【正文】 投資組合策略 房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以 降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將 進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。 （三）該項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn) 減到最低程度。 3） 利潤(rùn)總額及分配 : 項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后第 3 年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為 萬元，本淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 43 項(xiàng)目主要從事技術(shù)研發(fā)活動(dòng)，免征所得稅 。 ③ 年修理費(fèi)： 萬元 ， 年修理費(fèi)按設(shè)備購(gòu)買費(fèi)用的5%計(jì)提。 （ 5）資金 周 轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) 分析 1） 運(yùn)營(yíng)收入估算 ： ① 淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈建成后，通過建立研發(fā)中心生產(chǎn)了一批新產(chǎn)品， 研發(fā)中心年收入為 500萬元。 淮海 置業(yè) 發(fā)展集團(tuán)有限公司 有較高管理水平， 企業(yè)保持一定量恰到好處的存貨，因此 本項(xiàng)目 存貨管理風(fēng)險(xiǎn)很小。通過該項(xiàng)目的建設(shè)，能夠有效整合淮海 置業(yè) 集團(tuán)有限公司的技術(shù)研發(fā)資源，提高科技創(chuàng)新能力，改善技術(shù)研發(fā)人員工作學(xué)習(xí)環(huán)境。本項(xiàng)目總投資 億元，投資額不算很大。 （ 2）一些企業(yè)舉債隨意，千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，卻沒有真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力以及利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。保險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的最主要形式。風(fēng)險(xiǎn)分離是將企業(yè)面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)單位分離，而不是將它 們集中于可能遭受同樣損失的同一地點(diǎn)，從而達(dá)到縮小損失幅度的目的。它是風(fēng)險(xiǎn)管理中最積極、最主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)處置方法。但是為此要放棄或改變正在進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要付出巨大的代價(jià)，所以它具有一定的局限性。二是現(xiàn)金比率。如果從經(jīng)營(yíng)收益開始就已經(jīng)虧損，說明企 業(yè)已近破產(chǎn)，即使期間收益為盈利，但可能是由于非主營(yíng)業(yè)務(wù)或偶發(fā)事件所形成凈資產(chǎn)增加；但如果經(jīng)營(yíng)收益為盈利，而經(jīng)常收益為虧損，可以說已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)信號(hào)。 ２）財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理。 現(xiàn)階段企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控方法 企業(yè)只有具備對(duì)各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別和監(jiān)測(cè)的能力，才能將風(fēng)險(xiǎn) 的損失程度降到最低。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制 。財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一主要原因。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，只要有財(cái)務(wù)活動(dòng)，就必然存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 37 風(fēng)險(xiǎn)形成原因 （ 1）財(cái)務(wù)管理宏觀環(huán)境的復(fù)雜性是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。其次，將企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警理論應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)，建立了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，并得出了一些有價(jià)值的結(jié)論。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不只是指損失的不確定 性，而且還包括盈利的不確定性。項(xiàng)目在安全建設(shè)方面均得到業(yè)內(nèi)外人士好評(píng)。 