【正文】 家現(xiàn)行的政策法令和有關(guān)規(guī)范規(guī)程，積極合理地采用新技術(shù)、新材料、新工藝，以達(dá)到先進(jìn)合理、高效經(jīng)濟(jì)、安全衛(wèi)生等要求。 第四章 建筑方案選擇 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 本著 創(chuàng)建一流的“園林式、標(biāo)志性、人性化 ”的設(shè)計(jì)思想，在充分考慮滿足使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù) 伊寧市 總體規(guī)劃和住宅小區(qū)的具體要求，合理組織各種功能空間，注意建筑物使用功能的設(shè)計(jì)和建筑物形象的塑造，突出住宅小區(qū)的特點(diǎn)，使 之建成后成為業(yè)主居家、休閑、健身、放松心情的絕佳歸所 。在現(xiàn)場(chǎng)四周用密目網(wǎng)圍護(hù)，創(chuàng)造必要的“三通一平”的施工條件。兩路電源同時(shí)供電，分列運(yùn)行，互為備用?？蓾M足本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營期生活、生產(chǎn)、消防用水。降水主要集中在春季和初夏。 （ 6）地基方案：根據(jù)擬建建筑物的特點(diǎn)和場(chǎng)地地基條件，場(chǎng)地③層（園礫）可作為擬建建筑物的持力層。 （ 4）不良地質(zhì)現(xiàn)象的評(píng)價(jià)：該場(chǎng)地不存在巖溶、泥石流、震陷、崩塌、滑坡、地震斷層等不良地質(zhì)問題。該層分布連續(xù)，層厚揭露濃度為 ~米；（ 2）粉土層：黃色，土質(zhì)較均勻稍密 ~中密；稍濕；小孔發(fā)育，干強(qiáng)度中等抗振反應(yīng)快，韌性低，無光澤反應(yīng)。 正面具有開闊的停車場(chǎng)所及綠化用地，規(guī)劃面積相對(duì)緊湊合理，完全符合城市規(guī)劃和近期發(fā)展要求。東聯(lián)伊寧縣，西接霍城縣，南與察布查爾錫伯自治縣隔河相望，北靠天山支脈科古爾琴山；南北長(zhǎng) 公里，東西寬 公里，呈 L 型。 31? 42?－ 81176。 三類地， 商業(yè)性質(zhì)。 （四） 從需求關(guān)系看 伊寧市 周邊 有 優(yōu)美的風(fēng)景環(huán)境和獨(dú)具宜人的氣候條件，每年吸引著大量觀光旅游和投資的人群，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 城市 人口將有一個(gè)急劇 13 擴(kuò)張的階段，在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)將會(huì)有廣闊的增長(zhǎng)發(fā)展空間。將會(huì)使 伊寧市 人民的生活水平進(jìn)一步殷實(shí)，從而擴(kuò)大房產(chǎn)消費(fèi)需求，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供求關(guān)系。土地市場(chǎng)正逐步走向成熟理性，地價(jià)在逐年走向成熟理性，地價(jià)在逐年增長(zhǎng)的形勢(shì)下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 投資機(jī)會(huì)產(chǎn)生與經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性優(yōu)先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)，與國家的整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國家的發(fā)展戰(zhàn)略，國家的產(chǎn)業(yè)政策關(guān)系極大，在政策主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的中國尤其如此。 11 伊寧市 房地產(chǎn)形勢(shì) 伊寧市 房地產(chǎn)現(xiàn)狀：截至 20xx年 12 月末，全 市 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)H十余 處 。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。 主要技術(shù)指標(biāo)（詳見表 1） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 1 序號(hào) 項(xiàng) 目 單 位 指 標(biāo) 一 建設(shè)規(guī)模 1 規(guī)劃用地面積 平方米 4270 （ 1） 其中： 住宅 建筑 用 地面積 平方米 5500 （ 2） 綠化用地面積 平方米 1650 （ 3） 道路硬化用地面積 平方米 1000 （ 4） 建筑密度 % （ 5） 容積率 （ 6） 綠化率 % 二 項(xiàng)目建設(shè)期 月 12 三 項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 萬元 1 建筑工程費(fèi) 萬元 2 其他費(fèi)用 萬元 3 土地購置費(fèi) 萬元 4 預(yù)備費(fèi) 萬元 四 資金籌措 全部自籌 問題與建議 （ 1） .為了使項(xiàng)目順利完工，必須安排好項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，合理安排交叉施工； （ 2） .項(xiàng)目承辦單位應(yīng)認(rèn)真深入地做好項(xiàng)目 的按期準(zhǔn)備工作； （ 3） .項(xiàng)目承辦單位在設(shè)備談判，訂貨期間應(yīng)及早了解設(shè)備的各種技術(shù)參 10 數(shù)，合理配置各種設(shè)備； （ 4） .項(xiàng)目承辦單位應(yīng)積極協(xié)調(diào)建設(shè)相關(guān)方的關(guān)系，以保證項(xiàng)目建設(shè)能夠順利完成； （ 5） .在項(xiàng)目實(shí)施過程中應(yīng)保證資金能夠及時(shí)到位，避免延誤工期。 9 房地產(chǎn)商將更多的精力放在 “ 以人為本 ” 的原 則上，更加注重新型材料的運(yùn)用，提高科技含量，合理布局房間的結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境。