【正文】 據(jù)調(diào)查， ****縣 老年人特別是城鎮(zhèn)老年群眾迫切要求進(jìn)入社會(huì)福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。據(jù)了解，****省周邊的地級(jí)市，均已建成或即將建成不同檔次的老年公寓。實(shí)行老齡人口公寓化養(yǎng)老，不但可以完善城市養(yǎng)老保障體系，還可以促進(jìn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的新領(lǐng)域和新市場(chǎng)。此外隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化，今后 一對(duì)夫婦照料雙方四位老人的現(xiàn)象會(huì)相當(dāng)普遍。 4 城市中 以離退休人員為主體的老人隊(duì)伍，雖然有固定的離退休金，但其中不少老年人，由于種種原因，仍然需要社會(huì)的幫助。鑒于上述， 提出了 ****縣夕陽紅老年公寓二期工程 建設(shè)項(xiàng)目 。 項(xiàng)目提出的背景 隨著改革開放的不斷深入，人民生活水平的提高和醫(yī)療設(shè)施的完善，****縣 人口的平均壽命大幅度提高，老年人口在整個(gè)人口中的比重逐年增大，“白發(fā)浪潮”日益臨近；另一方面計(jì)劃生育政策的實(shí)施使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人數(shù)大為減少，大家庭逐漸小型化。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施自 可研 報(bào)告 到竣工驗(yàn)收約 需 1 年 時(shí)間。 項(xiàng)目設(shè)置病床 300 張，并購置各類醫(yī)療救治設(shè)備。 建設(shè)規(guī)模 ****縣夕陽紅老年公寓總占地 45 畝，一期工程占地約 16 畝，建筑面積 9500 平方米，養(yǎng)老服務(wù)床位 180 張。集醫(yī)療、保健、康復(fù)、文化娛樂、社區(qū)服務(wù)為一體，環(huán)境優(yōu)雅，服務(wù)設(shè)施齊全。位于該縣閘北路西側(cè)、 S202 線南側(cè)，占地 45 畝。 規(guī)劃構(gòu)思方案 在滿足使用功能、保證休養(yǎng)、生活的前提下，強(qiáng)調(diào) 21 世紀(jì)的老年居住環(huán)境是以人為本 ,體現(xiàn)人文關(guān)懷及美化環(huán)境為主體的老年人建筑風(fēng)格。擴(kuò) 建占地 1000平方米的停車棚一個(gè)；新建門球場(chǎng)和羽毛球場(chǎng)各一個(gè)；新建小公園一個(gè)；以及道路、綠化等。 建筑節(jié)能 認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，合理規(guī)劃，使用節(jié)能型建筑材料，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)技術(shù)規(guī)定， 努力做到合理使用能源和節(jié)約能源。 研究依據(jù) 國務(wù)院辦公 廳國辦發(fā)〔 2020〕 19 號(hào)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知； 民政部《社區(qū)老年福利服務(wù)星火計(jì)劃實(shí)施方案》（ 2020 年 5 月31 日） 3 ****省人民政府皖政〔 2020〕 34 號(hào)關(guān)于加快發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)的意見； ****省民政廳民基字〔 2020〕 91 號(hào)關(guān)于貫徹《 ****省人民政府關(guān)于加快發(fā)展社區(qū)服務(wù)業(yè)的意見》的意見； 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《 ****統(tǒng)計(jì)年鑒 2020》； 項(xiàng)目單位委托我公司編制《 ****縣夕陽紅老年公寓二 期工程 建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告》的委托書（附件 1）。 調(diào)動(dòng)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，讓老年人進(jìn)入老年公寓 安度晚年，提高老年人晚年生活質(zhì)量，是解決老年人帶來的社會(huì)問題的有效途徑。從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和今后趨勢(shì)來看，城市老年人中無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人日益減少，而逐年增多的離退休人員將成為城市老年群體的主體。