【正文】 類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面： 管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。第五十三條本辦法自發(fā)文之日起實施。第五十條物業(yè)管理經費支出（一）住宅小區(qū)共用設施、設備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設施維修費、綠化養(yǎng)護費等）；（二）管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等；（三）住宅小區(qū)共用設施、設備必要的保險費用和法定稅費；（四）其它費用。（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內空場地等）堆放雜物；（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內的道路、場地、綠地等；（十三）在住宅小區(qū)內設點加工，經營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；（十四）謾罵、毆打、設置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責；（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復。第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內，按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變用途。（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。第四十條環(huán)境衛(wèi)生管理（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責任區(qū)，明確責任人。（九）路燈等公共照明設備完好, 路燈完好率98%以上。（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。（二）建立公共設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結構安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準，組織維修。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；（八）保修期內住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。第六章物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任（一）房屋本體自用部位及設施（以下簡稱：自用部位）的維修責任人為業(yè)主；（二）房屋本體共用部位及設施（以下簡稱：共用部位）的維修責任人為房屋本體內的全體業(yè)主；（三）房屋毗連部位及設施（以下簡稱：毗連部位）的維修責任人為毗連業(yè)主。第三十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內水、電、暖費用。小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括：設備、設施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。保修費的標準雙方協(xié)商確定。第二十七條交接雙方的責任（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設單位及相關設計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。第二十四條物業(yè)接管驗收應具備以下條件：（一）房地產開發(fā)建設工程施工完畢，并經當地政府行政主管部門竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；（二）供電、供暖、供水、排水等配套設施設備經過調試達到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎設施、單項工程全部驗收合格。第二十條在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，以及業(yè)主的共同利益、應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出具體約定。第十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責如下：（一）負責物業(yè)的接管驗收；（二）依據物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；（三）依據東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費；（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；（六）依據服務項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內部服務協(xié)議》，并對服務質量進行監(jiān)督；（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經業(yè)主委員會認可，涿州基地管理處批準；（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調駐小區(qū)內各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關事項；（九）定期與小區(qū)內其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導、檢查、考核。第十二條業(yè)主委員會的職權：（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權益；（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。第九條業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產生的業(yè)主自治組織。第五條物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負責制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務標準及有關物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導住宅小區(qū)管理機構參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關系。第二條本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務的住宅小區(qū)內房屋建筑及相配套的設施、設備和場所（地）。物業(yè)管理公司收取相應標準的管理費，獲得一定的權益，向居住者提供管理與服務，居用者支付一定的費用并出讓一定的權益，獲得相應的服務，物業(yè)管理公司所提供的管理服務做為企業(yè)行為有別于過去政府部門提供的公益行為，是有償的，做為開放改革新形勢下的市場經濟的產物正逐漸被社會所接納，企業(yè)化做為其重要表征也為國家所大力提倡。這既有一般意義上的“管理與被管理，服務與被服務”的常規(guī)概念，而更重要的是以平等為前提保障的法律關系。物業(yè)管理公司對小區(qū)提供物業(yè)管理服務的同時也還扮演著一個法律、法規(guī)維護者的角色，大量煩瑣棘手安全防范和公共秩序管理工作自然成了物業(yè)公司一項重要的工作內容。這一切不能簡而化歸到“素質”一欄，在個體生活自律的同時，也需要物業(yè)管理，公司的他律性規(guī)范，更需要公眾的參與完成。在對小區(qū)居住者的問題上，大多樂于談及的是服務，而諱于談的是管理?，F(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，帶給人們對現(xiàn)代居住生活更多更高的要求，人們希求便捷周到的服務，以最大限度的滿足個體生活所需。環(huán)境的保障和建設是物業(yè)管理工作的又一重點，這既是物業(yè)的居住環(huán)境、公共空間的清潔、衛(wèi)生、綠化園藝的設計、維護，也包括了杜絕任何可能影響居住生活環(huán)境的現(xiàn)象，行為的產生，如視覺環(huán)境污染、亂設攤點、嗓音、臨時施工等。在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，管理公司的工作是以以下五個方面為工作重點開展的。第一篇：住宅小區(qū)的物業(yè)管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理準確的講應當是指對居住為主要功用的物業(yè)進行管理。如果以普通人的眼光給物業(yè)管理下一個非專業(yè)性定義，那么我想應該是：由專業(yè)人員組成的法人機構對居住小區(qū)中的社區(qū)文明、舒適度、安全保障所構成的現(xiàn)代生活空間，按企業(yè)行為進行構想、計劃、組織實施，以滿足社會群體和個體生活的均衡需求。這一切既滿足了居民最基本的需求，也保障了物業(yè)經濟價值的實現(xiàn)，并減緩了由于時間造成的物值的降低。為個體生活提供全方位的服務是居住小區(qū)舒適度的一個重要標志。這一過程既要考慮對不同的家居人口狀況，年齡構成，居住者的實際生活水平等基本要素，同時又要考慮由于不同文化背景，經濟收入差異所形成的品味趨向、國別、民族，不同文化生活背景，宗教信仰的差異，以及現(xiàn)化生活所形成的價值取向，最終尋求調和不同群體內的共性和差異以確定公共生活空間的利用和特殊、特色服務項目的設定，如康樂、消閑設施，品類眾多的社會服務活動的實施，并根據運行過程中居用者的反饋予以補充、完善，以形成小區(qū)居用生活服務舒適度相對較高的水準。人可以以個體形式存在，卻無法以個體形式生活，共同生活的方式必然會涉及公共生活秩序的管理，我們的日常生活中常常會遇到這樣一些現(xiàn)象，不名物體從空而落傷及無辜，庭園花木攀折跆盡、私搭亂建比比皆是，樓道堆積舉步難行，夜間裝修擾人好夢等等，不勝枚舉。有別于傳統(tǒng)居住區(qū)，新建小區(qū)的安全防范、公共秩序的管理常常是薄弱環(huán)節(jié)，而這些又常常是引發(fā)強烈不滿的重要原因。物業(yè)管理公司能夠提供優(yōu)秀的管理和服務，居住者能夠享有高品質的居住生活，首先應明確二者之間的關系。居住者與物業(yè)管理公司的另一層關系是政策法規(guī)及合約所約定的經濟關系。依據《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結合涿州基地管理處實際，制定本辦法。（二）公用設施設備和場所（地）：排污設施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設施、避雷設施、住宅小區(qū)照明和公共設施設備用房等；（三）自用部位、自用設施設備：是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內的管線等，暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等；獨戶住宅