【正文】 量相對(duì)較高。 （ 4） 商家開(kāi)始在前期參與介入 由于在商場(chǎng)營(yíng)銷中更加明確了經(jīng)營(yíng)為先的理念，因此讓富有經(jīng)驗(yàn)的大商家在前期參與規(guī)劃決策可以更好地解決銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的互動(dòng)， 從而達(dá)到平衡發(fā)展商、投資者、商家三方利益的目的。裙樓商場(chǎng)入口主要布置在東側(cè)和北側(cè)，商業(yè)卸貨口布置在南側(cè)，裙樓二層設(shè)置一人行天橋，與東門人行立交相連接，既滿足人流要求又可為本商業(yè)裙樓帶來(lái)商機(jī)。 甲方： 乙方：深圳市 XX 房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司 代表： 代表： 年 月 日簽于深圳 一、 （一）整合分析篇 一、 一、策劃說(shuō)明 項(xiàng)目名稱： Sport 100%(運(yùn)動(dòng)城 ) 項(xiàng)目概述： 商場(chǎng)位于深圳市羅湖區(qū)東門路與童樂(lè)路相交地段，由深圳漁陽(yáng)投資有限公司投資建設(shè)。如造成對(duì)方損失的，還須賠償對(duì)方損失。 八、 合同終止 1. 乙方未能完全履行本合同義務(wù)時(shí)，甲方首先可書面告知乙方并給予乙方十天的整改期，整改期滿后仍未修正，則甲方可單方面終止合同，并書面通知乙方。 3. 甲方負(fù)責(zé)提供物業(yè)銷售所需政府批文及有關(guān)文件等相關(guān)資料的復(fù)印件予乙方，并保證甲方物業(yè)產(chǎn)權(quán)之合法性。 3. 協(xié)助甲方完成公證、銀行按揭手續(xù)。 2. 乙方收取之定金可與代理傭金的數(shù)額比較，采取多退少補(bǔ)的原則與甲方結(jié)算，多余部分返還甲方，并應(yīng)向甲方開(kāi)具收據(jù)，否則甲方有權(quán)代扣稅費(fèi)。 4. 甲方負(fù)責(zé)提供已由甲方簽章的空白收據(jù)，乙方代為收取客戶所繳納定金，并填寫收據(jù)交客戶收妥，定金數(shù)額不超過(guò)出售單位總樓款的 5%或出租單位的兩個(gè)月租金?！墩J(rèn)購(gòu)書》由甲方統(tǒng)一編號(hào)蓋章并管理，乙方每次定量從甲方簽領(lǐng)已編號(hào)并加蓋甲方公章的空白《認(rèn)購(gòu)書》，用完經(jīng)甲方核銷后再領(lǐng)。 二、 委托期限 自本合同簽訂之日起 個(gè)月止。 XX 地產(chǎn)現(xiàn)公司注冊(cè)資產(chǎn)超過(guò) 20xx 萬(wàn)人民幣，平均月成交金額近 1 億元，月贏利 200 萬(wàn)元，三級(jí)市場(chǎng)方面業(yè)績(jī)一直位居深圳市之首，是深圳效益最好的地產(chǎn)公司，操作經(jīng)驗(yàn)及公司信用水準(zhǔn)遠(yuǎn)非普通中介公司可比。 6． 銷售管理（略） 代理費(fèi)用及代理公司簡(jiǎn)介 公司簡(jiǎn)介： 深圳市 XX 房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司成立于 20xx 年 3 月，是一家集房地產(chǎn)全程營(yíng) 銷策劃、政策法規(guī)及信息咨詢、投資顧問(wèn)、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目可行性研究、銷售代理等功能于一體的專業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。 網(wǎng)站制作及鏈接費(fèi)用： 100000 元 銷售資料制作費(fèi)用：樓書 30000 冊(cè)， 300000 元；沙盤模型、樓盤結(jié)構(gòu)模型， 50000 元。 