【正文】 爾頓酒店隆重開業(yè)。水岸商業(yè) ? 252。 20xx 年 8 月 18 日 元一濱水城一期交房， 450 多戶業(yè)主辦理入住手續(xù)。 ? 252。 20xx 年 1 月 1 日 元一時(shí)代廣場購物中心正式營業(yè)，集合時(shí)代百貨、環(huán)球影城、歡樂谷、歡樂頻道 KTV、味來世界、書城、國美電器、北京華聯(lián)等多種業(yè)態(tài)為一體，為安徽首席 MALL 形式體驗(yàn)式購物中心。 20xx 年 12 月 24 日 元一柏莊住宅項(xiàng)目一期開盤，到場客戶達(dá) 3000人，當(dāng)日銷售過半，為冷寂良久的合肥樓市掀起一記世界波。 20xx 年 9 月 16 日 元一時(shí)代廣場購物中心試營業(yè)，省市相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)與集團(tuán)高層共同剪彩點(diǎn)睛，場面熱烈，群情激昂。名門盛宴 新奢華主義生活體驗(yàn) 20xx 年 6 月 8 日 元一柏莊公園項(xiàng)目正式簽約，是城市經(jīng)營的又一個(gè)創(chuàng)舉，是合肥市在公園綠地建設(shè)方面一次新的思路和嘗試，對(duì)城市建設(shè)影響深遠(yuǎn)，標(biāo)志著合肥城市公園建設(shè)這一社會(huì)公益事業(yè)，由單純依靠政府承擔(dān)走上政府與社會(huì)企業(yè)共同建造的多元化道路。 20xx 年 12 月 28 日 元一美邦國際交付使用。購買者冒雨提前三天排隊(duì)，開盤當(dāng)日銷售率超過 90%，創(chuàng)造了合肥樓市的銷售奇跡。 ? 252。 20xx 年 6 月 15 日 元一高爾夫別墅一期 正式開盤， 4 天全部售罄。 20xx年 3月 10日 元一集團(tuán)選定美國 YPA北半球景觀設(shè)計(jì)顧問公司擔(dān)綱元一時(shí)代廣場項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)。 ? 252。 20xx 年 11 月 新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)經(jīng)貿(mào)發(fā)展局正式批復(fù)“元一時(shí)代廣場”項(xiàng)目的立項(xiàng)，新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)正式批準(zhǔn)“元一時(shí)代廣場”選址意向書。 20xx 年 8 月 18 日 元一時(shí)代花園準(zhǔn)時(shí)交房，至交房期，樓盤銷售率93%， 11 月 30 日全盤售罄。 ? 252。 20xx 年 3 月 元一集團(tuán)邀請(qǐng)蜚聲國際的世界著名建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司巴馬丹拿國際公司擔(dān)綱元一國際大酒店的建筑設(shè)計(jì)，拉開元一集團(tuán)與國際知名公司在安徽合作的序幕。 ? 252。對(duì)于在合肥投資建設(shè)的每個(gè)項(xiàng)目，元一集團(tuán)始終保持著謙遜與謹(jǐn)慎的態(tài)度，集團(tuán)希望承載市場眾多消費(fèi)者信任之上的一份責(zé)任。 元一集團(tuán)秉承著專業(yè)的精神，通過對(duì)人們居住心理的深刻理解，堅(jiān)持對(duì)城市文脈和歷史文脈的尊重，憑借開闊的國際視野，不斷引進(jìn)匯集了 國內(nèi)外最優(yōu)秀建筑師智慧的先進(jìn)產(chǎn)品形態(tài)和設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)，在產(chǎn)品中不 32 斷表達(dá)著對(duì)居住方式最前沿的思考和探索，并通過元一會(huì)作為服務(wù)平臺(tái)，為元一業(yè)主及關(guān)注元一集團(tuán)的人們提供房產(chǎn)品以外的增值服務(wù)。 陽光照亮的體制 安徽元一投資集團(tuán)簡介 二○○○年初，元一集團(tuán)在中部主要城市 合肥建立投資基地，數(shù)年間從未間斷過規(guī)?；男马?xiàng)目上市，其在安徽的投資建設(shè)項(xiàng)目涉及了商品住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、國際高爾夫球會(huì)等多個(gè)領(lǐng)域。第二，穩(wěn)定并提高團(tuán)隊(duì)專業(yè)化水平，系統(tǒng)進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)。 一直以來 ，元一集團(tuán)就以關(guān)注生活體驗(yàn)，筑造夢(mèng)想家園，積極參與城市建設(shè)為己任，致力于為消費(fèi)者提供良好的居住環(huán)境和生活空間。對(duì)其所投資建設(shè)的每個(gè)項(xiàng)目，元一集團(tuán)始終保持著謙遜與謹(jǐn)慎之態(tài)度，集團(tuán)希望承載市場眾多消費(fèi)者信任之上的一份責(zé)任。多年來，元一集團(tuán)一直堅(jiān)持人本意識(shí)、和諧意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、道德意識(shí)的和諧統(tǒng)一，其投資建設(shè)的項(xiàng)目涉及商品住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店 地產(chǎn)、國際高爾夫球會(huì)等多個(gè)領(lǐng)域，取得了不斷的成功，獲得市場與消費(fèi)者的認(rèn)可。 未來一段時(shí)期，元一集團(tuán)將把握三個(gè)投資方向：房地產(chǎn)、酒店和商業(yè)，并以酒店、房地產(chǎn)的投資開發(fā)為重。隨著中國改革開放政策的實(shí)施，集團(tuán)于二十世紀(jì)九十年代初進(jìn)入大陸進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的投資開發(fā)，并取得了良好業(yè)績。 