【正文】 業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定義 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等，向業(yè)主收取的費(fèi)用。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 (二)小區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的途徑 1.樹立全新的管理思想，是實(shí)現(xiàn)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ) 2.組建全新的物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)，是實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的保證 3.運(yùn)用現(xiàn)代化管理方法，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的重要途徑 (１)管理決策方法，包括：市場調(diào)查法、預(yù)測法、決策法、維修評估法和信息分析法等。手段是達(dá)到管理現(xiàn)代化的重要途徑，只有手段的現(xiàn)代化才能達(dá)到管理的高效率。只有機(jī)構(gòu)設(shè)置符合現(xiàn)代化要求，管理現(xiàn)代化也就有了組織保障。,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑 (一)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容 1.管理理論的現(xiàn)代化 管理是科學(xué)，管理也是生產(chǎn)力，要使管理現(xiàn)代化必須在小區(qū)物業(yè)管理中掌握、學(xué)習(xí)現(xiàn)代 化管理理論，用現(xiàn)代科學(xué)管理理論來指導(dǎo)管理實(shí)踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質(zhì)。 第四，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。 其次，它是實(shí)現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。,第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理,小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化,一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義 (一)小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)涵及其意義 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，即是指在住宅小區(qū)物業(yè)及其物業(yè)管理中，以現(xiàn)代技術(shù)創(chuàng)新和科學(xué) 管理為宗旨，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，使物業(yè)的硬件與軟件管理，走向科學(xué)化、制度化與規(guī)范化管理的活動過程。 2.規(guī)化的統(tǒng)一性。 3.經(jīng)濟(jì)功能。根據(jù)居民的不同需要，提供各種類型的住宅，如多種類型的居住單元、青年公寓、老年公寓等。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款,物業(yè)租賃條件,物業(yè)出租人必須具備的條件: 出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件 出租人若為物業(yè)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照 出租人對所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理的修繕的能力,物業(yè)租賃條件,物業(yè)承租人必須具備的條件: 城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證 單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn) 承租人承擔(dān)物業(yè)應(yīng)以自住自用為主； 承租人必須具有民事行為能力 承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力,物業(yè)租賃條件,出租房屋必須具備的條件: 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。,第一節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)概述,一、經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的選擇 選擇原則：投資、風(fēng)險、熟悉領(lǐng)域、穩(wěn)健進(jìn)取 選擇步驟和方法：人員、篩選、談判、經(jīng)濟(jì)論證,第二節(jié)、經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的開展,二、經(jīng)營服務(wù)的條件既注意事項(xiàng) 硬件條件：資金和場地 軟件條件：經(jīng)營的內(nèi)容項(xiàng)目、經(jīng)營思想、經(jīng)營機(jī)制 三、經(jīng)營服務(wù)的市場預(yù)測 進(jìn)行市場預(yù)測的必要性 市場預(yù)測的內(nèi)容（重要） 經(jīng)營服務(wù)的考評,第二節(jié)、經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的開展,第三節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)的操作,一般配套服務(wù)類型： 最貼近日常生活的衣食行樂服務(wù) 商務(wù)服務(wù)類 文化、教育、衛(wèi)生、體育類 經(jīng)營中介服務(wù),物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)發(fā)展方向,物業(yè)租賃 物業(yè)經(jīng)營管理的主要項(xiàng)目 個性化服務(wù) 現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營管理的一個發(fā)展方向 表現(xiàn)為特約服務(wù)需求不斷增加,物業(yè)租賃,物業(yè)租賃的地位： 物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一 也是物業(yè)市場流通的重要方式之一 物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來源 物業(yè)管理企業(yè)通過經(jīng)營出租物業(yè)，可以獲取長期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，提高經(jīng)營管理水平,物業(yè)租賃,物業(yè)租賃的含義： 通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。 5．各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。 2．在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對講機(jī)通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。 2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。,交接班制度,1．接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。 6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 3．每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報上級人員。 4.10對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 4.6重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。 4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。 3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。 3.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修。 2.3系統(tǒng)巡檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。 1.5運(yùn)行人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。,四、報告制度,1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領(lǐng)班： 1.1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時間。 6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過40度為宜。 2．察看所有計(jì)量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號裝置等是否正常工作。 6．在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。 2．各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。,設(shè)備維修制度,3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造 3.1出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。 