【正文】 育宣傳和培訓(xùn)演練工作 .............................................................. 47 三、加強(qiáng)二次裝修的消防管理 ............................................................................ 47 四、建立長城盛世家園消防快速反應(yīng)分隊(duì) .......................................................... 47 第八章 環(huán)境保護(hù)與管理 .......................................................................................... 48 －、環(huán)境保護(hù) .................................................................................................... 48 二、環(huán)境管理 .................................................................................................... 49 第九章 裙樓商鋪的管理 .......................................................................................... 50 －、加強(qiáng)裙樓商鋪的裝修管理 ............................................................................ 50 二、加強(qiáng)裙樓商鋪用房的管理，維持正常的經(jīng)營秩序 ......................................... 50 長城盛世家園物業(yè)管理投標(biāo)書 5 笫七部分 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 ............................................................................ 50 第一章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理 ...................................................................................... 51 －、技術(shù)力量配備 ............................................................................................. 51 二、基金使用 .................................................................................................... 51 三、制度保證 .................................................................................................... 51 四、建立和完善公用設(shè)施設(shè)備、共用部位的維修檔案 ......................................... 51 第二章 公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) ............................................................................ 52 一、維修養(yǎng)護(hù)范圍 ............................................................................................. 52 二、公用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計(jì)劃表 .......................................................... 52 第三章 共用部位的維修養(yǎng)護(hù) ................................................................................... 57 －、維修養(yǎng)護(hù)范圍 ............................................................................................. 57 二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 ............................................................................ 57 笫八部分 會(huì)所的經(jīng)營管理 .......................................................................................... 58 第一章 會(huì)所的經(jīng)營管理模式 ................................................................................... 58 第二章 會(huì)所經(jīng)營項(xiàng)目的設(shè)置 ................................................................................... 59 第三章 會(huì)所的消費(fèi)模式 .......................................................................................... 59 第九部分 社區(qū)文化建設(shè) ............................................................................................. 59 長城盛世家園物業(yè)管理投標(biāo)書 6 長城盛世家園物業(yè)管理投標(biāo)書 第一部分 提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃 第一章 項(xiàng)目調(diào)研 【建設(shè)中的長城盛世家園位于市區(qū)彩田南路與蓮花北路的交匯處，有線電視臺(tái)以北：眥鄰市政府開發(fā)的大型居住區(qū)彩田村。物業(yè)管理權(quán)的選擇采用集團(tuán)內(nèi)部議標(biāo)的方式運(yùn)作，此舉體現(xiàn)了長城地產(chǎn)集團(tuán)深化國企改革的決心和促進(jìn)下屬物業(yè)管理企業(yè)走向市場的作用。 ? 據(jù)我們的研究分析，未來的業(yè)主以白領(lǐng)階層的首次置業(yè)者及來深工作多年的工薪階層為主。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及 主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們的設(shè)想 是： －、 倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化 在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。 二、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化 服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。 三、營建“和睦親善 ”的社區(qū)文化 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。 