【正文】 既有各種類型的合作組織（包括政府主導(dǎo)和自發(fā)組織的各種專業(yè)協(xié)會(huì)），也有各種不同規(guī)模的私營收 購代理公司；產(chǎn)地批發(fā)商和銷地批發(fā)商的主體主要是各種農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場為核心的購銷商群體；零售商的情況最為復(fù)雜，包括各種農(nóng)貿(mào)市場、規(guī)模大小的超市及綜合性的零售店和地?cái)備N售等。農(nóng)業(yè)公司自主承包農(nóng)民土地，實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營，企業(yè)化運(yùn)作。（ 3）市場 +農(nóng)戶。農(nóng)戶按公司要求生產(chǎn)，公司與農(nóng)戶簽訂合作協(xié)議。第三， 深圳 農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)化程度低，管理水平低，綜合服務(wù)能力差。 2. 深圳市 農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展?fàn)顩r 在農(nóng)產(chǎn)品出現(xiàn) 需求數(shù)量急劇增加，需求質(zhì)量不斷提高 的背景下， 深圳市 因基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)、人才和政府宏觀調(diào)控等方面原因，物流不夠發(fā)達(dá)，大多數(shù)農(nóng)產(chǎn)品不能順暢流通， 影響了市場的穩(wěn)定發(fā)展 。因此農(nóng)產(chǎn)品流通體系進(jìn)步的關(guān)鍵在于發(fā)展第三方物流企業(yè)，整合傳統(tǒng)批發(fā)市場，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心。 農(nóng)產(chǎn)品物流園是物流園區(qū)的一種專業(yè)化類別，它是以生鮮產(chǎn)品為主的農(nóng)副產(chǎn)品地域性分銷和配送中心，其功能包含農(nóng)產(chǎn)品的存儲(chǔ)、流通、交易、加工和配送等，將農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)端和消費(fèi)端直接地聯(lián) 系在一起，縮短運(yùn)輸時(shí)間，保證食品安全，增加產(chǎn)品附加值，達(dá)到供需雙贏的目的。 18 市場 需求 、定位 分析 及 規(guī)模確定 一、 農(nóng)產(chǎn)品市場發(fā)展趨勢 1. 國內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品市場發(fā)展趨勢 我國的農(nóng)產(chǎn)品流通體系是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下由國家統(tǒng)購統(tǒng)銷的流通體系逐步演變形成的，是以 “農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場”為核心的流通模式，即：農(nóng)民 — 收購商— 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 — 零售商 — 普通菜市場 — 消費(fèi)者。同時(shí)，擴(kuò)展農(nóng)產(chǎn)品市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資渠道，鼓勵(lì)社會(huì)資本、企業(yè)等多種渠道的社會(huì)資金投入農(nóng)產(chǎn)品市場體系建設(shè)。 政府還給予農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場以“綠色”的支持。 2021 年商務(wù)部提出實(shí)施“雙百市場工程”，商務(wù)部、財(cái)政部決定以貼息和直補(bǔ)的方式，支持大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)及改造項(xiàng)目。鑒于此，國家相關(guān)部門制定出各項(xiàng)政策，積極支持農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的建設(shè)和升級(jí)改造工程，積極支持依托本地優(yōu)勢建立專業(yè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。 《 廣東省流通業(yè)發(fā)展“十一五” 規(guī)劃》也強(qiáng)調(diào)建立規(guī)范有序、安全高效的農(nóng)產(chǎn)品市場體系；繼續(xù)搞好集貿(mào)市場和批發(fā)市場建設(shè)，改造現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，發(fā)展經(jīng)紀(jì)人代理、農(nóng)產(chǎn)品拍賣、網(wǎng)上交易等方式，增強(qiáng)交易功能；鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代物流、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)和流通方式； 2021 年國家制定了十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流業(yè)位列其中， 2021 年 3 月 10日國務(wù)院頒布了《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 (國發(fā)〔 2021〕 8 號(hào)文件 )，根據(jù)文件精神，國家有關(guān)部委出臺(tái)了支持物流業(yè)發(fā)展的相應(yīng)政策。 15 國家 產(chǎn)業(yè)政策 和 發(fā)展規(guī)劃、 行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、 行業(yè) 發(fā)展規(guī)劃 農(nóng)產(chǎn)品市場體系，是流通領(lǐng)域內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營、交易、管理、服務(wù)等組織系統(tǒng)與結(jié)構(gòu)形式的總和，是溝通農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與消費(fèi)的橋梁與紐帶，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要支撐體系之一。 