【正文】 投資客馬上有一種投資旺鋪的感覺。 活動方式 VIP 卡以每張 200 元的售價對外發(fā)售。 對于投資型樓盤是很好的市場炒作主題。 了解市場中消費群體的主要經(jīng)營業(yè)態(tài)如何，對初步劃 分的業(yè)態(tài)布局進行調(diào)整，掌握消費群體的心理價位，為后期定價提供市場依據(jù)，做到不脫離市場定價。 售卡時記錄購卡者詳細客戶信息資料，進行客戶甄別及篩選。建議聘請知名物業(yè)顧問先期介入 , 設(shè)立顧客服務(wù)部 , 提供規(guī)范周到的服務(wù)內(nèi)容。故本案的推廣策略將采用整合營銷 傳播 (IMC)+直復(fù)營銷傳播（ DMC）的戰(zhàn)略思想：即攻“心”為上。 銷售控制與人員管理 由專業(yè)銷售代理公司進行銷控，在開盤初期先釋放少量好房與大量去化較難的產(chǎn)品，易去化的產(chǎn)品在未來的銷售過程中可爭取更大的利潤空間，并可作到平穩(wěn)推進銷售。為業(yè)主提供品牌宣傳服務(wù)和進行商場招商，提升廣場自身的品牌價值，擴大影響面。 注意加強對租賃部分的管理，不能允許空置期過長?？梢钥紤]從當?shù)仡愃茰刂萆虝再|(zhì)的行業(yè)機構(gòu)入手，進行直接的推介和商洽；也可以主動和 較大規(guī)模品牌商直接取得聯(lián)系，邀其加盟。一般分為產(chǎn)品認知、公開招商、持續(xù)招商等幾個階段。 實施步驟 基于產(chǎn)品特點對商業(yè)廣場進行準確的功能區(qū)分。 （一）差異化的銷售模式 帶租約銷售 實施目的 吸引對 XX 商業(yè)經(jīng)營狀況不甚了解的異地投資客，和 XX 當?shù)氐亩沃脴I(yè)者，最大限度的擴大客戶群，促進銷售順利進行。根據(jù)目前區(qū)域市場的現(xiàn)狀，單靠降低成本來取得全面的競爭優(yōu)勢的可能性將越來越小。 開發(fā)商自成物業(yè)管理公司，為經(jīng)營者提供投資理財、商鋪租售等咨詢服務(wù)，以及完善的日常管理。商場內(nèi)部處處連通，內(nèi)外商鋪擁有一樣的商業(yè)機會。 經(jīng)營于此，演繹叱咤風云的財富人生；投資于此， 登峰商業(yè)投資至高境界。 周邊商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)配套設(shè)施齊備 ,交通便利 ,四通八達，引來滾滾人流，帶來無盡商機。按照統(tǒng)一的規(guī)劃和完善的經(jīng)營管理模式，打造 XX 全新商業(yè)消費格局，讓購物與休閑娛樂等多種功能得到完美的融合，使消費者真正融入其中，樂在其中。商鋪分割靈活，布局巧妙，交通動線流暢，利于不同產(chǎn)業(yè)的合理分布，形成產(chǎn)業(yè)核心。商家有兩層空間可以利用，進行靈活支配，可用做不同的功能，創(chuàng)造最大商業(yè)效益。 個性化產(chǎn)品優(yōu)勢 功能全面 本案規(guī)模大，業(yè)態(tài)全，可以為消費者提供集購物休閑、餐飲娛樂、商貿(mào)展示、商務(wù)辦公等多種功能于一體的“一站式”服務(wù)。 （三）賣點梳理 地段優(yōu)勢 地理位置 本案位于振陽街、人民路、朝陽街等主要商業(yè)街道形成的交叉處，是真正的城市中心。 （二）推廣總精神 形象定位： XX 中心商業(yè)廣場是 XX 的商業(yè)龍頭，城市名片。 分出層次的羽毛，代表著中心商業(yè)廣場的功能多樣性。 第二部分 營銷推廣策略 一、推廣案名與 LOGO 案名： XX 中心商業(yè)廣場 LOGO 設(shè)計說明： 標志主色調(diào)為紅黃兩色，象征繁榮，興旺。本項目亦不例外，手持閑資尋找投資機會的本地及區(qū)域外的投資客，以及有余資但無時間經(jīng)營的二次置業(yè)者都成為本案的重要目標客戶。 鑒于當?shù)厣虡I(yè)物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和居民購買力狀況，“買不如租”的做法仍十分流行。 （一） 經(jīng)營戶： 主要包括租賃經(jīng)營者、購鋪自營者。同時關(guān)注細節(jié)：如保持電梯、通道的整潔、通暢，營造出良好的商業(yè)氛圍。 商場內(nèi)部，注重整體裝修風格的美觀與協(xié)調(diào)，在中央公共空間兩側(cè)的建筑體塊中可采用中庭的設(shè)計手法，引入自然光，布置豎向交通和休憩景觀設(shè)施，豐富建筑空間。單店面積超過這一規(guī)模，就存在機會損失。 二是在規(guī)則的步行通道中引入曲線等活躍元素，增加景觀和休憩節(jié)點，打破過分規(guī)整、僵直或通道過長帶來的嚴肅和枯燥的氣氛，增加步行行為的趣味性，不斷給步行其中的人以新的興奮點，減少 商鋪“盲點”，從而促進商業(yè)氣氛的形成，同時帶來更良好的經(jīng)濟回報。