未來十年商業(yè)地產(chǎn)的主流模式-大資管-全文預(yù)覽
【正文】 始從核心競爭力上發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)作用，從根本上影響銀行業(yè)務(wù)模式，而不僅僅是給既定銀行業(yè)務(wù)充當(dāng)管道了。從風(fēng)險(xiǎn)成本來看，其解決了信息不對(duì)稱的問題，居于底層的大數(shù)據(jù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了商務(wù)信息流和資金流的融合，為信用評(píng)估審核和風(fēng)險(xiǎn)管理提供了極大的便利；從交易成本來看，又實(shí)現(xiàn)了對(duì)小單進(jìn)行批量化處理的可能。未來，銀行必須掌握電商平臺(tái)？從目前的量級(jí)來看，阿里巴巴的小微貸規(guī)模還沒法與銀行等相比，但是阿里巴巴畢竟是不具備金融牌照，阿里小貸注冊(cè)資金不過 億，假設(shè)未來放開，其成長潛力難以估計(jì)。第一種形式，是舉辦網(wǎng)上融資洽談會(huì)，為中小企業(yè)提供信息交流平臺(tái)；第二種，是出現(xiàn)了一些專業(yè)融資網(wǎng)站，搭建網(wǎng)絡(luò)融資服務(wù)平臺(tái)。據(jù)悉，民生專為小微企業(yè)定制的金融服務(wù)產(chǎn)品“商貸通”不斷升級(jí)成熟，并逐漸探索出了“一圈兩鏈”的客戶開發(fā)和風(fēng)險(xiǎn)控制模式。相比體制更為僵硬的國有銀行，中信、民生、招商等股份制銀行在“小微貸”領(lǐng)域 的探索更早也更為積極。毫無疑問，小微企業(yè)普遍有著強(qiáng)烈的融資需求，去年溫州民間借貸危機(jī)的爆發(fā)更是凸顯出金融業(yè)未能履行的責(zé)任。這個(gè)將是銀行面臨的最嚴(yán)重挑戰(zhàn)。互聯(lián)網(wǎng)給傳統(tǒng)金融行業(yè)帶來的生存危機(jī)感正在銀行圈子里深化蔓延。截至2012 年月末，阿里小貸已累計(jì)為萬戶小微企業(yè)發(fā)放信用貸款，累計(jì)放貸超過260萬筆、170億元。中國應(yīng)積極發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融模式目前，我國在互聯(lián)網(wǎng)金融模式方面主要有以下進(jìn)展。在這種資源配置方式下，雙方或多方交易可以同時(shí)進(jìn)行，信息充分透明，定價(jià)完全競爭（比如拍賣式)，因此最有效率，社會(huì)福利最大化。而這種大背景下誕生的MOM基金，自然稱得上應(yīng)時(shí)而生。所以，風(fēng)險(xiǎn)控制是MOM的核心，動(dòng)態(tài)管理是MOM的精髓。MOM發(fā)行前期的主要工作是調(diào)研國內(nèi)以頂級(jí)基金經(jīng)理為主的投資管理人的投資風(fēng)格與業(yè)績表現(xiàn)。MOM的基金管理人會(huì)通過長期跟蹤研究，挑選投資風(fēng)格穩(wěn)定、并取得超額回報(bào)的基金經(jīng)理來管理資產(chǎn)。因此，資產(chǎn)配置的重要性得到了金融投資行業(yè)的公認(rèn)。新一輪的監(jiān)管放松，在擴(kuò)大投資范圍、降低投資門檻，以及減少相關(guān)限制等方面，均打破了證券公司、期貨公司、證投基金管理公司、銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司之間的競爭壁壘，使資產(chǎn)管理行業(yè)進(jìn)入進(jìn)一步的競爭、創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營的大資管時(shí)代。第四個(gè)是重資產(chǎn)的代建模式，商管公司采取重資產(chǎn)的操作模式，其中開發(fā)環(huán)節(jié)由城市地產(chǎn)公司代建，商管公司實(shí)質(zhì)上是一個(gè)全價(jià)值鏈運(yùn)作的商業(yè)投資公司。由于租金收入是購物中心營運(yùn)收入的主要來源，合理化、最大化購物中心的租金收入便成為購物中心開發(fā)規(guī)劃的重中之重。一般而言，一個(gè)成功購物中心的EBITDAU可達(dá)到8%12%，甚至更高。而進(jìn)入“大資管”時(shí)代，關(guān)注的重點(diǎn)則是現(xiàn)有投資收益和未來資產(chǎn)增值，其KPI為同店增長、EBITDAU（Utilization of Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation andAmortization，即投資回報(bào)率）等指標(biāo)。長期來看，從市場規(guī)模、回報(bào)上升空間和自身擅長角度判斷，零售地產(chǎn)是很有吸引力的投資產(chǎn)品。