【正文】 便，與北二環(huán)相交貫通，距離火車站僅 5分鐘車程，該商圈內(nèi)的三府灣貨運(yùn)站，貝斯特貨運(yùn)站與客運(yùn)站均在此，有多條線路通往西地區(qū) 各省市、縣或鎮(zhèn)等。該商圈的繁華程度不容置疑。 太華路已經(jīng)過了 10 多年的發(fā)展，形成今天為人熟知的以建材批發(fā)、零售市場為主的核心商圈。 建材“生態(tài)商圈” 在另外一部分消費(fèi)者眼中，則出現(xiàn)了 消費(fèi)觀念 的更新，更希望在 建材 超市享受到從設(shè)計(jì)到裝修等一站式的 服務(wù) 中高端追求品位的消費(fèi)者不愿意光顧傳統(tǒng)的家居建材市場。由于消費(fèi)群體的多層次性，在建材流通領(lǐng)域，多元化分銷模式并存的建材“ 生態(tài)商圈”正在逐步形成。 首先，是業(yè)態(tài)的調(diào)整，攤位式的招商制建材市場向著商場化市場、購物中心方向發(fā)展。 二是出現(xiàn)了“市場化經(jīng)營、商場化管理”的模式。 市場環(huán)境有所改善 由于建材店數(shù)量多，分布散，整治難度大。 招商制建材賣場規(guī)?；? 市場對于建材行業(yè)的消費(fèi)需求不斷提升，招商制建材市場的發(fā)展也在快速升級。 招商制市場仍有發(fā)展空間 雖然招商制建材市場受到了一些新興的業(yè)態(tài)的沖擊，但是它作為建材銷售主渠道的功能還是被業(yè)界所肯定。這種業(yè)態(tài)的市場曾經(jīng)一度“一統(tǒng)江湖”，建材、裝飾材料 2/3 的流通量是通過這類市場實(shí)現(xiàn)的。 對購買產(chǎn)權(quán)價(jià)格敏感且接受程度有待提高： 在這次調(diào)研過程中，建 材經(jīng)營客戶對購買產(chǎn)權(quán)的方式存在著多方面的擔(dān)憂，并對購買了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點(diǎn)不是很清楚。對于客戶也是鎖定于這類區(qū)域的客戶為主，在層次上也偏低。主要核心狀況如下： 相對于家居和家具，建材零售利潤相對攤薄 ：建材相對于家居和家具市場，建材的展示性不很強(qiáng)，對賣場的環(huán)境要求不是特別高，因此，建材市場的租金相比家居來說，要低的多。將由本案這個這個具有 10 萬建筑面積的項(xiàng)目打破這個格局，再造新太華路商圈的宏圖即將在 2021— 2021年變成一種現(xiàn)實(shí)，一種改變傳統(tǒng)商業(yè)市場的現(xiàn)實(shí) 由于傳統(tǒng)的攤位制建材市場已經(jīng)不能滿足目前市場需求，新興建材 家居市場在近期也將成為搶灘西安市民投資的主流市場，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，且正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主力物業(yè)類型之一。對于虛擬產(chǎn)權(quán)式投資，由于恒星醫(yī)藥大廈和高點(diǎn)國際的失敗案例，使廣大投資者的積極性受到嚴(yán)重 挫傷。三森國際家居城集家具、建材、家居用品為一體，目前生意比較理想；中聯(lián)家居由于地段較為偏僻生意頗為清淡，但隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)帶來的千畝大盤，為該區(qū)域市場帶來巨大的潛力 。在 2021年以前南郊建材業(yè)發(fā)展除了太白 路和大雁塔兩家傳統(tǒng)的建材市場外，環(huán)境優(yōu)、規(guī)模大的建材家居賣場寥寥無幾。名門 18 萬 M2 1000 八水洋房 M2 492 賽高國際 M2 約 1450 大唐世家 M2 372 城東住宅 沁水新城 1 期 約 10 萬M2 約 1000 新興 24G 5萬 M2 約 500 灞柳生態(tài)家園 25 萬 M2 7000 紫薇麗景華都 萬 M2 630 海榮陽光城 30萬 M2 2021 鳳城明珠 M2 1088 新興夢苑 M2 200 航天新都 萬 M2 約 560 EE 康城 42萬 M2 1600 都市鄰里 萬 M2 324 含光景軒 M2 約 560 中順盡管受西安市城市改造、向北、向南發(fā)展大策略的影響，西安市建材 將有大幅度發(fā)展，但家居市場明顯供大于求，數(shù)量與規(guī)模已超飽和狀態(tài)，建材市場的競爭無疑更加血腥。 