推廣目標(biāo)：項(xiàng)目整體銷售達(dá)到 90% 推廣手法：利用本公司龐大的網(wǎng)絡(luò)資源和前期積累的客戶資源，由業(yè)務(wù)員上門向目標(biāo)客戶進(jìn)行人員推銷，利用公司現(xiàn)有廣告渠道對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳推廣。 人力推廣 —— 根據(jù)收集的客戶資料，派員上門進(jìn)行推廣和洽談。 正式推廣期 時(shí)間： 20xx 年月 12 月 —— 20xx 年月 1 月 推廣思路：這個(gè)階段是在第一階段的營(yíng)銷基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加深主題，通過(guò)多種營(yíng)銷方式密集轟炸的方式，引起社會(huì)關(guān)注，提高知名度，鞏固品牌形象。 制造恐慌 主動(dòng)把握買家心理，制造旺銷勢(shì)態(tài)，吸引觀望買家。 工地形象展示 工地是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)地，直接影響物業(yè)形象和銷售氣氛。增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感。 2． 推廣目標(biāo) 戰(zhàn)略目標(biāo)取決于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，與自身經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相統(tǒng)一的推廣目標(biāo)可歸納為四點(diǎn)： 銷售增長(zhǎng)目標(biāo) 本項(xiàng)目的一切廣告活動(dòng)為了能開(kāi)拓和贏得市場(chǎng)，從而提高樓盤銷售業(yè)績(jī)，按開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃完成銷售目標(biāo)。現(xiàn)在的消費(fèi)者購(gòu)房心 理已經(jīng)較為成熟，加上推出市場(chǎng)的樓盤多，提供參考的信息就越來(lái)越多，買一套房往往要從幾十個(gè)樓盤中選出，這就要求發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目的整合營(yíng)銷能力要強(qiáng)，制定出周密的營(yíng)銷策劃。自由的生活（ Free life） —— 小戶型，無(wú)壓力供樓 市場(chǎng)推廣方案 銷售推廣策略 近年來(lái)，深圳新推樓盤無(wú)論從總體規(guī)劃、配套設(shè)施、營(yíng)銷服務(wù)等，都比以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在綜合操作水平上有較大提高。 5． 賣點(diǎn)提煉 項(xiàng)目命名：自由城 推廣訴求點(diǎn)：我們?cè)谠O(shè)定本項(xiàng)目的社會(huì)形象定位時(shí)，力求表現(xiàn)出項(xiàng)目的 4F 概念： 因此，建議將單位房款定位于 25 萬(wàn) — 45 萬(wàn)之間， 單價(jià)： 單價(jià) 40006000 元 /平米是被訪者最易承受的價(jià)格段。如建筑風(fēng)格已經(jīng)確定不能夠更改，則至少應(yīng)選擇色澤明亮的外墻漆，使建筑物從背景中跳出來(lái)，起到吸引眼球的作用。 承重結(jié)構(gòu)： 目前本項(xiàng)目的兩座塔樓中一棟外墻結(jié)構(gòu)已經(jīng)基本完工，另一棟目前只蓋到 5 層，尚可對(duì)承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行一定改動(dòng)，建議在建筑設(shè)計(jì)中導(dǎo)入預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，同一樓層盡量少的使用承重墻結(jié)構(gòu)，每套房屋作為一個(gè)基本單位，打通后可以任意組合，這樣房屋就變得具有生命力了，成為可以不斷生長(zhǎng)的房屋，原來(lái)是一房一廳，等到經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)了或是家庭人口增多了，只要將鄰居的房子買下來(lái)打通就可以變成兩房?jī)蓮d或三房?jī)蓮d，這樣可以吸引相當(dāng)一部分渴望一步到位但又資金不足的買家提前置業(yè)。