【正文】 （ 6）周邊 717 所等單位團(tuán)購意向比較明顯。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 中檔高品味高層物業(yè) 相對(duì)于在建、在售的魯巷商務(wù)中心，是中檔物業(yè)；相對(duì)于魯巷廣場(chǎng)其他物業(yè)是“高品位”物業(yè)。 民院路房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 4. 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 項(xiàng)目共六棟高層建筑，總建筑面積為 90000 平方米，其中住宅 83000 萬平方米，商業(yè) 7000 平方米，容積率為 。 表 12 項(xiàng)目投入總資金和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注 主要經(jīng)濟(jì)結(jié)果和數(shù)據(jù) 一 項(xiàng)目投入總資金 萬元 1 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 萬元 2 建設(shè)期利息 萬元 其中自有資金 萬元 二 銷售收入 萬元 項(xiàng)目總銷售收入 三 銷售成本 萬元 項(xiàng)目總銷售成本 四 銷售稅金 萬元 項(xiàng)目總銷售稅金 五 銷售利潤 萬元 項(xiàng)目總銷售利潤 開發(fā)利潤 萬元 項(xiàng)目總利潤 六 所得稅 萬元 七 稅后利潤 萬元 經(jīng) 濟(jì) 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 一 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic=10% 稅后項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 基準(zhǔn)收益率 Ic=10% 民院路房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 二 資本金收益率 % 稅前資本金收益率 % 三 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 五 稅后投資回收期 年 稅前投資回收期 年 四 稅前投資回報(bào)率 % 稅后投資回報(bào)率 % 六 稅前自有資金投資回報(bào)率 % 稅后自有資金投資回報(bào)率 % 七 借款償還期 年 八 單位建筑面積投資 不含地下層建筑面積 單位建筑面積投資 含地下層建筑面積 九 單位建筑面積工程造價(jià) 不含地下層建筑面積 單位建筑面積工程造價(jià) 含地下層建筑面積 四、項(xiàng)目建設(shè)存在的主要問題和實(shí)施建議 1. 項(xiàng)目建設(shè)存在的主要問題 本項(xiàng)目建設(shè)存在的主要問題有： （ 1）項(xiàng)目用地因規(guī)劃原因被分割為幾個(gè)較小的地塊，需要統(tǒng)籌規(guī)劃，合理銜接。 （ 5）存在較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭壓力，項(xiàng)目的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭力還需要多方面的培育。集中精力盡快取得該土地使用權(quán)及規(guī)劃條件，明確該地塊區(qū)域內(nèi)多條支路、規(guī)劃路的建與舍，留與擴(kuò)，使得項(xiàng)目決策有確定的權(quán)屬依據(jù)和規(guī)劃控制依據(jù)。在總體上，加快項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營運(yùn)作 ，以充分利用上升期的房價(jià)快漲的良好機(jī)會(huì)。 （ 8） B 地塊以對(duì) 717 所定向開發(fā)為上策。 