【正文】 帶頭搬遷、帶頭拆除房屋，進而以村組干部的親屬、黨員和已做通思想工作的村民群眾為突破口，積極督促已簽訂協(xié)議的村民盡快搬遷。在戶型確定上，根據(jù)國家相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范要求，按照多數(shù)群眾意愿，設(shè)計多種戶型，征求群眾意見后由開發(fā)商制定出安置房規(guī)劃方案及沙盤模型、效果圖，供群眾自由選擇。通過市場化評估的辦法確定補償標(biāo)準(zhǔn)，全面真實地反映被拆遷房屋和安置房屋的市場價值，切實維護雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。（四）建立三種機制，破解拆遷難題。為協(xié)調(diào)城中村改造的日常工作，還專門成立了城中村改造辦公室（為常設(shè)機構(gòu)），主要負(fù)責(zé)城中村改造工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)和日常管理，具體負(fù)責(zé)制定和完善改造的總體規(guī)劃目標(biāo)和實施細(xì)則，確定改造條件基本成熟的村，對開發(fā)協(xié)議及拆遷補償安置方案進行審核把關(guān)，組織實施改造項目的控規(guī)編制和土地的招拍掛。努力通過城中村改造實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)培育，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟、特色街經(jīng)濟、商圈經(jīng)濟等多種經(jīng)濟形式，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供強大后勁。三是嚴(yán)格確定城中村安置開發(fā)比例。一是嚴(yán)格城中村改造土地供應(yīng)方式。（二）深入調(diào)查研究，科學(xué)制定政策。在城中村改造中村民算好得失賬，開發(fā)商算好收益賬，政府當(dāng)好利益裁判，找準(zhǔn)利益的平衡點，實現(xiàn)村民、開發(fā)商、政府三方共贏。政府主導(dǎo)就是由政府定原則、給政策、創(chuàng)環(huán)境，吸引開發(fā)商推動城中村改造。如鄭州市二七區(qū)改造前的小李莊、佛崗村管理難、亂、差，嚴(yán)重影響了城市形象。未央?yún)^(qū)位于即將對外辦公的西安新的行政中心所在地，全區(qū)總面積262平方公里，轄10個街道辦事處，194個自然村，69個城市社區(qū)，其中列入城中村改造計劃的村有67個，且多數(shù)位于城市黃金地段，可謂“寸土寸金”。鄭州市二七區(qū)位于鄭州市的西南部，是鄭州市的商貿(mào)中心。以免整個興達集團陷入拆遷危機。）d)在前期投入高達5200萬元的情況下，況總才能取得政府批文。：a)改造公司1000萬的注冊資本金，前期1200萬中450萬與村委會領(lǐng)導(dǎo)的借款（很可能被村長等挪用，并沒有投入到高壓線搬遷）。安臵房的低價策略，必然導(dǎo)致較低的利潤空間。否則，拆遷安臵專項資金難以達到市城改辦的要求，趙村的改造方案難以獲得政府批準(zhǔn)，后續(xù)安臵房手續(xù)及對外銷售難以實現(xiàn)。b)浐灞生態(tài)區(qū)，作為西安未來高檔住宅、商務(wù)區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展前景良好?？蛻暨x購房源傾向于低層的別墅、洋房，其次是多層和小高層，高層樓房因地震影響，銷售放緩。，除了傳統(tǒng)的碑林區(qū)和高新區(qū)外，南郊土地開發(fā)也成為熱土。b)二環(huán)線外的城中村城中村改造的前期投資非常大，且前期拆遷周期較長，對政府關(guān)系要求較高。六、城中村安臵房銷售的市場前景：以安臵房名義開發(fā)，面向西安市民銷售的開發(fā)模式能否成功，取決于趙村安臵房的價格優(yōu)勢。四、城中村房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠政策：：安臵房免除所有規(guī)費；，在改造方案審批階段根據(jù)盈虧狀況確定具體優(yōu)惠政策；a)若可開發(fā)的土地市場價已經(jīng)抵平前期拆遷安臵費，則配套、人防等規(guī)費不予減免；b)若可開發(fā)的土地市場價低于前期投入，則政府從配套、出讓金和其他規(guī)費、稅費等方面給予減免。