【正文】 1）東勝區(qū)商圈分布分析 ? 核心商圈： 達拉特中路（北至伊金霍洛街，南至鄂爾多斯街） 該商圈匯集了鄂爾多斯購物中心、 民生商場（步行街）、大興國際購物中心（步行街）、再就業(yè)市場、新欣市場、時達商城、寶如意商城、興隆鞋城等大大小小的商業(yè)體。 （二）目標客戶群預測 區(qū)域識別 ? 鄂爾多斯 東勝區(qū)城區(qū)投資客 ? 鄂爾多斯 旗縣投資客 ? 鄂爾多斯 周邊縣（市）投資客 ? 在外經(jīng)商務工的東勝人 ? 在 鄂爾多斯 東勝經(jīng)商的外地人 ? 看好鄂市發(fā)展前景有意進入鄂市發(fā)展的外地人 投資態(tài)度 ? 追求商業(yè)升值空間 ? 自我創(chuàng)業(yè)，追求成功的自我滿足感 ? 以政府政策及行為導向 ? 本物業(yè)高標準規(guī)劃的綜合素質(zhì)（硬件）及服務 ? 消費有浮夸跟風之氣，但對投資持理性態(tài)度 ? 一次性付款的輕松付款方式 目標客戶預測 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 21 ? 鄂爾多斯東勝區(qū)城區(qū)投資客??????????約 55%— 60% ? 鄂爾多斯下屬旗縣投資客???????????約 15%— 20% ? 鄂爾多斯周邊縣（市）投資客 ???????? 約 10% ? 在外經(jīng)商務工的鄂爾多斯人??????????約 5% ? 在鄂爾多斯東勝經(jīng)商的外地人?????????約 10% ? 看好鄂市發(fā)展前景有意進入鄂市 發(fā)展 的外地人 ? 約 5% 八、項目價格定位 （一）項目租 /售價格定位的相關因素 價格與項目自身品質(zhì)、目標客戶群、市場環(huán)境等有著密切的關系，在價格的制定中以下幾方面是首要考慮因素： ? 項目自身的綜合定位 ? 項目地理位置、區(qū)位特征 ? 區(qū)域市場的供求狀況 ? 區(qū)域市場租售價格水平 ? 區(qū)域租賃市場狀況 ? 客戶群的定位及客戶的心理接受程度 ? 項目自身的客觀條件及品質(zhì)特征 ? 項目的包裝 ? 宣傳推廣廣度 （二）項目租 /售價格定位策略 影響人們投資商服物業(yè)的主要因素有地段、價格及后期經(jīng)營管理保障。 經(jīng)營類目標客戶分析 客戶類型： ? 因城市改造或道路整改，原街鋪被拆的商戶； ? 在附近大型商服（如大興購物公園）整體經(jīng)營情況不善而轉(zhuǎn)移陣地的商戶； ? 有定向需要購鋪 經(jīng)營的大中型商戶。 第三類：經(jīng)濟富裕的本地居民 客戶類型 ? 擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者； ? 各旗政府干部，經(jīng)濟富裕，具豐富積蓄，擁有相當資產(chǎn)及物業(yè)； ? 東勝當?shù)鼐用?，?jīng)濟基礎良好，擁有一定資產(chǎn)及物業(yè)。對返租回報等促銷措施的需求不太高。從現(xiàn)售的一些樓盤來看，外來商販也是這一區(qū)域的一大購房群體，此類群體的消費特點為：文化素質(zhì)不高，在東勝居住多年，對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展很有信心 ,也確實在近年的經(jīng)濟發(fā)展中積累了一定的經(jīng)濟基礎 . （二）目標客戶群定位 投資者分析 第一類：經(jīng)濟基礎雄厚，先富起來的人士 客戶類型 ? 大型企業(yè)的企業(yè)主； ? 經(jīng)濟相當富裕， 具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值、增值的專業(yè)投資人； ? 中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模的個體商戶； ? 私營礦主 投資心理分析 ? 此類富裕人士在鄂爾多斯為數(shù)不少。 （一）鄂市主要社會階層目標客戶職業(yè)特征分析 鄂爾多斯目標客戶主要 行業(yè)從業(yè)人員收入分析 職 業(yè) 年平均人數(shù) 年勞動報酬范圍 平均每月勞動報酬 ` 教育 3959人 22438 元 1869 元 制造業(yè) 20xx2 人 13003 元 1350 元 銀行證券保險 1603人 23774 元 2800 元 交通運輸、電信 1841人 15679 元 1800 元 政府機構(gòu) 6684人 23484 元 2300 元 建筑房地產(chǎn) 1685/236 人 14237/24000 元 2800 元 工礦企業(yè) 2056人 12337 元 3500 元 商業(yè)經(jīng)營服務業(yè) 1869人 18724 2350 元 ? 私營企業(yè)主 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 18 20xx中國最發(fā)達縣域經(jīng)濟百強 、 縣 (市 )發(fā)展活力 100強 ,快速發(fā)展的非公有制經(jīng)濟為東勝經(jīng)濟發(fā)展唱起了主角，私營企業(yè)主 “ 挑起大梁 ” ,實力可見一斑。休閑新天地 ? 現(xiàn)代時尚 ? 投資定位： 東勝區(qū)本地投資客和周邊旗縣投資客以及部分異地投資客。 ◆常年嚴寒的氣溫，施工期較短，對項目規(guī)劃及工期進程要求嚴格 一年五個月的寒冷氣溫，真正的施工期較 短，同時對項目在規(guī)劃上的合理性及工期進程要求更加嚴格。 ◆ 一些失敗的商服物業(yè)，成為本項目的前車之鑒 他們的 經(jīng)驗教訓可以給我們提供參考，在規(guī)劃定位上合理規(guī)避。 項目機會點分析（ OPPORTUNITY） ◆項目周邊臨街商鋪價值連年呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃 周邊鄂爾多斯東街和達拉特路的臨街商鋪的租金呈上升趨勢，該商圈商業(yè)氛圍漸濃。 