【正文】 臺， 5 噸叉車 6 輛、 3 噸叉車 4 輛、 1 噸叉車 4 輛。其中保稅倉儲區(qū)和鋼材倉儲區(qū)分為露天堆場和室內(nèi)庫 房，露天堆場位于本倉儲區(qū)西側(cè)，室內(nèi)庫房置于東邊；木材倉儲區(qū)為露天堆場；綜合物資倉儲區(qū)和零擔(dān)物資倉儲區(qū)為室內(nèi)庫房。 （二）總圖運輸 布置原則 本項目以臨港倉儲運輸配送等物流服務(wù)為主，在滿足工藝、環(huán)保、防火、管線、綠化等要求，結(jié)合用地狀況及物流配送關(guān)系合理布局，節(jié)約用地。管徑為 DN350DN150； 各項基礎(chǔ)配套設(shè)施條件較為完善，可以滿足本項目建設(shè)的需要。 （二）基礎(chǔ)設(shè)施市政配套條件 根據(jù)蓬萊市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，提供給水、排水、道路、電力、電信、供暖、天燃?xì)?、土地平整?“七通一平 ”的條件： 道路：區(qū)內(nèi)規(guī)劃天津路、廣州路、銀川路和上海路為主干道，承擔(dān)規(guī)劃區(qū)主要對外交通功能。總體而言，城區(qū)承載力相對較高。 物流園 鐵路線 （ 2）地質(zhì)條件 蓬萊市位于膠東半島北部突出部分，地處渤海、黃海之濱，其地勢南高北低，屬山前沖洪積、丘陵剝蝕平地為主的地帶，平均海拔高度在 15－ 25m 之間，市內(nèi)的主要地層結(jié)構(gòu) 為強風(fēng)化玄武巖層，持力層的容許承載力一般為 300Kpa。北側(cè)距黃海海濱約 300 米，南接 206 國道，并通過上海路和蓬寨路與城市對外交通聯(lián)系，其中距國輔煙汕線約2Km；距規(guī)劃距威烏高速公路入口約 17Km；距黃煙鐵路蓬萊 車站約 。 表 32 項目擬建規(guī)模 序號 項 目 2021 2021 2021 2021 20212019 1 2 3 4 511 1 鋼材貿(mào)易量 （萬噸） 60 150 240 300 2 鋼材 (室內(nèi) )倉儲量 （萬噸） 20 50 80 100 3 鋼材 (露天 )倉儲量 （萬噸） 20 50 80 100 4 木材 (露天 )倉儲量 （萬立方米） 40 60 80 100 5 鋼材配送貨運量 （萬噸） 30 80 120 150 6 木材配送貨運量 （萬立方米） 30 50 60 80 7 綜合庫房可出租面積 （萬 m2） 8 零擔(dān)中心可出租面積 （萬 m2） 9 海關(guān)監(jiān)管中心可出租 面積（萬 m2） 10 保稅庫可出租面積 （萬 m2） 11 商務(wù)中心可出租面積 （萬 m2） 四、建設(shè)條件 （一）建設(shè)地點及周邊環(huán)境概況 蓬萊地處膠東半島最北端，瀕臨渤、黃二海，東臨煙臺，南接青島，北與天津、大連等城市及朝鮮半島隔海相望。 2）物流業(yè)無序競爭 當(dāng)前各地都在搞物流基地建設(shè)，傳統(tǒng)物流業(yè)與現(xiàn)代物流 業(yè)，大型物流企業(yè)與中小型物流企業(yè)相互搏殺、無序競爭。萊州港新建的三個散雜貨泊位總投資 3 億元，總長度 578米，于 2021 年 5 月份開工建 設(shè)，建設(shè)完工后處于試運營階段，預(yù)計今年 4 月份進(jìn)入正式運營階段。 ──威海港 2021 年底，總資產(chǎn)達(dá)到 億元，比 2021 年增長%；吞吐量達(dá)到 1730 萬噸，將在兩年內(nèi)投資 16 億元新建一座一級海港國際客運中心。 （ 4）威脅 1）臨近港口城市的競爭 在山東省迅速掀起的新一輪港口發(fā)展的熱潮中，初步形成了以青島港、日照港和煙臺港為主樞紐港，龍口港、威海港為地區(qū)性重要港口，濰坊、蓬萊、萊州等中小港口為補充的現(xiàn)代化港口群。 雙方合作能借助于口優(yōu)勢，結(jié) 合的第三方物流專業(yè)服務(wù)和經(jīng)營優(yōu)勢，優(yōu)化港口及相關(guān)資源的配置，實現(xiàn)統(tǒng)一的管理和運營，能提供工商、稅務(wù)、海關(guān)、商檢、交通的政府功能，能有效地降低運營成本，實現(xiàn)城市、港口與企業(yè)的共贏 . （ 2）劣勢 1）市場容量 蓬萊作為縣級市，雖然有較強的臨港工業(yè)，但較之大中型城市，市場相對狹小。通過 數(shù)年的經(jīng)營，對鋼材的上下游市場進(jìn)行了初步整合，在首鋼總公司的鼎力支持下建立了長期穩(wěn)定的供貨渠道。 ──燃?xì)猓翰澈?PL193油氣田天然氣 (NG)經(jīng)管線輸至蓬萊，日供氣規(guī)模為 30 萬立方米，出口壓力 公斤 ──熱力：建有熱電廠一座，裝有兩臺 50MW 供熱發(fā)電機組，至企業(yè)供氣壓力大于 12 公斤，可滿足用戶對采暖和工業(yè)用蒸汽的需求。 4）基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)勢 目前開發(fā)區(qū)已建成了 “六縱、八橫 ”全長 51 公里的路網(wǎng)，完成道路硬化面積 110 萬平方米，配套綠化面積 91 萬平方米。從地理位置來看首鋼的新鋼公司（曹妃甸基地）和首秦公司（秦皇島基地）是海上距離蓬萊最近的大型鋼鐵企業(yè)。與此同時，還努力提高港口現(xiàn)代化建設(shè)水平，在政府職能、碼頭建設(shè)、信息化建設(shè)等方面取得了長足進(jìn)步，為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了較大的空間。港口是水陸運輸?shù)臉屑~，是水運貨物的集散地、遠(yuǎn)洋運輸?shù)钠瘘c和終點。港口作為物流鏈中的技術(shù)節(jié)點，是船舶、航海、內(nèi)陸運輸、通訊、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)匯集點?，F(xiàn)代港口作為物流分撥配送中心，負(fù)責(zé)儲存、分揀、理貨、分放、倒裝、分裝、裝卸搬運、加工送貨等職能。市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常深入開發(fā)區(qū)，親自召開協(xié)調(diào)、調(diào)度會議，集中研究解決在項目建設(shè)、工程建設(shè)中遇到的問題，保證了各項工程快速、保質(zhì)保量地完成。在與周邊地區(qū)港口的競爭中立于不敗之地。 蓬萊企業(yè)的現(xiàn)狀，為蓬萊發(fā)展現(xiàn)代化臨港物流業(yè)提供了巨大的空間。隨著一批重大項目相繼開工建設(shè)、投達(dá)產(chǎn)，對鋼材、木材及其他物資的需求將大幅度增加，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅是船舶重工產(chǎn)業(yè)每年對鋼材的需求將達(dá)到 110 萬噸；見表 31。建設(shè)臨港物流園區(qū)使之成為生產(chǎn)、交換、分配和消費的經(jīng)濟(jì)資源調(diào)節(jié)中心，可以發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，能夠有效整合提升效率。隨著我國港口吞吐規(guī)模的快速增長，建立與港口互動的區(qū)域物流中心，通過 “區(qū)港聯(lián)動 ”模式建設(shè)國際物流中心增強港口對境內(nèi)外中轉(zhuǎn)貨物的吸引力，對于帶動物流市場的發(fā) 展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭力具有重要作用。當(dāng)前國際樞紐港已成為支持世界經(jīng)濟(jì)、國際貿(mào)易發(fā)展的國際大流通體系的重要組成部分，成為連接全世界生產(chǎn)、交換、分配和消費的中心環(huán)節(jié)。 吞吐量現(xiàn)狀及發(fā)展預(yù)測 2021 年，口吞吐量達(dá) 1200 萬噸。 ──木材： 2021 年木材主要來自俄羅斯和新西蘭，吞吐量由 07 年 的20 萬噸增加到 08 年的 26 萬噸。固定起重機械 13 臺，流動裝卸機械 30 余臺，最大起重能力 40 噸。港口水域條件良好，海域遼闊，港池寬敞，屬天然良港。 地理位置與交通網(wǎng)絡(luò) 地處山東半島最 北端，位于渤海、黃海交界處，屬蓬萊市轄境。作為開發(fā)區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，建材及鋼鐵具有比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，逐步形成了一批以骨干企業(yè)和知名品牌為代表的陶瓷、木材加工和新型建材為主的剪裁鋼鐵產(chǎn)業(yè)，且已初具規(guī)模，逐步成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)依靠自然港口優(yōu)勢著力打造臨港產(chǎn)業(yè)，累計進(jìn)區(qū)項目 224個，完成 投資總額 150 億元，建成投產(chǎn)項目 204 個。是蓬萊市 “一體兩翼 ”城市規(guī)劃的東翼。為全市提供了70%的稅收、 80%的就業(yè)、 90%的利用外資額。