【正文】 以為那些什么保利啊合生啊之類(lèi)的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積?。繌哪睦锲鹚惆。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。看起來(lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。總平面審查階段這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員難找。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。內(nèi)部資料施工進(jìn)度計(jì)劃材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃人員調(diào)配計(jì)劃?rùn)C(jī)具進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃試驗(yàn)檢測(cè)計(jì)劃資料報(bào)驗(yàn)計(jì)劃施工日志(四）工程經(jīng)濟(jì)、技術(shù)文件工程洽商變更、收發(fā)文記錄、報(bào)價(jià)單、認(rèn)價(jià)單存檔 圖紙及圖紙變更存檔(五）施工日志包含天氣變化、施工內(nèi)容進(jìn)度、安全管理內(nèi)容、重要事件的發(fā)生記錄。工程從進(jìn)場(chǎng)到竣工 資料報(bào)驗(yàn)的一般程序施工組織設(shè)計(jì)（方案）報(bào)審圖紙會(huì)審記錄技術(shù)（安全）交底開(kāi)工報(bào)告管理人員名單各類(lèi)材料報(bào)驗(yàn)設(shè)計(jì)變更現(xiàn)場(chǎng)簽證隱蔽報(bào)驗(yàn)檢驗(yàn)批報(bào)驗(yàn)1分項(xiàng)工程報(bào)驗(yàn)1分部工程報(bào)驗(yàn)1單位工程報(bào)驗(yàn)1竣工報(bào)告其中68穿插在整個(gè)工程的施工過(guò)程中資料整理及上報(bào)順序：(一）進(jìn)場(chǎng)伊始工程技術(shù)文件報(bào)審表 表附施工組織設(shè)計(jì)分包單位資質(zhì)報(bào)審表 表附 企業(yè)資質(zhì)項(xiàng)目管理人員名單 附資格證書(shū)復(fù)印件與甲方辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)、簽定安全協(xié)議內(nèi)部資料整理施工隊(duì)伍人員名單附身份證復(fù)印件及特殊工種上崗證復(fù)印件對(duì)施工隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)及書(shū)面的安全、將經(jīng)設(shè)計(jì)簽認(rèn)的圖紙存檔作為施工的依據(jù)。1辦理航行通告（施工單位辦理）。取得海域使用證。組織專(zhuān)家評(píng)審?fù)ê江h(huán)境安全評(píng)估報(bào)辦理岸線使用行政許可。（設(shè)計(jì)院編制）組織工程可行性研究報(bào)告及初設(shè)報(bào)告評(píng)審，取得工可及初設(shè)批復(fù)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：1）申請(qǐng)書(shū)； 2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3）用地證明文件或者土地使用證；4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗(yàn)收資料； 8）房屋測(cè)繪成果；9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局、以及其他需要驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； 工程施工合同。核發(fā)《建筑工程施工許可證》。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 。四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 。市政部門(mén)、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)。第二部分：行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政審批程序一般共分六個(gè)階段，1）選址定點(diǎn)，2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查，4）規(guī)劃報(bào)建圖審查，5）施工報(bào)建，6）建設(shè)工程竣工綜合備案?？h國(guó)土局：耕?？妻D(zhuǎn)建到土地利用科，利用科向規(guī)劃局申請(qǐng)規(guī)劃條件。市國(guó)土局手續(xù)：會(huì)審（監(jiān)察科、規(guī)劃科、地籍科、耕?？疲┲鞴芫珠L(zhǎng)、一把手局長(zhǎng)簽字。第二篇：拆遷項(xiàng)目房地產(chǎn)公司前期手續(xù)辦理流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)辦理流程第一部分：拆遷工作預(yù)獲取土地在莊址范圍內(nèi)必須連成片（即范圍內(nèi)不得有未拆除的附著物）。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收許可證》（正本）。商品房預(yù)售方案。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，《核發(fā)商品房預(yù)售許可證》。建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。人防辦進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。文化局，地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。一、選址定點(diǎn)階段。第二部分：行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政審批程序一般共分六個(gè)階段，1）選址定點(diǎn)，2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查，4）規(guī)劃報(bào)建圖審查，5）施工報(bào)建，6）建設(shè)工程竣工綜合備案。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。消防局對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。市政部門(mén)、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng) 。核發(fā)《建筑工程施工許可證》?！稜I(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； 工程施工合同。、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局、以及其他需要驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：1）申請(qǐng)書(shū)； 2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3）用地證明文件或者土地使用證； 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗(yàn)收資料； 8）房屋測(cè)繪成果；9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。拆遷辦證明安置方式為就地安置的證明。省政府:主管省長(zhǎng)簽字后下發(fā)關(guān)于此地塊的建設(shè)用地批復(fù)。1利用科：地塊出讓前公示20天，掛牌時(shí)間10天。國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段一般辦理以下一般事項(xiàng)： 。國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審?！督ㄔO(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查書(shū)》。，在建