【正文】 CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。ksv*3t nGK8!z 9JWKf wvGt YM*Jgamp。UE9aQGn8xp$Ramp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 WXm Aamp。六層帶電梯的花園洋房 建筑成本應(yīng)該在 1800 元 /平米左右。 第二部分 財(cái)務(wù)可行性分析 一、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析說(shuō)明 （一）、拆遷成本分析 根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定及該塊土地的地理位置，回遷補(bǔ)償均價(jià)4200 元 /m2。 （三）面積、戶(hù)型定位 住宅的 戶(hù)型應(yīng)以?xún)墒乙粡d及兩室兩廳為主，一室一廳、三室一廳及三室兩廳為輔；面積應(yīng)以 80—120 平方米區(qū)間為主，其他區(qū)間為輔。 本地塊形狀為 不規(guī)則 形狀，規(guī)劃難度較大，屆時(shí)會(huì)形成規(guī)劃死角，降低土地使用率。 本項(xiàng)目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。京通高速，兩廣延長(zhǎng)線(xiàn)的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。同時(shí)有近十路公交車(chē)途經(jīng)本地，交通十分方便。 項(xiàng)目 與中央商務(wù)區(qū) CBD 的聯(lián)系也較為緊密。 地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦、土地肥沃。 河水蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈， 形成了一道獨(dú)特的風(fēng)景。 天泰和平廣場(chǎng)位于新房村與北雙橋村之間．北臨天泰大街 占地面積 5． 39公頃．建筑面積 9． 6萬(wàn)平米。 D區(qū)一三間房西村、三問(wèn)房東村區(qū)內(nèi)有千禧家園住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建筑面積約 l20萬(wàn)平米。以休閑健身文化為主題．建設(shè)大眾健身康體中心，其中包括游泳場(chǎng)、草皮足球場(chǎng)、雕塑和名貴植物觀(guān)賞園。 （ 二 ）、 三間房的主要城市規(guī)劃 2020年 11月朝陽(yáng)區(qū)政府提出的 “2463計(jì)劃 ”，將三間房南部區(qū)定義為文化產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，即以特色文化為核心，在近 9平方公里的土地上建設(shè)兩座主題園林、四個(gè)人文生活居住區(qū)、六條文化特色商業(yè)街區(qū)、三個(gè)商業(yè)金融文化中心，以建設(shè)國(guó)家動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地為核心，打造現(xiàn) 代傳媒文化產(chǎn)業(yè)，以中華本草園為基地，發(fā)展中醫(yī)藥、旅游文化產(chǎn)業(yè)。政府對(duì)三間房區(qū)域的市政設(shè)施投資力度較大，三間房區(qū)域的潛力正在被逐漸挖掘，目前其是幾大邊緣區(qū)域中最具發(fā)展?jié)摿Φ闹攸c(diǎn)區(qū)域。 7) 主力戶(hù)型主要為二居，三居其次，一居配比相對(duì)較少，少量項(xiàng)目配有四居。 4) 區(qū)域規(guī)劃容積率平均在 2 左右。價(jià)格預(yù)計(jì)在6900 元 /平米左右。 板樓、 多層 普通住宅、公寓、花園洋房 預(yù)計(jì)在今年年底開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格在7500 元 /平米左右。區(qū)域供應(yīng)量將達(dá)到 200 萬(wàn)平米 。北京整個(gè)東部地區(qū)今年將成為一個(gè)大盤(pán)集中放量的區(qū)域。本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容 積率較高，多在 — 之間，多數(shù)項(xiàng)目在２以上，容積率最高的達(dá)到 ，本區(qū)低密度住宅供應(yīng)量相對(duì)較少。