2021年，西安市房地產(chǎn)市場在2021 年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定快速的發(fā)展態(tài)勢。目前，發(fā)達(dá)國家 95％的建材零售通過連鎖超市的渠道，而目前國內(nèi)水平最高的上海這一比例只有 20％。未來十年，中國建材工業(yè)發(fā)展速度將高于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 3％－ 4％，到 2021 年，建材工業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)到一萬多億元人民幣。隨著西安房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動建材業(yè)的輝煌。 今年西安市的家居、建材總產(chǎn)值將達(dá)１００億元 [數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng) ]。 城北及附近區(qū)域建材、家居市場容量測算 項(xiàng)目名稱 總建面積 總套數(shù)（套） 項(xiàng)目名稱 總建面積 總套數(shù) (套 ) 城北住宅 虹橋雅軒 3萬 M2 約 300 天心太陽島 M2 1600 錦園新世紀(jì) 94 萬 M2 3412 鳳凰物語 M2 430 世紀(jì)金園 萬 M2 約 570 鼎新花園 20萬 M2 約 2021 都市桂苑 M2 294 左岸生活館 M2 250 杰信花園 9萬 M2 819 雅荷春天 30萬 M2 約 3000 宏林名苑 3萬 M2 300 白樺林居 65萬 M2 約 6500 西安印象 40 萬 M2 846 海榮豪佳花園 21萬 M2 1600 萬華園花香麗舍 M2 470 蔚藍(lán)人家 12萬 M2 1100 雅荷智能家園 16 萬 M2 1145 蔚藍(lán)花城 12萬 M2 1000 菁華 [建材家居商圈南北對峙 ] 從西安建材業(yè)發(fā)展布局上看，歷來是北重南輕，而且經(jīng)過十幾年的培育，北郊太華路一帶已經(jīng)形成了以大明宮建材家居城、太華路建材市場、明珠家居城、中聯(lián)家具城、西部建材城以及孫家灣板材市場為核心的建材版圖，業(yè)內(nèi)人士將此稱為北郊板塊。從2021年至今年以來，很多睿智的投資商開始了大資金投入，從而也改寫了西安建材家居業(yè)北重南輕的局面。具體現(xiàn)象如下： 各類零售型物業(yè)的面市給予投資者數(shù)不勝數(shù)的投資機(jī)會，而投資者對于這種單一型態(tài)的投資形式也表現(xiàn)了對利潤空間最大化的質(zhì)疑。而目前還未出現(xiàn)以建材、家居賣場作為投資載體的市場出現(xiàn)。 [市場核心問題呈現(xiàn) ] 鑒于對市場調(diào)研的深刻，西安商業(yè)市場及家居建材市場主要狀況浮出水面，而作為操作本案的目的性，需客觀與 實(shí)際的操作于本案。 客戶網(wǎng)絡(luò)單一化與市場區(qū)域化： 現(xiàn)有 太華路和太白路建材市場，它們的主要輔射目標(biāo)就是西安本地及周邊市場。招商制建材賣場的出現(xiàn)是對傳統(tǒng)建材流通領(lǐng)域的一次顛覆。 綜述： 招商制建材市場（以個體攤位租售為主）在西安建材業(yè)的發(fā)展過程中有著重要的分量。 隨著建材行業(yè)之間的競爭不斷升級，原本單一的建材銷售渠道，受到了建材超市、各種類型的產(chǎn)品專賣店的沖擊，招商制建材市場，正面臨著改造、提升、創(chuàng)新的新一輪發(fā)展階段。國內(nèi)生產(chǎn)力發(fā)展的需要與國際經(jīng)濟(jì)接軌的需要，促使國際上先進(jìn)的流通模式（建材超市）在國內(nèi)也加快發(fā)展。其中，幾家較大型的招商制建材賣場，規(guī)模達(dá)到幾萬甚至幾十萬平方米。主要特征是市場主辦者由主要出租場地，收取租金，管理物業(yè)，轉(zhuǎn)向了經(jīng) 營市場，注重廣告宣傳，樹立市場形象，誠信經(jīng)營，搞好服務(wù)，千方百計(jì)把市場辦火。至此，招商制建材市場開始了改革和創(chuàng)新的探索。 