【正文】 目新建住宅污水主要由淋浴、盥洗、沖廁、炊事等污水組成，與城市污水性質(zhì)相似，估計(jì)主要污染物濃度如下：懸浮物≈ 120200mg/L，化學(xué)需氧量 200300mg/L，五天生化需氧量≈ 100150mg/L。棚戶區(qū)改造住宅小區(qū)污水系統(tǒng)設(shè)專用通氣管；廚房污水單獨(dú)排除， 并經(jīng)隔油池后，再排至廁所內(nèi)。 （ 1）排水方式 45 本項(xiàng)目排水管網(wǎng)為各獨(dú)立住宅區(qū)域排水管道，每戶設(shè)成品無機(jī)玻璃鋼雙坑交替式衛(wèi)生廁所一座，生活污水排至廁所內(nèi)。室內(nèi)外給水管道選用 PPR管，共設(shè) 140個(gè) 管道井，給水管分別經(jīng)水表計(jì)量后供應(yīng)棚戶區(qū)改造住宅小區(qū)內(nèi)生活及消防用水。 7）棚戶區(qū)改造住宅小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng) 主要出入口、主要通道處，設(shè)置攝像系統(tǒng)，在棚戶區(qū)改造住宅小區(qū)的東、西兩面圍墻處設(shè)置主動式紅外線探頭，監(jiān)控系統(tǒng)中心設(shè)在小區(qū)物業(yè)管理處。 3）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 棚改小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在門衛(wèi)值班室設(shè)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)主機(jī)，每棟住宅設(shè)置樓層配線架，并在每套住宅設(shè)置信息插座，干線穿鋼管暗配敷設(shè)，支線采用穿 PVC 管暗配敷設(shè)。 弱電 1）電話系統(tǒng) 每棟建筑設(shè)置電話保安配線箱一臺，建筑物內(nèi)設(shè)電話分線箱；根據(jù)建筑專業(yè)提供的每戶建筑面積分，三類普通住宅套型設(shè)置二個(gè)電話終端出線口。 衛(wèi)生間及廚房均采用瓷質(zhì)燈頭，防濺式插座和蹺板開關(guān)，插座及蹺板開關(guān)安裝高度為 ；燈具吸頂安裝。配電箱安裝高度為 (底邊距地坪 )。 （ 1）住宅照明配電 a、配電系統(tǒng) 住宅用房電源由室外電纜埋地引入（引自箱變或戶外低壓網(wǎng)路 220/380V) ，每棟住宅總電度表箱，各戶設(shè)照明配電箱，每棟住宅的總電源進(jìn)線斷路器選用帶漏電保護(hù)功能的 4極斷路器。 40 根據(jù) XXX 市城市新區(qū)住宅小區(qū)分布情況負(fù)荷性質(zhì)，采用單回市政 10KV電源供電，為減少變配電設(shè)施占地 面積和便于維護(hù)管理，小區(qū)從北大街變電站鋪設(shè)電纜。 管道支架宜采用彈性托架和隔振支架。 廚房爐灶脫排油煙通過各住戶靜電型油 霧凈化器和排風(fēng)機(jī)排至室外，符合大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 、環(huán)保設(shè)計(jì) 根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162021），由于 XXX市城西新區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目（一）安置住宅小區(qū)有多層建筑和高層建筑，所以要考慮室外消防系統(tǒng)。 規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500192021) 采暖熱負(fù)荷計(jì)算 本項(xiàng)目總建筑面積 ㎡，采暖耗熱指標(biāo)按建筑節(jié)能指標(biāo)取 55W/㎡，熱負(fù)荷總計(jì)為 ㎡ 55W/㎡ 106=。 砂礫石墊層帶形基礎(chǔ)，管道埋設(shè)深度按 。本項(xiàng)目新建住宅采用生 活污水、雨水合流制排水系統(tǒng)。 （ 2）用水量估算 根據(jù)給水設(shè)計(jì)規(guī)范，本項(xiàng)目用水主要是生活和綠地用水，生活用水水質(zhì)要求符合生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，水壓要求大于等于 ；本項(xiàng)目新建住宅建筑面積 ㎡，共計(jì) 1132戶 4621人，每人每天用水量定額取 200L，時(shí)變化系數(shù)取 。 