【正文】 增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其貨物的銷售額：（一）銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為；（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則l第五條一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。中華人民共和國增值稅暫行條例l第十條　下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；（二）非正常損失的購進貨物及相關(guān)的應(yīng)稅勞務(wù)；（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)；（四）國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的納稅人自用消費品；（五）本條第（一）項至第（四）項規(guī)定的貨物的運輸費用和銷售免稅貨物的運輸費用。（二）從海關(guān)取得的海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。l第二條　增值稅稅率：（一）納稅人銷售或者進口貨物，除本條第（二）項、第（三）項規(guī)定外，稅率為17%.（二）納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為13%：、食用植物油；、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；、報紙、雜志；、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；。注:小規(guī)模納稅人的標(biāo)準為：（一）從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以從事貨物生產(chǎn)或者提供應(yīng)稅勞務(wù)為主，并兼營貨物批發(fā)或者零售的納稅人，年應(yīng)征增值稅銷售額（以下簡稱應(yīng)稅銷售額）在50萬元以下（含本數(shù)，下同）的；（二）除本條第一款第（一）項規(guī)定以外的納稅人，年應(yīng)稅銷售額在80萬元以下的。第三條增值稅納稅人（以下簡稱納稅人），年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準的，除本辦法第五條規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請一般納稅人資格認定。l確定應(yīng)補稅額當(dāng)期應(yīng)補稅額=2360024700+20600=9060l賬務(wù)處理借：應(yīng)交稅費—增值稅檢查調(diào)整20060利潤分配——未分配利潤20060貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅9060應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅11000其他應(yīng)交款—稅收罰款20060借：應(yīng)交稅費—未交增值稅9060其他應(yīng)交款—稅收罰款20060貸：銀行存款：29120征收率l小規(guī)模納稅人或一般納稅人特殊規(guī)定用征收率l中華人民共和國增值稅暫行條例第十二條　小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%.征收率的調(diào)整，由國務(wù)院決定。l12月24日為基建購材料35100元，借：在建工程30000借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額）5100貸：銀行存款35100查補稅款的會計處理l進行會計調(diào)整l（1）對外捐贈應(yīng)視同銷售，無同類產(chǎn)品售價的，先組成計稅價格計算。為此設(shè)立了此賬戶。l現(xiàn)固定資產(chǎn)修理領(lǐng)用外購材料，其進項稅額不需轉(zhuǎn)出。借：在建工程58500貸：原材料—鋼材50000應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（進項稅額轉(zhuǎn)出）8500l例：某商場6月份因倉庫保管不善，被盜4臺洗衣機，成本價2000元/臺。若辦理退稅后，又發(fā)生退貨或者退關(guān)而補交已退增值稅，用紅字沖減l申報時，借記其他應(yīng)收款——應(yīng)收出口退稅款，應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額）貸記“應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅（出口退稅）”；貸方反映實際收到的出口貨物的應(yīng)退增值稅。銷售貨物：月銷售額20005000元；銷售應(yīng)稅勞稅的起征點為月銷售額15003000元；按次征收為每次（日）銷售額150200元。解：應(yīng)退稅額=20000013%=26000元進項稅額賬面余額=3400013600=20400元。企業(yè)按規(guī)定直接減免的增值稅額的賬務(wù)處理：借：本科目貸：營業(yè)外收入l賬務(wù)處理借：銀行存款l貸：主營業(yè)務(wù)收入l應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷售稅額）l借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（減免稅款）l貸：營業(yè)外收入四、出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額（一）l此欄目反映出口企業(yè)按規(guī)定的退稅率計算的出口貨物的進項稅額抵減內(nèi)銷產(chǎn)品的應(yīng)納稅額。l以一個月為一期的納稅人，自期滿之日起十日內(nèi)申報納稅，一般不使用此科目。則2008年的企業(yè)所得稅的會計處理如下：應(yīng)交所得稅＝應(yīng)稅所得額所得稅稅率＝（利潤總額177。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。2008年12月S項目第1期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3000000貸：待攤費用——預(yù)繳土地增值稅 30000002009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄同上。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項時，應(yīng)按照收到款項和各地規(guī)定的預(yù)征比例計算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅。由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計算增值額要先計算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費用等扣除項目。（二）土地增值稅的處理根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。土地增值稅預(yù)征比率為1％，所得稅稅率為25％。M公司根據(jù)市場需求情況，決定于2007年12月開始進行二期建設(shè)，并于2008年4月5日取得第2期的預(yù)售許可證，同時開始進行二期的預(yù)售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預(yù)售收入33000萬元。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會計處理根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會計處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認條件，當(dāng)收到預(yù)售款時應(yīng)確認為負債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。