【正文】 1000755050010002004006008001000120014001600城市開發(fā)總 天鴻集團(tuán) 華潤置地 萬科集團(tuán) 中國海外 萬通 紅石 珠江 金地集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)歷史開發(fā)量（萬平米） 說明： ?歷史開發(fā)規(guī)模一定意義上可以代表開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)部項(xiàng)目管理的程度，也能反映出其房地產(chǎn)開發(fā)品牌價(jià)值； ?該指標(biāo)選取的標(biāo)桿企業(yè)主要為在京有大量開發(fā)業(yè)務(wù)的集團(tuán)公司。 ?該指標(biāo)選取的標(biāo)桿企業(yè)主要為北京房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模。 中國海外地產(chǎn)開發(fā)主要集中于海外，近年逐漸調(diào)整經(jīng)營重心在廣州、上海、北京、成都設(shè)立分公司。 *紅石數(shù)據(jù)難以獲取，以訪談中獲取數(shù)值估計(jì) 。 附件：競爭對手公司及項(xiàng)目基本情況介紹 5 總資產(chǎn)規(guī)模比較 ——2001年底數(shù)據(jù) 131120806525352039020406080100120140160城市開發(fā)總 天鴻集團(tuán) 華潤置地 萬科集團(tuán) 中國海外 萬通 紅石 珠江（北京） 金地集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)總資產(chǎn)規(guī)模（億元） 說明： ?房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)決定房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)會(huì)受開發(fā)項(xiàng)目影響的產(chǎn)生較大波動(dòng)。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 3 對選取競爭對手及比較指標(biāo)的解釋 競爭對手選取原則： 1. 北京老牌國營房地產(chǎn)開發(fā)公司 ——城建開發(fā)總、天鴻集團(tuán)； 2. 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)及其北京地區(qū)開發(fā)公司 ——萬科、中海、珠江； 3. 房地產(chǎn)國內(nèi)主板上市公司 ——萬科、金地； 4. 北京新興民營房地產(chǎn)開發(fā)公司 ——萬通、紅石（中鴻天）； 5. 深圳、廣州等南方北上進(jìn)京的房地產(chǎn)開發(fā)公司 ——金地、珠江； 6. 必須在北京已有較大開發(fā)量或準(zhǔn)備大舉進(jìn)入（潛在競爭對手）北京房地產(chǎn)開發(fā)市場； 7. 香港房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)京開發(fā)競爭行為單獨(dú)分析 ——長江集團(tuán)、新世界、新鴻基； 對比分析指標(biāo)、內(nèi)容選?。? ? 根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營特點(diǎn)，選取 總 資產(chǎn)規(guī)模、凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、年銷售收入、凈資產(chǎn)收益率、歷史開發(fā)量、土地（項(xiàng)目）儲(chǔ)備等七項(xiàng)量化數(shù)據(jù)指標(biāo)； ? 戰(zhàn)略取向、組織結(jié)構(gòu)、部分公司的薪酬體系分析比較； ? 選取競爭對手簡要介紹、典型項(xiàng)目介紹作為附件供參考。 2020年 6月 18日 競爭對手調(diào)研分析 ? 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) SWOT分析 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)管理咨詢項(xiàng)目 2 重要說明 本文件為中遠(yuǎn)房地產(chǎn)管理咨詢項(xiàng)目行業(yè)分析報(bào)告的補(bǔ)充說明文件，主要目的是說明中遠(yuǎn)房地產(chǎn)現(xiàn)階段在北京市房地產(chǎn)開發(fā)市場所處的競爭地位，并盡可能的分析預(yù)見未來面臨的競爭格局。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。 此外有一些數(shù)據(jù)在相關(guān)數(shù)據(jù)報(bào)道及訪談過程中獲取為一定范圍區(qū)間，項(xiàng)目組取中間值進(jìn)行比較分析。 港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析 182。 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) SWOT分析及發(fā)展建議 182。 