【正文】 以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。看起來這個計算應該是沒有什么爭議了?？偲矫鎸彶殡A段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。內(nèi)部資料施工進度計劃材料進場計劃人員調(diào)配計劃機具進場計劃試驗檢測計劃資料報驗計劃施工日志(四）工程經(jīng)濟、技術(shù)文件工程洽商變更、收發(fā)文記錄、報價單、認價單存檔 圖紙及圖紙變更存檔(五）施工日志包含天氣變化、施工內(nèi)容進度、安全管理內(nèi)容、重要事件的發(fā)生記錄。工程從進場到竣工 資料報驗的一般程序施工組織設(shè)計（方案）報審圖紙會審記錄技術(shù)（安全）交底開工報告管理人員名單各類材料報驗設(shè)計變更現(xiàn)場簽證隱蔽報驗檢驗批報驗1分項工程報驗1分部工程報驗1單位工程報驗1竣工報告其中68穿插在整個工程的施工過程中資料整理及上報順序：(一）進場伊始工程技術(shù)文件報審表 表附施工組織設(shè)計分包單位資質(zhì)報審表 表附 企業(yè)資質(zhì)項目管理人員名單 附資格證書復印件與甲方辦理進場手續(xù)、簽定安全協(xié)議內(nèi)部資料整理施工隊伍人員名單附身份證復印件及特殊工種上崗證復印件對施工隊進行現(xiàn)場及書面的安全、將經(jīng)設(shè)計簽認的圖紙存檔作為施工的依據(jù)。1辦理航行通告（施工單位辦理）。取得海域使用證。組織專家評審通航環(huán)境安全評估報辦理岸線使用行政許可。（設(shè)計院編制）組織工程可行性研究報告及初設(shè)報告評審，取得工可及初設(shè)批復。開發(fā)商應提交材料：1）申請書； 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；3）用地證明文件或者土地使用證；4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗收資料； 8）房屋測繪成果；9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應提交的其他文件。、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局、以及其他需要驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 工程施工合同。核發(fā)《建筑工程施工許可證》。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項 。四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項 。市政部門、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書。第二部分：行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政審批程序一般共分六個階段，1）選址定點，2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設(shè)計條件，3)初步設(shè)計及施工圖審查，4）規(guī)劃報建圖審查，5）施工報建，6）建設(shè)工程竣工綜合備案。縣國土局：耕?？妻D(zhuǎn)建到土地利用科，利用科向規(guī)劃局申請規(guī)劃條件。市國土局手續(xù)：會審（監(jiān)察科、規(guī)劃科、地籍科、耕保科）主管局長、一把手局長簽字。第二篇：拆遷項目房地產(chǎn)公司前期手續(xù)辦理流程房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程第一部分：拆遷工作預獲取土地在莊址范圍內(nèi)必須連成片（即范圍內(nèi)不得有未拆除的附著物）。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃驗收許可證》（正本）。商品房預售方案。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，《核發(fā)商品房預售許可證》。建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。人防辦進行消防設(shè)計審查。并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。文化局，地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。一、選址定點階段。第二部分：行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政審批程序一般共分六個階段，1）選址定點，2）規(guī)劃總圖審查及制定規(guī)劃設(shè)計條件，3)初步設(shè)計及施工圖審查，4）規(guī)劃報建圖審查，5）施工報建，6）建設(shè)工程竣工綜合備案。環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書。公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。消防局對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。市政部門、環(huán)保局、地震局、衛(wèi)生局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。四、規(guī)劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項 。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項 。核發(fā)《建筑工程施工許可證》。《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書； 工程施工合同。、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局、以及其他需要驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。開發(fā)商應提交材料：1）申請書； 2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；3）用地證明文件或者土地使用證； 4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 6）施工許可證； 7）房屋竣工驗收資料； 8）房屋測繪成果；9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應提交的其他文件。拆遷辦證明安置方式為就地安置的證明。省政府:主管省長簽字后下發(fā)關(guān)于此地塊的建設(shè)用地批復。1利用科：地塊出讓前公示20天，掛牌時間10天。國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。國土資源局辦理土地預審。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段一般辦理以下一般事項： 。國土資源局進行用地預審。《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查書》。，在建