江蘇昆山房地產(chǎn)《xx商業(yè)廣場(chǎng)》整合策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 價(jià)廉見長(zhǎng)，和其它零售商家實(shí)行差別化經(jīng)營(yíng)，形成自身的鮮明特色。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： ????專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)施以合理價(jià)錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必 需品的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，除了為市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、物超所值商品及多元化商品種類外，還向廠商直接采購(gòu)貨品和通過營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)大量訂購(gòu)品牌商品，利用 EDI及 VMI之幫助，加強(qiáng)成本控制，提高營(yíng)運(yùn)效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 服務(wù)宗旨：以合理價(jià)格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。在生活節(jié)奏加快、城市區(qū)域擴(kuò)大和交通堵 塞情況下，消費(fèi)者需要縮短購(gòu)物時(shí)間，提高采購(gòu)效率，因而商家要為消費(fèi)者提供一站式購(gòu)物環(huán)境。未來大型商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng) 模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者。 （ 7）開展自選式的銷售。 （ 3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買和有交通工具的消費(fèi)者為主。 購(gòu)物中心 購(gòu)物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 百貨店 百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 這種商場(chǎng)將同一類商品集中起來，比較容易塑造出商場(chǎng)的個(gè)性，提供了一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，使購(gòu)物成為一種消閑，增加了顧客的購(gòu)買興趣和欲望。 專題式商場(chǎng)的概念 近年來，國(guó)內(nèi)大型商場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益不佳，有人把主要原因歸結(jié)為大型商場(chǎng)增建過多，分流了購(gòu)買力。 基于 上述兩點(diǎn)，購(gòu)物中心不僅要商品齊全，設(shè)施完善，服務(wù)上乘，而且要有眾多的休閑空間和娛樂活動(dòng)。一般情況下各占 1/3，但由于休閑，旅游者存在著即興購(gòu)買。 二、 市場(chǎng)消費(fèi)心理 20xx 年 20xx 年 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)主要客戶群分析： ◎ 改善住房條件的本地客戶 ◎ 外省市在昆山經(jīng)商的民營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體勞動(dòng) 者 ◎ 合資企業(yè)及臺(tái)資企業(yè)的臺(tái)籍干部 ◎ 外資企業(yè)主管和白領(lǐng)階層 ◎ 近兩年存在部分浙江企業(yè)和個(gè)人投入大量資金炒作昆山樓盤 ◎ 來自全國(guó)各地及境外的投資客商（臺(tái)灣最大的半導(dǎo)體企業(yè)臺(tái)機(jī)電入駐上海、臺(tái)聯(lián)電入住蘇州必將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)下游廠家紛紛在周邊設(shè)廠，并延伸至房地產(chǎn)業(yè)） 消費(fèi)者項(xiàng)目認(rèn)知程度概況 ◎ 消費(fèi)者 90%采取銀行按揭貸款的方式買房，因此比較認(rèn)可樓花預(yù)售的方式； ◎ 消費(fèi)者注意因素依次為：價(jià)格、樓盤質(zhì)量設(shè)計(jì)、環(huán)境、出租率、地產(chǎn)商實(shí)力、物業(yè)管理； ◎ 消費(fèi)者普遍對(duì)樓盤買賣的各項(xiàng)國(guó)家規(guī)定比較忽視，很少注意開發(fā)商 五證是否齊全。 ◎ 商鋪市場(chǎng) ◎ 市場(chǎng)供應(yīng)量增大，市場(chǎng)投放集中。因此，保障地產(chǎn)升值的主要?jiǎng)幽埽嘿Y金、人流將繼續(xù)存在； 房?jī)r(jià)是上海的 1/2，蘇州的 2/3，因此還有價(jià)格的上升余地；而上海申博成功，帶動(dòng)遷移資金流動(dòng)，離上海最近的 XX 肯定得到惠顧； XX 本地企業(yè)也會(huì)意識(shí)到即將到來的投資高潮，從投資環(huán)境和和成本分析的角度看， XX 已較蘇州有更大優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必在 XX 打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)； XX 經(jīng)濟(jì)，有了可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，那么房地產(chǎn)的投資回報(bào)也就有了保障，除非周邊市場(chǎng)（上海、南京）發(fā)生重大轉(zhuǎn)折， XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持原有運(yùn)行軌跡 ； XX 的樓市產(chǎn)生了影響，成為導(dǎo)致樓價(jià)提升的原因； ，也市樓價(jià)上漲的原因之一。 ◎ 隨著住房制度的改革和深化， 1998 年商品房銷售面積為 萬平方米， 1999年為 萬平方米， 20xx 年為 萬平方米，到了 20xx 年劇增為 萬平方米。 ◎ XX 市商品房施工面積 1998 和 1999 年基本持平，分別為 萬平方米； 20xx年商品房施工面積達(dá) 萬平方米，增幅為 %， 20xx 年為 萬平方米，20xx 年 增幅最為明顯。 分析：房?jī)r(jià)的大幅上揚(yáng)，預(yù)示著 XX 居民已經(jīng)開始將 房地產(chǎn)作為投資的重要渠道，但也預(yù)示著昆山的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些少量的泡沫成分，主要表現(xiàn)在： 人均可支配收入增長(zhǎng)緩慢； 人均居住面積已超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，居住以不是昆山主要矛盾； ； 年 7 月前國(guó)有土地的買賣操作不規(guī)范，自 20xx 年后的人為因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲因素較多； 那么，以上泡沫的成分的存在是否影響未來 XX 房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)？我們認(rèn)為短期內(nèi)（ 5 年內(nèi)）不會(huì)影響，這主要及與以下理由： 的地理優(yōu)勢(shì)事之成為上海的腹地、蘇州的門庭、長(zhǎng)江大三角的喉結(jié)， 其作為重要外資投資區(qū)域的優(yōu)勢(shì)不會(huì)改變。 ◎ 商業(yè)特
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