三、 項(xiàng)目市場調(diào)查及分析 —— 西安建材市場消費(fèi)觀念與消費(fèi)文化 西安家居建材市場 —— 博弈中的裂變 自主選擇 消費(fèi)者主導(dǎo)下的市場模式 ：一邊是現(xiàn)代化建材超市，一邊是傳統(tǒng)建材市場；一邊是先進(jìn)零售業(yè)態(tài)，一邊是的批發(fā)模式。以至于作為后來者的天榮建材港，也斥巨資采取了批發(fā)市場的業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營。 [項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境定位分析與研判 ] 區(qū)位前景： 本案隸屬西安北郊一級商業(yè)圈，為西安新城區(qū)的商業(yè)繁華地帶 。 繁華程度： 歷經(jīng) 10 年變遷的太華路商圈，已經(jīng)形成多個專業(yè)型的建材細(xì)分市場，產(chǎn)品的 多樣化，使之各地批發(fā)商和零售商及家庭散戶來此購物，貨車的進(jìn)進(jìn)出出也形成了另一道風(fēng)景線。因此，造在商業(yè)氛圍濃厚，客戶資源龐大。使之，來此批貨或購物的商戶與客戶均能享受便利性與便捷性。時尚 通過整合商戶資源、商品資源，優(yōu)化市場功能，延伸了以最大化滿足消費(fèi)需求為導(dǎo)向的供應(yīng)鏈，提升了以細(xì)分目標(biāo)市場、引領(lǐng)消費(fèi)時尚為導(dǎo)向的服務(wù)價(jià)值鏈。這三個轉(zhuǎn)變預(yù)示著新家居消費(fèi)主義的誕生，無疑是這個消費(fèi)思潮的引領(lǐng)者和滿足者。 月（一層平均租金） 2250 ㎡ 12月 3年 +90 元 /㎡ /月（一層平均租金） 2250㎡ 12月 5年 =1944 萬元 63元 /㎡ 合計(jì)： + = 萬元 項(xiàng)目營銷費(fèi)用： 4% = 萬元 營業(yè)稅費(fèi)： 5346 % = 萬元 % = 萬元 項(xiàng)目利潤總額： = 萬元 簡析見表 項(xiàng)目總收入（萬元 ） 租金收入 銷售收入 5346 包租返利 項(xiàng)目營銷費(fèi)用 營業(yè)稅費(fèi) 銷售稅費(fèi) 招商稅費(fèi) 項(xiàng)目利潤總額 [米蘭風(fēng)度綠色精品建材城投資受益分析表 ] 樓層 一樓 二樓 單價(jià) [均價(jià) ] 13500 元 /平方米 9450 元 /平方米 面積 ㎡ [使用面積 ] 30 ㎡ 30㎡ 總價(jià) [平均 ] 萬元 萬元 首付 萬元 萬元 回報(bào)年限 10 年 10年 商圈平均租金 120元 月 /.㎡ 80 元 月 /.㎡ 10年回報(bào)總額 萬 元 萬元 [項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ]： 一、項(xiàng)目商業(yè)功能布局規(guī)劃 —— 輔營區(qū)室內(nèi)面積規(guī)劃 一樓南入口：約 1000 平方米，作為整個市場展示區(qū)、輔營區(qū)； 備注：具體經(jīng)營品種的布置位置與面積分布參見商場 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 \招商平面圖 、 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 \招商平面圖、 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 \招商平面圖 、 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 \招商平面圖 、 商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖 \招商平面圖 （見附件）。 —— 其他功能區(qū)間： ? 商場管理辦公室 從成本考慮，建議將市場經(jīng)營管理公司放置五樓偏僻位置。 —— 扶梯 扶梯口安放每層商業(yè)平面分布圖。 —— 中央空調(diào)： —— 消防系統(tǒng)： 采用自動噴淋報(bào)警系統(tǒng)、消防栓、煙感報(bào)警裝置。（廣告位設(shè)置范例） —— 商場內(nèi)部規(guī)劃及裝修設(shè)計(jì)建議 根據(jù)項(xiàng)目的定 位，項(xiàng)目一定要體現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)的人性化特征。 