【正文】 室外消防系統(tǒng) 小計 室外消防系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 東莞鳳崗 項目可行性研究報告 40 燃?xì)庀到y(tǒng) 小計 1, 燃?xì)庀到y(tǒng) 管道系統(tǒng)（室內(nèi)、室外） 1, 3, 調(diào)壓站 弱電系統(tǒng) 小計 弱電系統(tǒng) 有線電視系統(tǒng) 通訊等系統(tǒng) 智能化系統(tǒng) 室外道路系統(tǒng) 小計 室外道路系統(tǒng) 室外道路系統(tǒng) 電表集抄系統(tǒng) 小計 電表集抄系統(tǒng) 電表集抄系統(tǒng) 園林景觀工程費 小計 3, 園林景觀工程費 公共景觀 工程（跨期分?jǐn)偅? 公共景觀工程（跨期分?jǐn)偅? 3, 高檔 公共景觀 工程 公共景觀工程 D、間接費用 一級科目 二級科目 三級科目 四級科目(項目明細(xì) ) 本階段目標(biāo)估算 (萬元 ) 建筑面積單方成本 （元 /m2） 可售面積單方成本 (元 /m2) 單方成本 (元/m2) 相對應(yīng)的建筑面積 (萬 m2) 單方成本 (元/m2) 相對應(yīng)的建筑面積 (萬 m2) 開發(fā)間接費小計 小計 3,719 開發(fā)間接費小計 工程管理費 小計 2,235 工程管理費 現(xiàn)場工程管理費 681 施工合同外獎金 工程質(zhì)量監(jiān)督費 安全監(jiān)督費 工程保險費 工程監(jiān)理費 1,230 預(yù)結(jié)算編審費 東莞鳳崗 項目可行性研究報告 41 建設(shè)管理費 其他 物業(yè)管理完善費 小計 1,484 物業(yè) 管理完善費 物業(yè)維修基金 其他專項基金 物業(yè)啟動費 交易服務(wù)費 E、開發(fā)成本合計 土地獲得價款 前期費用 建安成 本 間接費用 不可預(yù)計費 開發(fā)成本合計 40,597 7,382 102, 3,719 5661 159483 （ 2）期間費用 序號 項目周期 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 合計 備注 期間費用 957 1,343 2,676 2,760 2,848 2,143 12,727 不含資金占用 營銷費用 386 1,719 1,803 1,891 2,143 7,942 管理費用 957 957 957 957 957 4,784 根據(jù)項目開發(fā)周期平均分?jǐn)? （ 3）銷售稅金 序號 項目周期 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020 年 合計 備注 稅金 1,027 4,572 4,796 17,058 41,461 68,914 營業(yè)稅及附加 873 3,884 4,075 4,273 4,844 17,949 土地增值稅 155 687 721 756 25,403 27,722 每年按 1%計提，項目結(jié)算后清算 所得稅 12,028 11,215 23,243 當(dāng)稅前累計現(xiàn)金流出現(xiàn)正值的時候開始計征所得稅 稅前現(xiàn)金流（不含利息） 44,822 12,115 23,452 28,239 53,359 53,343 稅前累計現(xiàn)金流（不含利息） 44,822 56,937 33,485 5,246 48,113 101,456 (4)總投資成本 東莞鳳崗 項目可行性研究報告 。 樹立口碑效應(yīng) 口碑效應(yīng)下的老客戶介紹新客戶 成交機率比任何廣告吸引的客戶成交率都要高，因此本項目 應(yīng)注重口碑宣傳，并在銷售過程中 應(yīng)注重口碑宣傳營造 。 戶外廣告牌： 據(jù)了解，在關(guān)外樓盤銷售中，戶外廣告的效果最為明顯， 因此 本項目 將 在周邊人流較旺的地段設(shè)置幾處戶外廣告牌， 尤其是 龍崗中心城 附近 ，增加信息傳播的范圍。項目采取低開高走價格策略，通過多 次開盤加推，小幅調(diào)價的手段，形成良好的銷售次序和價格標(biāo)桿，最終實現(xiàn)項目高層住宅整體均價 8000 元 /m2，聯(lián)排別墅整體均價 20200 元 /m2 。 （二） 戶型 定位 根據(jù)目前了解的東莞關(guān)于戶型面積 90/70 的規(guī)定較為嚴(yán)格，因此在面積配比是按照 90/70 執(zhí)行。 ⑤