該組織依托當(dāng)?shù)匾患矣杏绊懥Φ拿襟w，通過定期或者不定期的業(yè)余時(shí)間的思想交流，達(dá)到相互學(xué)習(xí)，相互溝通，共同把地產(chǎn)事業(yè)做的更大更強(qiáng)，同時(shí)在溝通的過程中大家可以花更小的精力和財(cái)力結(jié)識(shí)更多的志同道合的業(yè)內(nèi)朋友。你想誰愿意面對(duì)一個(gè)不誠懇的人，既然這樣銷售人員的態(tài)度也會(huì)變的，說白了要想騙取一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員，要付出很大的代價(jià)，所以我們也要善待銷售人員的理念，他們也需要尊重與坦誠。因此在崗前培訓(xùn)的時(shí)候管理層就要灌輸給銷售人員 “ 損人不利己的事最好別干 ” 思想。 踩盤一定要端正心 態(tài) 房地產(chǎn)行業(yè)特殊原因致使諸多邊緣從業(yè)人過于感性與自我，要求都能 “ 不以物喜，不以己悲 ” 實(shí)在太難，多換位多包容，一定會(huì)有意想不到的回報(bào)，古人云 “ 退一步海闊天空！ ” 要相信信念的力量，不要還沒踩盤之前，就幻想著銷售人員的冷眼或態(tài)度的惡劣，那樣得到的結(jié)果往往是你相信的結(jié)果，在做每件事情的時(shí)候， 27 如果你能換個(gè)角度，朝好的方向去想，所得到的結(jié)果往往事倍功半，有的時(shí)候去某個(gè)項(xiàng)目踩盤會(huì)發(fā)現(xiàn)其它公司的踩盤者也在，都認(rèn)識(shí)發(fā)生碰車狀況，弄的踩盤的都很不好意思，想想售樓中心的銷售人員一天得接待多少我們這樣的啊，再不善待同行，可說不過 去了。當(dāng)銷售人員把你當(dāng)作 “ 準(zhǔn)客戶 “ 接待我就不多講了，這里主要講一下被踩的樓盤銷售人員消極接待甚至拒絕接待的情況。另外一種情況就是你是管理層的或者決策層的，你可以直接找被踩盤的案場銷售經(jīng)理，講明來意。 以什么的身份和借口交談會(huì)最佳？ 明著去或暗著來結(jié)果會(huì)是什么？表不表明身份其實(shí)它涉及行業(yè)銷售水準(zhǔn)，個(gè)人心態(tài)和處世態(tài)度，以及個(gè)人修養(yǎng)，真正需要的資料不會(huì)輕而易舉得到的，要靠經(jīng)驗(yàn)去估，去觀察． 、假扮客戶 踩盤人假扮客戶大都出于這樣一種假設(shè)： “ 我把自己當(dāng)成一個(gè)準(zhǔn)客戶，即使接待員看出你是踩盤的，只要你不說，他總是會(huì)抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也沒了！ ” 其實(shí)搞的大家都跟 FBI 是的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷售人員，大家都知道實(shí)行傭金制的公司一般實(shí)行的是輪流接待客戶制，一輪過當(dāng)天可能就再也沒有機(jī)會(huì)接待客戶了。要是僅僅是為了收集樓盤建設(shè)數(shù)據(jù)和查看工程進(jìn)度去的，你只需要索要資料和去工地實(shí)際的轉(zhuǎn)一圈既可以。 所謂 “ 耳聽為虛，眼見為實(shí) ” 。作為地產(chǎn) 營銷 人 員 ，跑盤是必修課，尤其是有規(guī)模實(shí)力的地產(chǎn)中介公司對(duì)此要求尤為嚴(yán)格。一般情況下，多孔材料吸聲性較好，體積密度大的材料隔聲性好，多層材料和帶夾層的材料隔聲性也較好。耐火性與耐燃性不同，如鋼材是不燃燒體，但在高溫或火的作用下短時(shí)間內(nèi)就會(huì)變形，失去原有的強(qiáng)度，甚至熔融，因而不術(shù)語耐火材料。一般情況下，磚混結(jié)構(gòu)房屋較之鋼筋砼結(jié)構(gòu)房屋具有更好 的保溫隔熱性能。材料的導(dǎo)熱性能，取決于材料的化學(xué)組成、孔隙率、含水率、溫差等因素。 ? 吸濕性：材料在空氣中吸收水分的能力稱為吸濕性。 ? 抗?jié)B性：材料抵抗壓力水或其他液體滲透的能力稱為抗?jié)B性。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。 ? 韌性與脆性：材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱為脆性，具有此性質(zhì)的材料稱 22 為脆性材料，如石材、磚、素砼等。如水泥以抗壓強(qiáng)度為主，鋼筋以抗拉強(qiáng)度為主。一般情況下，材料的孔隙率越高（密實(shí)度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲 性能和吸濕性能越好，而材料的強(qiáng)度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能、耐久性能越低。松散材料的體積密度一般成為堆積密度。 1）建筑材料的分類 根據(jù)材料來源不同，建筑材料可以分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可以分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。 4）常用圖例 名稱 圖例 名稱 圖例 新設(shè)計(jì)建筑物 原有的建筑物 計(jì)劃擴(kuò)建的預(yù)留地或建筑物 地下建筑物或構(gòu)筑物 拆除的建筑物 建筑物下面的通道 散狀材料 露天堆場 5）建筑施工圖的識(shí)讀方法 一幢建筑物從施工到建成，需要有全套的建筑施工圖紙作指導(dǎo)，一般一套圖紙有幾十張到幾百張。尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫出，而不能用其他線代替；應(yīng)與被注長度平行，且不宜超過尺寸界線。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字四個(gè)部分組成。 絕對(duì)標(biāo)高：我國把青島黃海的平均海平面定位絕 對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中采用的一般都是絕對(duì)標(biāo)高。墳?zāi)贡硎厩耙惠S線的編號(hào)，分子表示附加軸線的編號(hào)。軸線編號(hào)的圓圈用細(xì)實(shí)線，在圓圈內(nèi)寫上編號(hào)。 