【正文】 相鄰權(quán)糾紛律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕；2〕業(yè)主權(quán)屬證明如房屋所有權(quán)或?商品房買賣合同?等；3〕城規(guī)劃部門；4〕有利害關(guān)系業(yè)主書(shū)面同意；5〕侵權(quán)人施行侵權(quán)行為相關(guān)證據(jù)如經(jīng)過(guò)的照片等；6〕被侵權(quán)人損失證明材料。但是?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?最終沒(méi)有采納此項(xiàng)。這個(gè)問(wèn)題理中存在不同的觀點(diǎn)第一種觀點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)主部門審查同意并按照?社會(huì)團(tuán)體登記理?進(jìn)展登記的業(yè)主會(huì)為合法的社團(tuán)法人代表住宅小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益具有訴訟主體資格?！稠?xiàng)闡述。如已超過(guò)保修業(yè)主或業(yè)主會(huì)那么可以通過(guò)動(dòng)用專項(xiàng)維修資金予以解決。因此在理中如業(yè)主回絕繳納或不按規(guī)定的繳納維修資金開(kāi)發(fā)商有權(quán)回絕交房且不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。③涉訴物業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)瑕疵后業(yè)主是否采取了合理的補(bǔ)救措施？.3 專項(xiàng)維修資金的繳納與入住手續(xù)糾紛律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開(kāi)發(fā)商與業(yè)主買受人〕簽署的?商品房買賣合同?；2〕業(yè)主交存專項(xiàng)維修資金的憑證；3〕開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入住。3〕涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題往往需要當(dāng)事人提出申請(qǐng)或依職權(quán)委托質(zhì)量鑒定部門對(duì)物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)展鑒定以確定責(zé)任的歸屬。如已超過(guò)保修律師一般應(yīng)建議業(yè)主或業(yè)主會(huì)通過(guò)動(dòng)用維修資金或其他途徑予以解決。律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕從法律上或其使用功能上推定涉訴物業(yè)是否為共用部位；2〕審查銷售廣告、宣傳資料及?商品房買賣合同?中商品房面積及設(shè)計(jì)圖紙等是否包含涉訴物業(yè)歸屬約定；3〕審查建筑區(qū)劃確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專有；4〕通過(guò)房屋初始登記申請(qǐng)材料及房屋初始登記憑證審查業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房登記狀況進(jìn)一步確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專有。第四節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 近年來(lái)由于監(jiān)還不夠健全法制建立還不夠完善以及個(gè)別業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)效勞各自利益的沖突導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備糾紛呈現(xiàn)增多的。公開(kāi)查詢制度：專戶理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度承受業(yè)主、公有住房售房對(duì)其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。 專項(xiàng)維修資金的監(jiān)視理.1業(yè)主業(yè)主會(huì)〕、公有住房售房的監(jiān)視業(yè)主業(yè)主會(huì)〕、公有住房售房有權(quán)行使如下監(jiān)視制度：對(duì)賬制度：專戶理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄、人民建立房地產(chǎn)〕主部門負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主會(huì)發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。因此作為業(yè)主共有權(quán)重要組成部的維修資金所有權(quán)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)亦應(yīng)予以轉(zhuǎn)移。其中售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂母鞯乩韥?lái)看有些地方已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)律師可根據(jù)案件所處地域的地方性性執(zhí)行。特殊情況的處理社會(huì)公共利益及公民重大人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的需要我國(guó)?住宅專項(xiàng)維修資金理?第二十四條特別規(guī)定發(fā)生危及房屋平安等緊急情況需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展維修和更新、改造的物業(yè)效勞企業(yè)或相關(guān)業(yè)主不需要履行制定方案、業(yè)主確認(rèn)等步驟可以直接向主部門備案并申請(qǐng)劃款并及時(shí)進(jìn)展維修、改造、更新。