【正文】 律師意見。 第 25 頁 共 37 頁 文件名：項(xiàng)目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標(biāo)題： 項(xiàng)目合同程序與標(biāo)準(zhǔn) 文件編號(hào)： VYNXMKF5 生效日期： 項(xiàng)目合同程序與標(biāo)準(zhǔn)： 合同的 起草與 修訂 。 。 服務(wù)費(fèi)用：就服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、包含的范圍、支付方式進(jìn)行的約定。 簽章及日期：雙方單位名稱（蓋章）、授權(quán)代表（簽字）以及簽約日期。 服務(wù)的方式：就服務(wù)的方式進(jìn)行的約定。 簽章及日期： 雙方單位名稱（蓋章）、授權(quán)代表（簽字）以及簽約日期。 資 產(chǎn)處置及經(jīng)營物資的采購： 就酒店的固定資產(chǎn)、設(shè)施設(shè)備的管理及采購管理方面進(jìn)行的約定。 管理體制：就管理經(jīng)營班子組成及分工運(yùn)作進(jìn)行的約定。 合同的談判、起草、修訂、完善均 須由項(xiàng)目開發(fā)部完成，逐級(jí)交與法律事務(wù)部、總裁辦公及其他相關(guān)部門審核后報(bào)董事長(zhǎng)審批簽字后方可與合作方簽訂。 《項(xiàng)目可行性分析報(bào)告》是 集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目合作前期 重要的工作內(nèi)容之一， 是領(lǐng)導(dǎo)層決策重要參考依據(jù)，負(fù)責(zé)完成 該 報(bào)告人員對(duì)其報(bào)告真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)， 并提供該報(bào)告完成的數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研的資料， 完成后匯報(bào)總監(jiān)處審批后 逐級(jí)匯報(bào)，并 存檔 備份 。 第二部分： 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （ 1） .項(xiàng)目基本情況表 （ 2） .項(xiàng)目 周邊的市場(chǎng) 調(diào)研報(bào)告（ 3） .項(xiàng)目的 簡(jiǎn)介 （ 4） .項(xiàng)目的地理位置 （ 5） .項(xiàng)目的交通情況 （ 6） .項(xiàng)目區(qū)域情況（ 7） .項(xiàng)目的 SWOT 分析 （ 8） .該項(xiàng)目的發(fā)展定位 。 《項(xiàng)目報(bào)價(jià)函》是 集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目洽談初期重要的工作內(nèi)容之一 ，完成后根據(jù)項(xiàng)目談判的情況進(jìn)行調(diào)整，最終反映在雙方的合同中，且必須 存檔。 項(xiàng)目報(bào)價(jià)情況以《項(xiàng)目報(bào)價(jià)函》的形式進(jìn)行，根據(jù)不同區(qū)域、檔次、規(guī)模、業(yè)主洽談情況， 分別提供參考報(bào)價(jià)的范圍，該表的項(xiàng)目說明如下： 酒店品牌：分為“維也納商務(wù)酒店”和“ 維也納 3 好連鎖酒店酒店”兩個(gè)品牌 地點(diǎn)： 省會(huì) 城市、 直轄市、 沿海城市、 一線城市、二線城市及其它城市； 區(qū)域： 分為商務(wù)區(qū)、金融區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū) 、靠近道路及位置情況； 面積： “維也納商務(wù) 連鎖 酒店”分為 1000060000 平方米； “維也納 3 好連鎖酒店”分為 300015000 平方米 ； 投資規(guī)模： “維也納 商務(wù)連鎖 酒店”分為 10007000 萬元，“維也納 3 好連鎖酒店”分為 3002500 萬元； 客房數(shù)： “維也納商務(wù)連鎖酒店”分為 150500 間房，“維也納 3 好連鎖酒店”分為 80280間房。市場(chǎng)調(diào)研由各項(xiàng)目 開發(fā) 經(jīng)理 、經(jīng)理助理 完成，并對(duì)其準(zhǔn)確性 、真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)于變化的情況要及時(shí)更新，以便領(lǐng)導(dǎo)參考和決策 。 旅游經(jīng)濟(jì)：包括 項(xiàng)目區(qū)域 接待 總收入、旅游總收入、人口、消費(fèi)水平、相關(guān)政府或職能部門規(guī)劃與分析（規(guī)劃局、旅游局、招商局、交通局、工商局） 。 《 新項(xiàng)目信息匯總表 》是 集團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目信息匯總和進(jìn)一步開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)， 該表無論是放棄項(xiàng)目還是立項(xiàng)目簽約項(xiàng)目，均按類別 存檔。 