一、 XXX市 XXXXX安置房（一） 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50015— 2021）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (修訂本 )》（ GB50016— 2021）； 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50019— 2021） 。 防裂砂漿； 刷外墻涂料。 （自上 而下）： SBS 改性瀝青防水卷材 ，總厚度 （帶砂）； 20厚 1： 3水泥砂漿找平層； 6 6m分格，防水油膏灌縫，與女兒墻交接處留縫，用防水油膏灌縫； CL10 陶粒砼找 2%坡，最薄處 30厚； 150厚阻燃聚苯板保溫層（密度≥ 18 ㎏ /m3）； 瀝青馬蹄脂隔氣層； 20厚 1： 3水泥砂漿找平層（要求干燥，不開裂、不起砂）； 鋼筋砼面板基層。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，體現(xiàn)寧靜素雅的建筑風(fēng)格。 以上 XXX 市城市新區(qū)棚戶區(qū) 2 個(gè)安置小區(qū)規(guī)劃用地㎡（約合 ）總建筑面積 ㎡，擬新建 3214 保障房，其中高層住宅 9 幢，建筑面積㎡，多層住宅 56幢，建筑面積 ㎡。 建筑物概況 （ 1）本著“就近安置”的原則，在棚戶區(qū)附近位于烏喀路南側(cè)（ XXX 市 XXXXX 九大隊(duì)）建設(shè) XXX 市 XXXXX安置房（一）， 總建筑面積為 ㎡ （ 1132套， 4621人），其中 5棟 框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積 ㎡； 2 棟地上十六層，地下一層， 4棟地上十一層、地下一層。針對 XXX市城市新區(qū)的實(shí)際情況，本著“就近安置”的原則，作到不欠新帳，逐步還清舊賬。 （ 3）堅(jiān)持依法改造，確保穩(wěn)定的原則。發(fā)揮政府的組織領(lǐng)導(dǎo)作用，在政策與資金上給予必要的支持，確保棚戶區(qū)改造的順利推進(jìn)。被拆除房屋所有人或其委托人不到場或者其委托人不到場或不配合的，評估機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行評估作價(jià)。 棚戶區(qū)開發(fā)凈土地使用權(quán)出讓價(jià)格為 100萬元 /畝。原面積按市場評估補(bǔ)償：被拆除房屋面積在 20平方米（含 20平方米）以上不足 45 平方米的，差額部分按被拆除房屋面積評估價(jià)的50%予以補(bǔ)助。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的臨時(shí)過度補(bǔ)償依據(jù)向社會保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)金的企業(yè)職工人數(shù)和統(tǒng)計(jì)部門公布的上年企業(yè)職工平均工資計(jì)算；對出租的，按拆遷錢的出租租金計(jì)算；對商業(yè)用房按每平方米 15 元計(jì)算，并按季度發(fā)放。被拆遷房屋建筑面積在 50 平方米以下的（ 50平方米），每月每戶 300元； 50平方米以上的，每戶每月 400元。擴(kuò)大面積代建費(fèi)按多層建筑面積計(jì)算，房屋所有權(quán)證建筑面積按實(shí)際面積計(jì)算。 被拆遷房屋建筑面積在 45 平方米以上至 58 平方米的（含 58米），安置二類標(biāo)準(zhǔn)套型房屋，其建筑面積不小于 58平方米。 征地及拆遷范圍：東至多浪河，南至紅橋路（原英巴格路），西北至 314 國道北線交匯。 3．居住區(qū)級路：環(huán)行道路（道路紅線寬度 12米）貫穿用地，一條原用地與 200米綠化隔離帶之間的道路（道路紅線寬度 12米）東西貫通，總長 6750米。居住區(qū)的住宅以中密度的多層到小高層住宅為主，形成優(yōu)美的居住環(huán)境。 XXX市城市新區(qū)現(xiàn)狀圖 用地規(guī)劃 一類居住用地 202441平方米，土地開發(fā)強(qiáng)度：容積率 24 不大于 ，建筑密度不大于 30%，綠地率不小于 40%； 二類居住用地 438185 平方米，土地開發(fā)強(qiáng)度：容積率不大于 ，建筑密度不大于 20%，綠地率不小于 40%； 公共服務(wù)設(shè)施用地 65412，土地開發(fā)強(qiáng)度：容積率不大于 ，建筑密度不大于 35%，綠地率不小于 30%； 小學(xué)、中學(xué)、高中用地 88653平方米；土地開發(fā)強(qiáng)度：容積率 ，建筑密度不大于 35%，綠地率不小于 40%。 第四章 項(xiàng)目現(xiàn)狀及規(guī)劃 23 項(xiàng)目現(xiàn)狀 XXX市城市新區(qū)改地處 XXX 市多浪河灌區(qū)上游段，北起 314國道北線，南至 XXX市西大 街紅橋片區(qū)。