目前，該區(qū)域項(xiàng)目主要集中在朝陽(yáng)路沿線(xiàn)、地鐵八通線(xiàn)沿線(xiàn)及管莊路周邊放量。區(qū)域居住條件的不斷成熟加之區(qū)域便利的交通將吸引更多的人在此生活、投資置業(yè)，帶動(dòng)地區(qū)住宅市場(chǎng)繁榮。提升區(qū)域生活質(zhì)量。 按照通常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期來(lái)看，項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、施工到推出市場(chǎng)，至少需要半年的時(shí)間，而某些受新政影響需要修改規(guī)劃的項(xiàng)目也會(huì)在今年下半年入市，此前就有相關(guān)媒體報(bào)道 明 年 上 半年有 上百 個(gè) 需要改規(guī) 劃的項(xiàng)目會(huì)扎堆上市，因此，新政的作用真正的體現(xiàn)還要等到 明 年的 上 半年。 為了防止開(kāi)發(fā)商囤地提價(jià)，同時(shí)鼓勵(lì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，下半年大宗地塊拆分成小型土地上市的計(jì)劃已提上日程，這樣的話(huà)，過(guò)去的地王時(shí)代有可能一去不復(fù)返。 從易事達(dá) 18 個(gè)月掌握的調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，土地供應(yīng)受到宏觀(guān)調(diào)控的影響較大。 北京城八區(qū)分到的土地占總量的 40%，并向朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)區(qū)傾斜，東城、西城、崇 文、宣武 4 個(gè)中心區(qū)新增建設(shè)用地為零；遠(yuǎn)郊10 個(gè)區(qū)縣占 60%，向順義、通州、亦莊三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜。 二、 整體市場(chǎng)調(diào)查與分析 （一）、 宏觀(guān)環(huán)境調(diào)研結(jié)論列示 根據(jù)北京市國(guó)土資源局發(fā)布了 2020 年土地供應(yīng)計(jì)劃，北京市2020 年全年土地供應(yīng)計(jì)劃 6500 公頃，與 2020 年相同。 朝陽(yáng)區(qū)三間房 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)可行性分析 一、 項(xiàng)目概況 B1 區(qū) 項(xiàng)目概況 土地性質(zhì) 現(xiàn)狀情況 戶(hù)數(shù) 人數(shù) 項(xiàng)目進(jìn)展 合作方式 項(xiàng)目位置： B1區(qū)項(xiàng)目位于三間房北雙橋村 四至范圍：東至北雙橋村路，西至鄉(xiāng)屆南至北花園街北招牌掛項(xiàng)目 現(xiàn)狀住宅 134 282 以綠基投名義做一級(jí)開(kāi)發(fā)。 容積率 控高 18米 招牌掛項(xiàng)目 現(xiàn)狀住宅 242 508 已取得規(guī)劃院規(guī)劃建議書(shū) 以綠基投名義做一級(jí)開(kāi)發(fā)。據(jù)目前北京市土地整理儲(chǔ)備中心的資料顯示， 07 年上半年半年預(yù)計(jì)入市土地將達(dá)到 40 塊之多。在 7 月份，北京新建商品房以 %的漲幅位列全國(guó)城市第二，僅次于深圳。在 9 月以后，土地供應(yīng)的高潮到來(lái)，根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的信息統(tǒng)計(jì)， 9 月北京有 16 塊土地入市，面積約 200 多萬(wàn)平方米，超過(guò) 10 萬(wàn)平方米的地塊達(dá) 7 個(gè)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，政策可以影響房?jī)r(jià)，但是不能決定房?jī)r(jià)。 商業(yè)及社 區(qū)配套不斷完善，滿(mǎn)足區(qū)域居民生活需求。本區(qū)域內(nèi)購(gòu)房置業(yè)的客戶(hù)主要為一次置業(yè)的年輕白領(lǐng)，兼有部分投資型客戶(hù)。 （二）、東五環(huán)外、京通快速路沿線(xiàn)區(qū)域供應(yīng)分析 １、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)有供給量 本區(qū)域居住氛圍逐漸形成，成為東部泛 CBD 區(qū)域的新居住熱點(diǎn)，且供應(yīng)量日益增大。以二居三居為主 板樓、板塔結(jié)合 上東上品 70000 ㎡ 約 150000 ㎡ 2． 0 65 ㎡ 一居至 140 ㎡ 三居 板樓 小洋樓 17200 ㎡ 27900 ㎡ 1． 63 80 ㎡ 二居 板樓、多層 朝陽(yáng)旺角 62700 ㎡ 174500 ㎡ 2． 78 102 ㎡ 二室二廳、 140 ㎡三室二廳 板樓、塔樓、多層、高層 優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 30000 ㎡ 88000 ㎡ 2． 48 94 ㎡ 二居 板樓 東一時(shí)區(qū) 320200 ㎡ 500000 ㎡ 3． 8 60 ㎡ —100 ㎡ 板樓、塔樓、板塔結(jié)合 藝水芳園 78700 ㎡ 160000 ㎡ 1． 63 60 ㎡ 一居至 133 ㎡ 四居 板樓、塔樓 珠江綠洲 300000 ㎡ 400000 ㎡ 3． 2 118 ㎡ 二居、 143 ㎡ 三居 板樓、塔樓、板塔結(jié)合、多層、小高層、高層 水郡長(zhǎng)安 155500 ㎡ 295100 ㎡ 1． 7 板樓、聯(lián)排別墅 東衛(wèi)城 1003 ㎡ 42500 ㎡ 2． 6 118 ㎡ 及 149 ㎡ 三居 塔樓 本區(qū)域內(nèi)在售住宅項(xiàng)目主要為普通住宅項(xiàng)目，建筑形態(tài)多為板樓、塔樓或板塔結(jié)合。 （二）本區(qū)域 2020 年新推項(xiàng)目及供應(yīng)量 2020 年北京市區(qū)內(nèi)新盤(pán)主要集中在北五環(huán)沿線(xiàn)、東四至東五環(huán)沿線(xiàn)的北 段等地，管莊區(qū)域新盤(pán)量相對(duì)較少。預(yù)計(jì)今年本區(qū)域新推樓盤(pán)項(xiàng)目在 5 個(gè)左右。 還 有100110 ㎡ 三居，110 ㎡ 左右躍層。 板樓、小高層 普通住宅 A 區(qū) 5 月 21日正式開(kāi)盤(pán)B 區(qū)預(yù)計(jì)今年年底推出。 3) 區(qū)域住宅市場(chǎng)供給集中，僅 2020 年區(qū)域總體供 應(yīng)量超過(guò)150 萬(wàn)平米，其中建面超過(guò) 50 萬(wàn)平米的大盤(pán)項(xiàng)目有東一時(shí)區(qū)、萬(wàn)象新天 ,市場(chǎng)前景被一致看好 。 6) 今年入市項(xiàng)目除普通平層產(chǎn)品外，設(shè)計(jì)增加了躍層產(chǎn)品。該區(qū)域內(nèi)住宅的均價(jià)為 5500 元 —7000 元 /平方米左右，開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)上以中檔住宅為主。全鄉(xiāng)總?cè)丝?24000 人． 三間房鄉(xiāng)交通便利，距首都市中心僅 l0 公里．距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)18 公里．鄉(xiāng)域內(nèi)公路四通八達(dá)．京通高速公路、 城市輕軌鐵路橫貫東西．五環(huán)路縱橫南北，京秦、京承兩條鐵路從鄉(xiāng)域內(nèi)通過(guò)．村內(nèi)均有柏油路或水泥馬路相通．被第二大觀(guān)光河道一通惠河從鄉(xiāng)域中部穿過(guò) .而座落在鄉(xiāng)域內(nèi)的雙橋火車(chē)站是北京地區(qū)第二大貨運(yùn)站．是首都及華北地區(qū)重要的物資集散地。 康健藝術(shù)主題公園占地 53． 4公頃，位于鄉(xiāng)域北區(qū)塔褳坡．自家樓村北綠化帶。 C區(qū)一定福莊西村、定福莊東村：區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè) ”天泰定福園 ”住宅區(qū)、康達(dá)商業(yè)中心 ”等項(xiàng)目。 康達(dá)商業(yè)中心位于朝陽(yáng)路白家樓．占地面積 l 73公頃規(guī)劃建筑面積為 5萬(wàn)平方米。 （三）地塊現(xiàn)狀 Ｂ 1地塊位于朝陽(yáng)區(qū)三間房 北雙橋村 ，總占地 ， 東至北花園街路，西至東柳巷西路東至雙橋路，南至京 哈鐵路， 地塊以北 臨北京第二大觀(guān)賞河流 —通惠河。 