關(guān)于以房抵債的協(xié)議的效力問(wèn)題-全文預(yù)覽
【正文】 有盡可能地限制合同無(wú)效的范圍，才能保障私法自治的實(shí)現(xiàn)，真正促進(jìn)和鼓勵(lì)交易的發(fā)展。因此，判斷合同的效力所依據(jù)的只應(yīng)限定在《合同法》52條的規(guī)定，依照法無(wú)禁止即有權(quán)的原則，只要雙方合同不存在《合同》第52條情形的就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其有效，即便存在損害不特定主體利益的，只要合同雙方不存在惡意串通，也無(wú)法否定該合同的效力，即便合同的最終履行存在損害合同一方或雙方利益的可能，但只要協(xié)議內(nèi)容屬于雙方真實(shí)意思表示，各方就應(yīng)當(dāng)受其約束，如果存在重大誤解或顯失公平的也只是合同撤銷權(quán)的行使而與合同效力無(wú)關(guān)?！币约啊蛾P(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第26條規(guī)定：“經(jīng)申請(qǐng)執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接裁定將被執(zhí)行人以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)及其他地上房屋經(jīng)評(píng)估作價(jià)后交由申請(qǐng)執(zhí)行人抵償債務(wù)。《合同法》第62條甚至強(qiáng)調(diào)，在合同雙方對(duì)合同的履行方式不明確時(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行。人為地將以房抵債協(xié)議復(fù)雜化毫無(wú)意義，也毫無(wú)必要。房產(chǎn)抵押明顯具有擔(dān)保的目的，是為實(shí)現(xiàn)借款期限屆滿以后應(yīng)當(dāng)償還本金及利息的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，協(xié)議當(dāng)時(shí)，債權(quán)人的目的是希望債務(wù)人承擔(dān)金錢給付義務(wù)的，只是當(dāng)債務(wù)人無(wú)法履行時(shí)只從抵押物入手以達(dá)到維護(hù)債權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律效果，獲得房產(chǎn)并非債權(quán)人的根本目的，放棄房產(chǎn)也非債務(wù)人的初衷，最終處置房產(chǎn)只是實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一種手段。雖然雙方在簽訂協(xié)議過(guò)程中，存在原有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的內(nèi)容，但其目的，債權(quán)人想通過(guò)今后房產(chǎn)的交付以達(dá)到債權(quán)人獲得所約定的房產(chǎn)，而債務(wù)人則為了達(dá)到抵銷其所應(yīng)向債權(quán)人承擔(dān)原有債務(wù)。債務(wù)人或因貨物買賣，或因民間借貸等原因而與債權(quán)人存在金錢給付義務(wù)，為了達(dá)到抵銷該債權(quán)債務(wù)或達(dá)到保證的效果，雙方為此簽訂一份以房抵債的協(xié)議，約定債務(wù)人方將相關(guān)房屋交付給債權(quán)人，而債權(quán)人所應(yīng)支付的購(gòu)房款即為債務(wù)人所拖欠的全部或部分欠款。相關(guān)案例：指導(dǎo)案例72號(hào)：最高人民法院（2015）民一終字第180號(hào)，湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案最高人民法院（2017）最高法民終720號(hào)，通化市港匯置業(yè)有限公司、白雙福民間借貸糾紛二審民事判決書(shū)第二篇：以房抵債協(xié)議“以房抵債協(xié)議”的法律效力判斷發(fā)布日期：2015年1月26日“以房抵債協(xié)議”是指?jìng)鶆?wù)人與債權(quán)人所達(dá)成的以債務(wù)人的或經(jīng)第三人同意的將其依法所有的房產(chǎn)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的協(xié)議。這兩種意見(jiàn)中，法院目前傾向于后一種意見(jiàn)。在后果的處理上：如果此時(shí)抵債物尚未交付給債權(quán)人，債務(wù)人反悔但未能提供證據(jù)證明有能力繼續(xù)履行原債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人履行以物抵債約定的，應(yīng)予支持。如果此時(shí)抵債物已交付給債權(quán)人，參照《物權(quán)法》中質(zhì)押的有關(guān)規(guī)定，債務(wù)人請(qǐng)求債權(quán)人履行清算義務(wù)或主張回贖的，法院應(yīng)予支持。在后果處理上：如果此時(shí)抵債物尚未交付給債權(quán)人，而債權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)享有抵債物所有權(quán)并要求債務(wù)人交付的，不予支持。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。二、在《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》出臺(tái)后，最高院回避了買賣合同的效力問(wèn)題，規(guī)定在借款到期前簽訂的買賣合同，出借人僅能依據(jù)借款合同主張權(quán)利，出借人僅能申請(qǐng)拍賣標(biāo)的物。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。相關(guān)案例：最高院2014公報(bào)案例，（2011）民提字第344號(hào)朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案裁判摘要：1．雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。對(duì)方當(dāng)事人要求并通過(guò)履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的
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