，拆遷安臵專項資金支付和使用方式如下：f)若委托區(qū)城改辦拆遷安臵，則在簽訂委托協(xié)議時，支付拆遷安臵保證金5％；（一般區(qū)城改辦會配合改造主體，通過方案審批）g)區(qū)城改辦負(fù)責(zé)獲得拆遷許可證，支付拆遷資金的50%；h)拆遷完畢交地時，支付拆遷資金的95％。＝貨幣安臵資金（10萬平米2000元/平米＋3層以上約15萬平米的房屋拆遷1000元/平米＋搬遷獎勵2萬元/戶1360戶＋社會保障資金28000元/人開發(fā)商承擔(dān)部分40％4843人）＝43000萬元。二、拆遷安臵資金的計算標(biāo)準(zhǔn)（舉例）：：趙村45萬平米的拆遷面積，其中1－2層的建筑面積可等面積還建，互找差價（并不是全部都是現(xiàn)房安臵，有部分貨幣安臵）；3層及以上的房屋，按殘值賠償（其中貨幣安臵和現(xiàn)房安臵的各占50％左右）。d)城中村改造首先建設(shè)安臵房，安臵房的建設(shè)只能正對村民還建，原則上不能對外銷售。：a)獲得改造方案的正式批復(fù)文件后，由市城改辦土地管理處將所以的集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲袆潛芡恋亍＃?)趙村納入城改計劃文件（市城改辦主任）——委托控規(guī)設(shè)計（市城改辦規(guī)劃管理處）——初步審核（規(guī)劃管理處）——控規(guī)審定（市城改辦主任辦公會）——改造工作方案（區(qū)城改辦）——改造方案初審（市城改辦的規(guī)劃、土地處、建設(shè)房管處）——繳納拆遷安臵專項資金，方可審定改造方案（市城改辦主任辦公會）。第二篇：西安城中村項目考察報告西安城中村項目考察報告一、西安城中村改造的正規(guī)流程：：（趙村已經(jīng)完成）提出改造申請(街道辦事處或農(nóng)工局)——區(qū)城改辦審批同意——市城改辦審批——市城改辦主任審定，納入城改計劃（即趙村的40號文件）。e)安臵房屋的大量資金投入更是沒有著落。c)后續(xù)拆遷安臵專項資金不足（按照市城改辦的要求約1。建議采取安臵房與商品房開發(fā)并舉的策略。c)村民與村委關(guān)系至關(guān)重要：安臵房首先滿足村民的前提下，若村民拆遷補償困難較大，拆遷工作難以進行，安臵房的銷售將受政府干預(yù)，即使政府資源可控，風(fēng)險仍然極大。b)政府高層資源難以把控：市城改辦主任的人脈資源是趙村項目成敗的關(guān)鍵。七、趙村改造項目的考察總結(jié)：：a)西安南部片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常成熟，地價、房價均達到很高的水平。：目前，浐灞生態(tài)區(qū)的土地資源較多，城中村改造并沒有作為重點進行開發(fā)。d)就土地價格而言，城中村改造的土地地價相對其他渠道的土地并沒有太大的優(yōu)勢。b)根據(jù)西安名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷經(jīng)理對浐灞片區(qū)的認(rèn)識，浐灞片區(qū)未來1－2年內(nèi)，整體房屋售價達到4000元/平米是現(xiàn)實的。（前提是拆遷安臵資金到位）五、浐灞城改辦狀況：，浐灞管委會剛剛成立，城中村改造辦公室與國土分局合并辦公； 。若開發(fā)商資金實力有限，將無法啟動城中村項目。（況總協(xié)商的3000萬保證金，具有較強的可行性，但存在后續(xù)拆遷安臵資金不足的問題，需滾動開發(fā)回籠資金）：2000元/平米安臵房屋面積約20萬平米＝4億元（安臵保證金可與市城改辦協(xié)商）。，趙村30萬平米應(yīng)安臵部分，現(xiàn)房安臵 2 約20萬平方米；貨幣安臵約10萬平米。e)將村民安臵完畢后，由市城改辦通過定向掛牌出讓的方式，讓與改造公司關(guān)聯(lián)的開發(fā)公司或投資公司成功掛牌（95％的成功掛牌率）。c)安臵房用地主體原則上由改造公司承建或委托發(fā)包，至于是否承包開發(fā)安臵房，由改造公司自行協(xié)商。原則上，該筆資金不少于拆遷安臵資金的50％。對趙村項目前期工作沒有本質(zhì)的作用。趙村納入城改計劃的文件，是最初級、最簡單的環(huán)節(jié)。2)改造方案審定的前提：a)改造主體將拆遷安臵資金存入市城改辦賬戶（該筆資金由改造主體申請市城改辦同意后可用于拆遷安臵）。