三、魯巷廣場(chǎng)地段房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在《當(dāng)代光谷智慧城沿街高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》關(guān)于光谷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)魯巷廣場(chǎng)地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)需注意以下特點(diǎn)： ? 光谷區(qū)域魯巷廣場(chǎng)周邊商貿(mào)中心的地位已經(jīng)確定，將越來越興旺，越來越成熟。該地段樓盤價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)高于其他地段價(jià)格。楓林上城 名都花園 森林花園 宇峰家園 陸景 苑漢盛 關(guān)山春曉 3200 元 /㎡ 3800 元 /㎡ 2900元 /㎡ 2900 元 /㎡ 3300 元 /㎡㎡ 3100 元 /㎡ 3100 元 /㎡ 3338元 /㎡ 武昌核心區(qū) 武昌核心區(qū)均價(jià)33003800 魯巷核心區(qū) 魯巷核心區(qū)均價(jià) 31003800 光谷核心區(qū) 光谷核心區(qū)均價(jià) 29003300 本 案 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 主要競(jìng)爭物業(yè)調(diào)查結(jié)果 樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項(xiàng)目規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價(jià) 銷售速度 光谷商務(wù)中心 湖北東盛房地產(chǎn)有限公司 魯磨路和珞瑜路的交叉口 占地 畝；建面約 萬㎡ 35% 高層（在 建） 大型購物中心、寫字樓、高層住宅 — 1900（一期800） （寫字樓）4800； （住宅） 3680 起 租售部籌建階段，即將開始客戶登記 臥龍關(guān)山春曉二期 武漢漢盛地產(chǎn)有限公司 洪山關(guān)山一路特一號(hào) 占地 畝 ；建面約18 萬㎡ 36% 多層 、 小高層 普通住宅 1328 戶 740 個(gè) 2900 元 /㎡ 2021910 開盤，銷售一般 名都花園 3期 坐標(biāo)城 湖北長城建設(shè)實(shí)業(yè)有限關(guān)山大道與南湖南路交占地 437畝；建面約 43% 多層、小高層 、高層 居住、商業(yè)一體化 3600 戶 3600 個(gè) 3500 元 /㎡ 于 20211119 開盤，銷售一般 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 公司 匯處 40 萬㎡ 樓盤名稱 開發(fā)商 地理位置 項(xiàng)目規(guī)模 容積率 綠化率 建筑形式 物業(yè)形態(tài) 總戶數(shù) 停車位 均價(jià) 銷售速度 萬科 數(shù)字化 ” 2*2： 79 ㎡ ~92 ㎡ （ 83 ㎡左右主力戶型） 3*2： 117 ㎡ ~143 ㎡ （ 120 ㎡左右主力戶型） 60％左右 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 4*2： 152 ㎡ 4 光谷國際 華中科技大學(xué)東校區(qū)南側(cè) 3 層底商裙樓和 2棟 27 層的塔樓 住宅均價(jià) 3100 元 /㎡；整體招商（ 1~3 樓），中商已簽合同 “ 締造光谷精神堡壘 ； 創(chuàng)新科技孵化基地 ； 構(gòu)筑城市生態(tài)物業(yè) ；多維空間建筑集群 ” 1*1： 54㎡、 72 ㎡ 2*2： 81 ㎡、 92 ㎡ （面積在 80㎡左右主力戶型，可辦公可居住） 小戶型銷售較好 5 學(xué)雅芳鄰二期 洪山雄楚大道卓刀泉路交匯處東南面 三棟小高層，七棟高層，一棟高層綜合樓組成 ， 點(diǎn)式、條式布置；共 6 萬 方商鋪，已售罄 住宅 3300 元 /㎡均價(jià)；底商 7000 元 / ㎡，面積60~100 ㎡ “ 人居＋商業(yè) ”多功能 小戶型 65~80 ㎡ 銷售速度較慢 6 洪福家園 長江職業(yè)學(xué)院東側(cè) 2 棟 高層 21 層 住宅 3100 元 /㎡，層差 40元 /㎡；整體招商（ 1~3樓），未定 “光谷腹地、新加坡風(fēng)情、十萬平方米小高層社區(qū)”；“五福盈門—— 有福盈門、有祿盈門、有壽盈門、有財(cái)盈門、有喜盈門” 三房二廳，面積在 138 ㎡左右 70%左右 14 層以上滯銷 7 紫菘 b、巴黎豪庭 ? 