【正文】 絕大多數(shù)項(xiàng)目是以建筑面積計(jì)價(jià)的，很多項(xiàng)目在進(jìn)行面積誤差結(jié)算時(shí)，往往是總建筑面積變化很小，但其中的公攤面積增大、套內(nèi)建筑面積減少，使買受人多有微詞，并因此糾紛不斷。按此規(guī)定，買受人申請解除合同的條件是“商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”。在大量入住民事糾紛中，很多是出賣人尚未通過竣工驗(yàn)收（即取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》），便強(qiáng)行向買受人發(fā)出入住通知，迫使買受人不得不在沒有竣工驗(yàn)收手續(xù)的情況下接收房屋，后續(xù)的許多工程質(zhì)量糾紛、產(chǎn)權(quán)辦理糾紛，其實(shí)均與此有關(guān)，因此，本條款在強(qiáng)調(diào)“交鑰匙”即為交房時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付，有可能對買受人更加不利。六、房屋的交付確認(rèn)問題該司法解釋第１１條規(guī)定，“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用”；“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。④土地使用權(quán)抵押的責(zé)任。因此，買受人在主張有關(guān)權(quán)利時(shí)，應(yīng)慎用有關(guān)條款，避免贏了官司而不贏錢，因?yàn)樗髻r額加大，訴訟的相關(guān)費(fèi)用也必然增大。該司法解釋所規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第４９條的規(guī)定有所不同”。依據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。而實(shí)際上，目前的《商品房買賣合同》示范文本，均約定“合同自雙方簽字之日起生效”；“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起３０日內(nèi)，由出賣人向房地產(chǎn)主管部門申請登記備案”。四、關(guān)于預(yù)售合同的效力該司法解釋第６條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，出賣人在與買受人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，只要未取得商品房預(yù)售許可證明，就應(yīng)視為無效。而上述規(guī)定明確將預(yù)售許可證明的追認(rèn)期限，由“一審訴訟期間”調(diào)整為“起訴前”，可以說是一個(gè)有限的進(jìn)步。但該司法解釋仍對一些問題未予明確，或在實(shí)踐中將存在一定的操作性問題，現(xiàn)提出對其中部分條款的看法，拋磚引玉，希望引起各界的重視。該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項(xiàng)可能具有不同的理解。本案法院即采取了后一種方法。（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理，不動(dòng)產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。訂購書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識(shí)。根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實(shí)際情況確定是否變更或解除。對于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責(zé)，實(shí)務(wù)上存在很大爭議。（六）、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)商品房買賣實(shí)踐中，因逾期交房而引發(fā)的糾紛占有相當(dāng)大的比重，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有經(jīng)濟(jì)政策的變化、政府部門強(qiáng)制變更規(guī)劃等開發(fā)商不能控制的原因。先放銷售中，買受人可以對房屋的戶型、面積、交通、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行實(shí)地考察，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的綜合情況與開發(fā)商的廣告宣傳是否一致，受廣告宣傳的影響相對較小，如果開發(fā)商所售商品房的綜合情況與廣告宣傳不符，買受方并未提出異議，此種情況應(yīng)視為默示，購房后買受方反悔的，不宜認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；如果買受方當(dāng)場提出異議，開發(fā)商亦口頭或書面承諾日后加以改進(jìn)，保證房屋綜合情況與廣告宣傳一致，但是開發(fā)商在交付房屋后并未履行諾言，則可以認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約；期房銷售中，買受方往往通過廣告選擇自己需要的房屋，受廣告宣傳影響大，所以在對待夸大廣告宣傳問題上需從嚴(yán)把握。