)時間為45 個工作日； 規(guī)劃手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 45 個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定； 項目辦理 工程規(guī)劃許可證所需標(biāo)準(zhǔn)時間為 30 個工作日， 但是不包含辦理手續(xù)所需的施工 圖設(shè)計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設(shè)計要求情況而定； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 土地手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標(biāo)準(zhǔn)時間為 20 個工作日； 辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據(jù)項目資金安排和運營需要進行調(diào)整； 工程手續(xù)標(biāo)準(zhǔn)時間指標(biāo) 項目施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)時間為 35 個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行； 項目招投標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)時間為 30 個工作日；這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行 辦理 工程施工許可證標(biāo)準(zhǔn)時間為 10 個工作日； 項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標(biāo)準(zhǔn)時間應(yīng)為 180 個工作日，折合 2