物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。隨著國際標(biāo)準(zhǔn)化組織于 2021年 12月頒布了 2021版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時(shí)度勢，積極跟進(jìn)，及時(shí)對原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并于 2021年三月份成功獲得 IS09002∶ 2021質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。通過近三年的“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作，我們獲得了業(yè)主滿意率持續(xù)穩(wěn)步上升、管理成本下降近十個(gè)百分點(diǎn)的良好成果。同時(shí)，我們亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對職員的最大福利”的觀念，并把這種意識(shí)在物業(yè)管理工作中貫徹始終。 五、建立“物業(yè)管理信息島” 伴隨 IT產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，數(shù)字化的信息浪潮正以不可阻擋之勢向我們涌來。我們擬逐步建立長城盛世家園網(wǎng)站，并將各類管理服務(wù)信息定期輸入并及時(shí)更新。為此，在長城盛世家園我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)之間的分工及配合。對于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持。一方面，普通的業(yè)主、住戶因?yàn)閷I(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余力而力不足；另一方面，因?yàn)楸O(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊(duì)”四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。即將管理處的內(nèi)部管理處對外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。 九、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的物流鏈 —— 虛擬倉庫 物料管理的根本目的在于建立快速流通的物料供應(yīng)渠道和實(shí)現(xiàn)物料消耗的最小化，從而保證服務(wù)提供的及時(shí)迅捷以及服務(wù)成本的有效降低。物料配送部和管理處的物料信息通過該系統(tǒng)隨時(shí)交互和更新。其精髓將在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固定化的思維方式、服務(wù)理 念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使真能夠更加符合業(yè)主、住戶的真實(shí)需求，從而為業(yè)主、住戶提供真正實(shí)用的服務(wù)產(chǎn)品。 十一、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn) 高層樓宇管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。 十二、引入直飲水系統(tǒng) 水質(zhì)污染正成為困擾城市居民的一個(gè)新的問題，如何能使用到經(jīng)濟(jì)、健康、方便的飲用水也為越來 越多的市民所關(guān)注。該公司經(jīng)測算，在長城盛世家園 80％以上的住戶同意使用直飲水的前提下，擬投資 200萬元自行開發(fā)直飲水系統(tǒng)，其投資在飲用水的收費(fèi)中收回，投資回收期約為三年。 第二部分 管理處管理模式、工作計(jì)劃和物資裝備 第一章 管理模式 一、管理模式 長城物業(yè)管理有限公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托長城物業(yè)成功的 連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的 ISO9002質(zhì)量管理體系；根據(jù)長城地產(chǎn)對長城盛世家園物業(yè)管理投標(biāo)書 13 盛世家園的顧客定位，樓宇設(shè)備、設(shè)施的自動(dòng)化程度，以及盛世家園所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式。 管理處經(jīng)理助理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，為管理處經(jīng)理反饋各類管理信息，提供決策依據(jù)。 行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各分包方的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。 四、盛世家園管理處外部溝通導(dǎo)向圖 外部溝通導(dǎo)向圖說明： 管理處經(jīng)理 配合銷售 設(shè)備、設(shè)施 行政主管 房管員 客戶主管 經(jīng)理助理 保潔園藝 保衛(wèi) 設(shè)備值班 維修保養(yǎng) 消防值班 食堂 分包方 食堂 收費(fèi)員 客戶助理 服務(wù)價(jià)值鏈 服務(wù)價(jià)值供應(yīng)基本要素 內(nèi)部滿意度機(jī)制 互動(dòng)服務(wù)鏈 日常管理 員工檔案 與業(yè)主、住戶 企業(yè)文化導(dǎo)入 滿意度調(diào)查 社區(qū)文化 合理化建議 業(yè)余活動(dòng) 自我評價(jià) 有效激勵(lì) 政府主管部門 與周邊單位 與居委會(huì) 與轄區(qū)辦事處 培訓(xùn) 長城盛世家園物業(yè)管理投標(biāo)書 15 在長城盛世家園業(yè)主委員會(huì)成立之前，長城地產(chǎn)（集團(tuán)）通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 管理處將 在物業(yè)管理公司原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)招租程序： 完善三表聯(lián)抄系統(tǒng)及業(yè)主自助查閱系統(tǒng)； 建立完善的分包方工作績效考評體系； 展開業(yè)主委員會(huì)的籌備工作。視野開闊，景觀無限； 4. 性能比較優(yōu)：項(xiàng)自均價(jià)大約定位在 6000元／平方米，與周邊樓盤對比，性能價(jià)格比具有一定優(yōu)勢。 二、長城盛世家園銷售對象定位 長城盛世家園位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花出公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。 長城盛世家園物業(yè)管理投標(biāo)書 20 三、物業(yè)管理服務(wù)定位 秉承“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”的核心理念，我們著力在長城盛世家園創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范。 第二章 銷售的建議 作為深圳本土一家著名的上市公司，長城地產(chǎn)集團(tuán)的企業(yè)形象早已深入人心，其所開發(fā)的物業(yè)始終具有一定的品牌感召力，長豐苑的熱銷更是極好地證明了這一點(diǎn)。美侖美奐和雅致實(shí)用的會(huì)所必將為長城盛世家園帶來更好的銷售業(yè)績。針對此種現(xiàn)象，我們建議在長城盛世家園銷售員的選用上，可考慮招聘部分具有一定學(xué)歷和社會(huì)閱歷的中年女性，這個(gè)階層的職員對崗位的珍惜程度更大，待人接物也更加成熟和穩(wěn)重，更為重要的是，如能正確引導(dǎo)她們以自身 的家庭經(jīng)歷為背景向購房者提出購房建議，將會(huì)帶來意想不到的示范作用。而目前銷售人員往往打工心態(tài)較強(qiáng)，流動(dòng)頻繁，造成爭搶客戶、暗中作弊、損公肥私的事情偶有發(fā)生。 — 、會(huì)