第 19 頁 共 37 頁 文件名：項(xiàng)目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標(biāo)題： 新項(xiàng)目信息匯總程序與標(biāo)準(zhǔn) 文件編號(hào)： VYNXMKF5 生效日 期： 新項(xiàng)目信息匯總程序與標(biāo)準(zhǔn) ： 《新項(xiàng)目信息匯總表》 是在對(duì)搜集到有價(jià)值的的項(xiàng)目信息進(jìn)行匯總的工作。 ： 提供專業(yè)酒店設(shè)備用品供貨商的甄選及專業(yè)指導(dǎo)； 提供酒店物資的調(diào)配計(jì)劃及物資采購統(tǒng)籌安排。 第 18 頁 共 37 頁 文件名：項(xiàng)目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標(biāo)題： 合作內(nèi)容 文件編號(hào)： VYNXMKF5 生效日期： ： ： 派遣管理人員實(shí)施全權(quán)管理；協(xié)助和實(shí)施對(duì)日常工作的管理和策劃； 建立管理運(yùn)行模式和標(biāo)準(zhǔn)，使自成一體；派出資深管理人員定期進(jìn)行 指導(dǎo)性管理； 為業(yè)主培養(yǎng)一支基本的管理隊(duì)伍。維也納 酒店管理集團(tuán)選擇地 點(diǎn)、規(guī)模、設(shè)施設(shè)備等方面基本符合要求的酒店，按照《維也納 酒店管 理手冊(cè)》進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，達(dá)到維也納質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，維也納 酒店管理集團(tuán)授權(quán)其使用“維也納酒店”品牌。合同期限一般為 3－ 10年。 前期籌備。 維也納酒店集團(tuán)三大品牌系列： 維也納 商務(wù)連鎖酒店、維也納 3 好連鎖酒店、維也納美食宮餐飲連鎖 。 維也納酒店集團(tuán)有穩(wěn)健的投資實(shí)力 ,創(chuàng)新的經(jīng)營理念 ,完善的管理機(jī)制 ,專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) ,為項(xiàng)目提供立項(xiàng)、策劃、籌建及經(jīng)營管理等全方位服務(wù)。 B： 酒店承包 。 業(yè)主方 自愿接受“維也納模式”的 合作方式或 管理體系，認(rèn)同維也納的企業(yè)文化、經(jīng)營理念和管理標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行維也納的酒店管理模式。 酒店財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰，土地、房產(chǎn)使用合法 。 項(xiàng)目的評(píng)價(jià)、分析與統(tǒng)計(jì)。 集團(tuán) 其他部門提供協(xié)助策劃、設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、 宣傳 建議，負(fù)責(zé)業(yè)主與溝通，協(xié)助店總了解新項(xiàng)目， 平穩(wěn)過度 籌備 期。集團(tuán)受業(yè)主邀請(qǐng)前往現(xiàn)場(chǎng)考察，收集全面信息，進(jìn)行各項(xiàng)消費(fèi)水平、發(fā)展?jié)摿Φ脑u(píng)估，雙方以會(huì)議形式互相了解。 項(xiàng)目的報(bào)價(jià)。在接洽初步認(rèn)為可行的前提下，請(qǐng)業(yè)主方提供相應(yīng)背景資料、 項(xiàng)目資料，服務(wù)需求、場(chǎng)地圖片及地理位置的地圖以 Email 或郵遞至 集團(tuán)。 負(fù)責(zé)記錄和統(tǒng)計(jì)拓展的考勤，申領(lǐng)項(xiàng)目開發(fā)的文具、書籍、儀器、設(shè)備并進(jìn)行使用或借閱登記。會(huì)見或接待未曾預(yù)約的客人或員工。 負(fù)責(zé)接聽項(xiàng)目信息辦公室電話的項(xiàng)目信息留言、登記、答復(fù) 、轉(zhuǎn)達(dá)。 做好渠道建設(shè)工作， 完成上級(jí)布置的其它工作。在接洽初步認(rèn)為可行的前提下，請(qǐng)業(yè)主方提供相應(yīng)背景資料、 項(xiàng)目資料，服務(wù)需求、場(chǎng)地圖片及地理位置的地圖以 Email 或郵遞至 集團(tuán)。 優(yōu)劣勢(shì)分析。 根據(jù)政府職能部門、行業(yè)交流平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、媒體等 各類渠道收集市場(chǎng)信息。 在雙方對(duì)合作模式和合作條件、報(bào)價(jià)基本認(rèn)可的 前提下 集團(tuán)將與業(yè)主協(xié)商，盡快安排實(shí)地考察。如初步評(píng)估可行，則應(yīng)與業(yè)主方保持較為積極的溝通頻率。 根據(jù)政府職能部門、行業(yè)交流平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、媒體、現(xiàn)有酒店、客戶等各類渠道收集到的項(xiàng)目信息，有選擇性的進(jìn)行跟蹤。 