5〕開(kāi)工驗(yàn)收審查工程開(kāi)工后物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)組織業(yè)主、業(yè)主會(huì)或者居民會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理對(duì)工程進(jìn)展驗(yàn)收并簽署?維修和更新、改造工程驗(yàn)收?。如需動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主向負(fù)責(zé)理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支。?維修和更新、改造方案?包括擬維修和更新、改造的工程、費(fèi)用、列支范圍、發(fā)生危及房屋平安等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置等。施工向開(kāi)發(fā)商承諾的保修限與開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承諾的保修限不一致的以承諾保修限長(zhǎng)的為。保修從交付之日起計(jì)算。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房所有。因此律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主會(huì)隨時(shí)關(guān)注維修資金余額情況如維修資金余額缺乏法定比例時(shí)提示其及時(shí)交存。.2交存非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金審查所謂“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)〞指的是不包括住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或住宅小區(qū)外與住宅物業(yè)構(gòu)造相連的非住宅物業(yè)在內(nèi)的其他非住宅物業(yè)工程。1〕商品住宅及毗連非住宅維修資金的交存①直轄、人民建立房地產(chǎn)〕主部門委托所在地一家商業(yè)銀行專戶設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金帳戶；②維修資金專戶開(kāi)立后以物業(yè)理區(qū)域或幢為設(shè)賬按房屋門設(shè)立分賬；③業(yè)主應(yīng)在房屋入住手續(xù)前將首維修資金存入維修資金專戶。首專項(xiàng)維修資金交存的審查首專項(xiàng)維修資金的交存的問(wèn)題分為商品性質(zhì)的物業(yè)和公有住房性質(zhì)的物業(yè)兩種不同的：1〕商品性質(zhì)的物業(yè)交存：按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金每平方米建筑面積交存首住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5至8。第三節(jié) 專項(xiàng)維修資金問(wèn)題 專項(xiàng)維修資金的涵義.1定義“專項(xiàng)維修資金〞以下簡(jiǎn)稱“維修資金〞〕的定義是指屬于業(yè)主所有專項(xiàng)用于物業(yè)保修滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。.3 物業(yè)效勞用房物業(yè)效勞用房屬于業(yè)主共有。.2 建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。4〕律師可以協(xié)助業(yè)主主張其對(duì)共有部所產(chǎn)生的收益。對(duì)共有部做收益性利用1〕律師應(yīng)提示對(duì)共有部做收益性利用應(yīng)首先征得業(yè)主大會(huì)的同意。?城異產(chǎn)毗連房屋理規(guī)定?中有關(guān)共有部自然損壞費(fèi)用分?jǐn)偟囊?guī)定如下：1〕共有房屋主體構(gòu)造中的根底、柱、梁、墻的修繕由共有業(yè)主按份額比例分擔(dān)；2〕共有墻體的修繕包括因構(gòu)造需要而涉及的相鄰部位的修繕〕按兩側(cè)均分后再由每側(cè)業(yè)主負(fù)責(zé)；3〕樓蓋的修繕其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)；其構(gòu)造部位由毗連層上下業(yè)主按份額比例分擔(dān)；4〕房蓋的修繕：不上人房蓋由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；可上人房蓋包括屋面和周邊護(hù)欄〕如為各層所共用由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按比例分擔(dān)；如僅為假設(shè)干層共用使用層的業(yè)主分擔(dān)一半其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下業(yè)主按比例分擔(dān)；5〕樓梯及樓梯間包括出層面部〕的修繕：各層公用樓梯由業(yè)主按份額比例分擔(dān)；為某些層所專用的樓梯由其專用的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；6〕房屋共用部位必要的裝飾由受益的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；7〕房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝、垃圾道、化糞池等〕的修繕由業(yè)主按份額比例分擔(dān)。避難層：建筑高度超過(guò)100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人員臨時(shí)避難使用的樓層。樓頂平臺(tái)并不當(dāng)然屬于業(yè)主共有應(yīng)區(qū)分來(lái)判斷：1〕當(dāng)樓頂平臺(tái)符合以下條件時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為樓頂業(yè)主專有部組成部：符合規(guī)劃；具備構(gòu)造上的性可以明確區(qū)分；具有利用上的性可以排他使用；建立銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同。提示物業(yè)效勞不得擅自利用和改變建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的公共建立和共用設(shè)施、物業(yè)用房等確有必要時(shí)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討同意后由業(yè)主依法有關(guān)手續(xù)。