6 有利于推動(dòng) 深圳 建設(shè)成為區(qū)域性 農(nóng)產(chǎn)品 物流基地。 14 。 三、 項(xiàng)目建設(shè)的 意義 1. 提高城市品位，增強(qiáng)城市功能，提高城市知名度、美譽(yù)度 。 做強(qiáng)優(yōu)勢特色產(chǎn)業(yè)、 加快推進(jìn) 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、 建立健全 服務(wù)體系、優(yōu)化 市場 布局 是 深圳 市推進(jìn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要 舉措 。 ，促使其他農(nóng)批市場轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念，完善物流體系 。根據(jù)測算，項(xiàng)目 13 建成后，當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品 價(jià)格下浮 1520%。 農(nóng)產(chǎn)品物流園是一個(gè)民生工程、惠民工程、民心工程。人口接近 60 萬，未來 5年，人口將突破 100萬。 作為大型的 農(nóng)產(chǎn)品集散中心，它的經(jīng)濟(jì)效益主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是農(nóng)產(chǎn)品交易產(chǎn)值 ；二是交易市場管理及服務(wù)性費(fèi)用；三是它催生地產(chǎn)、餐飲、金融、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。具體目標(biāo)包括：建設(shè) 10 家年銷售額 100億的大型中高級(jí)批發(fā)市場。 1. 深圳 農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展機(jī)遇 深圳市 擁有獨(dú)特的資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢和戰(zhàn)略地位，巨大的發(fā)展?jié)摿投嘀丿B加的優(yōu)惠政策， 農(nóng)產(chǎn)品行業(yè) 從未像今天這樣處于多種重大機(jī)遇疊加的交匯點(diǎn)上，搶占先機(jī)，把握機(jī)遇，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流交易中心，完善農(nóng)產(chǎn)品流通體制， 11 將促進(jìn) 深圳 農(nóng) 產(chǎn)品 的大 發(fā)展。 “基地 配送 消費(fèi)者”直銷流通模式難以短期內(nèi)無縫對(duì)接 。 三、 深圳東部 農(nóng)產(chǎn)品 物流發(fā)展 面臨 的挑戰(zhàn) 坪山新區(qū) 是 深圳邊遠(yuǎn)地區(qū) ，隨著 新區(qū) 的建立，農(nóng)產(chǎn)品 市場 獲得了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也面臨了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 （ 2） .農(nóng)產(chǎn)品 物流系統(tǒng) 尚未形成完整的 產(chǎn)業(yè)鏈 目前 新 區(qū)農(nóng)產(chǎn)品物流在 供應(yīng) 、加工、運(yùn)輸、 銷售等方面的運(yùn)營主體規(guī)模較小、服務(wù)能力和市場競爭力較差，環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)之間相互獨(dú)立，相互博弈，缺乏利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的統(tǒng)一體關(guān)系，沒有形成完整的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈。 目前 深圳東部 農(nóng)產(chǎn)品 雖然能基本滿足城市需求 ， 但由于 保障系數(shù)較低，價(jià)格偏高， 農(nóng)產(chǎn)品 流通和市場 仍處于較低水平 。 坪山新區(qū)現(xiàn)有各類投產(chǎn)企業(yè) 1700 家，其中產(chǎn)值上億元工業(yè)龍頭企業(yè)達(dá) 52 家，世界 500 強(qiáng)企業(yè) 10 家，高新技術(shù)企業(yè)約 100 家，外商投資企業(yè) 381 家，境內(nèi)外上市公司 26家。沒有一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。目前，深圳農(nóng)批市場分布如下： 批發(fā)市場 所在區(qū)域 輻射人口 南山農(nóng)批 南山區(qū) 110 萬 寶安農(nóng)批 寶安區(qū) 70 萬 福田農(nóng)批 福田區(qū) 250 萬 布吉農(nóng)批 羅湖區(qū) 400 萬 利民農(nóng)批 龍崗區(qū) 90 萬 故此，深 圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場呈現(xiàn)兩個(gè)現(xiàn)狀： 深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場不同程度的存在超負(fù)荷營運(yùn)的現(xiàn)象。 農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格不合理。傷害種養(yǎng)戶，傷害經(jīng)營戶，傷害老百姓。 