“老年公寓”是適我國人口年齡結(jié)構(gòu)變化需要，解決老有所養(yǎng)問題的有效途徑之一。 建立老年公寓，擴(kuò)大社會(huì)化服務(wù)范圍，還可以從服務(wù)方式、服務(wù)范圍、醫(yī)療保健等方面，彌補(bǔ)當(dāng)前城市老年社會(huì)保障體系之不足。興辦老年公寓不但可以在解決城市老有所養(yǎng)方面起著重大作用，也是不少城市老年人的愿望與要求，同時(shí)還是一個(gè)城市文明程度的具體體現(xiàn)。具有較大的社會(huì)公德需求拉動(dòng)。所以說，建設(shè)老年公寓是 時(shí)代的要求，社會(huì)的需要。我國已經(jīng)步入老年化社會(huì)。同時(shí)城市化過程中的負(fù)面效也使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。其次，老年人住房的特殊要求一般突出環(huán)境清凈，采光好，進(jìn)出方便，特別是要堅(jiān)持無障礙原則。老年人子女大多處于壯年，他們有能力為老年人購買或租用價(jià)格適當(dāng)?shù)睦夏旯?。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力 的房地產(chǎn)商品新類型。 由此可見，我國目前的老年公寓的供給與需求失衡，市場(chǎng)需求量大 ,開發(fā)前景廣。就 ****縣城 來講，按居住人口 15 萬人、老年人口占 %計(jì)算（城市要超過這個(gè)比例），城區(qū)老年人口達(dá) 萬人 ，每年還將以 %的速度增加 。同時(shí)，在養(yǎng)老和供小發(fā)生矛盾時(shí)，首先犧牲的往往是老人，就算子女比較孝順的家庭，老年人的養(yǎng)老依然存在問題。同時(shí)，還有 20%的老年人約 800 人要求提供社區(qū)福利服務(wù)和家政服務(wù)。 第三章 建設(shè)條件與院址選擇 外部條件 歷史文化 ****縣地處 ****市中心地帶。 ****歷史悠久，春秋時(shí)期的思想家、哲學(xué)家、道家學(xué)派的創(chuàng)始人老子，即誕于 ****縣閘北鎮(zhèn)鄭店村。因襲北魏 ****縣名而命名。 自然資源 ****屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，年平均日照2140 小時(shí)，年平均氣溫 度，無霜期 218 天，年平均降水量 830mm 左右，光、熱、水資源豐富。 ****地下優(yōu)質(zhì)煤蘊(yùn)藏總量達(dá)到 27 億噸，大理石總儲(chǔ)量 780 萬立方米，石灰石總儲(chǔ)量 3720 萬立方米。相傳生活在春秋時(shí)期。從《列仙傳》開始，把老子列為神仙，還說老子重視房中術(shù)。 建設(shè)自然條件 地理位置、面積 ****位于淮北平原，地處 ****市中心地帶。 53′至 116176。除東北部有龍山和石弓山外，其余均為一望無際的沃野。 50 公里長的渦河岸線建有客貨碼頭，可直入長江，四季通航。 院址選擇 院址選擇原則 (1)項(xiàng)目的建設(shè)要具有前瞻性和可行性，并符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 院址選擇 ****縣夕陽紅老年公寓二期工程 建于 ****縣閘北路北側(cè) ，占地 30 畝 。老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，不片面追求規(guī)模與檔次。 項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目設(shè)置老年人住宅、教育學(xué)習(xí)中心、康復(fù)醫(yī)療中心、文化娛樂中心、體育健身中心、服務(wù)中心、水房、配電室、門房等公共設(shè)施，購置床鋪、電視機(jī)、老年健身器材等。項(xiàng) 目設(shè)置病床 300 張，并購置各類醫(yī)療救治設(shè)備。 項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)以上分析制定出本項(xiàng)目的主要規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 用地平衡表 表 51 序號(hào) 項(xiàng) 目 面積（公頃） 比例（ %） 1 建筑用地 2 城市公共用地 道路及室外建筑用地 公共綠地 3 項(xiàng)目總用地 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 表 52 1 總建筑面積 13000平方米 2 容積率 3 年服務(wù)人數(shù) 300位 16 第六章 工程技術(shù)方案 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)宗旨 （ 1）符合國家和地方的有關(guān)規(guī)范，規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn) 。 