【正文】 （二）籌備組作出決定應當經(jīng)籌備組中具有表決權的過半數(shù)成員同意；成員進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權。業(yè)主的人數(shù)表決權數(shù)按照下列方法認定：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。第二十條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權益行為的，包括不交存專項維修資金、拒付或者不按時繳納物業(yè)服務費用和其他應當分攤的費用等，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其被選舉權、表決權的行使予以限制，限制時限由業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會備案或者變更備案事項時應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說明。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會公共利益。第十七條 首次業(yè)主大會會議應當對以下事項進行表決，并應當全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：（一）管理規(guī)約（草案）；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）；（三）選舉業(yè)主委員會委員。第十六條 籌備組負責首次業(yè)主大會會議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：（一）制訂首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、決議事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結算方案和籌備組的解散等；（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的表決權數(shù)；（四）首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作?；I備組應當對業(yè)主資料保密，不得將本項相關資料用于與籌備無關的活動。業(yè)主代表應當具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責任心強、具備必要的工作時間?；I備組組長不履行或者不適當履行前款規(guī)定職責的，經(jīng)籌備組中具有表決權的三分之二以上成員簽字確認，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請另行指定組長，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指定。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔任籌備組組長的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會委員。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積50%以上的，建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總人數(shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請成立業(yè)主大會。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權利、承擔業(yè)主義務。第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，本著依法行政、合理行政、程序正當、高效便民、權責統(tǒng)一、政務公開的原則對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動提供協(xié)助、指導和監(jiān)督。第四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使共同管理權、履行職責。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會辦公室 2017年9月20日印發(fā)第三篇：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則市住房城鄉(xiāng)建設委、市民政局、市社會辦關于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的通知京建發(fā)〔2010〕739 號各區(qū)縣建委、房管局，各區(qū)縣民政局、社會辦，各有關單位：為貫徹實施《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號），進一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動，市住房城鄉(xiāng)建設委、市民政局、市社會辦等部門研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（京建發(fā)[2010]739號），現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹執(zhí)行。第三十七條 本辦法施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，按照原規(guī)定執(zhí)行。第三十五條 申請人、購房人、同住人以及相關單位和個人有違反本辦法規(guī)定情形的，行政機關應當按照國家和本市規(guī)定，將相關行政處理決定納入本市信用信息管理系統(tǒng)。第五章 監(jiān)督管理第三十一條 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其經(jīng)紀人員不得違規(guī)代理共有產(chǎn)權住房轉讓、出租等業(yè)務。第二十八條 共有產(chǎn)權住房購房人和代持機構可依法將擁有的房屋產(chǎn)權份額用于抵押。以上具體實施辦法由市住房城鄉(xiāng)建設委會同相關部門另行制定。第二十六條 代持機構行使優(yōu)先購買權的房屋價格，應委托房地產(chǎn)估價機構參照周邊市場價格評估確定。（一）購房人向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委（房管局）提交轉讓申請，明確轉讓價格。第二十四條 共有產(chǎn)權住房購房人取得不動產(chǎn)權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產(chǎn)權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購。