與老牌國有房地產(chǎn)開發(fā)建筑公司而言資產(chǎn)規(guī)模上有較大差距，但與新興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資產(chǎn)規(guī)模上有一定競爭優(yōu)勢。 中遠(yuǎn)房地產(chǎn) 從目前凈資產(chǎn)規(guī)?？磳儆诒本┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模 。 7 資產(chǎn)負(fù)債率比較 76%75%50%52%47%65% 66%40%78%%%%%%%%%%城市開發(fā) 天鴻集團(tuán) 華潤置地 萬科集團(tuán) 中海集團(tuán) 萬通 珠江（北京） 金地集團(tuán) 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率（％） 說明： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般均運(yùn)用較好的借貸資金杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均值為 ％，優(yōu)秀值 ％。 9 年銷售收入比較 ——以 2000、 2001年平均計(jì)算 417 86051015202530354045萬科集團(tuán) 金地集團(tuán) 城市開發(fā) 天鴻集團(tuán) 華潤北京置地 萬科北京 中海北京 萬通 北京珠江 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)年銷售規(guī)模（億元） 說明： ?2000、 2001是北京市房地產(chǎn)銷售增長較快的年份，也是外地房地產(chǎn)公司涌入的期間。金地集團(tuán)初步進(jìn)入北京，但目前實(shí)力仍然不足。 公司 2001年底增資擴(kuò)股后，收益被攤薄，經(jīng)營壓力較大。 10%9%%%%%%7%%0%2%4%6%8%10%12%14%16%萬科集團(tuán) 金地集團(tuán) 中海外 城市開發(fā) 天鴻集團(tuán) 華潤北京置地 萬通 北京珠江 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)11 土地儲(chǔ)備比較分析 ——截至 2001年底 871100700130010004703915014402301200200400600800100012001400萬科集團(tuán) 金地集團(tuán) 中國海外 城市開發(fā) 天鴻集團(tuán) 華潤北京置地 萬科北京 中海北京 萬通 紅石（中鴻天） 北京珠江 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備（萬平米） 說明： ?土地作為稀缺資源對房地產(chǎn)開發(fā)商意義重大。包含其北京分支機(jī)構(gòu)的北京土地儲(chǔ)備量。 投資決策 的管理是房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵成功要素， 營銷推廣 是公司準(zhǔn)確定位產(chǎn)品及收益實(shí)現(xiàn)的保證，隨中遠(yuǎn)房地產(chǎn)下階段開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)張，其風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)擴(kuò)大，其管理控制是需要進(jìn)一步加強(qiáng)的另一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 附件：競爭對手公司及項(xiàng)目基本情況介紹 15 亞洲金融風(fēng)暴 銀行利息不斷升高，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，資金抽逃 房地產(chǎn)泡沫開始破滅，截止去年９月，香港樓價(jià)下挫四到五成，３０萬投資房地產(chǎn)的中產(chǎn)階層因?yàn)殂y行債臺高筑一夜之間成為“ 負(fù)資產(chǎn) ” 業(yè)主 香港地產(chǎn)商和整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)受到沉重打擊，香港地產(chǎn)開發(fā)豐厚的利潤不再。 北 京 – 麗都廣場 麗都廣場毗鄰北京市四環(huán)路的交通樞紐地段；廣場內(nèi)的設(shè)施包括提供 726間客房的北京麗都假日飯店、 12家餐廳及酒吧、 364間公寓式住宅單位、 21萬平方尺的甲級現(xiàn)代化寫字樓、綜合購物娛樂商場、鄉(xiāng)村俱樂部、國家學(xué)校及園林公園。 18 新鴻基地產(chǎn)進(jìn)入北京較早，以商場為主要投資方向 國內(nèi)土地儲(chǔ)備（截至 2001年 6月） 所占樓面面積以百萬平方尺計(jì) 住宅 商場 寫字樓 總面積 發(fā)展中的物業(yè) 上海 廣州及珠江三角洲 合計(jì) 已完成投資物業(yè) 北京 上海 合計(jì) 總面積 香港特區(qū)最大的地產(chǎn)開發(fā)公司之一，以興建優(yōu)質(zhì)樓宇見稱。