假設(shè)二級開發(fā)商的預(yù)期銷售毛利潤為 15%，即 元 /平方米，綜合建安成本為 /平方米（包括毛地價(jià)、 22 建安成本和各種相關(guān)費(fèi)用），則最高可接受的土地開發(fā)成本為 /平方米。 公務(wù)員小區(qū)實(shí)景圖 一期實(shí)景圖 XXX市城市新區(qū)改造項(xiàng)目位于 XXX 市多浪河灌區(qū)上游段，北起 314 國道北線，南至 XXX 市西大街紅橋，規(guī)劃建設(shè)的杭州大道（原友誼路）向北延伸段以及 314國道北線、 21 阿溫大道等 XXX 市主要干道都位于項(xiàng)目區(qū)周邊，將為本項(xiàng)目銷售提供有利的對外交通條件。 XXX市城市新區(qū)現(xiàn)已建 20 成多所中小學(xué)校、幼兒園，提供了良好的教育環(huán)境。 XXX市城市新區(qū)位于 XXX市城區(qū)的西北部， 314 國道北線位于項(xiàng)目的北側(cè)，與 XXX市城市新區(qū)一期規(guī)劃區(qū)相鄰，“上風(fēng)上 水”，空氣清新，污染少，人口密度低，居住環(huán)境優(yōu)于市中心地區(qū)。因此， XXX 市城市新區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)，有強(qiáng)烈的市場需求，投資者的回報(bào)應(yīng)該是有保障的。區(qū)域周邊有 較好的交通和區(qū)位條件。 項(xiàng)目地塊臨近城市主干道 314 國 道北線和阿溫大道、緊鄰多浪河景觀帶核心區(qū)，通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找項(xiàng)目業(yè)態(tài)。項(xiàng)目單位除積極做好項(xiàng)目前期申報(bào) 等工作外，對擬建項(xiàng)目場址選擇、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等后期工作做出大量的艱辛勞動，確保項(xiàng)目一經(jīng)落實(shí)，就可順利實(shí)施，早日發(fā)揮應(yīng)有的社會效益。李克強(qiáng)副總理對這項(xiàng)工作非常關(guān)注，作出過非常明確的、重要的批示，要求各個(gè)部門一定要高度關(guān)心和支持棚戶區(qū)困難群體，協(xié)調(diào)、幫助解決好住房存在的困難。實(shí)施棚戶區(qū)改造，關(guān)系黨的宗旨，關(guān)系改革發(fā)展，關(guān)系廣大人 民群眾的切身利益，具有極其重要的意義。 推進(jìn)棚戶區(qū)改造，是落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的有效途徑 棚戶區(qū)改造建設(shè)的安置用房，多是小戶型、低價(jià)位的普通住房，而且供應(yīng)對象基本上是回遷的、最需要住房的低收入家庭。 設(shè)小康社會的客觀需要 原國務(wù)院副總理曾培炎在全國城市住房工作會議講話中指出：“到 2020 年，我們要全面建成小康社會 。實(shí)施 XXX 市城市新區(qū)改造，將使相當(dāng)一部分群眾享受到改革發(fā)展的成果，不僅大大改善困難群眾的居住條件 ，還將推動住房制度改革的深化，進(jìn)一步完善社會救助機(jī)制和保障體系，實(shí)現(xiàn)社會公平，促進(jìn)社會和諧。作為老城區(qū)， XXX市城市新區(qū)房屋密度大，居住條件差，而在棚戶 區(qū)居住的群眾大多數(shù)是少數(shù)民族下崗職工和低保戶、特困戶等社會弱勢群體。使用至今，土木結(jié)構(gòu)房屋和其他結(jié)構(gòu)類型房屋（即臨時(shí)搭建的簡易房）已成為危房代名詞，居民房屋均不具備抗震設(shè)防條件，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，將會對居民的生命和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成嚴(yán)重威脅。 XXX 市是新疆維吾爾自治區(qū)XXX地區(qū)行署駐地，是 XXX 地區(qū)政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，在新疆占據(jù)著舉足輕重的重要地位。在我國，城市棚戶區(qū)居民中低收入家庭比例高，特別是下崗失業(yè)、退休職工比較集中，群眾要求改造的呼聲強(qiáng)烈。完善社會保障制度，保障群眾基本生活，適應(yīng)人口老齡化、城鎮(zhèn)化、就業(yè)方 式多樣化，逐步建立社會保險(xiǎn)、社會救助、社會福利、慈善事業(yè)相銜接的覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系。 