總平面布置 （ 1）把 項(xiàng)目 分為生活區(qū)、活動(dòng)區(qū)、學(xué)習(xí)區(qū)等不同功能區(qū)，在各個(gè)功能區(qū)間用主干道溝通，在院區(qū)的東、西、北靠圍墻設(shè) 4 米寬的消防通道，并與院區(qū)主干道相連。對(duì)于外來人流車流嚴(yán)格限制于 活動(dòng)中心 的東部，西部為碎石小道，曲徑通幽，綿延至西部的生活區(qū)。 項(xiàng)目公共建筑，其 出入口 、老年所經(jīng)由的水平 通道和垂直交通設(shè)施，以及衛(wèi)生間和休息室等部位，為老年人提供方便設(shè)施和服務(wù)條件。 出入口 造型設(shè)計(jì)，設(shè)熱色調(diào)的標(biāo)志物，易于辨認(rèn)。 過廳和走道 項(xiàng)目建筑過廳具備輪椅、擔(dān)架回旋條件，并符合下列要求： 戶室內(nèi)門廳部位具備設(shè)置更衣、換鞋用櫥柜和格凳的空間。老年人出人經(jīng)由的過廳、走道、房間不設(shè)門坎，地面無高差。 緩坡樓梯踏步踏面寬度，居住建筑 300mm，公共建筑 320mm；踏面高 18 度，居住建筑 150mm，公共建筑 130mm。并符合下列要求： 坡道轉(zhuǎn)彎時(shí)設(shè)休息平臺(tái)，休息平臺(tái)凈深度不小于 。扶手均選用優(yōu)質(zhì)木料或手感較好的其他材料制作。 廚房 項(xiàng)目除設(shè)公共餐廳外，還設(shè)各戶獨(dú)用廚房。吊柜深度比案臺(tái)退進(jìn) 。老人療養(yǎng)室、老人病房，設(shè)獨(dú)用衛(wèi)生間。浴盆一端設(shè) 寬度坐臺(tái)。衛(wèi)生間選用白色衛(wèi)生潔具，平底防滑式淺浴盆。老人療養(yǎng)室、老人病房設(shè)凈深度 的陽臺(tái)。供老人活動(dòng)的屋頂平臺(tái)或屋 頂花園，其屋頂女兒墻護(hù)欄高度 。起居室、臥室、療養(yǎng)室、病房等門扇均采用可觀察的門。項(xiàng)目建筑杜絕使用易燃、易碎、化纖及散 20 發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。 建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施 項(xiàng)目居住建筑居室之間設(shè)有良好隔聲處理和噪聲控制。老年人居室夜間通向衛(wèi)生間的走道、上下樓梯平臺(tái)與踏步聯(lián)結(jié)部位，在其臨墻離地高 處設(shè)燈光照明。電源開關(guān)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，高度離地直為 。 日供水系統(tǒng)，考慮分別在生活區(qū)與活動(dòng)區(qū)、學(xué)習(xí)區(qū)設(shè)置地下儲(chǔ)水池，各配變頻供水裝置一套。廚房廢水采用層面設(shè) 隔油器處理后排入二級(jí)污水處理中心處理后，排入城市雨水管網(wǎng)。 供配電方案： 老 院區(qū) 原有 一變電所， 并 考慮 到 兩路 10KV 高城市電源進(jìn)線，內(nèi)已有一 臺(tái) 1000KVA 變壓器， 項(xiàng)目建設(shè)不需增容 。 建材供應(yīng) 建筑材料供必須滿足下列條件： (1)要有生產(chǎn)廠家合格證； (2)有證明產(chǎn)品合格的試驗(yàn)報(bào)告； (3)經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督部門檢查認(rèn)可，可考慮在當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)或生產(chǎn)廠家擇優(yōu)購進(jìn)。 積極采用先進(jìn)的節(jié)能新材料、新工藝、新技術(shù)，嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已公布淘汰的落后工藝。在建筑設(shè)計(jì)中重視屋檐、挑檐、遮陽板、窗簾、面葉窗等構(gòu)造措施，對(duì)于調(diào)節(jié)日照節(jié)省能源是十分有效的。 窗戶是建筑不可缺少的重要組成部分。配置可靠性較高的節(jié)能型電子鎮(zhèn)流器，優(yōu)化照明配電系統(tǒng)。 公用設(shè)施有 老年公寓 工作人員進(jìn)行科學(xué)管理 ,切實(shí)做到節(jié)能降耗。水資源是人口、資源與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的基本要素，水資源是國家可持續(xù)發(fā)展的重要支撐，由于我國人均水量遠(yuǎn)低于世界平均水平，是世界貧水國家 之一，保護(hù) 水資源，注重節(jié)水是實(shí)現(xiàn)水資源可持續(xù)利用的需要，具有特別重要的意義。將 生活用水的中水 中水利用工程納入工程與主體同時(shí)施工。