短短數(shù)年內(nèi)，蓬萊 “臨港工業(yè) ”異軍 突起，如今日、韓、東南亞、歐美及國內(nèi)先進(jìn)地區(qū)客商紛紛投資蓬萊，一批投入大、產(chǎn)出高、拉動力強、占用資源少的重量級項目紛紛入駐。 “十五 ”以來，在蓬萊市委及市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，始終把投資作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的第一要素，以培育發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點，積極改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，努力拓展新興產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建起富有競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系 。 航空：蓬萊東距煙臺萊山國際機場僅 70 公里，約 1 小時車程，南距青島國際機場 200 公里，約 23 小時車程。 三、市場分析 （一）蓬萊市概況 蓬萊地理位置與交通網(wǎng)絡(luò) 蓬萊隸屬于山東省煙臺市，地處中國山東半島最北端，與遼東半島、日韓隔海相望，東部與煙臺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)僅一河之隔，西部與煙臺龍口市相連，北部渤海、黃海在此浩蕩交匯。 港口主要業(yè)務(wù)范圍：港口貨物裝卸、駁運、倉儲經(jīng)營，客貨滾裝運輸代理，內(nèi)外理貨及外輪代理，港口機械、設(shè)施、設(shè)備租賃、維修經(jīng)營，拖輪經(jīng)營，引航，港口服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)營，集裝箱場站等。公司團(tuán)隊由現(xiàn)代物流管理、軟件開發(fā)、質(zhì)量管理、人力資源、投資策劃等一大批高素質(zhì)專業(yè)人才組成，管理團(tuán)隊均為具有豐富管理經(jīng)驗的復(fù)合型人才。的貨運代理服務(wù)，目前主要代理進(jìn)口北京現(xiàn)代 MOBIS 汽車配件業(yè)務(wù)，擁有每月 200 萬美元的進(jìn)口及報關(guān)空運及海運業(yè)務(wù)。 從 2021 年開始操作國際貿(mào)易業(yè)務(wù)， 2021 年從澳大利亞、巴西進(jìn)口鐵礦石 1000 多萬噸。 緊緊圍繞 “汽車 ”、 “鋼鐵 ”兩大物流業(yè)務(wù)板塊，通過系統(tǒng)的整合運作致力于為顧客提供完整一體化的第三方物流專業(yè)服務(wù)。立足于北京現(xiàn)代、首鋼集團(tuán)的物流業(yè)務(wù)服務(wù)，面向汽車行業(yè)、鋼鐵行業(yè)，打造第三方物流服務(wù)品牌，致力于為國內(nèi)外大型汽車制造及相關(guān)企業(yè)提供第三方物流服務(wù)。公司注冊資本為 2500 萬元（人民幣，下同），股東以現(xiàn)金、設(shè)備方式出資。 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 1 總用地面積 m2 557274m2（合 836畝），總建筑面積 243248 合 836畝 2 總建筑面積 m2 243248 3 購置設(shè)備 臺（套） 332 4 年用電量 萬度 500 5 年用水量 萬噸 20 6 勞動定員 人 535 7 總投資 萬元 73000 建設(shè)投資 萬元 62500 建設(shè)期利息 萬元 0 流動資金 萬元 10500 8 資金籌措 萬元 73000 流動資金銀行貸款 萬元 10500 自籌資金 萬元 62500 9 年營業(yè)收入（正常年） 萬元 1156750 10 年總成本費用（正常年） 萬元 1132681 11 年經(jīng)營成本（正常年） 萬元 1129808 12 年營業(yè)稅金及附加（正常年） 萬元 1286 13 年利潤總額（正常年） 萬元 22783 14 所得稅 （正常年） 萬元 5696 15 年凈利潤（正常年） 萬元 17087 16 總投資收益率 % 17 資本金凈利潤率 % 18 目 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 序號 名 稱 單位 數(shù)值 備注 19 現(xiàn)金流量（所得稅后） 財 務(wù) 凈 現(xiàn)（ Ic=12%） 萬元 26055 20 投資回收期 年 含建設(shè)期 1年 21 