【正文】 類別，如：車庫(kù)、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面： 管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。第五十三條本辦法自發(fā)文之日起實(shí)施。第五十條物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)支出（一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、物業(yè)用水電暖費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費(fèi)用、排污費(fèi)、設(shè)施維修費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；（二）管理費(fèi)、人員費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和辦公費(fèi)等；（三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；（四）其它費(fèi)用。（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空?qǐng)龅氐龋┒逊烹s物；（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地等；（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點(diǎn)加工，經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；（十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責(zé)；（十五）國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。（四）私自封閉、拆改陽(yáng)臺(tái)，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽(yáng)臺(tái)引入上、下水管線等。因維修或者公共利益的需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會(huì)，完工后及時(shí)恢復(fù)。第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。第四十條環(huán)境衛(wèi)生管理（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計(jì)劃，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責(zé)任到人，操作人員持證上崗，確保正常運(yùn)行。（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（六）每日巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部批準(zhǔn)，組織維修。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施，費(fèi)用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費(fèi)用中支出（委托項(xiàng)目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項(xiàng)由計(jì)劃財(cái)12 務(wù)部組織處屬單位編報(bào)計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項(xiàng)資金中列支；（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。第六章物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護(hù)管理 第三十七條物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主；（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：共用部位）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。第三十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費(fèi)用。小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。保修費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。第二十七條交接雙方的責(zé)任（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報(bào)公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。第二十四條物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗(yàn)收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過(guò)調(diào)試達(dá)到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格。第二十條在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理公共契約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出具體約定。第十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實(shí)施物業(yè)管理，職責(zé)如下：（一）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收；（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)；（四）與業(yè)主委員會(huì)共同制定小區(qū)公共管理制度；（五）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)制（修）訂《業(yè)主公約》；（六）依據(jù)服務(wù)項(xiàng)目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；（七）接受業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，涿州基地管理處批準(zhǔn)；（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動(dòng)中的有關(guān)事項(xiàng)；（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會(huì)，對(duì)業(yè)主提出的意見(jiàn)匯總、上報(bào)、整改、反饋；（十）接受上級(jí)及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。