布局規(guī)劃及過道建議 室內(nèi)商鋪格局： 獨(dú)立收銀、全封閉式獨(dú)立鋪位。 ? 室內(nèi) 主題景觀規(guī)劃 兒童歡樂園 ? 以母愛和童趣為規(guī)劃主題，選擇比較和緩、溫和的背景顏色和裝飾材料； ? 安放兒童游樂設(shè)施，收費(fèi)管理，提供臨時托管服務(wù)。在兒童休閑娛樂的地方，增加人造小橋，過道等休閑小品，以此吸引兒童前來消費(fèi)。 參考圖片一：白色網(wǎng)格吊頂，簡單大方，中間若嵌入些黃色射燈，則有“星星點(diǎn)燈”的美感，自然而又富有情趣。 柱子： 公共部分的柱子用高級瓷磚或石材包裝。 —— 室內(nèi)鋪位裝修 獨(dú)立鋪位：內(nèi)墻 —— 輕質(zhì)防火板材間 隔到距地面 ㎡， 面飾 用專用乳膠漆。 每個鋪位設(shè)消防噴淋系統(tǒng)，用白色防火型扣板吊頂，照明用白色燈管和黃色燈管嵌入式射燈組合使用，過道一側(cè)卷閘門盒部分做成廣告位 半開放店鋪：背柜 —— 主要作用為非營業(yè)時間的商品收藏防盜，背柜寬度 50CM，高度 140CM，中間設(shè)多層夾隔，便于存放商品； 背柜樣式 —— 下面一層（材料夾板，高度 70）上面四周固定鋼管支架（鋼管支架高度 70CM，支架上固定網(wǎng)狀絲網(wǎng)用于掛針織品）； 材料 — — 玻璃，夾板，鋼管、防火板等； 另： 每間鋪位預(yù)留電話線、電插座及電表，每間鋪位鋪設(shè)一條電話線，設(shè)一個電表，每月電費(fèi)按實(shí)際讀數(shù)計(jì)算 我們對裝修的建議：裝修對于發(fā)展商是一筆不小的投入，由于經(jīng)營商戶各自裝修要求和標(biāo)準(zhǔn)均不相同，所以發(fā)展商提供的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和范圍主要是公共通道裝修、統(tǒng)一吊頂、公共照明、衛(wèi)生間、電梯間、消防通道等，商鋪裝修主要是隔斷、統(tǒng)一門楣（廣告燈位或店標(biāo)燈位）。 商場公共部分電費(fèi)攤?cè)胛飿I(yè)管理費(fèi)用中，商戶在商鋪內(nèi)部的電費(fèi)一般以安裝配電箱和電表獨(dú)立計(jì)費(fèi)，自行繳納，便于商場管理。樂曲以輕快、活潑的輕音樂為主，也可適當(dāng)播放舒緩的流行音樂。 ? VI 導(dǎo)示系統(tǒng) 作為現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的商場經(jīng)營管理成熟的一個重要標(biāo)志，體現(xiàn)了商場對經(jīng)營者，對顧客人 性化的關(guān)懷。 項(xiàng) 目 整 合 推 廣 提 案 第一部分 項(xiàng)目整合推廣規(guī)劃 全案推廣目標(biāo) 以嚴(yán)格縝密的推廣設(shè)計(jì)、緊密銜接的推廣步驟 以及最具爆炸力的推廣方式，快速提升項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商鍛造頂級建材市場品牌的終極目標(biāo)。通過市場推廣，有力配合招商工作，使本項(xiàng)目盡可能短的時間內(nèi)打開局面，迅速 實(shí)現(xiàn)回籠資金。 以‘綠色建材’、‘高規(guī)格 show 場’等新概念，從服務(wù)、健康等多方面引導(dǎo)和轉(zhuǎn)變消費(fèi)者的理念。 本項(xiàng)目運(yùn)作過程中可推廣的主題有： 綠色環(huán)保建材主題 高盈利空間主體 高質(zhì)量服務(wù)主題 一站式購物主題 家裝風(fēng)格免費(fèi)設(shè)計(jì)主題 發(fā)展商、經(jīng)營戶、家裝公司同舟共濟(jì)主題 消費(fèi)者健康選購主題 高規(guī)格 show場主題 招商跟進(jìn) 所謂招商跟進(jìn)，是指一切主題推廣活動不以單純做活動，造聲勢、樹品牌為目標(biāo)。 全案推廣周期劃分 四大推廣階段，四個推廣高峰 推廣四階段 本推廣方案計(jì)劃從 2021 年 10 月 25 日開始， 2021 年 5 月 1 日項(xiàng)目開業(yè)前結(jié)束。 第二部分 營銷推廣方案 全案推廣策略說明： 推廣周期及結(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的平行原則，并適度超前； 推廣主題