各個層面上都有很大面積向下一個樓層開敞，形成由下而上，上下貫通的中庭，每層均有平臺或天橋作為跨越中庭的步行聯(lián)系。 本項目采用體驗式消費觀念進行經(jīng)營 , 將有利于提升商場的經(jīng)營品質(zhì)和增加人氣，它充分考慮到XX 當?shù)叵M者對新型商業(yè)物業(yè)的渴望，讓消費者真正融入到商場運作過程中來，這代表了產(chǎn)品規(guī)劃思路中人性化的重要方面。（有關(guān)物業(yè)管理中心的建設(shè)意見詳見附錄一） 本項目擬聘請新加坡專業(yè)物管公司獅城怡安作為物業(yè)管理顧問，這將在很大程度上提升物業(yè)管理品質(zhì)，成為本案的重要賣點。 具體操作時，可在廣場各個入口處樹立美觀實用的交通引導牌，和廣場功能分區(qū)平面示意圖，以方便購物者，也體現(xiàn)出本廣場規(guī)范有序的經(jīng)營管理狀態(tài)。 人流即商機，合理的人流動線保證了商場良好的經(jīng)營秩序，避免出現(xiàn)混亂和擁擠 。 本案所在地區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，但由于當?shù)啬壳叭狈?jīng)營管理相對完善的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營戶對經(jīng)營現(xiàn)狀多有不滿， 表達出對新型“管理型”商場的強烈渴求，因而本案的這一定位必將受到當?shù)乜蛻舻某浞终J同。 又如，針對兒童消費群，可以開辟出“小精靈玩具城”“小天使嬰幼用品城”等主題商業(yè)區(qū)。 （二）主題商業(yè)區(qū) 本廣場經(jīng)營規(guī)模龐大，有利于針對不同的客戶群開發(fā)主題式商業(yè)區(qū)，最大程度地滿足消費者的個性化需求，充分挖掘市場潛力，同時也有利于進行進一步的產(chǎn)業(yè)細分。 從廣場經(jīng)營深度考慮 , 宜形成消費檔次梯度，以最大限度地爭取客戶群。 從經(jīng)營業(yè)態(tài)的寬度考慮，應(yīng)具有較廣的覆蓋面，盡可能體現(xiàn) XX 商業(yè)整體面貌及未來發(fā)展趨勢。江蘇 XX 中心商業(yè)廣場整合營銷策劃報告 第一部分 項目解構(gòu) 一、產(chǎn)品定位 —— “多功能型”商業(yè)中心 XX 中心商業(yè)廣場位于 XX 市中心繁華地帶，該地段為傳統(tǒng)商業(yè)用地，交通便利，人口密集，客流量大，商業(yè)氛圍濃厚，是大型綜合性商業(yè)物業(yè)的理想用地。故將其定位為集購物休閑、餐飲娛樂、商務(wù)商貿(mào)等多 種功能于一體的大型 “多功能型”商業(yè)中心： （一）“一站式”休閑購物廣場 本項目地理位置優(yōu)越，商業(yè)空間龐大，可以充分發(fā)揮其規(guī)模優(yōu)勢，合理安排經(jīng)營種類和經(jīng)營空間，使消費者充分享受“一站式”購物娛樂的需求。這樣不但可以吸引當?shù)夭煌挲g層次的消費群體，還將有利于吸引周邊地區(qū)的客流，進一步增強集聚效應(yīng)，帶來更多商機。通過對目前 XX 居民整體消費水平狀況的分析，可以認定現(xiàn)階段商場經(jīng)營內(nèi)容應(yīng)以中檔定位為主，輔以中高檔消費以吸引高收入者回流，并提升物業(yè)檔次，同時還可適當補充低檔消費品，以滿足消費者多種需求。如服飾專區(qū)可再行劃分為“美式風情路”和“東方情韻”等二級主題消費區(qū)。 作為本案的經(jīng)營理念定位，它意味著本案將從產(chǎn)品的規(guī)劃、定位、經(jīng)營管理、物業(yè)管理、推廣宣傳等多個方面進行科學合理的安排和統(tǒng)一管控，避免雜亂無章的經(jīng)營狀態(tài)，保證商場的可持續(xù)性經(jīng)營運作，增強客戶對商場的信心，提升商場的品牌價值。 科學的產(chǎn)業(yè)布局 鑒于本項目在建筑規(guī)劃上采用功能分區(qū)設(shè)計，并有較為合理的交通動線，依此可設(shè)計出不同的主題商業(yè)區(qū)，以形成專業(yè)經(jīng)營格局，滿足消費者的個性化需求。這樣既給業(yè)主帶來更多商業(yè)機會，也避免使整個商場陷入雜亂無章的局面，有利于商場進行統(tǒng)一規(guī)范的管理，降低管理成本。 為迎合這一 市場需求，建議本項目成立專門的物業(yè)管理（服務(wù)）中心，全面負責廣場的招商、投資咨詢，以及治安、衛(wèi)生、售后服務(wù)等管理性工作 , 保證廣場的經(jīng)營進入良性循環(huán)。它代表著當今商業(yè)物業(yè)的發(fā)展