2安全生產(chǎn)六大紀(jì)律。 2施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理制度。 2消防管理制 度。 1項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的落手清管理制度。 1不擾民措施。 傷亡事故快報(bào)制度。 施工機(jī)具進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收與保養(yǎng)維修制度。 淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 30 四、建筑安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 （一）評(píng)估依據(jù) 確保建筑安全必須嚴(yán)格執(zhí)行的三十項(xiàng)制度措施： 施工組織設(shè)計(jì)與專項(xiàng)安全施工方案編 審制度。 對(duì)本項(xiàng)目擬采取的施工期和營(yíng)運(yùn)期環(huán)境保護(hù)對(duì)策措施進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的結(jié)果表明本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施選擇適當(dāng)，能夠產(chǎn)生較好的效果。 （ 4）綠化 綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當(dāng)?shù)匚⑿夂?，而且具有較好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。 凡含有毒和有害物質(zhì)的污水，均應(yīng)進(jìn)行必要的處理，符合國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后，方可排入城市污水管網(wǎng)。 2）完善排水設(shè)施：根據(jù)路基地勢(shì)的不同情況及路基排水需要設(shè)置涵洞或?qū)潘疁锨?，以起到消能防沖的作用，使水流自然流至溝渠或其它排水設(shè)施內(nèi)，并根據(jù)排水河河道情況適當(dāng)增加排水設(shè)施。施工過程中要合理安排進(jìn)度和工期，避免開挖后作業(yè)面長(zhǎng)期閑置產(chǎn)生水土流失，施工臨時(shí)棄渣要運(yùn)至地勢(shì)平坦處堆放，并盡快回填，減少準(zhǔn)積的時(shí)間。水土流失防治的主要時(shí)段為施工期。 （ 5）景觀保護(hù)措施 針對(duì)項(xiàng)目區(qū)環(huán)境現(xiàn)狀，特提出以下景觀保護(hù)措施： 1）工程建設(shè)力求做到與自然相協(xié)調(diào)，對(duì)工程施工破壞的地形及施工臨時(shí)占地進(jìn)行人工修復(fù)，并對(duì)用地布局進(jìn)行規(guī)劃，力求項(xiàng)目與風(fēng)景資源背景之間景觀相融性評(píng)價(jià)分級(jí)達(dá)到景觀指標(biāo)要求。在排施工時(shí)注意施工作業(yè)等產(chǎn)生高噪聲的活動(dòng)，盡量避開夜間施工。 綜上所述本項(xiàng)目垃圾對(duì)環(huán)境污染很小。 綜上所述本項(xiàng)目 對(duì)聲環(huán)境污染很小。 2）連輸車輛應(yīng)禁鳴嗽叭。 3）禁止向水體排放生活垃圾、廢渣、廢油、酸堿液及其它有毒廢液；禁止在水體中清洗裝過油類或其它有毒污染物的容器；禁止向 水體排放或傾倒任何超標(biāo)的放射性廢渣和廢水。 綜上所述本項(xiàng)目對(duì)大氣環(huán)境污染很小。 2）在工程建設(shè)過程中必要的揚(yáng)塵防治措施，物料攪拌點(diǎn)應(yīng)選 在下風(fēng)向 遠(yuǎn)離 居民處 。 預(yù)計(jì)排放情況 （ 1）施工期 施工期間主要是建設(shè)過程中產(chǎn)生的廢水、固體廢棄物、施工揚(yáng)塵以及設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染。 通過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、監(jiān)測(cè)及類比資料分析，在掌握本項(xiàng)目所 在區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，預(yù)測(cè)該工程可能對(duì)環(huán)境造成的影響，并提出相應(yīng)的控制或減少不利影響的措施與建議。 綜合評(píng)價(jià)， 淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈 項(xiàng)目 建設(shè)過程中社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)程度低，目前已采取的和下一步將采取的系列風(fēng)險(xiǎn)防范措施，在一定程度上會(huì)起到降低以致消除社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的效淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 22 果。 四 是嚴(yán)格按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建筑風(fēng)格盡量保持與周邊建筑相協(xié)調(diào)。 做到項(xiàng)淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 21 目合法，手續(xù)完備，程序完備。