【正文】 應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目確定后，依法設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)第十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定。綜合驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。第十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選擇具有相應(yīng)資格的施工單位，并與施工單位簽訂書面合同。第十二條 以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)上地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)單位簽訂項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)書面合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，對(duì)項(xiàng)目組織勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作。將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書》提交負(fù)責(zé)土地出讓或劃撥的管理部門，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為土地使用權(quán)出讓合同的必備條款或劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件的內(nèi)容之一。市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作。第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。（）9．宣傳和廣告策略是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷的決定因素。（）5．公開(kāi)招標(biāo)的費(fèi)用要低于邀請(qǐng)招標(biāo)的費(fèi)用。A．成本導(dǎo)向定價(jià)法B．收益導(dǎo)向定價(jià)法 C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法D．購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法（三）判斷題1．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收由承包商組織進(jìn)行。A．物業(yè)代理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)的供求關(guān)系。B．大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)。A．公開(kāi)招標(biāo)B．開(kāi)標(biāo) C．邀請(qǐng)招標(biāo)D．決標(biāo)9．建設(shè)工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括（）。A．招標(biāo)B．掛牌 C．拍賣D．協(xié)議5．對(duì)于擁有資金但缺少土地資源的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)（）的方式，與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲得土地使用權(quán)的一種重要方式。D．租售階段。A．網(wǎng)絡(luò)圖法B．表格法 C．竣工圖法D．坐標(biāo)圖法綏化嘉誠(chéng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（二）多項(xiàng)選擇1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都可以分為那些階段（）。A．標(biāo)價(jià)B．標(biāo)底 C．報(bào)價(jià)D．競(jìng)價(jià) 17．（）是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動(dòng)。A．28B．35 C．310D．410 13．為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的工作效率，開(kāi)發(fā)商宜采用（）發(fā)包。A．減少風(fēng)險(xiǎn)B．增加銷售收入 C．降低銷售成本D．減少稅收負(fù)擔(dān) 9．經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前采?。ǎ┓绞焦┑?。5．根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在主要通過(guò)（）方式獲得土地使用權(quán)的同時(shí)，也可以通過(guò)（）方式，獲得公益性或部分公益性項(xiàng)目的土地使用權(quán)。A．前期工作。A．房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)B．房地產(chǎn)管理 C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)D．房地產(chǎn)運(yùn)作2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，需要各種資源，主要包括（）。（3）開(kāi)發(fā)資金的易得性。2）投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。10清償能力指標(biāo):是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。:是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。非均衡 競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查E市場(chǎng)營(yíng)二、簡(jiǎn)答題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序的建銷因素調(diào)查 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)包括設(shè)階段的工作包括哪六個(gè)三、論述題 哪些風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)A質(zhì)量控制B進(jìn)度控請(qǐng)結(jié)合實(shí)際分析“房地產(chǎn)A房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)制C成本控制D合同管理泡沫”的成因及“過(guò)度開(kāi)險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)E安全管理 F竣工驗(yàn)收 發(fā)”的誘因 供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變房地產(chǎn)市場(chǎng)特性與功A房地產(chǎn)泡沫的成因，主現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)能包括哪些A房地產(chǎn)市場(chǎng)要有三個(gè)方面：險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、特性：市場(chǎng)供給的壟斷性、1）土地的有限性和稀缺性標(biāo)客戶，是該產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)位置。條 本條例自發(fā)布之日起施行。條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以開(kāi)發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1 年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；目拆遷補(bǔ)償、安置要求。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門的意見(jiàn)。區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；遷安置方案的落實(shí)情況；業(yè)管理的落實(shí)情況。條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；當(dāng)說(shuō)明理由。條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。的必要性1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)13個(gè)人住房抵押貸款:是A房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈B住房容有哪些 指借款人以本人名下的房問(wèn)題和住房保障C宏觀經(jīng)A國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查產(chǎn)抵押，向貸款人申請(qǐng)用濟(jì)周期循環(huán)D房地產(chǎn)價(jià)B市場(chǎng)需求容量調(diào)查 C消于個(gè)人合法合規(guī)用途的人格劇烈波動(dòng) E房地產(chǎn)市場(chǎng)費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查D民幣擔(dān)保貸款。:是由政府或其授權(quán)委托的企