租金總收益為 29億八千八百萬港元（截至 2001年 12月 31日）。 典型物業(yè) 19 新鴻基地產(chǎn)是香港土地儲(chǔ)備量最大的公司之一，其在國內(nèi)的土地儲(chǔ)備不可小視 20 新世界地產(chǎn)是在北京發(fā)展較好的地產(chǎn)商之一，住宅是其在北京發(fā)展的重點(diǎn) 新世界發(fā)展有限公司為基于香港的大型企業(yè)集團(tuán)。香港昌盛集團(tuán)的董事長鄒錫良亦因此而成為廣州市的榮譽(yù)市民。 “ 使館新城 ” 的會(huì)所含有 5個(gè)子會(huì)所：男士會(huì)館、女士會(huì)館、兒童會(huì)館、康體會(huì)館、家庭會(huì)館。 主要競爭對手基本數(shù)據(jù)比較 182。 典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較 182。 中國海外： 成立北京、上海、廣州和深圳、成都五大分公司，以重點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹?，逐步帶?dòng)周邊地區(qū)。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 附件：競爭對手公司及項(xiàng)目基本情況介紹 28 項(xiàng)目公司 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 類 型 職能管理型 矩陣式管理型 項(xiàng)目運(yùn)作模式的核心區(qū)別在于匯報(bào)關(guān)系和組織職責(zé)權(quán)力的不同 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 職責(zé)分工 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 項(xiàng)目部 ?項(xiàng)目部只負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場管理部門 ?項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體 優(yōu)點(diǎn) ?對項(xiàng)目環(huán)境的反應(yīng)較慢；需要高層協(xié)調(diào)工作多，容易形成決策堆積 ?員工介入雙重職權(quán)之中，需要公司良好的人際關(guān)系和全面的培訓(xùn) 實(shí)施條件 ?項(xiàng)目數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營 ?客戶定位專一，項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境不確定性低 ?公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 ?項(xiàng)目數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營 ?客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項(xiàng)目環(huán)境 ?公司有專業(yè)技能提升要求 項(xiàng)目管理型 項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部 開發(fā) 設(shè)計(jì) 工程 銷售 ?項(xiàng)目公司成為開發(fā)工作的全權(quán)負(fù)責(zé)主體 ?項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展 ?跨多個(gè)地域經(jīng)營或客戶需求變化多項(xiàng)目管理 ?前期的客戶定位非常準(zhǔn)確 ?更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品對客戶需求滿足程度 資料來源：專家訪談、遠(yuǎn)卓分析 項(xiàng)目部 缺點(diǎn) ?職能部門內(nèi)部實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì) ?對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速，便于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術(shù)專業(yè)化的提升 ?對項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)靈敏，清晰的產(chǎn)品責(zé)任，容易達(dá)到客戶的滿意 29 …… 萬科房地產(chǎn)總部對區(qū)域公司采用區(qū)域管理模式運(yùn)營，而萬科區(qū)域公司采用的是職能管理型的項(xiàng)目管理方式（舉例） 總經(jīng)理 各副總 萬科全國 總部職能部門 資料來源：萬科集團(tuán)調(diào)研與訪談 北京公司 上海公司 天津公司 其它區(qū)域公司 項(xiàng)目執(zhí)行 專業(yè)化積累、標(biāo)準(zhǔn)制定、實(shí)施監(jiān)督 開 發(fā) 部 技 術(shù) 部 市 場 部 工 程 管 理 部 招 標(biāo) 采 購 部 銷 售 部 萬科區(qū)域性公司的項(xiàng)目組織方式－（北京、天津） ?