一般而言，綜合風(fēng)險(xiǎn)分值為 時(shí)，表示該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)低，有引發(fā)個(gè)體矛盾沖突的可能；分值為 時(shí)，表示該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中等，有引發(fā)一般性群體事件的可能；分值為 時(shí)，表示該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，有引發(fā)大規(guī)模群體事件的可能。 首先根據(jù)當(dāng)?shù)匾酝鞯亟?jīng)驗(yàn)和民意調(diào)研結(jié)果確定每類風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重 W，取值范圍為 [0,1]， W取值越大表示某類風(fēng)險(xiǎn)在所有風(fēng)險(xiǎn)中的重要性越大。 項(xiàng)目東、西兩側(cè)均為普通辦公用房，北側(cè)是普通居民住宅，周邊環(huán)境比較簡(jiǎn)單； 人民中路 是連接 市區(qū) 、工業(yè)園的主要干道，車流量比較大， 但該 項(xiàng)目 工程量較小 ，經(jīng) 測(cè)算項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)輸車輛 出入 車流量最多 100 車次左右， 項(xiàng)目建成后正式商業(yè)運(yùn)營(yíng)后，經(jīng) 測(cè)算車輛出入車流量最多 200車次 ／日 左右 ， 對(duì) 南湖路 交通影響 很小 。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在原金蟾藥業(yè)公司老廠區(qū)內(nèi)，沒有牽扯到群眾房屋拆遷、土地征收等問題， 沒有引發(fā)矛盾糾紛、群體性事件。 （ 3）群眾抵制征地的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容：由于征地 涉及群眾的切身利益，加上群眾對(duì)征地的政策缺乏理解，因此在征地問題上群眾往往會(huì)與政府淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 18 站在對(duì)立面，以各種形式抵制征地。項(xiàng)目建成后建筑物高度對(duì)周邊居民的影響。就總體規(guī)劃看，不會(huì)產(chǎn)生較大影響。 ③對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響。本項(xiàng)目的實(shí)施，增加了對(duì)項(xiàng)目所在地建設(shè)材料和勞動(dòng)力的需求，帶動(dòng)項(xiàng)目所在地周邊的文化、服務(wù)業(yè)的發(fā)展與繁榮，最終將提高項(xiàng)目所在地的國(guó)民生產(chǎn)總值，間接增加居民收入。 XX 淮海 置業(yè) 發(fā)展集團(tuán)有限公司 通過土地通過招拍掛，以 萬元 /畝，取得該土地使用權(quán)， 有關(guān)規(guī)定辦理用地報(bào)批手續(xù)，程序合法，手續(xù)齊全。對(duì)上述四大類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大小分別進(jìn)行定性評(píng)價(jià)。黨政部門主要領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估工作的督促、指導(dǎo)，其他領(lǐng)導(dǎo)要主動(dòng)抓好分管范圍內(nèi)的重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，及時(shí)研究解決工作中遇到的重大問題，提升重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作水平。在很大程度上可以說，這些社會(huì)問題是當(dāng)前中國(guó)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)之源。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)形成原因 從當(dāng)前中國(guó)社會(huì)的總體形勢(shì)看，整體平穩(wěn)的同時(shí)存在著嚴(yán)重的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，政治體系運(yùn)行平穩(wěn)有序，社會(huì)整體發(fā)展保持著良好態(tài)勢(shì)。 和諧與穩(wěn)定符合國(guó)家和人民的根本利益，促進(jìn)和諧與維護(hù)穩(wěn)定是每一個(gè)公民的責(zé)任。依法治國(guó)這句話，大家都淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 13 擁護(hù)，這就意味著必須健全社會(huì)主義法制，充分發(fā)揮法治在促進(jìn)、實(shí)現(xiàn)、保障社會(huì)和諧方面的重要作用。團(tuán)結(jié)一心，保持穩(wěn)定，我們才能抓住機(jī)遇，克服困難，應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。沒有穩(wěn)定的環(huán)境，什么都搞不成，已經(jīng)取得的成果也會(huì)失掉。改革開放 20 多年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)始終保持持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合國(guó)力顯著增強(qiáng)，人民生活逐步改善，各項(xiàng)事業(yè)生機(jī)勃勃，國(guó)際威望不斷提高。沒有穩(wěn)定，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)就無從談起。