配套設(shè)施 —— 住宅底商配套； 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 ? 區(qū)域環(huán)境 —— 周邊生 活設(shè)施配套成熟；與規(guī)劃待建的輕軌站點(diǎn)及中德醫(yī)院比鄰；區(qū)域人文氛圍濃郁，自然環(huán)境良好； ? 交通動(dòng)線 —— 近 10 余條公交線路途徑，武昌區(qū)內(nèi)可達(dá)性較高； ? 主要顧客群 —— 教師、科研人員、高科技企業(yè)員工、私營業(yè)主、投資者等。 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 項(xiàng)目周邊人文氣息濃厚，有一定優(yōu)勢(shì)； ② 項(xiàng)目自身品質(zhì)良好，采用香樟作為景觀重要組成部分，得到顧客群的普遍認(rèn)可；③ 該項(xiàng)目價(jià)格采取高開低走的策略，接受程度較高；④該項(xiàng)目注重了在小高層、高層的得房率、窗景、物業(yè)管理細(xì)節(jié)方面的處理，使得這些傳統(tǒng)劣勢(shì)因素變?yōu)閮?yōu)勢(shì)推動(dòng)因素；⑤戶型比較合理，總價(jià)控制在 35 萬左右，市場(chǎng)比較容易承受； 缺點(diǎn)： ① 建筑密度高，大多數(shù)單元采光、通風(fēng)差， 可視景觀差； ② 開發(fā)商屢遭投訴，市場(chǎng)信譽(yù)度大受影響。 e、學(xué)雅芳鄰二期 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 ? 配套設(shè)施 —— 住宅底商、辦公綜合配套； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 商業(yè)等配套設(shè)施有待完善； ? 交通動(dòng)線 —— 15 條公交線路途徑，交通較為便利； ? 主要顧客群 —— 個(gè)體經(jīng)營戶、周邊企業(yè)普通職員等。 g、紫菘 坐標(biāo)城 ? 配套設(shè)施 —— 超五星級(jí)酒店、 5A商務(wù)辦公、大型連鎖超市、高檔文化型休閑娛樂設(shè)施等配置； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 該項(xiàng)目處于武漢市二環(huán)線內(nèi)，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)一般； ? 交通動(dòng)線 —— 6 條公交線路途徑，交通較為便利； ? 主要顧客群 —— 教師、科研人員、周邊企業(yè)員工、投資者等。各“單位”圍墻以內(nèi)，自有不同規(guī)模的商業(yè)物業(yè)去滿足人們?nèi)粘Ｉ畋仨毱返男枰? （ 2） 光谷片區(qū)區(qū)域人口構(gòu)成與消費(fèi)需求特點(diǎn)分析。 （ 3）小型超市入社區(qū)和單位自辦商業(yè)市場(chǎng)并。 光谷片區(qū)域高校學(xué)生（不計(jì)常住入口）數(shù)量約在 20 萬人左右。 2021 年，魯巷廣場(chǎng)商貿(mào)超市開業(yè)，才開始改變上述狀況。 缺點(diǎn)： ① 項(xiàng)目遠(yuǎn)離商務(wù)中心和人流密集區(qū)； ② 項(xiàng)目定價(jià)較高。 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 該項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì) 90%以上的戶型均有入戶花園和空中合院，有一定吸引力； ② 建筑設(shè)計(jì)比較注重窗景的營造和單元采光通風(fēng)； 缺點(diǎn)： ① 戶型偏大，造成總價(jià)偏高； ② 項(xiàng)目鄰城市干道，交通繁忙，噪音污染和灰塵污染都較為嚴(yán)重。 