為了促進(jìn)銷售，當(dāng)前的商品房廣告和宣傳資料往往圖文并茂地將所售房屋及周邊環(huán)境勾畫得猶如人間天堂一般，廣告中涉及的商品房質(zhì)量、購房優(yōu)惠條件、商品房所在位置與周邊環(huán)境等內(nèi)容對購房者具有強(qiáng)烈的吸引力，但廣告中存在的內(nèi)容不實(shí)問題卻較為嚴(yán)重。一般情況下開發(fā)商會(huì)直接選擇填寫第一項(xiàng)“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，一旦產(chǎn)生糾紛，購房者往往處于弱勢。（2）該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。（三）、交房時(shí)間以何為標(biāo)準(zhǔn)？按期交房是開發(fā)商的首要義務(wù)，也是買受方在購房時(shí)最為關(guān)心的問題，在如何確定交房時(shí)間上，房屋買賣雙方往往各執(zhí)一詞，買受方認(rèn)為，開發(fā)商只有在房屋驗(yàn)收合格并與其簽訂樓宇交接書才完成交房義務(wù)；開發(fā)商認(rèn)為，只要將房屋轉(zhuǎn)移給買收房，交了房屋鑰匙就完成了交房義務(wù)。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。情勢變更的一個(gè)重要構(gòu)成條件，是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)對情勢變更的發(fā)生不能預(yù)見。我國在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。我國在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，專門進(jìn)行民事糾紛調(diào)解，包括房產(chǎn)糾紛的調(diào)解。商品房現(xiàn)售合同是指房地產(chǎn)開商將已經(jīng)竣工的商品房向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)購房者，購房者支付房款的買賣合同。如果出賣人在訴訟前或訴訟期間將抵押注銷，說明雙方在簽訂合同時(shí)，出賣人未告知抵押情況的潛在風(fēng)險(xiǎn)已不存在，影響買受人取得產(chǎn)權(quán)證的障礙已消除，可以判決雙方繼續(xù)履行合同。因此，出賣人均不能由前買受人處取回房屋所有權(quán)。二是后買受人出于惡意，即明知或應(yīng)知前買受人商品房預(yù)售合同的存在，仍然就同一商品房與出賣人簽訂預(yù)售合同，并辦理了預(yù)售合同登記或產(chǎn)權(quán)登記，前買受人可對后買賣行為行使撤銷權(quán)，以避免使前買受人利益受損，既保護(hù)了債權(quán)人的利益，體現(xiàn)惡意不受保護(hù)的原則，又有利于交易安全。但在具有以下情形時(shí)，應(yīng)支持后買受人要求履行合同的請求：一是后買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理了商品房抵押貸款登記手續(xù)，而前買受人尚未交納房款；二是后買受人已入住，并已對該房屋完成了裝修等改善行為；三是后買受人產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)正在辦理過程中，未辦理登記非基于其本人的原因?；趥牟环窒群箜樞蛐裕百I受人與次買受人在出賣人履行不能時(shí)均有權(quán)請求損害賠償。（五）“一房多賣”糾紛的處理2003年以來，我院受理房屋買賣糾紛 60件，其中涉及”一房多賣的案件58件，占96 %。對此類行為僅僅依靠補(bǔ)償性賠償是無法彌補(bǔ)買受人損失的，也不能有效制裁和遏制出賣人的欺詐行為。從適用條件看，《消法》的規(guī)定僅僅限于提供的商品和服務(wù)有欺詐行為，而商品房是否屬于其適用范圍沒有明確規(guī)定。為避免司法權(quán)與行政權(quán)的沖突，法院在認(rèn)定商品房買賣合同的效力時(shí)，對出賣人的預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明而簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無效；出賣人取得商品房預(yù)售許可證證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。（2）建立法人工商注冊資金實(shí)體行政審查機(jī)制，徹底“揭開法人面紗”；（3）建立現(xiàn)代化會(huì)計(jì)制度及完備的企業(yè)財(cái)務(wù)、注冊資金審計(jì)、監(jiān)察制度；（4）建立公司和自然人的市場退出（破產(chǎn)）機(jī)制，從根本上規(guī)范我國房地產(chǎn)開發(fā)市場，這有利于建立真正意義上的社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)。這樣一來，房地產(chǎn)所有權(quán)人就失去了將自己的房屋兩賣或多賣以獲取不正當(dāng)利益的可能。這樣一來，這種規(guī)定并沒有起到有效防止“一房兩賣或多賣”民事合同行為發(fā)生的作用，而僅僅是為發(fā)生糾紛訴至法院后起了確定合同有效的證據(jù)作用。三、審判難點(diǎn)及應(yīng)對從近兩年發(fā)生的商品房買賣糾紛看，房地產(chǎn)交易市場相當(dāng)混亂，且無相適應(yīng)的配套制度，案件中存在著大量物權(quán)領(lǐng)域的法律問題難以解決，而現(xiàn)行法律只側(cè)重從合同及管理的角度集中規(guī)范商品房交易關(guān)系，物權(quán)領(lǐng)域中的一些法律問題在審判實(shí)踐中難以得到解決，為此也難免會(huì)出現(xiàn)判決結(jié)果不一致的現(xiàn)象?？