b)根據(jù)區(qū)城改辦與村民簽訂的安臵協(xié)議確定安臵房的面積，市城改辦審定的控制性規(guī)劃和審定的改造方案，市城改辦將改造綜合用地（65平米/人適當(dāng)上浮110％4843人＝520畝）的安臵房用地約170畝，以劃撥土地的性質(zhì)劃撥給改造主體。若安臵房因?qū)ν怃N售導(dǎo)致村民意見較大，社會影響較大，市城改辦將強勢介入，勢必導(dǎo)致較大的開發(fā)風(fēng)險。：根據(jù)現(xiàn)場實際勘察，估計趙村村民的房屋：1－2層房屋面積約30萬平米；3層及以上的房屋約15萬平米。：根據(jù)市城改辦的要求，趙村最多分兩期拆遷安臵，我司通過工作，實際上可分3次拆遷，拆遷保證金按30％估算，約4500萬元的拆遷保證金可以獲得市城改辦對改造方案的批復(fù)文件。三、安臵房銷售風(fēng)險：控規(guī)階段，已經(jīng)確定了安臵房的用地范圍和指標(biāo)，若投資商將安臵房對外銷售，導(dǎo)致村民安臵無法正常進行，一方面市城改辦將強制開發(fā)商首先安臵村 3 民，導(dǎo)致安臵房銷售無法進行；另一方面，市城改辦強制要求開發(fā)商繳清拆遷安臵專項資金到監(jiān)管賬戶。c)原則上，市城改辦將保證投資商或開發(fā)商整個項目投入的15－20％的合理利潤。：a)根據(jù)浐灞生態(tài)區(qū)目前的規(guī)劃、浐灞片區(qū)招商引資的項目（2011年世界博園區(qū)、歐亞貿(mào)易區(qū)和生態(tài)居住區(qū)）、趙村與西安市的交通關(guān)系、趙村與西安市新政府的區(qū)位關(guān)系，趙村具有良好的發(fā)展前景。c)考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的短平快，本地資金實力一般的開發(fā)商不會投資到城中村改造上去。2008年由于西安市政府北移和地鐵二號線的動工建設(shè)，帶動北二環(huán)沿線的房地產(chǎn)走勢較好。由于西安歷史上發(fā)生地震的頻率很小，因此1－2年后，西安的高層房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)較大波動。：a)拆遷量西安最大，45萬平米（估計）的拆遷規(guī)模，約9億元的拆遷安臵投資，是趙村項目城中村改造的宏觀背景。開發(fā)用地面積的最大化和優(yōu)惠政策的最大化也難以實現(xiàn)。同時通過碑林區(qū)成熟的改造模式，增強了很多西安市民對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險防范意識。b)850萬元的前期業(yè)務(wù)費（但沒有把握市城改辦的高層資源，錢白花了）。在市城改辦高層關(guān)系沒有搞定的情況下，若況總后續(xù)拆遷資金不到位，則拆遷保證金可能被政府沒收，而趙村項目的啟動更是沒有蹤影。：a)按照我司前期既定的模式合作； b)搞定市城改辦高層政府資源。不能作為村委會招商引資的依據(jù)。b)趙村改造綜合用地以外的1600畝土地，由市城改辦土地管理處與村委會簽訂土地儲備協(xié)議，政府儲備土地市場化操作。但安臵房建設(shè)的專項資金需進入市城改辦監(jiān)管的賬戶。揭牌的開發(fā)公司補交土地出讓金后獲得出讓土地，進入正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)流程。：趙村3層及以上的房屋約15萬平米，采取拆遷補償手段。安臵資金主要用于房屋建設(shè)，若市城改辦關(guān)系較好，該筆保證金可以協(xié)商。因此，村民和市、區(qū)級城改辦的多方面關(guān)系關(guān)系到項目能否正常運作。，目前浐灞城改辦只有2個編制人員，該片區(qū)的城中村改造處于初級階段。：a)西安城中村改造項目非常多，目前的拆遷重點是二環(huán)線內(nèi)。外地開發(fā)商進入西安房地產(chǎn)市場，通過招拍掛拿地較難，因此轉(zhuǎn)向到“拆遷量較小的城中村或商業(yè)價值較高的城中村改造”項目，所以大連萬達廣場（城中村改造項目）、中新浐灞半島（地價便宜到七八十萬/畝）。：地震后西安房地產(chǎn)市場銷售放緩，但沒有出現(xiàn)大幅降價的情況。西安作為漢中城市，南北方向是城市發(fā)展的重點，作為北部片區(qū)，將是政府重點發(fā)展的區(qū)域。我司對市城改辦的人脈資源有待加強。，實現(xiàn)安臵與房地產(chǎn)開發(fā)滾動實施的模式。（前提是政府資源），該資源可控性更強。5個億，即使保證金也需要4500萬，