中潤蘇州中心市場(chǎng)定位方案改-全文預(yù)覽
【正文】 0100001500020200250002020 2020 20202020 2020 各年度成交面積 （ 平方米 ）723111156546213375880202000400000600000800000100000012020001400000160000018000002020 2020 20202020 2020 各年度成交均價(jià) （ 元 / 平米 ）8321 8253106960202040006000800010000120202020 2020 202020202020非住宅類（商業(yè)物業(yè)）年度成交情況回顧 ? 2020年的調(diào)控可謂給開發(fā)商上了寶貴的一堂課，并且逐漸認(rèn)識(shí)到商業(yè)類物業(yè)的抗政策風(fēng)險(xiǎn)的能力以及其巨大的發(fā)展?jié)摿Γ玫介_發(fā)商的認(rèn)可，并于 2020年開始逐步加大商業(yè)類物業(yè)的開發(fā)和推盤量，但從其價(jià)格來看，仍基本維持 2020年的水平，可見開發(fā)商對(duì)商業(yè)類物業(yè)的營銷、操盤手法尚不夠成熟，仍以低價(jià)策略為主導(dǎo)。 年度總結(jié)及預(yù)判 基于我們對(duì)宏觀政策的預(yù)判，我們認(rèn)為蘇州樓市未來 2年內(nèi)將以平穩(wěn)發(fā)展為主，價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。 古城區(qū)板塊1609%環(huán)金雞湖板塊25014%雙湖板塊78243%青劍湖板塊17610%環(huán)獨(dú)墅湖板塊28215%太湖度假區(qū)板塊1639%2020 年蘇州各板塊高端房源推量預(yù)估比率 蘇州高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，雙湖板塊作為園區(qū)新興高端物業(yè)的代表性區(qū)域。 ?2020年 11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為 ，比 10月份回落 。 ?商品住宅市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)成交比率逐年降低， 10年成交比。 10年 1月以來 180㎡ 以上高端住房成交 ，市場(chǎng)份額快速攀升。 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 蘇州近年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)0%20%40%60%80%第一產(chǎn)業(yè) 2% % % %第二產(chǎn)業(yè) % % % 62%第三產(chǎn)業(yè) % % % %05年 06年 07年 08年蘇州全市歷年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資相關(guān)指標(biāo) 數(shù)據(jù)來源： 蘇州市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資比重 房地產(chǎn)投資增速（ %） 固定資產(chǎn)投資增速（ %） 增速比 增速差 億元 房地產(chǎn)投資 /GDP 2020 % % % % % 2020 % % % % % 2020 420 % 1870 % % % % 2020 % 2107 % % % % 2020 565 % 2360 % % % % 2020 % % % % % 2020 % % % % % 2020 % % % % % 蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長 ?蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占 GDP的比重從 2020年的約 6%，逐漸穩(wěn)定到 20202020年的 911%之間，維持在較穩(wěn)定的水平，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定增長。中潤蘇州中心市場(chǎng)定位方案 20200314 第一部分：蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 （ 0 10年一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)、政策等） 蘇州全市固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，社會(huì)消費(fèi)水平快速提升 176020802802345040274820570067017740900056481014091555187021072360261229673 6 1 7 . 8 20100020203000400050006000700080009000100002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州歷年 G D P 與固定資產(chǎn)投資走勢(shì)蘇州 G DP （ 億元） 固定資產(chǎn)投資（億元）3 9 1 . 5 44 5 1 . 65 2 6 . 16 2 5 . 18 2 1 . 3 61 0 5 5 . 4 41 2 4 5 . 51 5 5 1 . 7 52 0 2 6 . 8 42 4 0 7 . 