登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿后，不動產(chǎn)登記部門應向當事人核發(fā)不動產(chǎn)權證書，并按規(guī)定在附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額等內(nèi)容。購房合同應明確共有產(chǎn)權份額、房屋使用維護、出租轉讓限制等內(nèi)容。第十八條 購房人產(chǎn)權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。第四章 共有產(chǎn)權約定第十七條 共有產(chǎn)權住房項目的銷售均價，應低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設成本和適當利潤為基礎，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權住房。復核通過的選房家庭可簽訂購房合同。開發(fā)建設單位應提前5個工作日，在銷售現(xiàn)場和區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委（房管局）官方網(wǎng)站發(fā)布選房公告，明確選房時間、地點、批次安排等。共有產(chǎn)權住房開發(fā)建設單位取得預售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案后，在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委（房管局）指導監(jiān)督下，對符合條件的申請家庭進行公開搖號，確定選房順序。第十三條 區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委（房管局）指導監(jiān)督開發(fā)建設單位開展搖號配售工作。市住房城鄉(xiāng)建設委會同公安、地稅、人力社保、民政、不動產(chǎn)登記等部門在申購期結束后20個工作日內(nèi)，通過本市共有產(chǎn)權住房資格審核系統(tǒng)對申請家庭的購房資格進行審核，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委（房管局）對申請家庭在本區(qū)就業(yè)等情況進行審核。開發(fā)建設單位取得項目規(guī)劃方案復函后，向項目所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設委（房管局）提交開通網(wǎng)上申購的申請，經(jīng)審核批準后準予開通網(wǎng)上申購并發(fā)布項目公告，網(wǎng)上申購期限不少于15日。申請家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購買共有產(chǎn)權住房的，應在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。第十條 申請家庭符合本辦法第九條規(guī)定條件，但有以下情形之一的，不得申請購買共有產(chǎn)權住房：（一）申請家庭已簽訂住房購買合同或征收（拆遷）安置房補償協(xié)議的。第三章 審核配售第九條 申請購買本市共有產(chǎn)權住房的家庭，應符合以下條件：（一）申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。第七條 共有產(chǎn)權住房建設用地可采取“限房價、競地價”“綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設單位，并實行建設標準和工程質(zhì)量承諾制。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。區(qū)人民政府負責組織本行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權住房的土地供應、建設、配售、使用、退出以及監(jiān)督管理等工作。第二條 本辦法所稱的共有產(chǎn)權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發(fā)建設，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權的政策性商品住房。第三十三條【實施時間】本辦法自2011年 月 日起施行。第三十一條【業(yè)主大會法律責任】業(yè)主大會及其工作人員不得侵占、挪用本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金；侵占業(yè)主 8共有資金的，應當依法承擔法律責任。第二十八條【年度公示】業(yè)主大會應當定期與業(yè)主共有資金開戶銀行核對本住宅區(qū)業(yè)主共有資金賬目，并于每年一季度向業(yè)主公示下列情況：（一）業(yè)主共有資金交存、使用、增值受益和結存的數(shù)額；（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；（三）業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用情況；（四）其他有關業(yè)主共有資金使用和管理的情況。業(yè)主大會負責人按照業(yè)主大會做出的業(yè)主共有資金使用決定，向?qū)翥y行發(fā)出劃轉業(yè)主共有資金的通知。經(jīng)審核符合預算且業(yè)主大會決定可以使用共有資金的，由業(yè)主委員會主任會同監(jiān)事會、財務人員共同簽署業(yè)主共有資金使用決定書。第二十二條【資金監(jiān)督機構】業(yè)主大會應當設立監(jiān)事會，監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用。第四章 業(yè)主共有資金使用第二十條【財務管理】 業(yè)主大會應當按照國家相關法規(guī)、政策的有關規(guī)定，并參照《民間非營利組織會計制度》（財會[2004]7號）的有關規(guī)定，建立專門的業(yè)主共有資金財務管理制度，保證資金安全。房屋買受人與房屋出賣人可以在房屋買賣合同中約定房屋出賣人欠交物業(yè)服務資金、專項維修資金和其他分攤費用向房屋買受人的債務轉移。第十七條【業(yè)主共同管理權利限制】業(yè)主大會可以按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定,限制欠費業(yè)主行使被選舉權、表決權等業(yè)主共同管理權利。公示的業(yè)主信息應當符合管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定，沒有約定或約定不明確的，以公示名單及門牌號為限。業(yè)主拖欠專項維修資金的，業(yè)主大會可以委托其開戶銀行催繳。業(yè)主應當定期將物業(yè)服務資金和其他分攤費用存入業(yè)主一卡通，由業(yè)主大會按照約定通過銀行從業(yè)主一卡通中劃轉。第十一條【物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入】業(yè)主大會可以依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定，將物業(yè)共用部分經(jīng)營收益和業(yè)主大會的其他合法收入納入業(yè)主共有資金賬戶，用于支付下列費用：（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用及聘請工作人員的工資、津貼、福利費用等；（二）財務、審計、承接查驗、物業(yè)服務評估監(jiān)理等費用；（三）業(yè)主共同決定支付的超出年度預算的支出；（四）業(yè)主共同決定支付的其他合理費用。