f、洪福家園 ? 配套設(shè)施 —— 住宅底商配套； ? 區(qū) 域環(huán)境 —— 生活配套設(shè)施比較完善；處于魯巷商務(wù)圈服務(wù)區(qū)域范圍之內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚；與長江職業(yè)學(xué)院、當(dāng)代學(xué)生公寓、核動(dòng)力研究所相鄰，人文氛圍良好；人流量較大； ? 交通動(dòng)線 —— 10 余條公交線路途徑，便利程度較好； ? 主要顧客群 —— 教師、私營業(yè)主、投資者等。 ? 綜合評(píng)價(jià) —— 優(yōu)點(diǎn)： ① 項(xiàng)目周邊人文氣息濃厚，自然景觀優(yōu)美； ② 項(xiàng)目周邊寫字樓物業(yè)銷售狀況良好，逐漸形成了東湖高新的辦公中心； ③ 該項(xiàng)目主力戶型以小戶型為主，功能靈活，填補(bǔ)了該片區(qū)相對(duì)薄弱的小戶型市場(chǎng)供給； ④ 該項(xiàng)目所在區(qū)域生活配套較為完善，商業(yè)氛圍逐漸形成。 缺點(diǎn)： ① 戶型偏大， 2 2 2 為 90 ㎡， 3 2 2 為 135 ㎡，多數(shù)在 140㎡以上，人們普遍希望的 2 2 2的 80㎡左右， 3 2 2的 120 ㎡左右的戶型斷檔； ② 總價(jià)高，在 45萬左右，市場(chǎng)承受能力有待考驗(yàn)； ③ 策劃工作委托新鴻泰代理公司而銷售自理，二者之間協(xié)調(diào)量大易出現(xiàn)脫節(jié)； ④ 管理人員由香港南益集團(tuán)總部直派，不熟悉本地文化和房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作技巧。坐標(biāo)城 關(guān)山大道與南湖南路交匯處 6 棟高層；共有 15萬㎡的商業(yè)區(qū) 住宅 3500元 /㎡均價(jià)； 4，5樓商業(yè)內(nèi)街，價(jià)格未出 “ 4C 打造光谷核心區(qū)”（ CLD— 中心居住區(qū)、 CCD— 中心商業(yè)區(qū)、 CBD— 中心商務(wù)區(qū)、 CRD—中心休閑區(qū)）；“核心之城、皇者之城、空間之城、居住之城、思想之城” 2*2： 93 ㎡ 3*2： 130 ㎡ 4*2： 133 ㎡ 剛開盤 當(dāng)代光谷智慧城高層項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 a、光谷商務(wù)中心 ? 配套設(shè)施 —— 裙樓的商場(chǎng)超市、金融機(jī)構(gòu)（底商“家樂福”中標(biāo)，中國農(nóng)業(yè)銀行整體購置三層）； ? 區(qū)域環(huán)境 —— 魯巷廣場(chǎng)，科研中心，高校聚集地； ? 交通動(dòng)線 —— 市內(nèi)近 20 余條公交線路直達(dá)武漢三鎮(zhèn)； ? 主要顧客群 —— 項(xiàng)目住宅 目標(biāo)顧客群定位于光谷區(qū)域內(nèi)以及其輻射區(qū)域內(nèi)的教師、科研人員、高科技企業(yè)員工、私營業(yè)主等。 棟數(shù) 價(jià)格 營銷推廣主題 主力戶型 銷售進(jìn)度 1 光谷商務(wù) 中心 魯巷廣場(chǎng) 西北角 2 棟 25 層（裙樓1~5 層為底商，6~25 層為寫字樓、住宅） 寫字樓 4800 元 /㎡；住宅3680 元 /㎡起（層差 40元 /㎡）；均價(jià) 4300 元 /㎡；商鋪整體招租 住宅 —— “入住景觀住宅，品味夢(mèng)想人生”；商鋪 —— “擁有黃金店鋪，三代生活無憂”；寫字樓 —— “投資高級(jí)寫字樓，身份地位都顯赫” —— 客戶登記階段 2 巴黎豪庭 原鼓風(fēng)機(jī)廠廠址 只推出 9 號(hào)樓，都是 11 層小 高層 ；高層還在籌建階段，規(guī)劃 28 層 住宅 3200 元 /㎡起價(jià)，3338 元 /㎡均價(jià)（底商未做） “東湖光谷、生活大師、大眾豪庭” 1*1： ㎡、 ㎡ 2*2： ㎡、 ㎡ 3*2： 130~137 ㎡ （主力戶型） 4*2： 140 ㎡ ~155 ㎡