8 90500100015002020250030002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年蘇州歷年消費(fèi)品零售總額（億元）?10年蘇州固定資產(chǎn)投資總額為 ，占全市 GDP總額的 40%，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)發(fā)展得到快速發(fā)展； ?10年蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 ，保持 19%的年增長勢(shì)頭，城市消費(fèi)水平和消費(fèi)能力快速提升。 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 第二產(chǎn)業(yè)為蘇州核心支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)呈逐年遞增趨勢(shì) ?第二產(chǎn)業(yè)一直是蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)，其城市較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)地位也是拜強(qiáng)大的第二產(chǎn)業(yè)所賜，第三產(chǎn)業(yè)一直屬于蘇州整體發(fā)展的軟肋，但隨著城市的深入發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市綜合水平的提升也日益明朗，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)的比例也逐步提高，城市轉(zhuǎn)型帶來的后續(xù)效應(yīng)將日益顯現(xiàn)，蘇州將向更加國際化和綜合型的城市發(fā)展。 ?隨著蘇州高端購房者數(shù)量和高端住宅供應(yīng)的快速增長，高端住宅成交呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢(shì)，自10年 1月以來， 180平米以上戶型成交 ，與首置和改善型需求呈三足鼎立之勢(shì)。 ?二手房住宅類成交與普通商品房市場(chǎng)走勢(shì)相類似，受新政影響嚴(yán)重，觀望情緒持續(xù)影響市場(chǎng)走勢(shì)。 1 4 . 87 . 42 7 . 13 9 . 81 3 . 41 4 . 9 1 4 . 91 7 . 73 0 . 12 2 . 92 0 . 82 3 . 72 0 . 2 31 4 . 1 31 0 _ 1 1 0 _2 1 0 _3 1 0 _ 4 1 0 _5 1 0 _6 1 0 _ 7 1 0 _8 1 0 _9 1 0 _ 1 0 1 0 _1 1 1 0 _1 2 1 1 _1 1 1 _2蘇州二手房市場(chǎng)住宅類成交量走勢(shì)圖（萬㎡）2020年蘇州市場(chǎng)運(yùn)營表現(xiàn) 2020年數(shù)字導(dǎo)讀 ?2020年 1月 12月（數(shù)據(jù)截止到 12月 30日），全市成交面積達(dá) ㎡，比 09年 減少 45%；全市成交套數(shù) 47226套，比 09年 減少 39%；成交均價(jià)為 9955元 /㎡ ， 環(huán)比 上漲 34%； ?2020年 1月 12月（數(shù)據(jù)截止到 12月 30日），園區(qū)成交面積達(dá) ㎡，比 09年 減少 45%；全市成交套數(shù) 15835套，比 09年 減少 39%；成交均價(jià)為 11875元 /㎡ ， 環(huán)比 上漲 39%； ?2020年 1月 12月（數(shù)據(jù)截止到 12月 30日），全市新增供應(yīng) ㎡，比 09年 減少 7%， 蘇州商品住宅供銷比為 ；園區(qū)新增供應(yīng) ㎡，比 09年 減少 2%， 商品住宅供銷比為 ， 本月蘇州商品房市場(chǎng)呈現(xiàn) 供需均衡 之勢(shì)。 數(shù)據(jù)來源：蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng) 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12成交量（萬㎡） 2 3 . 5 1 3 . 8 4 4 . 1 7 3 . 3 1 6 . 3 2 0 . 2 2 2 . 5 4 0 . 9 7 4 . 4 7 3 . 3 5 5 . 4 5 6 . 9 成交均價(jià)（元 / ㎡ ） 8363 8800 8286 10151 9385 9103 10218 10351 10471 11499 9343 9940 2 3 . 5 1 3 . 8 4 4 . 1 7 3 . 3 1 6 . 3 2 0 . 2 2 2 . 5 4 0 . 9 7 4 . 4 7 3 . 3 5 5 . 4 5 6 . 9 8363 8800 8286 10151 9385 9103 10218 10351 10471 1 1 4 9 9 9343 9940 0 10 20 30 40 50 60 70 80 量跌價(jià)漲，供銷平衡，“政策年”導(dǎo)致市場(chǎng)冰火兩重天 注：本文數(shù)據(jù)統(tǒng)一截止到 2020年 12月 30日 ?按照 2020年推案計(jì)劃，高端房源預(yù)推量將達(dá)到 1813套 ， 2020年的累積
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