納稅調(diào)整項目）所得稅稅率＝（8,000＋100＋120＋100＋33,00020％）25％＝3730（萬元）遞延所得稅資產(chǎn)＝10025％＋33,00020％25％＝16,75（萬元）所得稅費用＝3,730－1,675＝2,055（萬元）會計分錄為：借：所得稅費用 20,550,000遞延所得稅資產(chǎn) 16,750,000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交企業(yè)所得稅 37,300,000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好企業(yè)所得稅的會計核算工作，并設(shè)置“遞延稅款備查登記簿”，詳細記錄每項暫時性差異發(fā)生的原因、金額、預(yù)計轉(zhuǎn)回期限、已轉(zhuǎn)回金額等。承上例，2007年M公司預(yù)售業(yè)務(wù)毛利為6,000萬元（30,00020％），預(yù)交營業(yè)稅及附加1,650萬元，預(yù)交土地增值稅300萬元，預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅額為4,050萬元（6,000－1650－300），預(yù)售業(yè)務(wù)應(yīng)預(yù)交的企業(yè)所得稅為1,（4,05025％），會計分錄為：借：所得稅費用 10,125,000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交企業(yè)所得稅 10,125,000《企業(yè)會計準則》對預(yù)售業(yè)務(wù)不確認收入，而稅法規(guī)定取得預(yù)收款項時應(yīng)交所得稅，從而產(chǎn)生可抵扣的暫時性差異。2010年10月30日，清算土地增值稅款為1,500萬元，而預(yù)繳土地增值稅為1,100萬元，應(yīng)補交土地增值稅款400萬元，會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4,000,000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅4,000,000借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅 4,000,000貸：銀行存款4,000,000（三）企業(yè)所得稅的處理《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。由于會計和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實際繳納土地增值稅時在企業(yè)所得稅前扣除，而會計上確認的費用滯后，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時性差異，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒有影響，但考慮到資金的時間價值，還是應(yīng)該注意到會計和稅法上的差異。根據(jù)計算出的預(yù)征土地增值稅金額借記“待攤費用——預(yù)繳土地增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目；實際繳納時，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。對于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)，在銷售時，房地產(chǎn)的開發(fā)還沒有竣工，成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應(yīng)納稅額＝∑（每級距的土地增值額適用稅率）。因此當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋收到預(yù)收款項時，應(yīng)計算并繳納營業(yè)稅，應(yīng)納營業(yè)稅＝收到的預(yù)收款項5％。土地增值稅預(yù)征比率為1％，所得稅稅率為25％。M公司根據(jù)市場需求情況，決定于2007年12月開始進行二期建設(shè)，并于2008年4月5日取得第2期的預(yù)售許可證，同時開始進行二期的預(yù)售，截至2008年8月二期房源銷售完畢并取得預(yù)售收入33000萬元。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會計處理根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的會計處理為：由于企業(yè)銷售商品不滿足收入確認條件，當(dāng)收到預(yù)售款時應(yīng)確認為負債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時，再確認收入。所謂期房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購買人，并向購買人收取定金或房款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險、回報周期長、綜合性強、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征，銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時涉及的稅種主要有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。2007年5月10日取得第1期建設(shè)的預(yù)售許可證，M公司根據(jù)前期客戶儲備情況決定于5月16日開盤銷售，開盤當(dāng)日即熱銷70％，取得收入20,000萬元，截至10月30日一期房源全部銷售完畢共取得預(yù)售收入30,000萬元。2010年10月30日取得稅務(wù)部門土地增值稅清算報告，該項目清算土地增值稅款為1,500萬元。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務(wù)的涉稅會計處理（一）營業(yè)稅的處理根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其他納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（二）土地增值稅的處理根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產(chǎn)企業(yè)要計算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計算出房地產(chǎn)銷售的增值額，而計算增值額要先計算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費用等扣除項目。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項時，應(yīng)按照收到款項和各地規(guī)定的預(yù)征比例計算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。2008年12月S項目第1期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3,000,000貸：待攤費用——預(yù)繳土地增值稅3,000,0002009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄同上。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。則2008年的企業(yè)所得稅的會計處理如下：應(yīng)交所得稅＝應(yīng)納稅稅所得額所得稅稅率＝（利潤總額177。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險、回報周期長、綜合性強、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征，銷售方式一般包括現(xiàn)房銷售、期房銷售，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷售方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時涉及的稅種主要有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。2007年5月10日取得第1期建設(shè)的預(yù)售許可證，M公司根據(jù)前期客戶儲備情況決定