資本金現(xiàn)金流量 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 22 財 務(wù) 凈 現(xiàn)（ Ic=12%） 萬元 28532 23 投資回收期 年 含建設(shè)期 1年 26 盈虧平衡點（營運能力） % 27 盈虧平衡點（價格） % 綜上所述，本項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，符合山東省半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)取得發(fā)展及蓬萊市、蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、的發(fā)展需要，適應(yīng)市場發(fā)展的要求。 （五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項目建設(shè)期 1 年。港口物流園區(qū)的發(fā)展和地區(qū)城市的發(fā)展是相輔相成的，港口物流園區(qū)的發(fā)展，將帶動城市經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)會向周邊地區(qū)輻射，帶動周邊地區(qū)的全面發(fā)展和提升，從這個角度可以認(rèn)為，現(xiàn)代化的臨港物流是港口城市經(jīng)濟(jì)運行中不可缺少的動脈系統(tǒng)，甚至可以稱其為港口城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 “加速器 ” 。在此目標(biāo)下，城市發(fā)展速度迅猛，尤其是沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市，正經(jīng)歷著新一輪 “跨越式發(fā)展 ”的重大時代契機。大力發(fā)展新型流通業(yè)態(tài)，積極發(fā)展第三方物流，鼓勵支持發(fā)展電子商務(wù)等現(xiàn)代流 通方式，加快構(gòu)筑起社會化、專業(yè)化、信息化、規(guī)模化的現(xiàn)代物流服務(wù)體系。本項目的建設(shè)對促進(jìn)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈 發(fā) 展具有積極意義 符合山東省及煙臺市宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 為實現(xiàn)全省的宏觀協(xié)調(diào)快速發(fā)展戰(zhàn)略，加快山東半島城市群的發(fā)展，山東省省委、省政府提出了‘打造山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)’的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。 環(huán)渤海地區(qū)是我國重要工業(yè)基地， “十一 五 ”期間，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是國家重點規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域之一，擁有鄰海沿邊的地理區(qū)位、發(fā)達(dá)便捷的海陸空交通 、雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)和科技教育、豐富的自然資源、密集的骨干城市群等優(yōu)勢。建立物流標(biāo)準(zhǔn)化體系，加強物流新技術(shù)開發(fā)利用，推進(jìn)物流信 息化。 與世界各國一樣，我國國民經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化離不開流通的現(xiàn)代化，中國現(xiàn)代物流經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已經(jīng)迎來了物流的春天。有限公司作為第三方物流企業(yè)實施的本項目，將為蓬萊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及蓬萊市眾多企業(yè)提供現(xiàn)代化的運輸、倉儲、配送物流服務(wù)，降低企業(yè)經(jīng)營成本，加強企業(yè)的競爭力；同時可進(jìn)一步挖掘蓬萊新港的潛力，把港口的功能進(jìn)一步整合、拓展和延伸，提高港 口的吞吐量和現(xiàn)代化的物流管理水平，為與周邊港口的競爭提供先機，將物流基地打造