全面準(zhǔn)確地理解和諧社會(huì)的基本特征和重要原則，重要的一條就是要充分認(rèn)識(shí)保持安定有序、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要意義。 淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 10 評(píng)估方法 以施工圖文件資料為主線，綜合運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)層次分析法、圖表法、模糊綜合評(píng)估法等方法。 （ 4）形成評(píng)估報(bào)告 在充分論證評(píng)估的基礎(chǔ)上，評(píng)估主體就評(píng)估的事項(xiàng)、風(fēng)險(xiǎn)的分析、評(píng)估的結(jié)論、應(yīng)對(duì)的措施編制社會(huì)穩(wěn)定 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 。 （ 5）公平和效益原則 正確處理改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，把改革的力度、發(fā)展的速度與社會(huì)可承受程度統(tǒng)一起來，實(shí)現(xiàn)政治效益、經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。 淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 8 （四）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的原則、程序及方法 評(píng)估原則 （ 1）權(quán)責(zé)統(tǒng)一原則 由重大事項(xiàng)的承辦部門具體組織實(shí)施 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”、“誰決策、誰負(fù)責(zé)”、“誰審批、誰負(fù)責(zé)”的要求，對(duì)評(píng)估結(jié)論負(fù)責(zé)。 （ 21） 《 XX 統(tǒng)計(jì)年鑒》 — 2021。 （ 17）《國(guó)務(wù)院信訪條例》。 （ 13）綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（ GB/T503782021）。 （ 9）《中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》 （ 2021 年 6 淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 7 月 29 日）。 （ 5）《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》 （ 2021 年 4 月 29 日）。 （三）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估依據(jù)及范圍 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告編制依據(jù) （ 1）《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 （ 1989 年 12 月 26 日） 。周圍配套設(shè)施完善，附屬設(shè)施齊全，辦公條件良好。綜合以上因素，該項(xiàng)目的提出，不僅符合 XX 市的城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化城區(qū)生活環(huán)境，造福于民的目的，而且，從淮海 置業(yè) 集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃和實(shí)際要求來講，也有著及其重要的意義。主要產(chǎn)品有采煤機(jī)、掘進(jìn)機(jī)、刮板運(yùn)輸機(jī) 、 皮帶運(yùn)輸機(jī) 、液壓支架 、鋼絲繩、礦車、移動(dòng)變站 、回柱絞車 、耙矸機(jī)、工礦配件、井下支護(hù)等礦用機(jī)械類產(chǎn)品；水泥、中高密度板 、矸石磚等建材類產(chǎn)品。 淮海 置業(yè) 集團(tuán)是在原 XX 礦業(yè)集團(tuán)輔業(yè)改制的基礎(chǔ)上組建起來的省屬國(guó)有企業(yè)。坐落在XX 省 XX 市 ，毗鄰蘇魯豫三省 ， 是一家集機(jī)械裝備制造 、建材、建筑、房地產(chǎn)、輕工化工、商貿(mào)旅游、煤礦勘探、物流為一體的大型企業(yè)集團(tuán) 。 淮海 置業(yè) 集團(tuán)現(xiàn)擁有資產(chǎn)總額近 70 億 元，員工近 2 淮海 置業(yè) 集團(tuán)科技大廈項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告 4 萬人，年銷售收入近 100 億元。面向未來，淮海 置業(yè) 集團(tuán)將秉持 “服務(wù)礦區(qū)建設(shè)、創(chuàng)造美好未來”的使命，奮發(fā)圖強(qiáng)、銳意進(jìn)取，以一流的產(chǎn)品服務(wù)客戶、以一流的業(yè)績(jī)回報(bào)股東、以一流的效益奉獻(xiàn)社會(huì)。本地塊為 XX 市中心區(qū)與新城區(qū)交匯處，幾條主要道路為商業(yè)地塊帶來大量人流，地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善。 本項(xiàng)目工程計(jì)劃自 2021 年 1月開工，至 2021 年 1月竣工，總工期 24 個(gè)月。 （ 4）《中華人民共和國(guó)水污染防治法實(shí)施細(xì)則》 （國(guó)務(wù)院令第 284 號(hào)， 2021年