【正文】 較老，社區(qū)規(guī)劃也比較落后，生活服務(wù)等各方面軟性條件都處于初級水平，居住品質(zhì)較差。這部分人付款方式普遍采取銀行按揭； ◆ 購買方向上，亦注重性價比的同時，關(guān)注小區(qū)的人文氛圍；對交通配套關(guān)注。 通過市場調(diào)查和分析，我司認為，目前本案區(qū)域市場尚不足以吸引更多的投資客戶注入資金，故本案目標客戶群仍以自住型客戶為主，投資客戶所占比例相對較少。 作為一個有責任感的開發(fā)商，如何面對以下問題成為定位的關(guān)鍵。 當前，隨著市場經(jīng)濟發(fā)展日漸成熟，商品的形象已漸漸成為消費者認識的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。在房地產(chǎn)市場已進入高位調(diào)整時期的合肥樓市，樓市增幅明顯放緩，除個別項目外，總價偏高的戶型普遍出現(xiàn)滯銷。 項目的威脅點分析： 競爭樓盤的存在： 市場壓力較大： 近期西門片區(qū)樓市供應(yīng)量較大。隨著樓市進入理性化的買方市場階段，既往市中心大戶型的黃金時代已成昔日的輝煌，中小戶型正逐步成為樓市主流。 規(guī)劃景觀劣勢： 項目規(guī)劃水景較多，勢必增加成本，后期維護費用也比較高； 戶型劣勢： 項目規(guī)劃大戶型所占比例較高，勢必造成銷售成本高； 規(guī)模劣勢： 與競爭項目相比，本地塊規(guī)模不大，難以形成規(guī)模優(yōu)勢。規(guī)整的地塊形狀有利于小區(qū)樓房的布局和排列，同時更加方便營造出高水平園林景觀。 購物 場所： 社區(qū)商業(yè) 銀 行： 中國銀行、農(nóng)行儲蓄所 娛樂休閑： 豐樂國際大酒店 醫(yī) 院： 合肥市紅十字醫(yī)院 公交線路： 11 23 22 路 主要企業(yè)： 白帝乳業(yè)、華潤啤酒、糧食三庫、豐樂種子公司 二、項目 SWOT 分析 項目的優(yōu)勢分析： 、環(huán)境優(yōu)勢： 蜀山區(qū)素有合肥“科教城中城”之稱，規(guī)劃中的科學城位于該區(qū)，三里庵商務(wù)區(qū)、西七商務(wù)區(qū)、南七商務(wù)區(qū)初步形成，其城市化水平高居各區(qū)之首，是合肥市人口素質(zhì)高、密度 大、人均消費水平最高的集中區(qū)域。目前經(jīng)過項目附近設(shè)有兩個三站，具體線路有： 116 到望塘、 9 到合家福、 232 到省農(nóng)機校、 22 路。 地塊形狀 ：略呈梯型 ,地勢較為平坦規(guī)整。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 : 類別 單位 指標 備注 總用地面積 ha 規(guī)劃用地面積 ha 總建筑面積 m2 47940 住宅 m2 42820 公共建筑面積 m2 5120 容積率 建筑密度 % 總居住人口 人 1178 總居住戶數(shù) 戶 368 綠地率 % 35 停 車 (地下 ) 機動車 輛 250 機械式停車 非機動車 輛 300 停 車 (地上 ) 機動車 輛 50 非機動車 輛 200 本案區(qū)位圖： 項目宗地概況 項目宗地位置： 本地塊位于 蜀山區(qū)淠河路與金牛路交匯處， 啤酒廠對面 項目宗地四至： 地塊向東 ：頤和花園。 20xx 年 1 月份交房 面積分布 85160 ㎡ 地理位置 一般 建筑樓層 6+ 11+1 居住指數(shù) 高 景觀設(shè)計狀況 良好 均 價 3600 元 /㎡ 去化分析 先開五棟樓，目前已在放號。 廣告投放狀況 廣告投放力度一般，宣傳策略較好，設(shè)計水 平一般。 競爭個案六 （住宅） 龍鳳嘉園 案 名 龍鳳嘉園 項目位置 潛山北路與史河路交叉口 投資興建 合肥萬事利房地產(chǎn)開發(fā)公司 項目主題概念 人生是首歡樂的歌 項目知名度 較高 主力面積 100110 ㎡ 調(diào)查日期 建筑設(shè)計 中國美術(shù)學院風景競爭設(shè)計院 主力總價 —— 工程進度 23 層 規(guī)劃形態(tài) 多層、小高層 開盤時間 下月底 綜合分析 總建筑面積 14 萬㎡ 生活配套 良好 優(yōu)勢： 規(guī)模優(yōu)勢明顯、戶型比例及結(jié)構(gòu)合理、景觀設(shè)計良好、主題概念明確、區(qū)域居住指數(shù)高。周邊人文環(huán)境相對較好，人均購買力強。 劣勢： 公共交通不方便，周邊商業(yè)配套有待完善。 競爭個案四 （住宅） 漢嘉 競爭個案三 （住宅） 廣利花園 案 名 廣利花園 項目位置 潛 山路與貴池路交口 投資興建 合肥鴻志房產(chǎn)開發(fā)公司 項目主題概念 蓄養(yǎng)生活的藝術(shù) 項目知名度 較高 主力面積 120 ㎡ 調(diào)查日期 建筑設(shè)計 杭州點擊廣告公司 主力總價 42 萬 工程進度 部分封頂 規(guī)劃形態(tài) 多層、小高層 開盤時間 （二期 A 組團） 綜合分析 總建筑面積 16 萬㎡ 生活配套 一般 優(yōu)勢： 有一定規(guī)模優(yōu)勢、戶型比例及結(jié)構(gòu)合理、景觀設(shè)面積分布 100140 ㎡，復式最大 200 ㎡ 地理位置 較好 計優(yōu)良、主題概念明確、區(qū)域居住指數(shù)高 劣勢： 公共交通不太方便，周邊配套有待完善，頂層復式難消化。商業(yè)部分現(xiàn)未形成氣候，銷售狀況不甚理想。 面積分布 90190 ㎡ 地理位置 較好 建筑樓層 7 層、 11 層 居住指數(shù) 高 景觀設(shè)計狀況 較好 均 價 3500 元 / ㎡ 客戶分析 西區(qū)、南區(qū) 70% ，東區(qū)、北區(qū) 20% ，外地 10% 去化分析 二期多層除少部分大面積復式外，大部分已售罄；小高層已售出 70% 。家家景苑 (三期 ) 項目位置 潛山北路與史河路交口 投資興建 安徽萬基置業(yè) 項目主題概念 享受 健康生活方式 項目知名度 較高 主力面積 115149 ㎡ 調(diào)查日期 建筑設(shè)計 上海同濟規(guī)劃設(shè)計院 主力總價 3950 萬 工程進度 三期即將開工 規(guī)劃形態(tài) 多層、小高層、商業(yè)步行街 開盤時間 二期 綜合分析 總建筑面積 50 萬㎡ 生活配套 較好 優(yōu)勢： 規(guī)模優(yōu)勢明顯、戶型比例及結(jié)構(gòu)合理、景觀設(shè)計優(yōu)良、主題概念明確、區(qū)域居住指數(shù)高。 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費也較為低廉，多層僅定在 — 元 /平方米說明目前合肥市大多數(shù)住宅項目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。