【正文】 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系數(shù) 使用年期 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系數(shù) 使用年期 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系數(shù) 使用年期 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系數(shù) 使用年期 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系數(shù) 0. 1 使用年期 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 中國最大管理資源中心 修正系數(shù) 使用年期 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 修正系數(shù) 1 編制估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑ K）表 根據(jù)《 XX 市城區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)報(bào)告》，住宅用地地價(jià)影響因素說明表及修正系數(shù)表，按照估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，建立估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素說 明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)（∑ K）表（表 6）。 土地開發(fā)程度修正值 確定估價(jià)對(duì)象的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià) 估價(jià)對(duì)象位于 XX區(qū) XX105 號(hào) 幢 單元 樓 號(hào)，根據(jù) XX 市城區(qū)土地級(jí)別圖，確定估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)地價(jià)為元 /平方米，具體見表 2。 由于估價(jià)對(duì)象為住宅用地， 因本次評(píng)估不能對(duì)土地或建筑的價(jià)格依其他方法不能明確把握，所以適合采用剩余法，即從房產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)為地價(jià)；由于 XXX的 宗地位于《 XX 市土地級(jí)別及 基準(zhǔn)地價(jià)表 》覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估； 綜上所述，本次估價(jià)采用 剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù) 修正法進(jìn)行評(píng)估 。 中國最大管理資源中心 表 3 待估宗地估價(jià)結(jié)果確定表 單位：元 /平方米 待估宗地名稱 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù) 修正法評(píng)估結(jié)果 剩余法評(píng)估結(jié)果 最終估價(jià) 結(jié)果取值 XXX用地 726 單位面積地價(jià)：元 /平方米 宗地分?jǐn)偯娣e : 平方米 評(píng)估土地總地價(jià)：元 大 寫： （貨幣種類：人民幣元） 三 、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 １、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件 （ 1）在估價(jià)期日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的正常市場(chǎng)； （ 2）估價(jià)對(duì)象作為劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的運(yùn)作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律法規(guī)； 本報(bào)告使用的限制條件 （ 1）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅限于 XXX 此次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)之用，不能作為抵押、出租等他項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)使用； （ 2）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為待估宗地在估價(jià)期日時(shí)，假設(shè) 開發(fā)條件下的土地價(jià)格，如果改變了假設(shè)條件、土地用途、估價(jià)期日和空間環(huán)境條件，本報(bào)告的價(jià)格結(jié)果不成立； （ 3）本報(bào)告必須完整使用方為有效。 （ 7）多種方法相結(jié)合的原則 隨著我國土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用的宗地估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、 剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法。所以，土地投資者是在預(yù)測(cè)該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。 中國最大管理資源中心 （ 5） 預(yù)期收益原則 對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過去，而是未來。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來的土地價(jià)格。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。土地價(jià)格也同 樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。 環(huán)境條件 該區(qū)域?qū)?XX 市舊城區(qū)，四周青山環(huán)抱，兩岸古樹點(diǎn)綴，市容景觀富有特色。 基礎(chǔ)設(shè)施 （ 1）供水 該區(qū)域內(nèi)分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的承壓水層，地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫，綜合生活用水指標(biāo) 600M3/人 .年 ,工業(yè)用水為12000 噸 /日 ,城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主 ,輔以支網(wǎng) ,用水保證率 96%。 表 2 估價(jià)期日國有劃撥土地使用權(quán)一覽表 估價(jià)期日土地使用者 土地使用證號(hào) 宗地位置 土地分?jǐn)偯娣e（平方米） 登記用途 估價(jià)期日實(shí)際用途 設(shè)定使用年限 他項(xiàng)權(quán) 利狀況 土地級(jí)別 XXX 四、地價(jià)影響因素分析 （一） 一般因素 影響 地價(jià)的一般因素主要指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、人口聚集、城市發(fā)展、土地利用規(guī)劃、地理位置等。 三、估價(jià)對(duì)象概況 土地登記狀況 待估宗地的編號(hào)、宗地名稱、宗地位置、面積、用途、土地等級(jí)等土地登記狀況詳見表 2。 “ 六通 ”指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路 ；“ 一 平”指：場(chǎng)地平整 規(guī)劃限制條件： 住宅 用地 影響土地價(jià)格的其他限定條件：改變?cè)u(píng)估目的、評(píng)估期日、土地使用年限、土地開發(fā)狀況等，國家政策調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生大變化， XX區(qū) 規(guī)劃調(diào)整等都將影響地價(jià)評(píng)估結(jié)果。 至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象實(shí)際開發(fā)狀況已達(dá)到宗地外“六通”（通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路），宗地內(nèi)“六通一平 ” （ 通上水、通下水、通 中國最大管理資源中心 電、通訊、通氣、通路及場(chǎng)平）的開發(fā)條件，因此本次評(píng)估我們?cè)O(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地外 “六通”和宗地內(nèi)“六通一平 ” 狀況。本次評(píng)估目的系為委托方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)量