【正文】 歲 家 庭人口： 23 人 購 買目的： 休閑，度假為主，同時具有投資意識 特征： 三次以上置業(yè)，向往回歸自然和良好的社區(qū)文化氛圍。 購買原因： 隨著生活節(jié)奏的加強，使客戶需要遠(yuǎn)離城市，放松心情。全程服務(wù) 第三類客戶：投資型 家 庭月收入： 中高收入階層，月收入 10000 元以上 年齡 ： 3050 歲 家 庭人口： 34 人 購 買目的 ： 投資為主，同時具有度假的需求 特征： 二次以上置業(yè)，認(rèn)可旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景，看好 *縣 區(qū)域發(fā)展， 在投資的同時也能滿足自身休閑度假的需求。 第四類客戶：體現(xiàn)身份型 家 庭月收入： 高收入階層，月收入 20200 元以上 年齡 ： 3050 歲 家 庭人口： 34 人 購 買目的： 主 要是以彰顯身份尊貴，注重生活品質(zhì) 特征： 當(dāng)?shù)馗蝗?，三次以上置業(yè)， 渴望高檔住宅 ，不愿搬遷到其他城市 產(chǎn) 品需求： 別墅（雙拼、獨棟） 購買原因： 不愿搬遷到其他城市， 隨著 *縣 房地產(chǎn)市場的日漸火熱，其房地產(chǎn)住宅的產(chǎn)品多元化逐漸形成，需求高品質(zhì)生活的 意愿 越來越強烈 ，但是現(xiàn)在 *縣 的產(chǎn)品還不能夠滿足此類客戶的購房需求 。到 90 年代 末，即 99 年開始 *縣 加大了房地產(chǎn)開發(fā)量，但這時的開發(fā)主要各企事業(yè)單位的集資建房，僅限于居民對居住的要求，沒有任何住宅品質(zhì)可言。 2020 年中開始出現(xiàn)多 家開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房的現(xiàn)象，但是總體規(guī)模不大于 10 萬平。另外由于 *縣 目前物業(yè)產(chǎn)品都集中在低端及中檔的形式上，中偏高 檔的產(chǎn)品在 *縣 是有很大發(fā)展空間的。同時本案具有部分山地氣候特色，空氣濕潤，晝夜溫差大，能給人以自然和回歸的感受，能很好的體現(xiàn)居住的健康觀、生態(tài)觀和自然觀，符合現(xiàn)代居住潮流。津薊高速、京 平高速（ 07 年通車）均途經(jīng)本項目周邊。 自 然環(huán)境好： 地塊位于 *縣 的北部府君山腳下，空氣濕潤 ，景色宜人，是 *縣 將來主要的發(fā)展方向，規(guī)劃為高檔居住區(qū)。同時也能夠使本案形成比較完整和獨特的風(fēng)格及物業(yè)配套。全程服務(wù) 蕪狀態(tài)，水、氣等生活必須配套比較欠缺；周邊沒有任何運營中的大型商業(yè)及生活配套。同時擴大我們的客戶渠道，吸引 *縣 、天津、北京甚至其它區(qū)域的中高端各種需求的客群的購買。全程服務(wù) 年通車。 市場針對高端需求缺乏有效供應(yīng) 目前， *縣 。 土地市場的影響 隨現(xiàn)有土地的大量開發(fā)和 *縣 政府對未來幾年土地上市的干預(yù)和控制，土地的稀缺性將逐漸凸現(xiàn) ，價格也將有所提升。 城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展前景良好 作為市級歷史文化名城和溝通京津冀地區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)的重要節(jié)點，政府未來對 *縣 旅游業(yè)的投入十分巨大，使 *縣 成為能夠輻射 “ 大北京圈 ” 的國家級中等旅游城市。 區(qū)域市場十分有限，外埠推廣加劇成本 本項 目體量巨大，由于 *縣 的區(qū)域市場十分有限（年成交總量僅20 萬平米），所以，單靠當(dāng)?shù)乜蛻魺o法支撐起本項目的銷售，銷售難度很大，因此，必須在深挖當(dāng)?shù)厥袌龅耐瑫r，啟動天津及周邊市場，才有可能完全消化本項目。 周邊環(huán)境硬傷明顯 該地塊附近有一條鐵路，火車通過時的噪聲，對居民的生活造成較大的影響；地塊臨近采石場，不但破壞了視覺的整體美感，而且，采石產(chǎn)生的污染、噪音也將嚴(yán)重影響客戶對地塊的美好印象。從 *縣 整個地理區(qū)位來看，西北部地區(qū)規(guī)劃混亂，不宜居住；而該地塊所在位置在 *縣 當(dāng)?shù)?，乃至整個天津地區(qū)，都算的上是居住、休閑、養(yǎng)生的理想地域。全程服務(wù) 來說，在現(xiàn)有開發(fā)的和未來規(guī)劃的區(qū)域中具有自然環(huán)境好、離天津市區(qū)、 *縣 城區(qū)、山景近的特色；就天津區(qū)域來說， *縣 被譽為天津市的后花園，是離天津最近的為數(shù)不多的山景旅游勝地。 通達的交通配套 宗地周邊交通狀況便捷，交通可達性優(yōu)秀。全程服務(wù) 策劃篇 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 優(yōu)越的地理位置 該宗地位于 *縣 政府大力發(fā)展的“休閑度假板塊”，傍依國家級地質(zhì)公園府君山，山色青翠；面朝翠 屏 湖，湖光洌滟；東臨千畝苗圃，景色旖旎；整個地塊是府君山麓風(fēng)景條件較好的地塊之一。 