梢姡唐贩款A(yù)售制度本身的風(fēng)險(xiǎn)、市場因素和買受人的主觀局限性制約了買受人合法權(quán)益的行使，使其在進(jìn)入商品房預(yù)售過程之初就與處于與出賣人不平等的法律地位上。買受人即便勝訴，也可能會(huì)出現(xiàn)“裁判文書只是一張空文，客觀上無法實(shí)際執(zhí)行”的現(xiàn)象。此案系集體訴訟，大多數(shù)房屋都存在一房多賣現(xiàn)象，且買主全額支付了購房款。實(shí)踐中很多情況是房屋管理部門不審查是否已抵押這一事實(shí)，只要符合相關(guān)條件，均頒發(fā)預(yù)售許可證?！弊罡咴宏P(guān)于合同的解釋（一）對此條的解釋為：“......法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，但合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)行政管理法律和法規(guī)并沒有直接強(qiáng)制規(guī)定簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同前必須辦理所有權(quán)、使用權(quán)變更登記手續(xù)，更沒有規(guī)定簽訂合同必須到房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才能生效，而只是規(guī)定（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂并履行后）房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生事實(shí)上的變更后，要到房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)變更登記手續(xù)。（五）現(xiàn)行立法不完善由于目前我國房地產(chǎn)立法集分散性、地方性、單一性、沖突性、落后性為一體，全國范圍內(nèi)沒有完善統(tǒng)一的相關(guān)法律法規(guī)，尤其是物權(quán)法在此方面的規(guī)定不完善，各地有關(guān)的條例非常簡單而且大多相互矛盾，加之行政管理職能薄弱，導(dǎo)致司法實(shí)踐中商品房預(yù)售糾紛大量發(fā)生。（四）行政規(guī)章與現(xiàn)行法律相矛盾我國房地產(chǎn)管理法律法規(guī)及部門規(guī)章都規(guī)定，房產(chǎn)和地產(chǎn)的出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)向行政機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。而且，開發(fā)商與國土部門簽訂的“國有土地使用權(quán)出讓合同”約定的是先辦理使用權(quán)證，付款則是分期付款。如2001年李某等八名買房者訴新都星光工貿(mào)有限公司房屋預(yù)售糾紛案中，由于星光公司虛假注冊，獲得開發(fā)項(xiàng)目，業(yè)主繳納了全部預(yù)購房款，見到的是一片荒地而不是房屋，因而訴至法院要求退賠購房款及違約金。由于規(guī)范的缺陷，導(dǎo)致了大量糾紛產(chǎn)生。（一）房地產(chǎn)市場開發(fā)混亂隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，大量的集體土地被征收為國有土地。如將土地使用權(quán)抵押后再預(yù)售，在以商品房抵押貸款方式預(yù)購商品房的過程中要涉及三個(gè)合同和四方當(dāng)事人。此類案件涉及多方當(dāng)事人，法律關(guān)系復(fù)雜，房屋被重復(fù)預(yù)售，處理難度較大。這些案件具有以下特點(diǎn)：（1）案件標(biāo)的數(shù)額大，且多為集團(tuán)訴訟，社會(huì)影響較大。其中，訴請要求辦理產(chǎn)權(quán)證的5件，要求承擔(dān)延期交付違約金的3件，要求解除房屋買賣合同的7件，因房屋質(zhì)量問題起訴的1件。第一篇：對商品房買賣合同糾紛審理情況的分析對商品房買賣合同糾紛審理情況的分析2004年隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的日益加快，商品房買賣合同糾紛大量出現(xiàn)。一、審理情況概述及特點(diǎn)20012003年，我院共受理商品房買賣糾紛16件。在該60件商品房買賣糾紛案件中，90%都是商品房權(quán)屬糾紛。（2）“一房兩賣”、“一房多賣“案件較多，這嚴(yán)重?fù)p害了購房人的合法權(quán)益。比如重復(fù)預(yù)售或預(yù)售后抵押，先抵押后預(yù)售。但由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中產(chǎn)生了一些問題，出現(xiàn)了大量的糾紛，引起了社會(huì)和司法界的重視。這就逼迫農(nóng)民尋找自我救濟(jì)的方法，他們會(huì)繞過國家征地這一環(huán)節(jié)，直接蓋房子出售，或者直接出讓土地給開發(fā)商，導(dǎo)致了不合法項(xiàng)目的出現(xiàn)。同時(shí)我國審計(jì)、會(huì)計(jì)制度的不完善，對《審計(jì)法》、《會(huì)計(jì)法》的執(zhí)行力度小，驗(yàn)資報(bào)告、資信證明虛假，抽逃注冊資金以及由此導(dǎo)致的我國公司法人注冊資金不實(shí)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，在房地產(chǎn)行業(yè)尤為突出。（三）低價(jià)取得土地使用權(quán)，換出銀行高額貸款一些房地產(chǎn)公司成立后，以虛假注冊順利申請