便利的交通條件無(wú)論對(duì)房產(chǎn)的出租、轉(zhuǎn)讓，還是自居的上班族來(lái)說(shuō)，都是有利的。 投資客戶 住宅投資客戶選擇項(xiàng)目前，會(huì)充分考量市場(chǎng)，對(duì)發(fā)展商信譽(yù)、建筑產(chǎn)品質(zhì)量、未來(lái)升值潛力、區(qū)域行情價(jià)位做一個(gè)綜合評(píng)判。 羅湖在大多數(shù)人眼中已經(jīng)成為深圳關(guān)內(nèi)最不適合人居住的區(qū)域，而東門作為羅湖最大的商圈，又是羅湖區(qū)最不適合人居住的區(qū)域之一，那么會(huì)有哪些人在這樣的商業(yè)鬧市買房呢？ 主要的兩類消費(fèi)者： 新都市主義者 新都市主義其實(shí)是一種生活態(tài)度，新都市主義者大多數(shù)屬于白領(lǐng)階層，他們的特點(diǎn)，主要可歸結(jié)為以下幾點(diǎn)： 正處于事業(yè)起步、剛剛起家的一部分人， 他們的工作生活圈子以都市為主要活動(dòng)地帶； 他們思維活躍、創(chuàng)新意識(shí)較強(qiáng)；他們是一批具有一定知識(shí)素質(zhì)和水平的人； 他們交際 頻繁，活動(dòng)較多； 有基本積蓄； 他們注重效率和成本； 他們的生活方式較現(xiàn)代，追求時(shí)尚；有自己居住要求和標(biāo)準(zhǔn)； 對(duì)物業(yè)智能、科技較為重視。 比例（ %） 可能購(gòu)買區(qū)域所占比例 羅湖 福田 南山 鹽田 龍崗 寶安 居住區(qū)域 羅湖 福田 南山 比例（ %） 工作區(qū)域 羅湖 福田 南山 鹽田 龍崗 寶安 香港 居住區(qū)域 羅湖 福田 南山 0 比例（ %） 深圳最適合居住區(qū)域 羅湖 福田 南山 鹽田 龍崗 寶安 現(xiàn)居住區(qū)域 羅湖 0 福田 南山 從上表可以看出，羅湖居民大多對(duì)現(xiàn)居住環(huán)境不滿，跨區(qū)流動(dòng)的可能性也是最大的，羅湖吸引外區(qū)消費(fèi)者的可能性比較小。 普通住宅 6500 元 /平方米 太陽(yáng)新城 翠竹北路與太白路交匯處 普通住宅 5800 元 /平方米 桐 景花園 羅沙公路南側(cè) 普通住宅 5600 元 /平方米 丹楓白露 深南東路與沿河南路交匯處 普通住宅 7800 元 /平方米 維富大廈 太白路與翠竹路交匯處 普通住宅 5100 元 /平方米 環(huán)島麗園 華麗路與黃貝路交匯處 普通住宅 8000 元 /平方米 彩世界家園 東湖路與太白路交匯處 普通住宅 6500 元 /平方米 美荔園 紅嶺中路荔枝公園正門對(duì)面 普通住宅 8000 元 /平方米 嘉多利花園 文錦北路與田貝二路交匯處 普通住宅 7600 元 /平方米 物業(yè)名稱 物業(yè)地址 物業(yè)類別 價(jià)格 帝錦豪苑 沿河南路與北斗路東側(cè)交匯處 普通住宅 8500 元 /平方米 路橋大廈 泥崗路與寶安北路交匯處 公寓 6200 元 /平方米 祥和花園二期 羅沙路旁 普通住宅 5200 元 /平方米 景億山莊 布心東湖路 90 號(hào) 普通住宅 3680 元 /平方米 項(xiàng)目分析及定位 項(xiàng)目分析及定位 以下根據(jù)我司對(duì)消費(fèi)者調(diào)研的結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售提出一些參考意見(jiàn)。碩士及以上學(xué)歷的有 %。 羅湖被訪者獲知樓盤信息渠道 選擇頻次 % 報(bào)紙廣告 電視廣告 雜志廣告 親人、熟人介紹 路邊傳單 戶外廣告 路過(guò)看到樓盤條幅廣告 房地產(chǎn)信息網(wǎng)站 其它 8． 