【正文】 璞御公館 /購物中心 /超甲級寫字樓 /巔峰豪庭 奢華酒店 /巔峰會所 /現(xiàn)代文體中心 /吳文化中心 第四部分：項目定位參考 （環(huán)球 18蘇綸廠） 大環(huán)境 : 位于盤門路與人民路交叉口西南側(cè)，背靠古城墻和著名的盤門三景。 璞御公館 /購物中心 /超甲級寫字樓 /巔峰豪庭 奢華酒店 /巔峰會所 /現(xiàn)代文體中心 /吳文化中心 世界層峰人士商旅平臺 奢華酒店，承襲全球聲旺的酒店血統(tǒng)與嚴謹?shù)臉藴?，將以全球頂級配置與國際管家式服務理念，以獨特的建筑藝術(shù)、無與倫比的尊貴待遇和奢華享受，打造面向國際層峰人士的商旅平臺，提升城市、區(qū)域的國際性活動接待能力。 田徑場 體育會展中心 現(xiàn)代文化中心 市民廣場 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心 吳文化中心 巔峰會所 璞御公館 超甲級寫字樓 奢華酒店 購物中心 八大商業(yè)形態(tài)互補， 無憂式全能商業(yè)配套。 2020年蘇州商業(yè)地產(chǎn)風險預判 ? 近年，商業(yè)項目扎堆上市，在一定程度上會造成商業(yè)的過量，部分商業(yè)項目將會面臨經(jīng)營的風險； ? 房地產(chǎn)政策的逐漸收緊，也將會陸續(xù)影響到商業(yè)地產(chǎn)市場，隨著整體大市場環(huán)境的變化，商業(yè)地產(chǎn)市場也將會迎來新的考驗； ? 辦公和酒店式公寓項目逐漸增多，在有限的市場上勢必會造成市場競爭的加??； ? 新城的建設帶動住宅區(qū)的大量開發(fā)，由于住宅區(qū)入住人口有限，新城內(nèi)的商業(yè)項目生存空間面臨考驗； ? 外資通過資本手段進入長三角房地產(chǎn)市場將加劇行業(yè)的競爭，本土開發(fā)商資金方面的弱勢將影響項目開發(fā)和企業(yè)發(fā)展，高品質(zhì)的寫字樓和綜合體物業(yè)為外資青睞的物業(yè)類型，競爭將更加激烈。這也是目前多路外資、熱錢流向我國商業(yè)地產(chǎn)的主要原因之一， REITS是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向之一，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)只有通過金融手段的創(chuàng)新才能將其盤活，一旦中國的 REITS放開，在各路資金的推動下，其將呈現(xiàn)較快的發(fā)展，同時亦將我國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展推向一個新的臺階。 20202020非住宅類（商業(yè)物業(yè)）年度供銷比分析 2 0 0 8 2 0 1 0 年度非住宅類供銷比 ( 單位：萬平米)7 9 . 3 41157 2 . 3 11 5 6 . 5 51 3 3 . 7 61 4 3 . 71 . 0 70 . 7 31 . 1 00204060801001201401601802020 2020 20200 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 0供應面積 成交面積 供銷比2020非住宅類（商業(yè)物業(yè)）存量狀況 2 0 1 0 年各月非住宅類套數(shù)存量05000100001500020200250003000035000400001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月　 1 0 月　 1 1 月　 1 2 月　金閶區(qū) 滄浪區(qū) 平江區(qū) 吳中區(qū) 高新區(qū) 相城區(qū) 園區(qū)26347 套 26872 套 26876 套 25587 套 27621 套 27936 套 29605 套 28917 套 29657 套 30381 套 35032 套 30799 套 單位：套 2 0 1 0 年各月非住宅類面積存量0500000100000015000002020000250000030000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9 月　 1 0 月　 1 1 月　 1 2 月　金閶區(qū) 滄浪區(qū) 平江區(qū) 吳中區(qū) 高新區(qū) 相城區(qū) 園區(qū) 萬平米 單位：萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 ? 從月度套數(shù)存量走勢來看： 全年套數(shù)存量總體呈上漲趨勢，年末存量較年初增加 4452套，上漲 %，為 2020年的供應奠定了充足的房源基礎，亦可見諸多開發(fā)商對商業(yè)物業(yè) 2020年行情的樂觀態(tài)度； ? 從月度面積存量走勢來看： 全年面積存量總體呈上漲趨勢，年末存量較年初增加 ，上漲%，為 2020年的供應奠定了充足的房源基礎，亦可見諸多開發(fā)商對商業(yè)物業(yè) 2020年行情的樂觀態(tài)度； ? 通過套數(shù)存量和面積存量年末年初的增長比例對比研究： 2020年大面積段的商業(yè)物業(yè)存量增幅較大，可能由于年末多個寫字樓項目通過預售的原因。 ? 從區(qū)域供應量來看： 吳中區(qū)、相城區(qū)是蘇州市近兩年房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域， 2020年二區(qū)域的供應面積比重占到全市 60%之多， 并呈現(xiàn)出繼續(xù)加大的趨勢， 2020年該二區(qū)域商業(yè)項目的開發(fā)、推盤可謂如火如荼，你方唱罷我登場，都是主角； 近 2年新區(qū)商業(yè)物業(yè)的供應量相對穩(wěn)定，占比維持在 15%20%的水平； 古城區(qū)寸土寸金，相對來說開發(fā)商更傾向于將古城地塊用于開發(fā)高利潤率的別墅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)的比重呈現(xiàn)出緩慢下降趨勢。 數(shù)據(jù)來源：蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng) 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_11 10_12成交量（萬㎡） 2 3 . 5 1 3 . 8 4 4 . 1 7 3 . 3 1 6 . 3 2 0 . 2 2 2 . 5 4 0 . 9 7 4 . 4 7 3 . 3 5 5 . 4 5 6 . 9 成交均價（元 / ㎡ ） 8363 8800 8286 10151 9385 9103 10218 10351 10471 11499 9343 9940 2 3 . 5 1 3 . 8 4 4 . 1 7 3 . 3 1 6 . 3 2 0 . 2 2 2 . 5 4 0 . 9 7 4 . 4 7 3 . 3 5 5 . 4 5 6 . 9 8363 8800 8286 10151 9385 9103 10218 10351 10471 1 1 4 9 9 9343 9940 0 10 20 30 40 50 60 70 80 量跌價漲，供銷平衡，“政策年”導致市場冰火兩重天 注：本文數(shù)據(jù)統(tǒng)一截止到 2020年 12月 30日 ?按照 2020年推案計劃，高端房源預推量將達到 1813套 ， 2020年的累積的可售房源約 2479套 （不含綠城）； ?雙湖板塊 2020年預計推出高端房源 約 782套 ，占總量的 27%，成為本案的核心競爭板塊； ?預計 2020年千萬級以上房源占高端物業(yè)總供應的 43%，預計總價 10002020萬的房源占有率將得到大幅度提高。 ?二手房住宅類成交與普通商品房市場走勢相類似，受新政影響嚴重，觀望情緒持續(xù)影響市場走勢。 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局網(wǎng)站 第二產(chǎn)業(yè)為蘇州核心支柱產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)呈逐年遞增趨勢 ?第二產(chǎn)業(yè)一直是蘇州的支柱產(chǎn)業(yè)，其城市較強的競爭力和經(jīng)濟地位也是拜強大的第二產(chǎn)業(yè)所賜，第三產(chǎn)業(yè)一直屬于蘇州整體發(fā)展的軟肋，但隨著城市的深入發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市綜合水平的提升也日益明朗，第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟的比例也逐步提高，城市轉(zhuǎn)型帶來的后續(xù)效應將日益顯現(xiàn)，蘇州將向更加國際化和綜合型的城市發(fā)展。 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計局網(wǎng)站 蘇州近年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)0%20%40%60%80%第一產(chǎn)業(yè) 2% % % %第二產(chǎn)業(yè) % % % 62%第三產(chǎn)業(yè) % % % %05年 06年 07年 08年蘇州全市歷年房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資相關(guān)指標 數(shù)據(jù)來源： 蘇州市統(tǒng)計公報 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資 固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資比重 房地產(chǎn)投資增速（ %） 固定資產(chǎn)投資增速（ %） 增速比 增速差 億元 房地產(chǎn)投資 /GDP 2020 % % % % % 2020 % % % % % 2020 420 % 1870 % % % % 2020 % 2107 % % % % 2020 565 % 2360 % % % % 2020 % % % % % 2020 % % % % % 2020 % % % % % 蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長 ?蘇