深圳 農(nóng)產(chǎn)品 是個(gè)依賴型的市場，由于農(nóng)產(chǎn)品基地距離遙遠(yuǎn)、分散，保鮮技術(shù)滯后，深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商（基本均為個(gè)體經(jīng)營戶）基本不直接采購內(nèi)地貨源，農(nóng)批市場的營運(yùn)商均為坐地收租，內(nèi)地農(nóng)產(chǎn)品營運(yùn)商很少發(fā)貨到深圳，而是通過傳統(tǒng)的層層批發(fā)，沒有形成有效的市場與產(chǎn)地對(duì)接，導(dǎo)致內(nèi)地鮮活農(nóng)產(chǎn)品很難直接登陸深圳市場，農(nóng)產(chǎn)品品種不齊全。由于深圳本地缺乏農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，幾乎所有農(nóng)產(chǎn)品均依賴于外地供應(yīng)。 促進(jìn)坪山新區(qū)的 GDP 實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 該項(xiàng)目是一項(xiàng)民生工程，社會(huì)福利工程。建立完善農(nóng)產(chǎn)品市場信息網(wǎng)絡(luò)。 5 建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檢測安全體系。 4 積極推動(dòng)互補(bǔ)型經(jīng)營模式。 項(xiàng)目實(shí)行兩手抓，一手面向全國乃至全球農(nóng)產(chǎn)品采購，一手面向全市、珠三角、香港、海外市場協(xié)助經(jīng)營戶建設(shè)營銷網(wǎng)絡(luò)。項(xiàng)目將順應(yīng)新區(qū)的發(fā)展，高規(guī)劃、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)，將項(xiàng)目打造成為城市的亮點(diǎn)。 2 3. 項(xiàng)目建設(shè)概況 項(xiàng)目 建設(shè) 地點(diǎn)： 深圳市坪山新區(qū) 項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模： 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 200 畝， 總建筑面積 平方米 ，總投資 億人民幣 項(xiàng)目土地利用規(guī)劃 ? 信息管理區(qū)：建筑面積 22387 平方米 ? 農(nóng)產(chǎn)品交易區(qū)：建筑面積 44774 平方米 ? 農(nóng)副產(chǎn)品交易區(qū)：建筑面積 22865 平方米 ? 加工倉儲(chǔ)區(qū)：建筑面積 30000 平方米 ? 物流配送區(qū)：建筑面積 25968 平方米 ? 配套服務(wù)區(qū)：建筑面積 22387 平方 米 ? 道路、綠化 : 建設(shè)面積 平 二、 項(xiàng)目 投資 估算 及 資金 籌措 根據(jù) 初步 估算， 項(xiàng)目總投資為 億人民幣，其中建筑工程費(fèi) ，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬元，工程預(yù)備費(fèi) 萬元，建設(shè)期利息 701萬元。擁有 3個(gè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品檢測實(shí)驗(yàn)室。 項(xiàng)目 可行性 報(bào)告 2021 年 3 月 23 日 目錄 第一章 概述 一、 項(xiàng)目概述 二、 項(xiàng)目投資估算 三、 項(xiàng)目主要結(jié)論 四、 編制依據(jù) 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義 一、 項(xiàng)目建設(shè)的背景 二、 項(xiàng)目建設(shè)的意義和必要性 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、 發(fā)展規(guī)劃 二、 產(chǎn)業(yè)政策支持 三、 行業(yè)準(zhǔn)入分析 第四章 市場需求、定位分析及規(guī)模確定 一、 農(nóng)產(chǎn)品 直配 市場的發(fā)展趨勢 二、 市場需求分析 三、 需求與定位分析 四、 規(guī)模確定 第五章 項(xiàng)目選址 建設(shè)條件 一、 項(xiàng)目選址 二、 項(xiàng)目建設(shè)條件 第六章 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及方案 一、 項(xiàng)目建設(shè)目的及標(biāo)準(zhǔn) 二、 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 三、 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 四、 工程方案 第七章 節(jié)能 一、 合 理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù) 二、 項(xiàng)目能源消耗狀況 三、 能耗指標(biāo)分析 四、 節(jié)能措施及效益分析 第八章 環(huán)境保護(hù)和安全措施 一、土地利用 二、環(huán)境保護(hù) 三、安全措施 第九章 項(xiàng)目建設(shè)方式和籌建、管理機(jī)構(gòu) 一、項(xiàng)目建設(shè)方式 二、項(xiàng)目籌建組織機(jī)構(gòu) 三、項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu) 第十章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 一、項(xiàng)目建設(shè)期 二、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 第十一章 投資規(guī)模及資金籌措 一、 項(xiàng)目投資估算范圍 二、 編制依據(jù) 三、 投資估算 四、 投資估算分析 五、 資金籌措 第十二章 經(jīng)濟(jì)分析 一、 項(xiàng)目成本費(fèi)用估算 二、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 三、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) 一、 社會(huì) 影響分析 二、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 三、 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 第十四章 結(jié)論及建議 一、 結(jié)論 二、 項(xiàng)目主要結(jié)論 三、 建議 1 概述 一、 項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目名稱 : 深圳市東部農(nóng)產(chǎn)品交易中心 2. 