【正文】 ) 協(xié)作條件 本項目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正 在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。 本項目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。 按照上述文件規(guī)定，本項目不在必須進(jìn)行地震安全性評價工作的重 要工程表的范圍之內(nèi)。設(shè)計基本地震加速度值為。 二 . 地形地貌及地質(zhì)條件 （一）場地位置及地形地貌 項目擬 建地點 位于 東線高速公路瓊海出口的連接路， 海南瓊海嘉積鎮(zhèn)銀海路南側(cè) ， 項目 用地面積 ，交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。 瓊海 富田 178。 第六節(jié) 物業(yè)服務(wù)定位 本項目將組織專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，將提供的高效、高品質(zhì)管理與服務(wù)。根據(jù)項目的 特性、投資方式、資金回籠計劃等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。 針對瓊海房地產(chǎn)市場的獨特特征以及該項目的 自身特點，建議該項目入市的姿態(tài)為： 1. 銷售現(xiàn)場整體環(huán)境營造完善。 考慮不同視野和朝向，該項目價格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。 第三節(jié) 定價策略 綜合瓊海市最新房地產(chǎn)市場行情和同類可比項目的售價策略，以及本項目的預(yù)測盈利狀況，住宅整體定價策略如下： 為了盡快使市場接受本項目，在銷售價格上采取低開策略，以迅速搶占市場份額。平均年齡在 30— 40 歲； 周邊機關(guān)企事業(yè)公務(wù)員，和正在企業(yè)中崛起的小資階層消費群體，平均年齡在 30～ 45 歲收入不高，該區(qū)域的偏好性大，工作地點在瓊海市區(qū)為主 (從事政府工作、中小型企業(yè)職員 )家庭月收入在 元左右。 具體細(xì)分，該項目的細(xì)分市場應(yīng)是： 第一類市場：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場。在北京地區(qū)高檔住宅商品價格較高的情況下，到瓊海購旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在瓊海房價和北京還有一定差距的情況下會顯得較為輕松。 因此，北方地區(qū)人群的消費陣線更容易攻破 ,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強烈的購買欲望和購買行為的。 客觀影響因素 ：長三角地區(qū)房價的持續(xù)攀高，客觀上為瓊海房地產(chǎn)對該地區(qū)人群的吸引力起到推動作用。 3．財力雄厚的中老年人 中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)基礎(chǔ)。 金色荷塘 項目 根據(jù)瓊海市客戶潛在市場的判斷，建議將該項目住宅定位為：中檔偏高品質(zhì)、中高級物業(yè)管理、中檔價格的精品裝修房 ，主要目標(biāo)客戶群定位為省外客戶 為主，省內(nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實力且對瓊海發(fā)展前景比較看好的客戶 為輔 。隨著海南以及瓊海整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境和旅游環(huán)境的逐步改善、發(fā)展，房地產(chǎn)價格依然會有穩(wěn)步上漲的趨勢。 2．大盤項目，建筑密度較低，容積率較小，園林綠化大，緊鄰 大片 田園 ，生態(tài)環(huán)境好。各區(qū)域間隔較遠(yuǎn)，房產(chǎn)價 格隨各區(qū)域資源及區(qū)域成熟度產(chǎn)生差距。該區(qū)域生活配套和公共配套設(shè)施尚不夠完善，但隨著博鰲機場的動工及東環(huán)鐵路的開通，該 區(qū)域市政配套將快速完善，并力爭建成國際化的商務(wù)、度假社區(qū)和國際大型會議中心聚集地。 瓊海市近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度增長較快，人民生活水平得到提高，城市配套設(shè)施日漸完善。海南的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)開發(fā)更好的產(chǎn)品，不斷提高生活環(huán)境水平，完善公共基礎(chǔ)設(shè)施，滿足購房人群的需要。這 也是我國前二年出臺的一系列宏觀政策對海南房地產(chǎn)市場影響較小的原因。 島外的購房者為主體 從海南房地產(chǎn)市場的客戶結(jié)構(gòu)來看，島外的購房者比例越來越大。由于海南的房價與內(nèi)地其他省市相比，還外于較低水平，在城市化進(jìn)程和國際旅游島建設(shè)不斷推進(jìn)下，海南房價整體上漲是可以預(yù)期的。 國務(wù)院日前公布的《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南國際旅游島建設(shè)的目標(biāo)定為：到 2020 年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。 第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預(yù)測 從上述海南房地產(chǎn)運行情況來看，海南房地產(chǎn)市場 未來雖然有一些波動，但總體上還在正常區(qū)間運行，并呈現(xiàn)以下特征。 4. 從消費者購房面積的調(diào)查顯示， 7090 平方米的房子最受青睞，有 ％的受訪者意向購買 7090 平方米的房子，90110 平方米和 70 平方米以下的房子也有著較大的需求量，意向購買者分別占 ％和 ％，另外， 110150 平方米房子的意向購買者占將近 ％，而 150 平方米以上的市場需求量較小，意向購買者占 ％。其中，11 月，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，環(huán)比下降 %；商品住宅完成投資 億元，環(huán)比上漲 %；商品房銷售面積 萬平方米，環(huán)比上漲 %；商品房銷售額 億元，環(huán)比上漲 %。 第二節(jié) 海南目前 房地產(chǎn)市場情況介紹 國務(wù)院日 前公布的《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，將海南國際旅游島建設(shè)的目標(biāo)定為：到 2020 年初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。本項目的建設(shè)是必要的。 海南省的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng) 歷了上世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)泡沫后，經(jīng)過十幾年的休養(yǎng)生息，充實、調(diào)整多種政策手段， 隨著海南省國際旅游島的開發(fā)建設(shè) ，總體勢頭趨于看好。 第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性 目前我國房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。 瓊海市 歷來是海南島比較富庶的地區(qū)， 人文環(huán)境優(yōu) 秀， 經(jīng)濟(jì)文化發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施良好。在旅游地產(chǎn)的推動下，官塘、嘉積市區(qū) 、博鰲三大組團(tuán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭日趨旺盛，逐漸形成瓊海市城市發(fā)展三足鼎立態(tài)勢。并提出了 “把瓊海建成恬靜、溫馨、精致、安寧、柔美、宜居的城市。旅游房地產(chǎn)的高水平發(fā)展加快了海南國際旅游島建設(shè)的進(jìn)程，海南國際旅游島建設(shè)也將進(jìn)一步推動海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 第一節(jié) 項目建設(shè)的背景 一．