房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性概述-全文預(yù)覽
【正文】 的變化幅度作為橫坐標(biāo)，以某個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)（敏感性分析的對(duì)象，如內(nèi)部收益率）為縱坐標(biāo)作圖。一般可通過(guò)兩種方法來(lái)確定。5%、177。超過(guò)此極限，就認(rèn)為項(xiàng)目不可行。這種分析叫單變量敏感性分析，也叫單因素敏感性分析。,7．3敏感性分析,7．3．2敏感性分析的目的和作用 一是通過(guò)敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動(dòng)范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對(duì)策，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可靠性。,7．2臨界點(diǎn)分析,綜上所述，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，主要是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)（銷）量（建筑面積）、售價(jià)和利潤(rùn)之間的函數(shù)關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)、分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力和考察項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種技術(shù)方法。 4）以坐標(biāo)原點(diǎn)為起點(diǎn)，以單價(jià)為斜率，繪制銷售收入線。,7．2臨界點(diǎn)分析,3．線性分析的應(yīng)用 4．臨界點(diǎn)分析的圖解法 將銷量、成本、利潤(rùn)之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，即形成臨界點(diǎn)分析的圖解法。,7．2臨界點(diǎn)分析,2．臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型 假設(shè)產(chǎn)量和銷量相同，則： 利潤(rùn)=單位售價(jià)銷量 單位售價(jià)銷量銷售稅率 單位變動(dòng)成本銷量 固定成本 =單位售價(jià)銷量（1 銷售稅率） 單位變動(dòng)成本銷量 固定成本 設(shè)：Z：表示利潤(rùn)；P：表示單位售價(jià)；Q：表示產(chǎn)（銷）量；r：表示銷售稅率；Cv：表示單位變動(dòng)成本；CF：表示固定成本； 則上述公式可表示為：,臨界點(diǎn)分析可分為線性分析和非線性分析。它特別適用于先開(kāi)發(fā)后出售的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。,.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料,7．2臨界點(diǎn)分析,7．2．1臨界點(diǎn)分析的含義 臨界點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目的收入與支出持平，凈收入等于零。投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。,7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述,7．1．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素 租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、出租率、建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素。 本書中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不
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