周邊中國銀行、工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國郵政、西園信用社等齊全，公交線路及站點豐富，商業(yè)生活綜合環(huán)境良好。包括流動人口在內(nèi)，四十多萬消費人群為本項目打造巨大的消費潛力。 目前項目仍處于拆遷階段，區(qū)醫(yī)院 有待搬遷。周邊城市配套較成熟，商業(yè)區(qū)位認可度較高，交通方便，區(qū)域發(fā)展空間及土地升值潛力較大。目前有失敗案例，將使部分投資者處于觀望狀態(tài)，對項目開發(fā)造成一定影響。專業(yè)市場、專題市場未得到有效的發(fā)展，目前處于散戶經(jīng)營為主，尚未形成規(guī)模。 ? 結(jié)論三：房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段 鄂爾多斯城市總體規(guī)劃建設步伐逐步加快，新老城區(qū)不同區(qū)域的同步開發(fā)與改造，將促進了房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，住宅房價走勢直線上升，競爭激烈。 （三）鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展前景預測 通過對鄂爾多斯商業(yè)現(xiàn)狀的分析并參照周邊城市（包頭）的商業(yè)發(fā)展，對鄂爾多斯商業(yè)發(fā)展的前景預測如下： 主題商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)發(fā)展壯大，傳統(tǒng)的百貨商場依然是市場的主流， 外地百貨商家也將會逐步的進駐本地市場 ，本土商家與外地商家的同臺競技，將會促進本地商業(yè)的快速發(fā)展； 新型的、先進的商業(yè)形態(tài)逐步 介 入本地市場， 結(jié)合本地特殊的氣候條件、人口特征、消費習慣，使產(chǎn)品本地化， 成為商貿(mào)零售市場的一支生力軍； 專業(yè)市場將得到很好的發(fā)展， 外地連鎖商家將會逐步登陸本地市場 ，沖擊本地尚不太成熟的市場，重新洗牌，并加快各自的戰(zhàn)略布局，搶占市場與客戶群； 消費者的消費水平進一步提高，同時隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及商業(yè)發(fā)展的不斷成熟，消費者的消費理念、消費習慣將會逐步改變 ，適合消費者的商業(yè)形態(tài)將會獲得更多的發(fā)展機會； 城市框架拉大，核心商圈擴張。估 計面積達到 5 萬平方米左右。 大型綜合超市業(yè)態(tài)及分析 超市主要以經(jīng)營食品和日常生活消耗品為主的商場，目前超市在商品結(jié)構(gòu)上發(fā)生了變化，經(jīng)營業(yè)種逐漸豐富。本項目位于核心商圈，未來城市中心位置。 三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述 （一）商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況及主要商圈格局 從 20xx 年開始，鄂爾多斯商業(yè)物業(yè)開發(fā)進入快速發(fā)展的事 期，近兩年投入使用的商服物業(yè)面積達 10多萬平米，商業(yè)物業(yè)正以驚人的速度在增長，開發(fā)投資商、零售運營商等齊聚鄂市，以圖在鄂爾多斯快速發(fā)展的零售商貿(mào)業(yè)中分一杯羹。 隨著新城建設和舊城改造的加快，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度將會進一步加強，強化核心商圈物業(yè)優(yōu)勢，擴大核心商圈對區(qū)域或片區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的輻射，加強對區(qū)域商網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 7 業(yè)物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃等，將成為城市運 營、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)的重頭戲。 隨著政府新規(guī)劃的出臺，新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)已成為熱點，該區(qū)大量房產(chǎn)的開發(fā)有望緩解目前市場上供不應求的市場局面。 鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展比較快，居民人均收入水平相對比較高，但由于市場投資渠道有限，高回報率的商鋪成為很多人的投資選擇，投資客中有相當一部分是選擇“購鋪自營”的投資方式 ， 隨著當?shù)胤康禺a(chǎn)的快速發(fā)展及投資理念的成熟，“購房（鋪）出租等方式的純投資客越來越多，如隨著鄂市城區(qū)向西發(fā)展，越來越多的投資客開始選擇鐵西開發(fā)區(qū)的住宅進行投資，具初步 估計，鐵西開發(fā)區(qū)的住宅市場，有近50%屬于純投資型。 隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，市場將逐漸變得規(guī)劃化、專業(yè)化，同時消費者消費理念將逐步理性和成熟，將不再滿足于單純的居住或者購物，將更多的注重產(chǎn)品的特色與個性，更多的追求品味以及舒適感。公正、公平、公開的土地出讓政策，讓更多有實力、有眼光的外地發(fā)展商也參與到鄂爾多斯的建設中來，提升鄂爾多斯的經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)發(fā)展水平。 