而中國的情況是零售地產(chǎn)回報(bào)率很不樂觀，一般在3%4%；寫字樓只有北京、上海的回報(bào)率較高，其它城市回報(bào)率基本低于零售地產(chǎn)；酒店回報(bào)更差一些。如果這兩個(gè)問題得到解決，再加上管理團(tuán)隊(duì)的成長，大資產(chǎn)模式煥發(fā)青春是可以預(yù)見的未來。一方面，國際通用交易模式尚不能完全落地使用，資產(chǎn)方對(duì)資產(chǎn)管理的商業(yè)模式判斷尚不成熟；另一方面，缺少成熟的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)也是一大缺陷。前述三種模式的徹底衰落也需要一段時(shí)間才會(huì)顯現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)還面臨著極大的回調(diào)壓力。當(dāng)然，這也是個(gè)博弈的過程，挑戰(zhàn)中也孕育著巨大的機(jī)遇?？梢姡按筚Y管模式“”盡管被稱為輕資產(chǎn)模式，但在實(shí)操過程中，其實(shí)是“半輕資產(chǎn)”模式。通過私募股權(quán)的管理方法，以資產(chǎn)管理為紐帶，極大程度地發(fā)揮各專業(yè)能力的集成和整合，為投資人創(chuàng)造更合理的回報(bào)。如果當(dāng)期就能實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)期的退出回報(bào)，投資人當(dāng)然先選擇盡快回籠資金，而非將大量資本沉淀于經(jīng)營性物業(yè)中。這原本被證明十分成功的模式，一旦面臨去化速度降低的市場現(xiàn)狀，當(dāng)現(xiàn)金流不再能滾出資產(chǎn)時(shí)，該模式也慢慢走向盡頭。從實(shí)際效果上看，節(jié)點(diǎn)型主力店并不能帶動(dòng)小商鋪的租賃。從實(shí)際操作上看，由于開發(fā)商無法保障物業(yè)出售后的運(yùn)營情況，除了少數(shù)位置極佳項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N機(jī)緣意外生存下來，其余項(xiàng)目經(jīng)營效率普遍比較低下。第一篇：未來十年商業(yè)地產(chǎn)的主流模式 大資管未來十年商業(yè)地產(chǎn)的主流模式大資管作為泛金融類產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)的“投融管退”四個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成一個(gè)完整閉環(huán)，每一環(huán)都少不了資本的身影。“完全出售”是指開發(fā)商將所擁有的經(jīng)營性資產(chǎn)全部出售，并不參與經(jīng)營，只為回籠資金。部分開發(fā)商為了保證招商及運(yùn)營效果，選擇持有節(jié)點(diǎn)型的主力店，以帶動(dòng)其余小商鋪的銷售。完全持有，即現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式，通過可售性物業(yè)的利潤彌補(bǔ)持有物業(yè)的資金沉淀。這一模式成立的基礎(chǔ)在于，銷售型物業(yè)的溢價(jià)極高。什么是大資管？大資管模式的核心特征是把資產(chǎn)管理方與投資方分離開來，類似于所有權(quán)和管理權(quán)相分離。當(dāng)然，資管方也可以選擇成為投資人的一部分，如全球非常著名的Simon、Hines。盡管大資管模式的成功在國外已有不少例證，但在中國市場環(huán)境下，仍面臨不少挑戰(zhàn)。大資管模式中平均6%的回報(bào)要求，在這樣的情形下很難實(shí)現(xiàn)，這是投資方面遇到的難點(diǎn)。政策因素影響、市場前景不明朗、人民幣匯率等種種因素，導(dǎo)致投資人心態(tài)并沒有改觀，這是最大的問題。資產(chǎn)管理方面的核心問題是，資產(chǎn)方與管理方的信任問題始終沒有得到解決。一言以蔽之，目前商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”的閉環(huán)中每個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著挑戰(zhàn)，但是歸根到底都落在行業(yè)資產(chǎn)價(jià)格過高以及資本回報(bào)追求過快這兩點(diǎn)上。選擇從更成熟的市場如美國的經(jīng)驗(yàn)看，零售地產(chǎn)是規(guī)模最大的資管市場，然后依次為產(chǎn)業(yè)、寫字樓、酒店、醫(yī)療養(yǎng)老等大健康地產(chǎn)以及文娛等特種地產(chǎn)。很多開發(fā)商
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