Ｂ 1地塊位于朝陽(yáng)區(qū)三間房 東柳 ，總占地 61192萬(wàn)平方米 ，地塊 東臨雙橋路，西至鄉(xiāng)屆，南至北花園街，北至通惠河南街。 （ 四 ） 項(xiàng)目周邊交通 項(xiàng)目地塊交通極為便利， 從廣渠路延長(zhǎng)線(xiàn)的修建以及規(guī)劃中的地鐵 6 號(hào)線(xiàn)到城鐵八通線(xiàn)，朝陽(yáng)北路加之原有的京沈路與京通高速路和朝陽(yáng)路等城市主干道 都于項(xiàng)目近在咫尺 。 本地塊毗鄰京通快速、八通線(xiàn)、京沈、京哈以及規(guī)劃中的六號(hào)線(xiàn)，位置非常優(yōu)越。 緊臨京通高速，兩廣延長(zhǎng)線(xiàn)，距市區(qū)三環(huán)路僅 10 公里，交通條件極為便利。 項(xiàng)目周邊市政配套完善，創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。 目前，兩地塊所在區(qū)域除一些 臨街門(mén)市外，尚無(wú)成熟商業(yè)區(qū)，超市、銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所等生活配套設(shè)施比較缺乏，給長(zhǎng)期居住人們生活帶來(lái)極大的不便。 （二）目標(biāo)客戶(hù)定位 定位： ◆ CBD 有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，需滿(mǎn)足居住要求的首次置業(yè)者 ◆ CBD 內(nèi)需要改善居住條件的首次中年置業(yè)者 ◆ 其他區(qū)域急需用房而購(gòu)房款不足的年輕置業(yè)者 定位依據(jù)： 房地產(chǎn)品有很強(qiáng)的地源性，因此， CBD 區(qū)域?yàn)闈M(mǎn)足居住要求的首次置業(yè)者和為改善居住條件的二次置業(yè)者將是本項(xiàng)目的主要客戶(hù)群體； 生活或工作在其他區(qū)域的部分年輕人，由于積累不多，但又由于結(jié)婚或者其他原因，急需要用房的購(gòu)房者也會(huì)成為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體之一。 地塊位于位置非常優(yōu)越，周邊有大量的住宅小區(qū)，且小區(qū)商業(yè)未形成氣候，商業(yè)價(jià)值極大，再參照同類(lèi)物業(yè)商鋪價(jià)格后，取銷(xiāo)售均價(jià) 10000 元 /平方米。容積率 ，控高 18 米； B9 區(qū) 占地面積： 萬(wàn) ㎡ ，建筑面積： 97907㎡ （含 15%的地下面積為 萬(wàn)平米） ，容積率 ，控高 18 米。 二、 B1 區(qū)財(cái)務(wù)分析 （一）、土地成本 單位：萬(wàn)元 土地 土地補(bǔ)償費(fèi) 成本 地價(jià) 土地出讓金 大市政費(fèi) 四源費(fèi) 小計(jì) 土地補(bǔ)償費(fèi) 按 282 人 *50 平米 /人 =14100 平米 （二）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 單位：萬(wàn)元 基礎(chǔ) 紅線(xiàn)外市政投資 設(shè)施 紅線(xiàn)內(nèi)市政投資 綠化費(fèi) 小計(jì) 本表 綠化費(fèi)包含綠基投的收費(fèi) （三）、項(xiàng)目前期費(fèi)用 單位：萬(wàn)元 設(shè)計(jì)費(fèi) 規(guī)劃費(fèi) 市政咨詢(xún)費(fèi) 工程許可證執(zhí)照費(fèi) 規(guī)劃審查費(fèi) 施工圖審查費(fèi) 前期 測(cè)繪費(fèi) 勘測(cè)費(fèi) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 供電貼費(fèi) 招投標(biāo)管理費(fèi) 標(biāo)底編制費(fèi) 評(píng)估費(fèi) 開(kāi)辦費(fèi) 黏土磚費(fèi) 防洪費(fèi) 三通一平費(fèi) 小計(jì) （四）、建安費(fèi)用 單位：萬(wàn)元 建安 建安費(fèi) 費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 工程監(jiān)理費(fèi) 竣工圖費(fèi) 小計(jì) （五）、成本合計(jì)及其他費(fèi)用 單位：萬(wàn)元 管