針對(duì)市場(chǎng)信息和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，分析自身的優(yōu)劣勢(shì)，并形成競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。對(duì)所收集的信息進(jìn)行整理和分析。 根據(jù)集團(tuán)的要求，制定評(píng)價(jià)政策，組織實(shí)施項(xiàng)目評(píng)價(jià)，及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系為業(yè)務(wù)發(fā)展提供決策依據(jù)。 進(jìn)行長(zhǎng)期的行業(yè)特點(diǎn)研究、區(qū)域酒店發(fā)展趨勢(shì)研究，為集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)部提供戰(zhàn)略布局 建議，并積極主動(dòng)地尋找合作伙伴和合作項(xiàng)目。 根據(jù) 集團(tuán)的要求，制定評(píng)價(jià)政策，組織實(shí)施項(xiàng)目評(píng)價(jià)，及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系為業(yè)務(wù)發(fā)展提供決策依據(jù)。 負(fù)責(zé)立項(xiàng) 項(xiàng)目的 最終 考察、洽談、 市場(chǎng)調(diào)研、可行性分析論證，以及合作 合同的起草、修訂、終止或續(xù)簽談判等有關(guān)事宜。 落實(shí)所有項(xiàng)目均有單可查，有制度可依等工作。根據(jù)項(xiàng)目 開發(fā)部的工作特點(diǎn)和實(shí)際需要，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)、配合、指導(dǎo)本部 人員參 日常工作，深入市場(chǎng)，收集各行業(yè)信息 ，落實(shí)具體組織管理 。 對(duì)項(xiàng)目的各類基本數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理班子產(chǎn)生前與業(yè)主方溝通、項(xiàng)目介紹、注意事項(xiàng)、交接等 工作。 結(jié)合實(shí)地考察完善可行性研究，對(duì)于可行性研究結(jié)論可行的項(xiàng)目展開談判。 第 7 頁 共 37 頁 文件名：項(xiàng)目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標(biāo)題：管理范圍 — 項(xiàng)目拓展 文件編號(hào)： . VYNXMKF2 生效日期： 開發(fā) 根據(jù)掌握的市場(chǎng)信息，有針對(duì)性的進(jìn)行篩選和初步接洽。 積極配合與協(xié)同 集團(tuán)有關(guān)職能部門，對(duì)投資管理項(xiàng)目做好投資前期考察和論證工作，為領(lǐng)導(dǎo)提供意見和建議。 市場(chǎng)調(diào)研： 參與 長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃 和戰(zhàn)略布局 的制訂。 文員 負(fù)責(zé)部門所有往來信息登記及收集，文員負(fù)責(zé)文檔的保存和分類及復(fù)印打印文件等。屬總監(jiān)級(jí) 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)理 負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目的接洽、評(píng)估、調(diào)研、考察、談判、反饋、監(jiān)督、評(píng)價(jià)、統(tǒng)計(jì)及分析。 3. 名詞解釋及定義 4. 制度內(nèi)容 5. 管理職責(zé)及審批（審核）原則、權(quán)限 6. 違背本制度的懲罰規(guī)定 將按維也納員工手冊(cè) 第 35 頁第七章進(jìn)行處罰 . 7. 制度生效日 自審批發(fā)布日起生效。 2. 適用范圍 本制度 涵蓋維也納集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)部 ， 適用 于項(xiàng)目開發(fā)部日常管理工作 。 總裁助理 負(fù)責(zé)協(xié)助總裁及總監(jiān)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)部事務(wù)處理及跟蹤。屬主管級(jí)。項(xiàng)目開發(fā)在總裁 的直接領(lǐng)導(dǎo)下， 成為集團(tuán)在市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目開發(fā) 的執(zhí)行部門，它的管理范圍有如下兩個(gè)方面。 根據(jù)公司制度針對(duì)性的制訂 方案，積極主動(dòng)地尋找合作對(duì)象和合作項(xiàng)目。 探詢行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和前沿動(dòng)態(tài)，對(duì)于不同形態(tài)的酒店產(chǎn)品進(jìn)行研究。 