項(xiàng)目在建設(shè)期會(huì)對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生 26 短期的負(fù)面響，主要表現(xiàn)在由于施工建設(shè)期間造成該區(qū)的灰塵、廢喳、噪音、泥漿廢水、及生活垃圾等污染對(duì)周圍居民及 老年公寓 教職工的影響。 （ 2） 生活和經(jīng)營活動(dòng)中產(chǎn)生的廢水、污水經(jīng)化糞池及沉淀池處理后，通過區(qū)內(nèi)下水道排入城市地下污水管網(wǎng)。 27 廢水處理 廢水處理工藝流程簡圖： H+ OH— PH 自控儀 廢水 達(dá)標(biāo)排放 綠化 為了使院區(qū)美觀、大方，更適于學(xué)習(xí)生活，將在院區(qū)四周及區(qū)內(nèi)種植大量喬木、花卉、灌木等，設(shè)置多處大面積草坪，使整個(gè)院區(qū)綠化率達(dá)到46%。 廢水池 廢水泵 中和反裝置 28 (3)制止違反管理規(guī)定的行為。 安全管理 (1)設(shè)計(jì)依據(jù) ①《建筑設(shè)施防火規(guī)范》（ GBJ1687） ②《建筑防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ5783） (2)危險(xiǎn)因素及防范措施 ①防火。在各較高建筑物頂設(shè)置避雷網(wǎng)，并保證可靠接地。 為了使工程秩序化、科學(xué)化和快速、高效地完成，在施工前要做 好以下準(zhǔn)備工作。 （ 3）主要材料、構(gòu)配件及時(shí)統(tǒng)計(jì)計(jì)算，及時(shí)提出加工定貨數(shù)量及需用日期。 （ 2）采用新工藝、新技術(shù)，盡量縮短工期。 施工現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置施工標(biāo)牌和各種操作規(guī)章標(biāo)牌。 31 操作后要保證作業(yè)清潔，落地物要及時(shí)清理及時(shí)分揀利用，模板拆除后要清理干凈，并分類堆放。 嚴(yán)把材料關(guān)，特別是鋼筋、水泥等材料，沒有出廠合格證和復(fù)試報(bào)檢 返工 返工 質(zhì)檢科自檢 合 格 不合格 監(jiān)理工程師 合 格 不合格 進(jìn)行下道工序 32 單不得使用，杜絕劣質(zhì)材料用在工程上。 做好各種原始資料，現(xiàn)有資料的整理工作，嚴(yán)格按圖紙及施工任務(wù)書施工，未經(jīng)許可，不得變更。 (3)實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)根據(jù)資金、建設(shè)場(chǎng)地、人員等情況，依據(jù)流水施工原理制定出實(shí)施網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖。因此，在政府及公共領(lǐng)域推行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于節(jié)約國有資金，提高采購質(zhì)量。它的制定與頒布，是我國經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事，也是我國公共采購市場(chǎng)的管理逐步走上法制化軌道的重要里程碑。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。 估算方法 36 (1)建筑工程費(fèi)采用概算指標(biāo)法，參考 ****市相關(guān)定額信息等進(jìn)行必要調(diào)整； (2)設(shè)備購置與安裝工程費(fèi)參考市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行確定； (3)土地 自有， 費(fèi)用 不計(jì) ； (4)基本預(yù)備費(fèi)按固定資產(chǎn)投資與無形及遞延資產(chǎn)投資之和的 5%計(jì)取。 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用包括 查、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等費(fèi)用， 共計(jì) 109 萬元。 經(jīng)測(cè)算，正常年份運(yùn)行收入為 510 萬元。詳見《固定資產(chǎn)折舊估算表》。 (4) 食堂外購 費(fèi)：每 人 每 月 平均費(fèi)用約 97 元。 詳見《運(yùn)行總成本費(fèi)用估算表》。 財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算 靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)投資 1800 萬元 ，以各正常年份的數(shù)據(jù)計(jì)算靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： （ 1）總投資收益率（ ROI）：