在社會消費品零售額方面，截止 05 年底，共完 成 億元，同比增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 11025 元。 敬祝細閱！此呈 目 錄 第一篇 項目定位篇 第一部分 項目市場回顧 一、鄂爾多斯市經(jīng)濟發(fā)展概述 二、鄂爾多斯市房地產(chǎn) 發(fā)展概述 三、鄂爾多斯市商業(yè)發(fā)展概述 四、市場分析總結(jié) 第二部分 項目綜合定位 一、項目概況 二、項目 SWOT 分析 三、項目市場定位 四、項目產(chǎn)品定位 五、項目業(yè)態(tài)定位 六、項目形象定位 七、項目客戶定位 八、項目價格定位 （一）項目租 /售價格定位的相關因素 （二）項目租 /售價格定位策略 （三）項目租 /售價格定位原則 （四）項目租 /售價格定價過程 （五）項目租 /售價格定價結(jié)果 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 2 九、項目經(jīng)濟計量分析 （一）項目租、售收入估算 （二）項目資金匡算 （三）項目利潤預測 （四）項目風險分析 （五）項目利潤實現(xiàn)模 擬 第二篇 營銷推廣篇 第一部分 營銷戰(zhàn)略規(guī)劃 一、項目入市時機選擇 二、銷售總體戰(zhàn)略及目標 三、銷售階段性工作安排 第二部分 營銷推廣策略 一、項目賣點總結(jié) 二、項目總體營銷思路 三、項目總體營銷策略 四、項目前期推廣 五、現(xiàn)場營銷氛圍營造 六、廣告宣傳策略 七、營銷費用預算 第三篇 銷售實施篇 第一部分 項目贏利模式定位 一、 項目贏利模式選擇 二、項目贏利模式定位 第二部分 銷售實施與管理 一、 銷售策略 二、 各銷售階段價格控制 三、 銷售培訓及實施 四、 銷售管理 第四篇 經(jīng)營管理篇 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友 （ 洪楓 ） 傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 3 第一部分 項目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略建 議 一、經(jīng)營管理發(fā)展戰(zhàn)略 二、物業(yè)管理發(fā)展建議 三、招商策略 四、銷售與招商組合 第二部分 項目經(jīng)營管理模式 一、經(jīng)營管理模式 二、經(jīng)營管理介入 三、經(jīng)營管理具體實施 第一篇 項目定位篇 第一部分 項目市場回顧 一、鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟發(fā)展概述 （一）鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀概述 通過對鄂爾多斯宏觀經(jīng)濟的縱向和橫向比較分析，得出以下結(jié)論： 宏觀經(jīng)濟整體運行情況良好，經(jīng)濟穩(wěn)定、快速發(fā)展，在全區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中占有很重要的位置； 20xx 年地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)達到 億元，扣除價格因素，同比增長 %，增長率連續(xù)幾年高居全區(qū)第一位； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化成效顯著，第二、三產(chǎn)業(yè)比重增大，第一產(chǎn)業(yè)比重縮小，尤其是第三產(chǎn)業(yè)得到長足的發(fā)展； 20xx 年 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %。具體內(nèi)容包括項目定位、營銷策略、招商策略、營銷推廣、經(jīng)營管理發(fā)展建議等內(nèi)容。 本案是建立在前期多次市場調(diào)查基礎上，結(jié)合市調(diào)結(jié)論、產(chǎn)品定位及后期操作而模擬的營銷導入報告。 但由于時間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)貙λ屑毠?jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望隨著工作的推進而逐步深化，以達到使項目開發(fā)圓滿成功的目的。 充分利用其資源優(yōu)勢，大力發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟，同時平衡三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實行“ 以工帶商，以工興農(nóng)”的發(fā)展道路； 居民人均收入高速增長，消費能力、消費水平、生活水平得到進一步的提高； 城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高。 商貿(mào)零售業(yè)快速發(fā)展，逐漸改變單靠第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動經(jīng)濟增長的局面，實行三次產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化組合、齊頭并進； 社會消費品零售額增長速度迅猛，但尚遠低于國民經(jīng)濟增長速度，零售業(yè)發(fā)展空間巨大。 二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展概述 （一）房地產(chǎn)市