根據(jù)初步評(píng)估和調(diào)研結(jié)果，結(jié)合雙方洽談進(jìn)展情況，赴項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察和分析。 負(fù)責(zé)各部 門相關(guān)人員對(duì)該合作 項(xiàng)目的前期的牽頭、協(xié)調(diào) 、配合等 工作。 結(jié)合項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，提出對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)結(jié)論。 組織管理 根據(jù)項(xiàng)目開發(fā) 業(yè)務(wù)需要， 制訂項(xiàng)目 開發(fā) 部 團(tuán)隊(duì) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，合理設(shè)置組織機(jī)構(gòu)與崗位，確定任職要求與人員考核標(biāo)準(zhǔn) 。 檔案及信息管理 負(fù)責(zé)管理 項(xiàng)目信息、項(xiàng)目資料、 合 同 與協(xié)議 、統(tǒng)計(jì)及分析資料等各類檔案 及項(xiàng)目信息保密工作 。 根據(jù)戰(zhàn)略區(qū)域布局計(jì)劃，積極主動(dòng)地尋找合作伙伴 和合作項(xiàng)目。 制定項(xiàng)目開發(fā) 各崗位的職位說明書，并根據(jù)職位調(diào)整需要進(jìn)行相應(yīng)的變更，保證職位說明書與實(shí)際相符。 第 10 頁 共 37 頁 文件名：項(xiàng)目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標(biāo)題：崗位職責(zé) 文件編號(hào)： VYNXMKF4 生效日期： 崗位職責(zé) 總裁助理 匯報(bào)上級(jí)：項(xiàng)目開發(fā)總監(jiān)、 總裁 督導(dǎo)下級(jí)：項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)理、經(jīng)理助理、 文員 根據(jù)集團(tuán)中、長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，及時(shí)掌握同行業(yè)內(nèi)、房地產(chǎn)業(yè)、各知名連鎖企業(yè)市場(chǎng)信息和商業(yè)模式，研究并分析，及時(shí)修正戰(zhàn)略布局、工作計(jì)劃等，準(zhǔn)確為集團(tuán)項(xiàng)目管理和發(fā)展提供意見和建議。 負(fù)責(zé)立項(xiàng)項(xiàng)目的最終考察、洽談、市場(chǎng)調(diào)研、可行性分析論證，以及合作合同的起草、修訂、終止或續(xù)簽談判等有關(guān)事宜。 根據(jù)政府職能部門、行業(yè)交流平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、媒體等各類渠道收集市場(chǎng)信息。 優(yōu)劣勢(shì)分析。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的接洽。 根據(jù)業(yè)主提供的資料和市場(chǎng)開發(fā)所掌握的信息，從業(yè)主背景、業(yè)主要求、項(xiàng)目規(guī)模、戰(zhàn)略區(qū)域、周遍環(huán)境、經(jīng)濟(jì)總量、發(fā)展趨勢(shì)、酒店業(yè)發(fā)展水平等方面對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的考察調(diào)研。 第 12 頁 共 37 頁 文件名：項(xiàng)目開發(fā)部管理制度 版本： 1 編寫日期： 20210519 標(biāo)題：崗位職責(zé) 文件編號(hào)： VYNXMKF4 生效日期： 崗位職責(zé) 經(jīng)理助理 匯報(bào)上級(jí)：項(xiàng)目開發(fā)總監(jiān)、總裁助理 督導(dǎo)下級(jí)：無 負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的 信息收集、整理和分析。 收集競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)和不足，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做出客觀的分析研究。 根據(jù)政府職能部門、行業(yè)交流平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、媒體、現(xiàn)有酒店、客戶等各類渠道收集到的項(xiàng)目信息，有選擇性的進(jìn)行跟蹤。如初步評(píng)估可行，則應(yīng)與業(yè)主方保持較為積極的溝通頻率。 跟進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)使用的各種表格的存?zhèn)}數(shù)量，負(fù)責(zé)保管項(xiàng)目 領(lǐng)用的各種表格，及將已使用的表格存檔。 按領(lǐng)導(dǎo) 委托，代理下列工作：收發(fā)、存檔、草