同時(shí)，根據(jù)調(diào)查， 伊寧 市目前居民基本上是一戶一套，基本沒有對(duì)外租賃的余房，這說明：改善居住條件，對(duì)外租賃舊房，增加家庭收入將成為 伊寧 市民將來幾年內(nèi)置業(yè)的重點(diǎn)考 慮內(nèi)容。 項(xiàng)目建設(shè)的必 要性 商品房需求量大幅度上升 根據(jù)《 伊寧市 市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《 伊寧 市城市建設(shè)總體規(guī)劃（ 20xx2020）》， 伊寧 市市區(qū)人口在 20xx年和 8 2020 年將從目前的 30 萬人分別達(dá)到 30 萬和 40 萬，人口的增長(zhǎng)代表城市發(fā)展的多項(xiàng)指標(biāo)，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，政府加大政策靈活變動(dòng)性，招商引資，產(chǎn)業(yè)鏈的激增，外來勞動(dòng)力和人才不斷涌入，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢(shì)。廚房、衛(wèi)生間設(shè)施、智能化技術(shù)系統(tǒng)的高效性和實(shí)用性已經(jīng)成為住宅舒適性的重要內(nèi)容。要在較小的空間內(nèi)創(chuàng)造較大的舒適度，提高單位 住宅面積使用率和功能空間的合理性。 研究范圍 根據(jù)國家對(duì)基本建設(shè)項(xiàng)目可行性研究 的內(nèi)容和深度要求，重點(diǎn)研究以 7 下內(nèi)容： （ 1）闡述項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性； （ 2） 落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)條件 ； （ 3）確定項(xiàng)目的建設(shè) 的內(nèi)容，建設(shè)規(guī)模和實(shí)施方案； （ 4）項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境造成的影響進(jìn)行評(píng)論； （ 5）估算項(xiàng)目投資和 資金使用計(jì)劃。建筑老化、設(shè)計(jì)落后狀況比較普遍，城區(qū)居民的居住宅水平 有待進(jìn)一步提高。 （ 2）資金來源 資金來源： 全部自籌。 0 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司 伊犁公司住宅小區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 （代項(xiàng)目建議書） 1 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 ????????????????????? 6 項(xiàng)目概況 ?????????????????????? .6 建設(shè)背景 ?????????????????????? .7 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) ?????????????? .9 研究范圍 ?????????????????????? 11 項(xiàng)目提出的必要性 ?????????????????? 11 主要技術(shù)指標(biāo) ???????????????????? .12 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 ????????? ????? .12 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及當(dāng)前主要問題 ?????????? ?? 12 20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ????????????? ??? 13 伊寧市 房地產(chǎn)形勢(shì) ?????????????? ??? 13 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 ???????????? ???? 13 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 ??????????????? ?? 14 第三章 建設(shè)選址和建設(shè)條件 ??????? ???????? .16 場(chǎng)址現(xiàn)狀 ?????????????????????? 16 場(chǎng)址條件 ?????????????????????? 16 周圍社會(huì)發(fā)展環(huán)境 ?????????????????? 19 法律支持條件 ???????????????????? 20 2 第四章 建筑方案選擇 ?????????????????? .21 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 ????????????? ?? 21 建筑方案 ???????????????????? ?? 21 建筑設(shè)計(jì) ?????? ?????????????? ?? 24 平面布局 ???????????????????? ?? .24 給水設(shè)計(jì) ???????????????????? ?? 25 排水設(shè)計(jì) ???????????????????? ?? 26 主要設(shè)備材料表 ??????????????????? 26 采暖設(shè)計(jì) ???????????????????? ?? 26 消防給水系統(tǒng) ???????????????????? .28 電氣設(shè)計(jì) ???????????????????? ? .29 建筑防雷 ???????????????????? ? .32 第五章 節(jié)能節(jié)水 ???????????????????? .33 指導(dǎo)思想 ?????????????????????? 33 總體目標(biāo) ?????????????????????? 34 節(jié)能節(jié)水依據(jù) ???????????????????? 34 建筑節(jié)能 ?????????????????????? 35 節(jié)能節(jié)水措施 ???????????????????? 