【正文】 動狀況?、資金和人員是否得當(dāng)?、管理部門是如何組建的?是否有向顧客及同行敝開的，容易進(jìn)入的”組織機構(gòu)大門”?要將策略和執(zhí)行在市場上產(chǎn)生的結(jié)果區(qū)分開來終究是一項因難的工作。因此很難用績效來區(qū)分策略好/執(zhí)行差和策略差/執(zhí)行好的情況。指公司人員之間相互影響，尤指經(jīng)理影響他人把事情辦好的能力。從執(zhí)行的角度出發(fā)，我們主要關(guān)心的是前3種類型。指營銷經(jīng)理給功能、政策和方案3個層次分配時間、資金和人員的能力。營銷政策對能否有效執(zhí)行營銷方案的影響最大，其次才是執(zhí)行營銷功能的能力。例如房屋代理商通過定價、促銷和配銷的整體功能活動將房屋售給顧客。如銷售率低究竟是由于策略欠佳還是因為執(zhí)行不當(dāng)呢?此外還得確定究竟應(yīng)確定是什么問題(診斷)還是應(yīng)確定采取什么行動的問題?對每個問題都有不同的管理”工具”組合與不同的解決方法。2. 評定存在問題的公司層次的技能。策略所論及的是營銷活動是”什么”和”為什么”的問題，而執(zhí)行則論及到”誰”去執(zhí)行，在”什么地點”、”什么時間”和”怎么樣”去執(zhí)行等問題。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來制定的。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么?什么時候去做?誰去做?將花費多少?等等具體行動。研究與開發(fā)：增加25%的費用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時的調(diào)整。價 格：價格稍高于競爭廠家。對這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來實現(xiàn)。目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)：各個目標(biāo)應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。有兩類目標(biāo)財務(wù)目標(biāo)和市場營銷目標(biāo)需要確立。2. 優(yōu)勢與劣勢分析應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與機會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。4. 宏觀環(huán)境情勢應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。二、市場營銷現(xiàn)狀計劃的這個部分負(fù)責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。5. 市場營銷策略：提供用于完成計劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。一般來說，市場營銷計劃包括：1. 計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。公司各中層負(fù)責(zé)人，按原定職責(zé)行使管理責(zé)任，新的崗位職責(zé)出臺后，按新辦法執(zhí)行。負(fù)責(zé)與設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理公司及相關(guān)部門的工作對接。這一既定目標(biāo)客觀上要求公司領(lǐng)導(dǎo)層、部門中層進(jìn)行各級負(fù)責(zé)，且分工合作，以防止責(zé)任推諉，辦事拖沓，效率低下的現(xiàn)象發(fā)生。二是會議主持。按考評等級，實行末尾淘汰。推行末尾淘汰制，以提高企業(yè)市場競爭力企業(yè)的生存發(fā)展，除市場客觀環(huán)境外，很大程度取決于員工的個人競爭力。推行責(zé)任追溯制，以提高員工的榮譽感和責(zé)任心責(zé)任追溯是落實崗位責(zé)任制的重要方法，也是對事故根源防漏堵缺的可行良策。推行績效考核制，以日常工作為考核內(nèi)容績效考核是國際流行的企業(yè)管理形式，公司要求每個員工堅持登記《績效考核手冊》，公司定期對員工考核手冊進(jìn)行檢查。新的年度，辦公室應(yīng)制定切實可行的員工培訓(xùn)計劃，包括工程類、運營類、招商營銷類、地產(chǎn)類、物業(yè)管理類等，并逐季度予以實施，使員工符合企業(yè)的工作崗位要求。對外是“****”品牌的需要，對內(nèi)是建立和諧企業(yè)的特定要求。我們應(yīng)該充分認(rèn)識到，目前公司員工崗位適合率與現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)對照是有距離的。通過做好基礎(chǔ)工作，改善內(nèi)部工作環(huán)境和外部經(jīng)營環(huán)境。(一)、充實基礎(chǔ)工作，改善經(jīng)營環(huán)境公司所指充實基礎(chǔ)工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做得細(xì)微，做得符合工作標(biāo)準(zhǔn)。人力資源方面以能動開發(fā)員工潛能為前提，不斷充實企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，“****”的企業(yè)精神：“開放式管理，以人為本。各項工作按標(biāo)準(zhǔn)程序行事，減少人為指揮，逐步形成“****”特色的企業(yè)管理體系。使公司內(nèi)部機構(gòu)成為功能要素齊全、分工合理的統(tǒng)一體?，F(xiàn)代品牌打造的成功必須依賴于企業(yè)的現(xiàn)代管理模式。為綜合規(guī)范招商銷售政策，擬由招商部負(fù)責(zé)另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。策劃代理公司首先應(yīng)抓好營銷人員基本知識培訓(xùn)工作，使?fàn)I銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其目的一是塑造“****””品牌，二是擴大樓盤營銷。招商方面(一)、全面啟動招商程序，注重成效開展工作招商工作是“****”項目運營的重要基礎(chǔ)。按“****”所簽協(xié)議書，招商銷售任務(wù)的承載體為策劃代理公司。采取內(nèi)部認(rèn)購房 號的形式，回籠資金、擴大現(xiàn)金流。融資工作的開展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實現(xiàn)。其中基礎(chǔ)部分需用約**億元。(六)、預(yù)決算工作工程部、財務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。(四)、工程質(zhì)量“****”項目是市重點工程，也是“*****”品牌的形象工程。二月份完成擴初圖的設(shè)計。69月份：基礎(chǔ)工程完成。完成樁基礎(chǔ)的工程招投標(biāo)工作，工程監(jiān)理招標(biāo)工作，并組織場地的地下排水工作。(二)、xx年度工作安排1月份：組織編制環(huán)境評估報告及審核工作。12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的市長辦公會議通過，辦理環(huán)境保護(hù)意見表的工作。編制項目申請報告，辦理項目核準(zhǔn)(發(fā)改委)。5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊伍，至6月中旬完成樁基礎(chǔ)工程的施工工作。元月份完成方案圖的設(shè)計。建立一套完整的工程檔案資料。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭將“****”項目建成為優(yōu)質(zhì)工程。制定工程資金使用計劃，“****”項目工程估算需用資金**億元左右。財務(wù)方面(一)切實完成開工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)公司確定的****年工程啟動資金約為*億元。通過產(chǎn)權(quán)預(yù)售、租金預(yù)付等辦法擴大資金流，以保證“****”項目