協(xié)助業(yè)主、業(yè)主大會(huì)向某些業(yè)主提出對(duì)共有部費(fèi)用分?jǐn)偟膽┣蟆f(xié)調(diào)構(gòu)建業(yè)主對(duì)共有部的占有、使用、收益、處分秩序。.6 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金經(jīng)業(yè)主共同可以用于電梯、水箱等共有部的維修。.2 業(yè)主對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部特定使用功能的合理需要可以無(wú)償利用屋頂以及與其專有部相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部但不得違犯法律、法規(guī)、理規(guī)約損害別人合法權(quán)益。4〕房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的證明是同一建筑區(qū)劃但不在同一棟且受經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的業(yè)主作為“有利害關(guān)系業(yè)主〞行使權(quán)利的前提條件。同一棟的業(yè)主為當(dāng)然的“有利害關(guān)系的業(yè)主〞同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)的業(yè)主為那么需舉證證明其房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響后才具備“有利害關(guān)系的業(yè)主〞的資格。假設(shè)產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間與共有空間沒(méi)有隔離設(shè)施或者有公用的通道那么該綠地、露臺(tái)等空間在規(guī)劃上屬于共有空間建立不得通過(guò)合同轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)給特定業(yè)主。3〕假設(shè)通過(guò)規(guī)劃理解到產(chǎn)生糾紛的車庫(kù)、車位系人防地下室改造而成那么應(yīng)要求建立出具在人防主部門備案的證明及交費(fèi)憑證。3〕假設(shè)業(yè)主認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證與交付的房屋的實(shí)際建筑面積有誤差可以自行委托或向申請(qǐng)由專業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)根據(jù)?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?與?建筑面積計(jì)算規(guī)那么?進(jìn)展測(cè)量。第五節(jié) 常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制本節(jié)結(jié)合相關(guān)理經(jīng)歷對(duì)常見(jiàn)的涉及專有部的糾紛及處理機(jī)制做一簡(jiǎn)要的介紹。并且協(xié)助建立在人防主部門備案手續(xù)。提出修改參加業(yè)主與建立的簽約會(huì)談。.3利用人防地下室停放汽車的車庫(kù)、車位根據(jù)?人民防空法?強(qiáng)迫建立人防地下室其建筑面積不計(jì)入業(yè)主共有建筑面積同時(shí)也不屬于業(yè)主專有部。第四節(jié) 車庫(kù)、車位的問(wèn)題車庫(kù)、車位的種類.1規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)前經(jīng)規(guī)劃主部門批準(zhǔn)、在建筑區(qū)劃內(nèi)建立的車庫(kù)、車位其作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部建立可以、附贈(zèng)或者出租的方式處分并應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。其他參見(jiàn)第條承受建立委托對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資信情況等進(jìn)展盡職調(diào)查。根據(jù)?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?的規(guī)定本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。注意提示業(yè)主、承租人：使用經(jīng)營(yíng)性用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的平安或安寧否那么其他業(yè)主有權(quán)懇求排除妨害、賠償損失。另需注意約定物業(yè)理費(fèi)的繳納義務(wù)人。與住宅建立用地不同住宅建立用地使用權(quán)滿后自動(dòng)續(xù)〕規(guī)劃用途為經(jīng)營(yíng)性用房的建立用地使用權(quán)滿后依法律規(guī)定。如汽車庫(kù)室內(nèi)最小凈高未到達(dá)上述的那么不能以車庫(kù)的名義、出租、贈(zèng)與。假設(shè)收取的費(fèi)用必須表達(dá)綠地價(jià)值的可以對(duì)所售商品房按套計(jì)價(jià)并將綠地價(jià)值表達(dá)在商品房?jī)r(jià)格中。如建立的房屋附帶露臺(tái)的那么?商品房買賣合同?中約定及或〕在的附圖中應(yīng)顯示該露臺(tái)且具有與公共空間隔離的建筑構(gòu)造建立應(yīng)保證該等建筑構(gòu)造符合建立規(guī)劃要求約定罰那么〕。.3審查、確定合同約定的綠地、車庫(kù)及車位、露臺(tái)等內(nèi)容是否符合規(guī)劃要求：建立如或附贈(zèng)建筑規(guī)劃區(qū)綠地給業(yè)主那么?商品房買賣合同?的附圖中應(yīng)顯示該部綠地且具有與公共空間隔離的建筑構(gòu)造建立應(yīng)保證該等建筑構(gòu)造符合建立規(guī)劃要求約定罰那么〕。.2審查、確定合同中有關(guān)面積誤差的處理方式是否符合業(yè)主的利益。根據(jù)?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?