黨的“十七大”把以民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)與經(jīng)濟(jì)、政治、文化一起提出來，并且把民生問題擺到了十分重要的位置，提出“必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會管理，促進(jìn)社會公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病 有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會”，更加體現(xiàn)了以人為本、民生為重的執(zhí)政理念。建設(shè)項(xiàng) 目的實(shí)施，是我國西部少數(shù)民族地區(qū)構(gòu)建和諧社會的最具體、最直接的民生工程，是黨中央、國務(wù)院對我國少數(shù)民族地區(qū)實(shí)施的一舉多得的重大民生工程、德政工程。 可行性研究工作依據(jù)及范圍 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》； 《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔 2021〕 28 號， 2021年 10月 21日）； 《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔 2021〕 31 號， 2021年 8月 31日）； 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔 2021〕 71號） ； 《財(cái)政部、國土資源部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》（財(cái)綜 [2021]48號）； 《土地儲備管理辦法》（國土部， 2021年 11 月）； 5 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國發(fā) 55號文件）； 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》國土部11 號文件）； 1國各院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)［ 2021］ 24 號）及自治區(qū)《實(shí)施意見》（新政發(fā)［ 2021］ 73 號）； 1國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)［ 2021］ 131號）； 1《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保 [2021]295號）； 1自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于進(jìn)一步做好城市和國有工礦棚戶區(qū)住房情況摸底調(diào)查的通知》（新建房［ 2021］28號）； 1《關(guān)于切實(shí)落實(shí)相關(guān)財(cái)政政策積極推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的通知》（財(cái)綜 [2021]8號）； 1《新疆工作會議精神》； 1《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)新疆經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的若干意見》（國發(fā) [2021]32號）； 1《國家發(fā)展和改革委員會關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長 的十項(xiàng)措施》 (中發(fā)〔 2021〕 18號文件 )； 6 1《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T185082021）； 新疆維吾爾自治區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》； 2《 XXX市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》； 2《 XXX市總體發(fā)展規(guī)劃綱要》（ 20212030年）； 2項(xiàng)目地塊現(xiàn)場及周邊區(qū)域的詳盡調(diào)查資料； 2項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料。公司現(xiàn)有管理人員 6名，其中：董事長兼總經(jīng)理 1名，副總經(jīng)理 3名，財(cái)務(wù)總監(jiān) 1名，總經(jīng)理助理 1 名，員工