項(xiàng)目 投資 單位概況 投資 單位： 深圳宏鴻農(nóng)產(chǎn)品有限公司 單位性質(zhì)： 企業(yè) 投資 單位情況 簡介 ： ? 深圳市宏鴻農(nóng)產(chǎn)品 有限公司 深圳市宏鴻農(nóng)產(chǎn)品有限公司成立于 1997年，注冊(cè)資本 1030 萬人民幣。 深圳市宏鴻農(nóng)產(chǎn)品有限公司擁有近 25000平方米大型加工配送中心、冷凍庫和保鮮庫、干貨庫； 運(yùn)輸及 配送車輛 160 多臺(tái)，大型貨柜車 40 多臺(tái)?，F(xiàn)有 員工 838 人，其中碩士研究生 5 人，本科 66人，?？?165人。 坪山新區(qū)是深圳市最新的功能區(qū)，是“特區(qū)的特區(qū)、城市的亮點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)的高地”。 3 2 進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品 “大采購、大物流、大流通、大市場”，構(gòu)建完善的農(nóng)產(chǎn)品物流體系。 建立和完善農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷的信息網(wǎng)絡(luò)，與國內(nèi)外各大農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)和農(nóng)副產(chǎn)品集散地建立即時(shí)的信息互動(dòng)平臺(tái)，真正做到農(nóng)副產(chǎn)品“大采購，大物流，大流通、大市場”。另外，項(xiàng)目將制定系列政策和優(yōu)惠的平臺(tái)，扶持出口型貿(mào)易、電子商務(wù)以及其它新型的營銷模式。 通過建設(shè)大型農(nóng)產(chǎn)品交易市場， 聯(lián)盟 一批規(guī)模大、 品質(zhì)高、供應(yīng)能力強(qiáng) 的農(nóng)產(chǎn)品 生產(chǎn)基地，在全國主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)區(qū)建設(shè)“深圳的菜園子” 。本項(xiàng)目即是以 坪山新 區(qū)為依托，通過建立大型的 果蔬和水產(chǎn)品、畜產(chǎn)品綜合 批發(fā)市場和轉(zhuǎn)運(yùn)中心，并完善倉儲(chǔ)、轉(zhuǎn)運(yùn)、包裝、分裝等環(huán)節(jié)的港口物流配套設(shè)施， 保障深圳市 農(nóng)產(chǎn)品 的數(shù)量和質(zhì)量，同時(shí) 擴(kuò)大 供港 市場份額，從而將 深圳 市建設(shè)成為農(nóng)產(chǎn)品 重要的集散中心 。項(xiàng)目的建成，將帶動(dòng)坪山新區(qū)運(yùn)輸、交通、餐飲、娛樂、商業(yè)、地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 深圳農(nóng)產(chǎn)品市場屬于消費(fèi)型市場， 1800萬人口每年農(nóng)產(chǎn)品需求總量為 700億人民幣以上。 、不健全。旺 季貨源過剩，降價(jià)賤賣，淡季或?yàn)?zāi)害性天氣，貨源短缺，菜價(jià)飛升。 目前，農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)環(huán)節(jié)，運(yùn)輸環(huán)節(jié)，貯藏環(huán)節(jié)衛(wèi)生，銷售環(huán)節(jié)，基本是各自為陣，沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的大物流，大流通，大市場，環(huán)節(jié)的盲點(diǎn)，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量和衛(wèi)生缺乏必要的有效的監(jiān)控。 根據(jù) 農(nóng)業(yè)部規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副總工程師、首席農(nóng)業(yè)規(guī)劃專家楊九成介紹：在人口居住集中的城市每 40萬人必須有一個(gè)大中型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。人口將近 90萬。 9 2021 年 6 月 30日，深圳市委市政府為推進(jìn)以大工業(yè)區(qū)為中心的東部片區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展，促進(jìn)全市區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，全面提升城市化水平，將原深圳市大工業(yè)區(qū)和原龍崗區(qū)坪山街道、 坑梓街道，整合為坪山新區(qū)，設(shè)坪山新區(qū)管理委員會(huì)。成為深莞惠副城市中心。而目前 新 區(qū)農(nóng)產(chǎn)品物流設(shè)施不完善，相關(guān)技術(shù)和設(shè)備落后，嚴(yán)重影響 新 區(qū)農(nóng)場品物流的 發(fā)展。目前 新 區(qū)產(chǎn)品物流信息系統(tǒng)尚不健全。 農(nóng)產(chǎn)品流通體系的核心是“現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心”，即：生產(chǎn)者 — 物流配送中心 — 超市或市場 — 消費(fèi)者的流通模 式 ，但是 農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈環(huán)節(jié) 產(chǎn)業(yè)化程度不高 。目前我市 在農(nóng)產(chǎn)品物流宏觀管理、政策支持和法律法規(guī)的完善方面還有待提高。 “