與 該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。 銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。另據(jù)市場調(diào)研合肥高層住宅項目 7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7 樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷。 銷售狀況 合肥市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結(jié)構(gòu)封頂9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加 景鴻花園 水韻華庭 南大街廣場 桃源里40%50%60%70%80%90%100% 上圖左縱坐標軸指明銷售時間，右縱坐標軸表示銷售率。所以預計今年第四季度將是一個交房高峰。 主力總價在 35— 46 萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項目對目前的合肥市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個項目的成敗與否直接關(guān)系合肥市高端市場的興衰。綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐新城多層 嘉豐以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習慣。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后合肥是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展 的主要方向。這說明，合肥市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。預計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 合肥市住 宅市場市調(diào)總表 樓盤名 開發(fā)商 總建規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 主力面積 銷售均價 工程進度 聯(lián)系電話 鳳凰城家家景園 (三期 )、 頤和花園?澄苑、廣利花園、漢嘉 德厚 目前項目附近在售或即將發(fā)售的住宅項目有鳳凰城都市森林，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。都市森林 合肥萬事利房地產(chǎn)開發(fā)公司 多層、小高層住宅 168 100— 110 3800 準現(xiàn)房 7301845 合計 961690 4999 99— 140 25803080 開發(fā)企業(yè)： 從競爭市場的開發(fā)商來看，合肥本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，合肥本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、合肥昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在合肥已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，合肥市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應(yīng)量偏高。由于地段不同，取得土地時間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國際村，500 多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價高達 5000 元 /平方米以上，開創(chuàng)了合肥住宅銷售價格在合肥市住宅中也是最高。小高層、高層住宅相對較少，僅有嘉豐一方面資金方面力有不逮，另一方面消費引導也較少。 銷售價格 2950308024802650 268034003000285005001000150020xx2500300035004000嘉豐 從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在 3000 元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500— 2600 元 /平方米左右。 合肥住宅市場主力總價分布區(qū)間 （單位：萬元） 37 433 2 . 52 6 . 567 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在 46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上 可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在 46 萬 — 65 萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進度快。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年 6 月份推出，其產(chǎn)品中包括 3 棟小高層物業(yè)，預計將于明年底后年初交付使用。這一方面主要是由于合肥消費者對多層住宅較為青睞， 小高層住宅在合肥市場的接受度仍有待改善。中高檔住宅仍有一定的市場。另一方面是合肥屬于三、四線城市，市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會所配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 中高級生活配套 游泳池 無會所 無 無 無 有會所 有會所 有 網(wǎng)球場 無 有 商務(wù)中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項目 南大街廣場 龍泉山莊 嘉豐新城（一期） 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國際村 智 能 化 門禁“一卡通” 有 有 分戶對講 有 有 有 有 有 有 有 管 理 小區(qū)報警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網(wǎng) 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學 表三、物業(yè)管理收費標準 分類項目 南大