【正文】 情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。（3）車輛停放有序。（7）路燈、樓道燈完好率不低于80%。（3）操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。（5）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。（3）每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護(hù)。（8）按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。（5）管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。第十三條　甲方物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量保證基本要求（1）服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。第十一條　交通秩序與車輛停放甲方應(yīng)對(duì)車輛進(jìn)出實(shí)行驗(yàn)證、登記制度；乙方的車輛需按規(guī)定線路行駛，進(jìn)場(chǎng)后需按指定位置停放；甲方派出的巡邏協(xié)防隊(duì)員負(fù)責(zé)疏通和維護(hù)區(qū)內(nèi)交通秩序；甲方應(yīng)禁止載有有毒、有害物品的車輛進(jìn)入小區(qū)；在小區(qū)內(nèi)因亂停、亂放等造成的人員及財(cái)產(chǎn)損失由車主自行負(fù)責(zé)。第九條　甲方對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的管理由甲方組織清潔隊(duì)伍對(duì)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生及樓層公共部位衛(wèi)生進(jìn)行保潔；公共部位清潔設(shè)施擺放整潔，設(shè)有果皮箱、垃圾房等保潔設(shè)施，垃圾日產(chǎn)日清；樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺(tái)無(wú)灰塵，窗戶明亮。危險(xiǎn)部位標(biāo)志明顯，有防范措施。第七條　甲方對(duì)共用設(shè)施的管理小區(qū)內(nèi)公共配套服務(wù)設(shè)施完好，并按原設(shè)計(jì)用途使用。電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風(fēng)、照明良好。設(shè)備良好，運(yùn)行正常，有設(shè)備運(yùn)行記錄。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知甲方，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予賠償；轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，事先通知甲方，告知受讓方與甲方簽訂本協(xié)議；對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任。第二條　物業(yè)基本狀況本物業(yè)名稱：_________乙方所購(gòu)房屋銷售（預(yù)售）合同編號(hào)：_________乙方所購(gòu)房屋基本情況：（1）類型：_________（2）座落位置：_________（3）四至：_________（4）建筑面積：_________平方米第三條　共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的定義所謂共用部位是指，房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、門內(nèi)承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、抗震結(jié)構(gòu)部位、走廊通道等。第五條本協(xié)議正本連同附件共＿＿6＿＿頁(yè)，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第二條在本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使協(xié)議無(wú)法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第四條維修基金的管理與使用一、維修基金的使用由甲方提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。__ 24 小時(shí)值班，其中主出入口雙人值勤，6:0020:00 設(shè)立崗，并有詳細(xì)交接班記錄；對(duì)不熟悉人員進(jìn)入，可通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；對(duì)裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理，對(duì)其他勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對(duì)大型物件搬出進(jìn)行記錄。物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí)；每月檢查 1 次，保證標(biāo)識(shí)清晰完整。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽，無(wú)黃土裸露。及時(shí)清除道路積雪。 3 日 1 次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門、窗開閉靈活，無(wú)異常聲響；門窗玻璃無(wú)破碎。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）的決定組織維修。（3）學(xué)習(xí)治安法規(guī)，刻苦訓(xùn)練，有一定搏擊、對(duì)抗素質(zhì)，對(duì)違反治安條例的人和事及時(shí)有效制止。（3）熟悉本崗位任務(wù)和工作要求，嚴(yán)格遵守紀(jì)律，按規(guī)定交接班，不遲到早退。做好垃圾袋裝化，將所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)，做到合理、衛(wèi)生、四周無(wú)散放垃圾。三、環(huán)境衛(wèi)生、花草盆：無(wú)垃圾、無(wú)臟雜物，花草葉無(wú)枯萎和明顯積塵，花草盆側(cè)面及槽邊無(wú)污跡、無(wú)積塵、無(wú)積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。甲方（蓋章）：_________ 乙方（蓋章）：_________法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________委托代理人（簽字）：_________委托代理人（簽字）：_________開戶銀行：_________ 開戶銀行：_________賬號(hào)：_________ 賬號(hào)：_________簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：__________________年____月____日 _________年____月____日第三篇：前期物業(yè)管理服務(wù)合同文檔前期物業(yè)管理服務(wù)合同本合同當(dāng)事人委托方東方臵地房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）：受托方南 京 萬(wàn) 科 臵 業(yè) 有 限 公 司（以下簡(jiǎn)稱乙方）：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方將東方熙龍山院（物業(yè)名稱）委托給乙方實(shí)行物業(yè)管理。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)（不論曾否宣戰(zhàn)）、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。第二十六條　不可抗力如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。第二十四條　合同的轉(zhuǎn)讓除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。各方通訊地址如下：_________。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。第十八條　保險(xiǎn)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)由甲方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)?；乙方的家庭?cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由乙方自行辦理；_________。乙方出租物業(yè)的，需到甲方登記備案，否則物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用仍由乙方交納；乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按照市物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定調(diào)整；交納費(fèi)用時(shí)間：每月_________日前交付。（3）預(yù)防花草、樹木病蟲害。（3）區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。（3）車輛停放有序。設(shè)備間清潔衛(wèi)生，通風(fēng)照明良好；雪后及時(shí)掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪；雨后及時(shí)清理污水；小區(qū)內(nèi)馬路無(wú)攤點(diǎn)、市場(chǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)牌匾美觀整齊、管理有序；小區(qū)內(nèi)無(wú)違章臨時(shí)建筑；小區(qū)內(nèi)無(wú)亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象；定期消殺“四害”。