產(chǎn)品價值： 突出項目產(chǎn)品的高性價比，強調(diào)額外附贈空間的可利用性和合理性，針對目標(biāo)客群強化不同產(chǎn)品需求的核心，實現(xiàn)空間價值、居住舒適性、戶型均好性的集成。 ③建筑風(fēng)格： 通過現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格來塑造項目形象，形成與周邊原有居住環(huán)境的差異化。 ? 坡地： 項目地塊自南向北有約 10 米高差，形成自然坡地，在規(guī)劃中充分利用此優(yōu)勢，在項目內(nèi)打造不同的園區(qū)和景觀軸心，形成移步換景的坡地風(fēng)情。國際化 拋售、觀望等現(xiàn)象，導(dǎo)致大量客戶出現(xiàn)觀望情緒。 ? 2020 年于龍崗召開的世界大運會，將會對本區(qū)域帶來大量的關(guān)注和基礎(chǔ)設(shè)施投資，對于完善區(qū)域居住 配套，提? 國務(wù)院、銀監(jiān)會連續(xù)出臺文件，提出堅決遏制房價上漲過快的目標(biāo)，提出通過利率控制、對非本地居民購房限制放貸等措施來遏制房價的高速增長。 ? 區(qū)域：項目地塊位于東莞，深圳客戶對此存在一定的心理排斥感。 三 、 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ Strengths） 劣勢（ Weakness） ? 城市價值：隨著《深圳綜合配套改革試驗總體方案》，項目所在區(qū)域成為深圳特區(qū)外擴的重要輻射范圍，區(qū)域規(guī)劃、配套也將隨特區(qū)外延而有較大規(guī)模的提升和完善。 ④ 10%為東莞或其他區(qū)域客戶，這部分客戶具備一定的投資意愿，或希望通過居住在具備良好環(huán)境和配套的大型社區(qū)內(nèi)，同時享受深圳良好的城市配套。” 大運城邦戶型配比 戶型 一房 兩房 三房 四房 合計 面積區(qū)間（ m2） 51,56 7192 101119 137144 單層戶數(shù) 12 42 16 4 74 小計戶數(shù) 360 1260 464 104 2188 比例 % % % % 100% （四） 區(qū)域購房群體分析 客 戶 群分布 ①客戶以深圳購房群體為主，預(yù)計占 90%左右；這部分客戶更看重本項目高性價比的產(chǎn)品、良好的社區(qū)環(huán)境及便利的交通條件。 大運城邦一期于 2020 年 1月 10 日開盤，當(dāng)天銷售 500 套 ,開盤房源當(dāng)天售罄，其中 85%的客戶來自深圳，成交均價 7679 元 /m2。大運城邦總占 地面積 35萬㎡，總建筑面積 萬㎡，其中住宅 萬㎡，容積率 。 按戶型從小到大排列，銷售率呈減小趨勢， 60 平方米以下銷售率最高，其次為 8190和 131150 平方米戶型，一定程度說明 09年小戶投資、首次置業(yè)及改善需求較突出 。萬江區(qū)近兩年樓市供應(yīng)較多，銷售全市排名較靠前，位列第四名；莞城區(qū)樓市供應(yīng)較少，銷售全市排名僅第 15名。 （ 6） 區(qū) 域 發(fā) 展特征 南城、 東 城、寮步位列全市前三甲 寮步 將 最快融入大城 區(qū) 數(shù)據(jù)顯示，南城、東城、寮步 09 年住宅銷售套數(shù)位列 東莞 市前三甲，分別為： 8774 套、 6776 套和 3124 套。 （ 4） 供求格局 城 鎮(zhèn)區(qū)銷 售格 局：四六分 城 區(qū)樓 市 發(fā) 展在提速 東莞 城區(qū)住宅成交比重基本維持在 總量的 3050%之間，鎮(zhèn)區(qū)則基本維持在5070%之間，整體來看城鎮(zhèn)區(qū)銷售格局呈 “ 四六分 ” 。 2020 年 9 月全市住宅均價 6995 元 /平方米，達(dá) 07年以來最高。 （ 2） 月度供求走 勢 東莞鳳崗 項目可行性研究報告 20 08 年 10 月后東莞房價基本處于上漲軌道，經(jīng)歷長達(dá) 12 個月持續(xù)小幅上漲至 09 年 10月，漲幅基本維持在 4%8%上下。 09年全市住宅簽約金額達(dá) 億元 ，實現(xiàn)歷史新高。 （二） 東莞房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況 當(dāng)前東莞住宅供求形勢來看，供求已經(jīng)基本趨于平衡，且剛性住宅仍然有較大的發(fā)展空間，樓市新開工節(jié)奏仍跟不上銷售節(jié)奏，東莞樓市在未來的半年內(nèi)仍然維持 “ 供應(yīng)偏緊 ” 狀況，短時期內(nèi)需求仍 較 可觀。所