36 節(jié)能節(jié)水綜合評(píng)價(jià) ?????????????????? 37 3 第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) ?????????????????? .38 環(huán)境評(píng)價(jià)依據(jù) ???????????????????? .38 環(huán)境保護(hù)方案的要求 ????????????????? 39 主要污染源和污染物 ????????????????? 40 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 ?????????????????? 41 建設(shè)期環(huán)境影響與保護(hù)措施 ?????????????? 41 綠化 ???????????????????????? 43 環(huán)境評(píng)價(jià)結(jié)論和建議 ?????????? ???????4 3 第七章 消防措施 ??????????????? ????? .46 消防設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 ???????????????? ? .46 消防設(shè)計(jì)方案 ??????????????????? ? .46 消防設(shè)備系統(tǒng)與管理 ???????????????? ? 48 第八章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 ?????????????????? .49 影響因素及危害程度分析 ??????????????? 49 建筑消防設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 ??????????????? 49 第九章 組織機(jī)構(gòu)及招標(biāo) ?????? ??????????? .52 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu) ???????????????????? .52 項(xiàng)目資金管理 ???????????????????? 53 項(xiàng)目工程質(zhì)量管理 ?????????????????? 53 項(xiàng)目的招標(biāo)方案 ??????????????????? 54 4 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ???????????????? .57 實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度安 排 ????????????????? 57 第十一章 投資估算與資金籌措 ?????????????? .58 編制范圍 ??? ?????????????????? .58 估算依據(jù) ????????????????????? .58 估算說明 ????????????????????? .58 估算指標(biāo) ????????????????????? .58 固定資產(chǎn)投資 ??????????????????? .59 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ??????????????????? .61 ?????????????????? 61 ???????????????????? 62 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 ??????????????????? .63 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 ??????????????????? .64 ??????????????????? 65 第十三章 結(jié)論與建議 ?????????????????? .66 ???????????????????? ???? 66 ???????????????????? ???? 67 5 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū) 建設(shè)地 點(diǎn)： 伊寧市飛機(jī)場(chǎng)路 130 號(hào) 項(xiàng)目建設(shè)主要內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 兵團(tuán)工業(yè)交通物質(zhì)供銷總公司伊犁 公司住宅小區(qū)建設(shè) 項(xiàng)目 規(guī)劃 總用地面積 4270平方米 。其中：建設(shè)工程費(fèi) 萬元；土地 購置 費(fèi) 240 萬元；其它費(fèi)用 ；基本預(yù)備費(fèi)用 。道路、安全、衛(wèi)生、物業(yè) 6 管理、配套等居住條件發(fā)展程度較低。 設(shè)計(jì) 依據(jù) 與 范圍 有關(guān)法律法規(guī) 國家及伊犁州政府有關(guān)的這政策、法規(guī)、規(guī)劃 ； 《城市規(guī)劃編制辦法》建設(shè)部（ 20xx年 4月）； 《新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)廳關(guān)于編制住房建設(shè)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》（新建房 [20xx]16號(hào)）； 《 中華人民共和國土地管理法》 （ ）； 《中華人民共和 國環(huán)境保護(hù)法》（ 1989年）； 《中華人民共和國環(huán)境評(píng)價(jià)法》（ 20xx年）； 《中華人民共和國固體廢物污染防治法（修訂）》（ 20xx年）； 《中華人民共和國環(huán)境噪音污染防治法》（ 1996年）； 《中華人民共和國水污染防治法（修訂》（ 20xx年）； 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（ 1998年）； 1《 伊寧市 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十 二 五”規(guī)劃綱要》； 1《 伊寧市 近期建設(shè)規(guī)劃（ 20xx2025）； 1可研所需其它資料。開發(fā)建設(shè)原則：合理開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用、科學(xué)配套、永續(xù)利用的原則，具體為一是住