綠化有專人養(yǎng)護(hù)和管理，無(wú)損壞、踐踏現(xiàn)象，無(wú)病蟲害及枯死現(xiàn)象。道路暢通，路面平坦無(wú)損壞。負(fù)責(zé)鍋爐供暖的，嚴(yán)格遵守鍋爐供暖各項(xiàng)規(guī)章制度，運(yùn)行正常，并有運(yùn)行記錄。小區(qū)內(nèi)生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴(yán)密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。第六條　甲方對(duì)共用設(shè)備的管理設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，設(shè)備臺(tái)帳記錄清晰，管理完善，隨時(shí)查閱。第四條　甲方的物業(yè)管理職責(zé)甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》并書面告知乙方甲方應(yīng)當(dāng)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；不得占用本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能；向乙方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)；自本協(xié)議終止時(shí)起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，物業(yè)管理移交手續(xù)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)。盡量做到與上位法的統(tǒng)一；第三，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理制度，相關(guān)部門應(yīng)出具基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可以作為服務(wù)質(zhì)量的參考。使得整個(gè)市場(chǎng)更加混亂。本文以上的觀點(diǎn)，反映現(xiàn)在的物業(yè)公司存在一種現(xiàn)象，就是物業(yè)費(fèi)收取困難。但是，在司法實(shí)踐中這一理由存在舉證難的現(xiàn)象。但是，大多數(shù)的業(yè)主只關(guān)注與自己有利的規(guī)定，忽略了憲法的有關(guān)規(guī)定，以此為理由拒不交納物業(yè)管理費(fèi)。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。B、已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)政策沒(méi)有涵蓋物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容，整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性較差，可操作性不強(qiáng)、致使業(yè)主維權(quán)的法律法規(guī)依據(jù)錯(cuò)誤。前期物業(yè)管理公司，是在業(yè)主委員會(huì)成立之前，主要由建設(shè)單位進(jìn)行招投標(biāo)選聘，而且現(xiàn)實(shí)中，建設(shè)單位往往是自己成立物業(yè)公司，對(duì)自己的小區(qū)進(jìn)行管理，不進(jìn)行招投標(biāo)，致使業(yè)主往往分不清真正的法律主體，以為物業(yè)公司是建設(shè)單位設(shè)立的，是同一法人代表就是同一公司，會(huì)把對(duì)建設(shè)單位的矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司的身上。特別是法治建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)利、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù)，大量矛盾糾紛得不到解決。因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》的規(guī)定：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。但是筆者認(rèn)為，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》與物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。因《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》產(chǎn)生的糾紛，首先必須弄清楚《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的實(shí)質(zhì)與合同的當(dāng)事人。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對(duì)物業(yè)管理的要求也會(huì)越來(lái)越高。關(guān)鍵詞：、前期物業(yè)管理的概念、法律關(guān)系的主體。但是實(shí)踐過(guò)程中，建設(shè)單位所聘用的物業(yè)公司與每個(gè)業(yè)主也會(huì)簽訂一個(gè)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，那么就會(huì)存在一個(gè)問(wèn)題，在物業(yè)公司與與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務(wù)管理合同的主體是什么？是物業(yè)公司受建設(shè)單位的委托與業(yè)主簽訂的合同，還是物業(yè)公司作為主體與業(yè)主簽訂的另一獨(dú)立的合同？有一種觀點(diǎn)是認(rèn)為，物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是委托合同，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的“《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》”是受建設(shè)單位的委托簽訂的，主體應(yīng)該是建設(shè)單位與業(yè)主。對(duì)物業(yè)服務(wù)方面的約定也只是要求物業(yè)公司要達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的限制，實(shí)質(zhì)是一個(gè)聘用合同并不是委托關(guān)系。當(dāng)前出現(xiàn)物業(yè)管理問(wèn)題的原因十分復(fù)雜，涉及觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場(chǎng)、法制和監(jiān)管等諸多方面。2003年9月1日國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中約定了住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。如本文關(guān)于《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》主體的闡述，因?yàn)榉申P(guān)系主體的不明確，導(dǎo)致業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司是建設(shè)單位委托進(jìn)行管理，其與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的主體應(yīng)當(dāng)是建設(shè)單位，多因?yàn)榻ㄔO(shè)單位在《商品房買賣合同》中的違約行為拒絕交納物業(yè)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。此條規(guī)定明顯的與國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相抵觸，雖然，根據(jù)憲法的相關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》是上位法，當(dāng)下位法與上位法相抵觸時(shí)，以上位法為準(zhǔn)?，F(xiàn)在大部分的業(yè)主在拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的主要原因還是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同的約定。三、物業(yè)公司的困境。如此惡性循環(huán)，勢(shì)必造成兩者之間的矛盾激化。對(duì)于中央與地方立法沖突問(wèn)題，堅(jiān)持根據(jù)法律的效力層級(jí)理論。共用設(shè)施設(shè)備是指，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、鍋爐、供熱線路、供氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無(wú)事故隱患。電梯有專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，安全運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)規(guī)章制度健全，運(yùn)行養(yǎng)護(hù)有記錄。公共照明設(shè)施設(shè)備齊全，運(yùn)行正常。第八條　甲方對(duì)綠化及養(yǎng)護(hù)的管理公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當(dāng)。樓道內(nèi)無(wú)亂堆亂放現(xiàn)象。（2）對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。（2）小區(qū)公共場(chǎng)所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。（2）定期清除綠地雜草、雜物。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：