新聞 /資訊、電視劇、體育是被訪者喜歡節(jié)目中提及在 前三位的內(nèi)容。 月供承受能力0 10 20 30 40 50 60 70 801000元以下10011999元20xx3000元30014000元40015000元比例% 四、羅湖被訪者市場(chǎng)需求定量報(bào)告 1． 來(lái)自羅湖區(qū)的被訪者（以下簡(jiǎn)稱為羅湖被訪者）認(rèn)為購(gòu)房最重視的因素是周邊自然環(huán)境，其次為交通條件，第三是周邊生活配套， 建筑風(fēng)格、區(qū)內(nèi)景觀、發(fā)展商品牌的因素對(duì)購(gòu)房者的影響較小 。而愿意承擔(dān)單價(jià)超過(guò)8000 元 /平米的只占 %。 平米左右的三房是被訪者需求的主體。 建筑風(fēng)格 比例 % 熱帶海濱建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 江南居民風(fēng)格 中國(guó)嶺南建筑風(fēng)格 美式風(fēng)格 中國(guó)北方建筑風(fēng)格 其它 合計(jì) 100 7. 報(bào)紙廣告和電視廣告是大家獲知樓盤信息的主要途徑。 深圳最合適的居住區(qū)南山41%寶安1%龍崗3%鹽田3%羅湖8%福田44% 3. 福田是被訪者最有可能購(gòu)買的區(qū)域，南山居其次。 南山被訪者外流傾向最小，但也有 %會(huì)選擇福田， %的會(huì)選擇羅湖。 與羅湖、福田被訪者少有在南山工作不同的是，南山被訪者有相當(dāng)部分在福田、羅湖工作。 2 0 0 0 0 1 元以上%1 5 0 0 0 1 —2 0 0 0 0 0 元%1 0 0 0 0 1 —1 5 0 0 0 0 元%5 0 0 0 1 —1 0 0 0 0 0 元%3 0 0 0 1 —5 0 0 0 0 元%3 0 0 0 0 元以內(nèi)4 . 6 2 % 在潛在顧客中，有 %的人能夠支付 10— 15 萬(wàn)元的首期，而 15— 20 萬(wàn)的首期也有兩成的潛在顧客能承受。 1 0 0 萬(wàn)以上7 . 0 6 %9 1 —1 0 0 萬(wàn)0 . 0 9 %8 1 —9 0 萬(wàn)1 . 1 2 %7 1 —8 0 萬(wàn)7 . 9 %6 1 —7 0 萬(wàn)6 . 7 8 %5 1 —6 0 萬(wàn)1 4 . 2 2 %4 1 —5 0 萬(wàn)2 2 . 6 8 %3 1 —4 0 萬(wàn)2 0 . 6 3 %2 1 —3 0 萬(wàn)1 9 . 1 4 %2 0 萬(wàn)以下0 . 3 7 % 有 %的潛在客戶表示能夠承擔(dān) 40— 60 萬(wàn)的總價(jià)；而 %的潛在客戶能夠承受 40 及 40 萬(wàn)元以下的總體水平；在 100 萬(wàn)以上的總價(jià)則有 %愿意承擔(dān)， 80 萬(wàn)的總價(jià)相當(dāng)于一個(gè)臨界點(diǎn)，在 81— 100 萬(wàn) 之間能夠接受的潛在客戶僅有 %，表明潛在顧客的購(gòu)買力差別較大，開(kāi)發(fā)商在制定價(jià)格策略時(shí)應(yīng)盡量避免 81— 100 萬(wàn)這一區(qū)域。 鐘愛(ài)小高層 小高層的需求仍為市場(chǎng)主體。 2 0 0 2 年2 1 . 6 7 %2 0 0 3 年4 2 . 5 %2 0 0 4 年2 1 . 1 1 %2 0 0 5 年6 . 7 6 %2 0 0 6 年6 . 3 %2 0 0 6 年以后1 . 6 7 % 三房是需求主體 100 平方米左右的三房是市場(chǎng)需求的主體。 標(biāo) 新立異和純娛樂(lè)性環(huán)境設(shè)計(jì)不太合適潛在顧客群的審美觀和傳統(tǒng)心理。 福田4 2 . 9 %南山3 8 . 2 4 %羅湖1 0 . 9 1 %龍崗4 . 2 7 %寶安2 . 0 9 %鹽田1 . 7 1 % 這一結(jié)論表明