管理規(guī)約未約定或者業(yè)主大會會議未決定的，可參照《北京市物業(yè)服務收費管理辦法（試行）》（京發(fā)改[2005]2662號）的有關規(guī)定。第二章 業(yè)主共有資金賬戶第七條【共有資金賬戶的開立】住宅區(qū)業(yè)主大會到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶, 分類存儲業(yè)主共有資金，應當符合下列條件：（一）業(yè)主大會依法成立并登記；（二）業(yè)主大會已設立監(jiān)事會；（三）業(yè)主大會會議已就開立業(yè)主共有資金賬戶作出 決定；（四）本住宅區(qū)業(yè)主已領取業(yè)主一卡通；（五）應當是符合本辦法第六條的相關規(guī)定； 業(yè)主大會開立業(yè)主共有資金賬戶的，業(yè)主應當使用業(yè)主一卡通交存、查詢業(yè)主共有資金，通過業(yè)主決定共同事項公共決策平臺表決使用業(yè)主共有資金。業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)共用部分，需要采購專業(yè)服務的，應當由業(yè)主大會與專業(yè)服務企業(yè)簽訂專業(yè)服務委托合同。第三條【適用范圍】住宅區(qū)業(yè)主大會依法成立并登記后，經(jīng)業(yè)主大會會議決定，開立業(yè)主共有資金賬戶，對物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共有資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。第二條【業(yè)主共有資金】本辦法所稱業(yè)主共有資金是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主大會所有的資金。第五條【管理方式】業(yè)主大會決定委托物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人對物業(yè)共用部分實施管理的，應當由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)或其它管理人簽訂書面合同。管理規(guī)約對以上內(nèi)容未約定的，可以由業(yè)主大會會議決定后，及時在管理規(guī)約中增補。物業(yè)服務資金的交存、使用、管理和監(jiān)督由管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定。住宅專項維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理適用建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》和《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定。第三章 業(yè)主共有資金交存第十三條【資金交存】住宅區(qū)的業(yè)主應當按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會會議決定向業(yè)主大會交納物業(yè)服務資金和其他分攤費用。委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人收費的，業(yè)主大會應協(xié)助催繳。業(yè)主大會應當按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定，在住宅區(qū)顯著位臵公示欠費業(yè)主信息及欠費金額。業(yè)主大會向欠費業(yè)主收取的滯納金歸全體業(yè)主共有。第十八條【欠費債務轉移】業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金、專項維修資金和其他分攤費用的，轉讓物業(yè)時應當與業(yè)主大會結清。第十九條【欠費起訴】業(yè)主未按照管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定交納物業(yè)服務資金和其他分攤費用的，業(yè)主大會可以依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定向人民法院起訴。第二十一條【財務人員】業(yè)主大會應當按照國家相關法規(guī)、政策的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，聘請具有相應從業(yè)資格的財務管理人員或者委托專業(yè)機構管理業(yè)主共有資金。第二十四條【資金使用程序】業(yè)主大會應當嚴格按照年度預算，通過以下程序使用業(yè)主共有資金：（一）業(yè)主委員會根據(jù)年度預算，提出使用建議；（二）監(jiān)事會會同財務人員審核使用建議；（三）業(yè)主大會對使用建議進行表決。會計年度終結時，業(yè)主共有資金節(jié)余部分，自動結轉到下一年度；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生超出業(yè)主共有資金年度預算的支出時，應當及時召開業(yè)主大會會議作出決議。第二十七條【擔保和經(jīng)營】業(yè)主大會不得向任何單位及個人借款或為任何第三方提供擔保，不得利用業(yè)主共有資金對外投資。相關業(yè)主對業(yè)主大會執(zhí)行本辦法第二十三條、二十八條相關內(nèi)容有異議的，可以提出質(zhì)詢，業(yè)主大會應當及時予以答復。第六章 附則第三十二條【參照執(zhí)行】非住宅區(qū)物業(yè)共用部分和業(yè)主共有資金的管理參照本辦法。附件：北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會 北京市發(fā)展和改革委員會北京市財政局 北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會2017年9月20日附件北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法第一章 總 則第一條 為深化本市住房供給側結構性改革,完善住房供應體系，規(guī)范共有產(chǎn)權住房建設和管理，滿足基本住房需求，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部等六部委《關于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權性質(zhì)政策性商品住房的指導意見》(建?！?014〕174號)，結合本市實際,制定本辦法。市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委、市民政局、市公安局、市人力社保局、市地稅局、北京住房公積金管理中心等部門按照職責分工做好相關工作。第二章 規(guī)劃建設第五條 市規(guī)劃國土委、市住房