我們看到 *縣 未來有如此大的供應(yīng)量， 單 憑 *縣 現(xiàn)有的需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能 消化的，所以我們將把我們的客戶挖掘不單單只局限于 *縣 這個市場 。市場經(jīng)過兩年的發(fā)展，集資建房已基本退出市場， 2020 年開始真正的進入商品房時代。 合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 29 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃項目前期的大力宣傳和火爆認(rèn)購，增強了這部分客戶的轉(zhuǎn)化。 客戶來源： 這部分客戶主要以天津市內(nèi)人居多，也有少量北京人群。具備自行出游的能力，追求閑適的生活、放松的空間，認(rèn)可 *縣 旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 ，兼有投資意識。收入水平的提高，交通環(huán)境的日益便捷，增強了客戶購買自然環(huán)境良好、生活便利的住宅用于養(yǎng)生的需求。全程服務(wù) 第一類客戶：養(yǎng)老型 家庭月收入： 中高收入階層，自我收入在 4000 元以上，子女收入在 7000 元以上； 年 齡： 5060 歲 家 庭人口： 2 人； 購 買目的： 追求自然、健康、養(yǎng)生； 特征： 注重健康，向往親近自然的生活，喜歡新鮮的空氣。 項目基本無宣傳廣告 *縣 的現(xiàn)有項目 （ 除順馳項目外 ） 基本沒有廣告宣傳，主要原因可能是 *縣 地域狹 小，縣城區(qū)人口集中，口碑宣傳較快，同時與開發(fā) 商的操作水平有很大的關(guān)系。 他們 與 *縣 本地開發(fā)商相比，水平要高 ，尤其是順馳 開發(fā)的 項目 。 產(chǎn)品品質(zhì) 整體相對較 低 縱觀 *縣 的商品房產(chǎn)品 （除順馳項目外） ，有些仍處于集資建房的初始階段，產(chǎn)品相應(yīng)水平比較低。青山溪語 項目現(xiàn)余房不足 70 套且都是 120 平方米以上的大戶型。全程服務(wù) 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品配比 住宅 1025套，商業(yè) 15個商鋪 頂層一室 60～ 70平米 10％ 兩室 90～ 100 50％ 三室 120～ 150 30％ 三室、 四室 150～ 180 10％ 戶型點評 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 6070 平方米（頂） 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 90100 平方米 合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 25 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 全程策劃全程服務(wù) 銷售分析 從山傾城客戶成交來看市內(nèi)和鎮(zhèn) 內(nèi) 的 客 戶 占 到 了 絕 對 的 比 例75%；而鎮(zhèn)外，塘沽，北京分別只占到了 11%， 5%， 3%；現(xiàn)在順馳山傾城項目一期銷售率達到了 90%以上，余房大約還剩 40 余套，后期產(chǎn)品何時開放還不得而之 。 個案深度研究 順 馳山傾城 項目位置 項目位于 *縣 城關(guān)鎮(zhèn) 北環(huán)路以北 。全程服務(wù) 山瀾鄉(xiāng)韻 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路以北 10 萬 磚混 /多層、別墅 萬事興 /本 青山溪 語 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路以南 萬 磚混 /多層 順馳 /外 山傾城 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路以北 33 萬 磚混 /多層、別墅、酒店公寓 順馳 /外 山水云天 城關(guān)鎮(zhèn)寶塔 路東側(cè) 30 萬 高層、小高 層框架 浩地 /外 萬豪時代 城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán) 路 20 萬 磚混 /多層 杰豪 /外 凱羅庸景城 城關(guān)鎮(zhèn)光明 路 萬 高層 /框架 凱羅 /外 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項目 前期研 究部 現(xiàn) *縣 商品房市場主要集中在城關(guān)鎮(zhèn)休閑渡假組團、舊城區(qū)組團、新城組團位置， 現(xiàn)在市場上總共有十余個項目，總供應(yīng)量為 萬平方米，其中由外地開發(fā)商開發(fā)的占到了 7 個項目，總開發(fā)面積為 萬平方米，占到了總開發(fā)面積的 %。 *縣 近期土地成交情況 數(shù)據(jù)來源： *縣 國土 資源 局 2020 年全年 *縣 總共成交土地 12 塊，總共成交 萬平方米；其中住宅用地達到 萬平方米，住宅用地整體均價達到 419 元 /平方米。全程服務(wù) 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 合富輝 煌市場 及項目 前期研 究部 成交面積與成交套數(shù)呈正比關(guān)系， 2020 年 7 月和 2020 年 12 月其成交面積均接近了 20200 平方米關(guān)卡， 2020 年 1 月隨著年關(guān)的到來其成交面積達到了近幾個月的最低點只有 6226 平方米。 合富輝煌集團（香港聯(lián)交所編號： 733）成員 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 16 頁 共 113 頁 合富輝 煌房地產(chǎn) 全程策劃 *縣 旅游資源較為豐富，奠定了 *縣 的經(jīng)濟發(fā)展與其他郊縣不同之處，雖然 *縣 的經(jīng)濟排行在武清之后，但是 *縣 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平相對較高，目前經(jīng)濟構(gòu)成已達到 ::41 ，在這樣一個農(nóng)業(yè)人口較大縣城，達到此種水平，說明 *縣 的三產(chǎn)經(jīng)濟水平非常之高。南側(cè)基本為平原，現(xiàn)狀為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)。 數(shù) 據(jù) 來 源 ： 天津統(tǒng) 計局 從上表可以看出 自 2020 年到 2020 年天津市各區(qū)縣人口增長情況，除和平區(qū)與河西區(qū)人口呈負(fù)增長態(tài)勢外，其他區(qū)域全部為正增長態(tài)勢，其中塘沽 人口增長 區(qū)在各區(qū)縣中獨占鰲頭， *縣 在這 18 個區(qū)縣中人口增長排在第 12 位。 截至目前為止 *縣 現(xiàn)擁有大型景點 12 處，年接待游客超過 200萬 人次，年旅游經(jīng)濟收入達 14 億元。各種干鮮果品質(zhì)優(yōu)味美，核桃、板栗、柿子、紅果等馳名中外，享有盛譽。毛家峪三世同堂的有 19 戶，占總戶的 40%，四世同堂的 5 戶，占總戶的 10%。據(jù) 2020年 1 月戶口底案顯示：全村 46 戶， 168 口人。北拱皇家園林九龍山國家森林公園，南鄰碧波萬傾的翠屏湖，東通清東陵，西達娘娘頂和黃崖關(guān)古長城。攔河壩為均質(zhì)土壩，全長 2222m，最大壩高 24m，壩頂高程 。 1965年續(xù)建開挖溢洪道 (實際只開挖至 米高程 )。 于 橋水庫 于橋水庫位于天津市 *縣 城東，是治理薊運河主要工程項目之一，水庫壩址建于薊運河左支流州河出口處，控制流域面積 2060 k ㎡，占整個州河流域面積的 96%。 長城是中華民族的驕傲， 1984 年，在鄧小平同志“愛我中華，修我長城”的號召下，天津市政府積極響應(yīng)，歷時三年修復(fù)了太平塞長城，黃崖關(guān)長城及關(guān)城。因此被列為中國十五大名山之一，并有“京東第一山”、“東五臺山”之美譽。古建筑學(xué)家陳明達先生對獨樂寺的建筑曾有過這樣的評價：“獨樂寺兩建筑（山門和觀音閣）按全國現(xiàn)存古建筑年代排列，名居第七，但若論技術(shù)之精湛，藝術(shù)之品第，均應(yīng)推為第一，可以說是現(xiàn)存古建筑中的上上品，最佳的典范。 府君山綠地廣場位于府君山公園腳下，總占地面積 7 萬平方米，是集休閑、健身、娛樂于一體的大型現(xiàn)代化文化廣場。 府君山公園總規(guī)劃占地面積 1320 畝，于 1996 年開始分三期進行建設(shè)。縣城內(nèi)還有國家重點保護的 千年古剎 —— 獨樂寺和白塔寺等文物古跡。 B、火車： 天津到 *縣 ： 7142 次 上午 7： 39— 10： 39 *縣 到天津： 7141 次 下午 14： 54— 17： 34 C、汽車：在天津河北客運站乘車（早 6 點起，每 10 分鐘一次）直達*縣 縣城 。 玄武門教堂前游 18 路，每周六、日在宣武門發(fā)車直達盤山。北線：從北京東三環(huán)出發(fā)，走京順線，過順義，走平順線，過金海湖，前行到 *縣 羅莊子鄉(xiāng)王莊橋往右行沿津圍公路直達 *縣 。津薊高速公路，京哈、津 圍、邦喜、寶平等干線公路和縣鄉(xiāng)公路縱橫交織，四通八達。全境面積 1590 平方公里，其中北部山區(qū)面積 775 平方公 里，南部平原面積 315 平方公里，洼地面積 500 平方公里。 城市 概況 城市歷史 *縣 ,古稱漁陽 ,春秋時期稱為無終子國 ,戰(zhàn)國時稱無終邑 ,秦代屬右北平郡 ,唐朝設(shè)薊州 。 對 *縣 發(fā)展的影響 如圖所示“大北京”在其環(huán)渤海經(jīng)濟圈中在其中心位置， 而 *縣 又做 為第三經(jīng)濟圈龍頭城市天津的后花園，地處在大北京城市群北京市、天津市、唐山市以及秦皇島等大中型城市的中心位置，可謂地理 專業(yè)研究 版權(quán)所有 第 6 頁 共 113 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 市場及項目前期研究部