5） 設(shè)備施工圖 包括給水、排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。 3）建筑施工圖 包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。 四、建筑識(shí)圖 建筑圖紙的內(nèi)容及用途 一套完整的建筑圖紙，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用的不同，一般包括： 1）圖紙目錄 包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，表明該工程圖紙由哪幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，便于檢索和查找。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將 房產(chǎn) 賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。均價(jià)一般不是 銷售價(jià) 。 13） 爛尾房 爛尾房是指 那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。 11） 共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 7） 二手房 二手房即舊房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 2） 使用權(quán)房 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事 業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有 房產(chǎn) 。 12） 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和 房產(chǎn) 面積之比，大于使用率。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。動(dòng)既有章可循，也有利可圖 ，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資 非 房產(chǎn)租賃市場。 5） 計(jì)租面積 作為計(jì)算房租的面積。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。結(jié)構(gòu)面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。又稱建筑控制線。 3） 容積率 一定 地塊 內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 D) 居住區(qū)規(guī)劃 ① 居住區(qū) 規(guī)劃 對(duì)城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和市政公用設(shè)施所 進(jìn)行的綜合性具體安排。 8 ⑨ 綠地 城市中專門用以改善生態(tài)、保護(hù)環(huán)境、為居民提供游憩場地和美化景觀的綠化用地。 ⑤ 倉儲(chǔ) 用地 城市中倉儲(chǔ)企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施的建設(shè)用地。 7 C) 城市用地 ① 城市用地 按城市中土地使用的主要性質(zhì)劃分的居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地、水域和其它用地的統(tǒng)稱。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。 2 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： a) 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b) 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。主要安排如下： 第一章 商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（ ）個(gè)課時(shí) 第二章 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研（ ）個(gè)課時(shí) 第三章 目標(biāo)商業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（ ）個(gè)課時(shí) 第四章 項(xiàng)目的商業(yè)銷售流程與策略（ ）個(gè)課時(shí) 第五章 相關(guān)商業(yè)合同文本講解（ ）個(gè)課時(shí) 第六章 銷售人員的禮儀和形象（ ）個(gè)課時(shí) 第七章 電話禮儀及技巧（ ）個(gè)課時(shí) 第八章 商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧（ ）個(gè)課時(shí) 第九章 個(gè)人素質(zhì)和能力培 養(yǎng)（ ）個(gè)課時(shí) 第十章 員工架構(gòu)、守則及職責(zé)（ ）個(gè)課時(shí) 4 第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。 5 二、商業(yè)地產(chǎn)的類型 商業(yè)物業(yè)分類表 分類方法 種類 舉例 按市場形式分類 大型商廈 專業(yè)市場 小區(qū)商鋪 按物業(yè)用途分類 購物中心 小區(qū)配套商鋪 專業(yè)市場 批發(fā)及商貿(mào)中心 餐飲及美食廣場 按建筑特征分類 商業(yè)大廈 住宅區(qū)商鋪 臨街商鋪 步行街露天商鋪 地下商城 按物業(yè)區(qū)位分類 商業(yè)區(qū)物業(yè) 住宅區(qū)物業(yè) 近郊物業(yè) 按經(jīng)營方式 分類 統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè) 分散經(jīng)營物業(yè) 按經(jīng)營類別分類 綜合經(jīng)營物業(yè)