股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律實(shí)務(wù)-全文預(yù)覽
【正文】 在于對企業(yè)并購重組過程中潛在的法律風(fēng)險，特別是被并購企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)或沒有防范措施。 ㈢項(xiàng)目公司資產(chǎn)不實(shí)的風(fēng)險 在并購項(xiàng)目中經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司存在實(shí)物與賬目不相符的情況，賬物不符主要表現(xiàn)在以 下三個方面： 有物無賬，即資產(chǎn)未進(jìn)行資產(chǎn)登記和財務(wù)處理，長期滯留賬外或被借用。 上述法律風(fēng)險對于收購方進(jìn)入項(xiàng)目公司后的合法權(quán)益以及項(xiàng)目公司的合法權(quán)益均會產(chǎn)生重大影響， 如股東未足額繳納出資或抽逃出資行為構(gòu)成了對項(xiàng)目公司財產(chǎn)權(quán)益的損害，該行為不僅對項(xiàng)目公司的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金投入帶來影響，影響項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的正常進(jìn)程，更為嚴(yán)重的是，由于未足額出資或抽逃出資導(dǎo)致項(xiàng)目公司實(shí)收資本未達(dá)到項(xiàng)目公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級相對應(yīng)的實(shí)收資本要求，從而致使項(xiàng)目公司可能遭受被取消開發(fā)資質(zhì)的重大法律風(fēng)險；再如，股東以土地使用權(quán)作價入股出資后但未依法將該土地使用權(quán)過戶至項(xiàng)目公司名下，這就會使得項(xiàng)目公司在對該土地使用權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時因項(xiàng)目用地存在權(quán)屬瑕疵而影響項(xiàng)目的合法性問題。但對于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購來說，除了上述一般公司應(yīng)調(diào)查的基本內(nèi)容外，關(guān)注重點(diǎn)為土地使用權(quán)情況、項(xiàng)目開發(fā)合法性和項(xiàng)目開發(fā)情況，包括項(xiàng)目公司的開發(fā)資質(zhì)、土地使用權(quán)取得及存續(xù)、項(xiàng)目基本概況、項(xiàng)目性質(zhì)、容積率等規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目應(yīng) 取得的包括五證在內(nèi)的相應(yīng)政府批文、實(shí)際開發(fā)情況與項(xiàng)目批文以及規(guī)劃設(shè)計、工程施工質(zhì)量、項(xiàng)目開發(fā)重大合同的簽署及履行、項(xiàng)目的銷售等。 對項(xiàng)目公司盡職調(diào)查階段 盡職調(diào)查的目的是使收購方盡可能地發(fā)現(xiàn)與項(xiàng)目公司企業(yè)資產(chǎn)的全部信息，摸清項(xiàng)目公司的家底。 三、股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程 股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目 的基本流程大致可以分為以下幾個步驟： 前期準(zhǔn)備階段 主要包括了解項(xiàng)目公司的基本經(jīng)營情況和法律狀況、出售股權(quán)及定向增資擴(kuò)股的動機(jī)、收購中存在的法律和財務(wù)障礙等，并成立收購小組，包括收購方自身專業(yè)人員（如開發(fā)、市場、設(shè)計、財務(wù)、法律等）、第三方談判協(xié)作人員、律師、注冊會計師、資產(chǎn)評估師等，以便于后續(xù)收購的盡職調(diào)查、談判和合同擬定等工作的開展。（ 3）交易流程簡單，由于收購方不會因交易行為需要承擔(dān)項(xiàng)目公司的債務(wù)風(fēng)險，故只需針對擬收購的特定資產(chǎn)的權(quán)屬取得的合法合規(guī)性以及權(quán)屬狀況進(jìn)行審查認(rèn)定即可，而無需實(shí)施為摸清項(xiàng)目公司家底而另需委托諸如律師事務(wù)所、審計事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目公司開展周期較強(qiáng)、內(nèi)容繁雜的項(xiàng)目公司財務(wù)與法律盡職調(diào)查。 股權(quán)收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的劣勢同樣也很明顯：債務(wù)風(fēng)險不易控制，股權(quán)收購僅涉及項(xiàng)目公司股東層面的變更，項(xiàng)目公司的債務(wù)并沒有發(fā)生變化，仍需由項(xiàng)目公司繼續(xù)承擔(dān)。對外債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān)，股東之間按投資比例或章程約定承擔(dān)責(zé)任?？焖偕蠞q的土地價格令很多開發(fā)商“望地興嘆” ,而通過股權(quán)收購獲得土地資源的方式正被越來越多的開發(fā)商采用，股權(quán)收購已成為一種以較低的成本有效獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目資源的途徑和方式。在面臨生存壓力時 ,這些開發(fā)商有意通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)大逃亡 ,這些企業(yè)抽身的同時，不少房企則在緊鑼密鼓地實(shí)施兼并重組。，讓不少擁有 地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)很糾結(jié)。如果因?yàn)橘Y金缺乏而造成爛尾樓等問題 ,影響面會更大。通過收購股權(quán) 可以獲得土地資源 ,拿到現(xiàn)成的土地 ,快速形成銷售額 ,使企業(yè)快速進(jìn)入某個城市。收購?fù)瓿珊?，?xiàng)目仍以項(xiàng)目公司名義經(jīng)營，投資人不受房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的限制。（ 3）投資回報期短，由于該項(xiàng)交易行為方式對于項(xiàng)目公司 已進(jìn)行的項(xiàng)目開發(fā)中的資產(chǎn)權(quán)屬、報建手續(xù)均不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，收購方只需以項(xiàng)目公司名義下投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)即可，無需重新辦理建設(shè)手續(xù)，不必另行成立地產(chǎn)公司，即可直接進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作，大大縮短投資回報期。（ 2）具有抵扣稅負(fù)效果，依據(jù)相關(guān)稅收法律規(guī)定，企業(yè)持有的土地和房產(chǎn)，可以每年按比例攤銷或計提折舊，該等攤銷額和折舊額可以在企業(yè)繳納企 業(yè)所得稅前扣除，客觀上起到了抵減收購方企業(yè)所得稅的作用
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1