萬科有明確的客戶群體定位及產(chǎn)品定位，其要求較一致，容易標(biāo)準(zhǔn)化多項(xiàng)目并行運(yùn)作； ?人員素質(zhì)較高，企業(yè)文化較強(qiáng)，部門間配合意識很強(qiáng)； 項(xiàng)目一 項(xiàng)目二 30 采用矩陣式管理型項(xiàng)目運(yùn)作模式的華潤置地公司，由于項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作很多，經(jīng)營決策層副總較多，出現(xiàn)了決策效率慢的問題 研 究 發(fā) 展 部 開 發(fā) 部 技 術(shù) 部 市 場 部 總經(jīng)理 工 程 管 理 部 招 標(biāo) 采 購 部 副總 副總 副總 副總 副總 副總 副總 89個(gè)總經(jīng)理助理 副總 銷 售 公 司 物 業(yè) 公 司 … … … 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 …… （華潤組織結(jié)構(gòu)示意圖） 項(xiàng)目管理模式 ? 華潤 2年前開始試行項(xiàng)目經(jīng)理制度，目前是大職能部門，弱項(xiàng)目經(jīng)理的狀況，屬于矩陣式管理型的項(xiàng)目管理模式 實(shí)施表現(xiàn) ? 項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限過小，目前只是執(zhí)行部門，對于項(xiàng)目變更、合同簽訂等沒有任何決策權(quán)，也不能直接和職能部門協(xié)調(diào)，項(xiàng)目上的協(xié)調(diào)通過項(xiàng)目經(jīng)理向總部的工程管理部匯報(bào)，再由其和總部其他部門協(xié)調(diào)， 解決問題效率過慢 ? 加之高層層設(shè)置過多， 決策效率進(jìn)一步降低 ， 對項(xiàng)目問題、客戶問題的反響不及時(shí) 資料來源：華潤置地公司調(diào)研與訪談 31 采用項(xiàng)目主導(dǎo)型項(xiàng)目運(yùn)作模式的萬通房地產(chǎn)公司，存在著較大的項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn) 總經(jīng)理 各副總 萬通組織結(jié)構(gòu)示意圖 項(xiàng)目管理模式 ? 項(xiàng)目主導(dǎo)型項(xiàng)目管理模式 ? 總部的經(jīng)營部負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的策劃工作，當(dāng)項(xiàng)目決策后公司任命項(xiàng)目經(jīng)理組建項(xiàng)目公司，項(xiàng)目經(jīng)理作為項(xiàng)目與公司之間的接口，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作 實(shí)施條件 ? 項(xiàng)目決策期公司必須全面把握客戶的需求和為產(chǎn)品的特性 ? 對項(xiàng)目經(jīng)理的要求很高，既要能夠把握客戶需求又要能夠領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的要求 總部職能部門 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目公司 開 發(fā) 部 技 術(shù) 部 市 場 部 工 程 管 理 部 資料來源：萬通集團(tuán)調(diào)研與訪談 實(shí)施風(fēng)險(xiǎn) ? 雖然這種項(xiàng)目管理模式，能夠適應(yīng)不斷變化的環(huán)境，及時(shí)決策，但項(xiàng)目執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)很高，一旦項(xiàng)目經(jīng)理的能力不足，將很可能導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗 未來發(fā)展方向 ? 在與馮倫董事長的訪談中他提到：萬通未來的項(xiàng)目管理模式將是目前萬科的矩陣式管理模式。 主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較 182。 附件：競爭對手公司及項(xiàng)目基本情況介紹 33 調(diào)研公司以社會(huì)招聘為主要渠道獲得企業(yè)發(fā)展所需的專業(yè)人才 萬 科 萬 通 紅 石 ?萬科從 2000年以后才開始從高等院校招聘畢業(yè)生，且偏重于營銷、人力資源等非工程專業(yè) ?萬科進(jìn)行校園招聘的前提條件是公司經(jīng)過十幾年發(fā)展，已建立了從內(nèi)部培養(yǎng)人才的能力 ?2000年為加強(qiáng)萬科工程建造環(huán)節(jié)的管理能力，萬科開展“海盜行動(dòng)”，從中海大量挖掘具有豐富經(jīng)驗(yàn)的人才， ?萬通招聘的人員一般都具有