2.2如因緊急維修，必須對客戶使用產(chǎn)生影響時，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。 1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。 2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。供電設(shè)備的維修管理，是規(guī)范供電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設(shè)備設(shè)施的性能良 好地運(yùn)行，其內(nèi)容包括對設(shè)備經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)和故障的修理等管理活動。該項(xiàng)管理搞的好與壞直接影響著物業(yè)小區(qū)內(nèi)的用電設(shè)備和人員的生命安全。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。 2 、物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理（主要內(nèi)容）。 保證業(yè)主和使用人的安全。 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。,第二節(jié) 管理規(guī)約,二、管理規(guī)約制定的原則和程序 平等、自愿、依法三原則 擬定討論稿——業(yè)主大會討論通過——公示、分發(fā),第二節(jié) 管理規(guī)約,三、管理規(guī)約示范文本 四、管理規(guī)約執(zhí)行的問題,第三節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度,一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的制定 物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主大會授權(quán)制定，但需要經(jīng)過業(yè)主大會討論決定。,二、實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)所面臨的主要問題,地方保護(hù)主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標(biāo)受到制約 開發(fā)商受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動增大招投標(biāo)難度 法規(guī)不完善，缺乏招投標(biāo)基礎(chǔ) （l）沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機(jī)構(gòu)，使招投標(biāo)工作缺乏公正性 （2）物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)不健全 社會監(jiān)督機(jī)制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風(fēng) （1）“關(guān)系”競爭 （2）“暗箱”交易 （3）違法違規(guī),三、物業(yè)管理招標(biāo),所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位）在為物業(yè)選擇管理者時，通過制訂招標(biāo)文件，向社會公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程,物業(yè)管理招標(biāo),四、物業(yè)管理投標(biāo),所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動的過程,物業(yè)管理投標(biāo)標(biāo),五、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則及意義,第二節(jié) 物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)程序,物業(yè)招標(biāo)程序,招標(biāo)與投標(biāo)的條件 招標(biāo)程序,一、物業(yè)管理招標(biāo)方式,物業(yè)管理招標(biāo)方式,公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo) 邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo),公開招標(biāo)的特點(diǎn),這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的機(jī)會 業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低成本，提高物業(yè)管理水平 但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大,邀請招標(biāo)的含義,所謂邀請招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請其參加投標(biāo)的方式,邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo),邀請招標(biāo)的特點(diǎn),是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小 如果對競標(biāo)對象選擇得當(dāng)，則起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對招投標(biāo)雙方都十分有利。,配套設(shè)施的完善 配套完善是給物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)的基本保證，是管理階段必不可少的環(huán)節(jié)。,檔案資料的建立 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料。這一階段可能產(chǎn)生業(yè)主和租戶頻繁出入和秩序混亂現(xiàn)象，以致于發(fā)生違章、損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象。移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見。另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容，有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范。 人員選擇一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型。 物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式： 一是實(shí)體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個層次：即管理層和作業(yè)層。包括： 清潔衛(wèi)生管理 綠化管理,安全防范和消防管理,這是為維護(hù)物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的一項(xiàng)專門性管理服務(wù)。 1994年1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè) 管理招標(biāo)，此事開創(chuàng)了我國物業(yè)管理引入競爭機(jī)制的先河。包括： 早期介入和前期管理 公共管理服務(wù) 經(jīng)營管理服務(wù),典型的廣義觀點(diǎn),[美]羅伯特. C. 凱爾認(rèn)為物業(yè)管理者的基本職能是： 為業(yè)主管理物業(yè) 為業(yè)主創(chuàng)造來自物業(yè)的收入 使物業(yè)保值增值,（二）狹義的物業(yè)管理,狹義的物業(yè)管理： 即一般只限于對該物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，其主要的任務(wù)是對物業(yè)的維護(hù)、管理共用的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，也包括治安保衛(wèi)、分送信報、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)項(xiàng)目,（三）物業(yè)管理的定義,《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條： “本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動。但物業(yè)和房地產(chǎn)、不動產(chǎn)是不同的： 房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的通俗或狹義解釋,不動產(chǎn)范圍大；多為宏觀用詞；是生產(chǎn)、流通、消費(fèi)中房地產(chǎn)產(chǎn)品 物業(yè)是指進(jìn)入具體消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)最終產(chǎn) 品；是指某個具體的群體建筑物或單體建筑物,不動產(chǎn),房地產(chǎn),物業(yè),物業(yè)——是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)建筑、公共建筑用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。智能建筑物業(yè)管理,第一章 概論 本章講授,物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念,物業(yè)管理的基本原則,物業(yè)管理實(shí)務(wù)的基本內(nèi)容和要求,物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),學(xué)習(xí)目的與要求,1．掌握 物業(yè)的含義 物業(yè)管理的基本特征,2．重點(diǎn)掌握 物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié),第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理 一、物業(yè)的含義,英文Real Estate 或Real P