、?住宅設(shè)計(jì)?等規(guī)定套內(nèi)建筑面積應(yīng)由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積兩部組成詳細(xì)計(jì)算方式如下：套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包括在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、道井均不計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。露臺(tái)一般處于建筑物頂層屋頂屋頂作為建筑物的根本構(gòu)造屬于共有部但假設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃將露臺(tái)專屬于特定房屋那么該露臺(tái)屬于專有部。上述車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。第二節(jié) 商品房買賣合同的簽訂.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)專有部的范疇提示業(yè)主、建立開(kāi)發(fā)商〕等相關(guān)權(quán)利主體注意。：不得破壞建筑物的根底、構(gòu)造、承重墻體及公用設(shè)施；不得損害建筑物的整體外觀；不得擅自改變建筑物的使用用途；不得妨害環(huán)境衛(wèi)生及其他業(yè)主的平安；不得違犯其他業(yè)主共同利益。在本指引列明的法律根據(jù)外律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)注意地規(guī)、規(guī)章、行政性的規(guī)定特別是程序和時(shí)限方面的規(guī)定更應(yīng)給予足夠關(guān)注。.3因?yàn)槁蓭煶修k業(yè)務(wù)受復(fù)雜的詳細(xì)情況和環(huán)境影響本操作指引不是律師承辦業(yè)務(wù)防止風(fēng)險(xiǎn)的保證。共有部——是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專有部以外不屬于政公用部或其他權(quán)利人所有的為業(yè)主共同所有的部。物業(yè)效勞企業(yè)——依法設(shè)立、具有法人資格從事物業(yè)理效勞活動(dòng)的民事主體。指引內(nèi)容本指引以我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、部門規(guī)章為根據(jù)就相關(guān)業(yè)務(wù)的的操作程序、本卷須知及風(fēng)險(xiǎn)提示與防范等內(nèi)容按照律師效勞對(duì)象及業(yè)務(wù)類型的不同進(jìn)展分類涉及民事主體間的法律關(guān)系及民事主體與主部門間的法律關(guān)系處理。 適用范圍本操作指引適用于發(fā)生在領(lǐng)域內(nèi)的、律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)包括專有部專有權(quán)、共有部共有權(quán)、共同理權(quán)等相關(guān)法律業(yè)務(wù)。 業(yè)主會(huì)——由組成業(yè)主大會(huì)的業(yè)主按照法定程序選舉或者更換執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的事項(xiàng)的組織。建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部——建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋以及車位、攤位等特定空間：一〕具有構(gòu)造上的性可以明確區(qū)分；二〕具有利用上的性可以排他使用；三〕可以登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；以及規(guī)劃上專屬于特定房屋且開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等屬于專有部的組成部。.2本操作指引所陳述內(nèi)容是根據(jù)處理一般業(yè)務(wù)和經(jīng)歷制定并不保證是處理任何詳細(xì)業(yè)務(wù)的最正確方案律師應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理詳細(xì)業(yè)務(wù)。對(duì)于缺乏詳細(xì)法律根據(jù)的律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)按照法律的根本原那么處理同時(shí)應(yīng)積累經(jīng)歷并積極提供立法建議。建立部?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)理?2007年11月26日修正建立部?建立部〈前物業(yè)效勞合同示范文本〕〉的?2004年9月6日發(fā)布建立部?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修理?1999年1月1日起施行建立部、?住宅專項(xiàng)維修資金理?2008年2月1日起施行建立部?商品房銷售理?2001年6月1日起施行建立部?房屋建筑工程質(zhì)量保修?2000年6月30日起施行建立部?商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定?1998年9月1日起施行建立部?房屋登記?2008年7月1日起施行建立部?房屋登記薄理?2008年5月6日施行建立部?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?1995年12月1日起施行?〈地名理〉施行細(xì)那么?1996年6月18日施行事務(wù)理、人民防空會(huì)?平時(shí)使用人防工程的暫行規(guī)定?1993年12月1日施行；.4解釋類：?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?2009年10月1日起施行?人民審理物業(yè)效勞糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?2009年10月1日起施行?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?2003年6月1日起施行