海南國際旅游島 將進(jìn)一步推動海南旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它對整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加財政收入，促進(jìn)居民就業(yè)，改善居民居住條件 ，推動海南國際旅游島建設(shè)具有很大的促進(jìn)作用和重要的意義。 金色荷塘 項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 金色荷塘 項目環(huán)境影響報告表的批復(fù)》 。 二 . 研究范圍 研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、市場分析及預(yù)測、建設(shè)地點及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項目組織及勞動定員、項目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項目實施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財務(wù)分析與評價等。 六 . 項目總投資及資金籌措 本項目總投資 萬元。 項目擬建設(shè)： （ 1）總建筑面積 ，其中：商業(yè)鋪面面積 ；住宅建筑面積 ,底層架空層面積 m2。 金色荷塘 房地產(chǎn)建設(shè)項目 位于瓊海市嘉積鎮(zhèn) 銀海路 北側(cè) ，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場只有五分鐘的路程 。公司現(xiàn) 有 管理 及 技術(shù) 人員 共 10 人，是一家具有 暫定 資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （限于 富田 178。 71 第十六章 風(fēng)險性分析 68 第一節(jié) 投資估算 ............................................................................68 第二節(jié) 資金籌措 ............................................................................71 第十五章 財務(wù)分析與評價 54 第十章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 29 第一節(jié) 建設(shè)地址 ............................................................................29 第二節(jié) 建設(shè)條件 ............................................................................29 第六章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 金色荷塘 房地產(chǎn)建設(shè)項目 可行性研究報告 二○ 一○ 年 八 月 目 錄 第一章 總 論 13 第一節(jié) 本項目商住社區(qū)的概念 ....................................................13 第二節(jié) 海南目前房地產(chǎn)市場情況介紹 .........................................13 第三節(jié) 海南未來房地產(chǎn)市場預(yù)測 ................................................15 第四節(jié) 瓊海房地產(chǎn)市場狀況 ........................................................16 第五節(jié) 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場簡析 .........................................18 第六節(jié) 本項目與其他項目相比較的優(yōu)勢 .....................................21 第 七節(jié) 本項目前景預(yù)測 ................................................................21 第四章 項目定位 33 第七章 建筑建設(shè)方案 34 第一節(jié) 項目總體規(guī)劃方案 ............................................................34 第二節(jié) 單體建筑方案 ....................................................................36 第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案 ............................................................................39 第八章 公用工程 63 第一節(jié) 項目組織 ............................................................................63 第二節(jié) 勞動定員 ............................................................................63 第十二章 項目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo) 65 第一節(jié) 建設(shè)管理 ............................................................................65 第二節(jié) 招標(biāo)投標(biāo) ............................................................................65 第十三章 項目實施進(jìn)度 金色荷塘 房地產(chǎn)建設(shè)項目 二 . 建設(shè)單位概況 (一 ) 建設(shè)單位 瓊海 富田 實業(yè)有限公司 (二 ) 建設(shè)單位概況 瓊海 富田 實業(yè)有限公司 成立于 2021 年 4月 25 日 ，注冊資金 為 2021 萬元 ， 注冊號 888888889，法定代表人為，注冊地定瓊海市 *****城。 三 . 項目擬建地點 瓊海 富田 178。根據(jù)規(guī)劃初步意見，項目規(guī)劃指標(biāo)：容積率 、建筑密度 %、綠化率 40%。 （ 3） 配套 各種 娛樂設(shè)施，設(shè) 網(wǎng)球場、羽毛球場、 棋牌室、臺球室、健身房、 乒乓球室等健身娛樂設(shè)施 ，也可進(jìn)行太極、舞蹈、體操、晨跑等戶外有氧運動 。 七 . 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 詳見以下主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表： 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 1 總用地面積 m2 20197 2 總建筑面積 m2 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 3 地面總建筑面積 m2 計容積率建筑面積 m2 40504 其 中 住宅 m2 商業(yè)鋪面 m2 4 地下總建筑面積 m2 5 建筑占地面積 m2 6 建筑密度 % 7 容積率 8 綠化率 % 40 9 總戶數(shù) 戶 680 10 機動車停車數(shù) 輛 146 其 中 地下停車數(shù) 輛 地面停車數(shù) 輛 146 11 總投資 萬元 其中 （ 1）土地費用 萬元 （ 2）工程費用 萬元 (3) 前期工程費 萬元 (4) 其他費用 萬元 (5) 預(yù)備費 萬元 (6)建設(shè)期利息 萬元 12 財務(wù)內(nèi)部收益率 (稅后 ) % 13 財務(wù)凈現(xiàn)值 (稅后 ) 萬元 14 投資利潤率 % 15 投資利稅率 % 16 資本金凈利率 % 17 投資回收期（稅后） 年 3 序號 名 稱 單位 數(shù) 量 18 投