第十二條業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)：（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；（二）召集業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表會(huì)議，聽(tīng)取物業(yè)管理單位的匯報(bào)；（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計(jì)劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；（七）其它。第九條業(yè)主委員會(huì)是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會(huì)推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。第五條物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)參加物業(yè)的接管驗(yàn)收及申報(bào)工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。第二條本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地）。物業(yè)管理公司收取相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的管理費(fèi)，獲得一定的權(quán)益，向居住者提供管理與服務(wù)，居用者支付一定的費(fèi)用并出讓一定的權(quán)益，獲得相應(yīng)的服務(wù)，物業(yè)管理公司所提供的管理服務(wù)做為企業(yè)行為有別于過(guò)去政府部門提供的公益行為，是有償?shù)模鰹殚_(kāi)放改革新形勢(shì)下的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物正逐漸被社會(huì)所接納，企業(yè)化做為其重要表征也為國(guó)家所大力提倡。這既有一般意義上的“管理與被管理，服務(wù)與被服務(wù)”的常規(guī)概念，而更重要的是以平等為前提保障的法律關(guān)系。物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)也還扮演著一個(gè)法律、法規(guī)維護(hù)者的角色，大量煩瑣棘手安全防范和公共秩序管理工作自然成了物業(yè)公司一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。這一切不能簡(jiǎn)而化歸到“素質(zhì)”一欄，在個(gè)體生活自律的同時(shí)，也需要物業(yè)管理，公司的他律性規(guī)范，更需要公眾的參與完成。在對(duì)小區(qū)居住者的問(wèn)題上，大多樂(lè)于談及的是服務(wù)，而諱于談的是管理?，F(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，帶給人們對(duì)現(xiàn)代居住生活更多更高的要求，人們希求便捷周到的服務(wù)，以最大限度的滿足個(gè)體生活所需。環(huán)境的保障和建設(shè)是物業(yè)管理工作的又一重點(diǎn)，這既是物業(yè)的居住環(huán)境、公共空間的清潔、衛(wèi)生、綠化園藝的設(shè)計(jì)、維護(hù)，也包括了杜絕任何可能影響居住生活環(huán)境的現(xiàn)象，行為的產(chǎn)生，如視覺(jué)環(huán)境污染、亂設(shè)攤點(diǎn)、嗓音、臨時(shí)施工等。在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，管理公司的工作是以以下五個(gè)方面為工作重點(diǎn)開(kāi)展的。第一篇：住宅小區(qū)的物業(yè)管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理住宅小區(qū)的物業(yè)管理準(zhǔn)確的講應(yīng)當(dāng)是指對(duì)居住為主要功用的物業(yè)進(jìn)行管理。如果以普通人的眼光給物業(yè)管理下一個(gè)非專業(yè)性定義，那么我想應(yīng)該是：由專業(yè)人員組成的法人機(jī)構(gòu)對(duì)居住小區(qū)中的社區(qū)文明、舒適度、安全保障所構(gòu)成的現(xiàn)代生活空間，按企業(yè)行為進(jìn)行構(gòu)想、計(jì)劃、組織實(shí)施，以滿足社會(huì)群體和個(gè)體生活的均衡需求。這一切既滿足了居民最基本的需求，也保障了物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，并減緩了由于時(shí)間造成的物值的降低。為個(gè)體生活提供全方位的服務(wù)是居住小區(qū)舒適度的一個(gè)重要標(biāo)志。這一過(guò)程既要考慮對(duì)不同的家居人口狀況，年齡構(gòu)成，居住者的實(shí)際生活水平等基本要素，同時(shí)又要考慮由于不同文化背景，經(jīng)濟(jì)收入差異所形成的品味趨向、國(guó)別、民族，不同文化生活背景，宗教信仰的差異，以及現(xiàn)化生活所形成的價(jià)值取向，最終尋求調(diào)和不同群體內(nèi)的共性和差異以確定公共生活空間的利用和特殊、特色服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)定，如康樂(lè)、消閑設(shè)施，品類眾多的社會(huì)服務(wù)活動(dòng)的實(shí)施，并根據(jù)運(yùn)行過(guò)程中居用者的反饋予以補(bǔ)充、完善，以形成小區(qū)居用生活服務(wù)舒適度相對(duì)較高的水準(zhǔn)。人可以以個(gè)體形式存在，卻無(wú)法以個(gè)體形式生活，共同生活的方式必然會(huì)涉及公共生活秩序的管理，我們的日常生活中常常會(huì)遇到這樣一些現(xiàn)象，不名物體從空而落傷及無(wú)辜，庭園花木攀折跆盡、私搭亂建比比皆是，樓道堆積舉步難行，夜間裝修擾人好夢(mèng)等等，不勝枚舉。有別于傳統(tǒng)居住區(qū)，新建小區(qū)的安全防范、公共秩序的管理常常是薄弱環(huán)節(jié)，而這些又常常是引發(fā)強(qiáng)烈不滿的重要原因。物業(yè)管理公司能夠提供優(yōu)秀的管理和服務(wù)，居住者能夠享有高品質(zhì)的居住生活，首先應(yīng)明確二者之間的關(guān)系。居住者與物業(yè)管理公司的另一層關(guān)系是政策法規(guī)及合約所約定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評(píng)分及細(xì)則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實(shí)際，制定本辦法。（二）公用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所（地）：排污設(shè)施、道路、綠地、自行車棚、停車場(chǎng)、垃圾存放場(chǎng)地及設(shè)施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設(shè)施、避雷設(shè)施、住宅小區(qū)照明和公共設(shè)施設(shè)備用房等；（三）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽(yáng)臺(tái)，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨(dú)戶住宅