【正文】 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 運(yùn)輸站場 全市共有道路客運(yùn)站 25 個(gè)（其中一級(jí)站 1 個(gè)、二級(jí)站 11 個(gè)），一、二級(jí)站場均分布在市區(qū)和縣域行政中心。全市農(nóng)村公路總里程 9130 公里，占全市公路總里程 10396 公里的%。 6 目前，全市擁有旅行社 28 家，其中國際社 2 家，國內(nèi)社 26家；星級(jí)酒店 12 家，其中三星級(jí) 6 家，二星級(jí) 6 家。 漳州是歷史文化名城有 “ 閩南第一碑林 ” 省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)云洞巖，全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位漳州明清牌坊、漳州文廟，中國十大名橋之一江東橋， “ 世界建筑奇觀 ” 漳州土樓等 。 漳州海岸線長達(dá) 680 公里，海濱風(fēng)光秀麗神奇，有國家 4A 級(jí)旅游區(qū)東山風(fēng)動(dòng)石 ── 塔嶼風(fēng)景區(qū)，國家級(jí)海濱森林公園烏礁灣，“ 天然海濱浴場 ” 馬鑾灣、隆教灣， “ 海上動(dòng)物園 ” 龍、虎、獅、象嶼，云霄漳江口 “ 紅樹林 ” 旅游區(qū)， “ 閩山第一峰 ” 南太武山以及漳州海濱火山地貌國家地質(zhì)公園的奇特海岸地質(zhì)地貌景觀──“ 海上兵馬俑 ” 龍海牛頭山古火山口和 “ 火山島 ” 漳浦林進(jìn)嶼等。有譽(yù)滿海內(nèi)外，多次出國獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。歷史上除了開辟漳州的將領(lǐng)陳政、陳元光，丁儒外，還出現(xiàn)了高登、陳淳、林偕春、黃道周、張燮、唐朝彝、藍(lán)鼎元、莊亨陽、蔡新等一大批政治家、思想家、教育家、文學(xué)家、史學(xué)家、數(shù)學(xué)家和地理學(xué)家。年平均風(fēng)力二級(jí)。 氣候 特征 漳州位于北緯 度到 25 度之間，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，年平均溫度 21℃ 。 漳州市區(qū)由薌城區(qū)和龍文區(qū)構(gòu)成，薌城區(qū)為原有城區(qū)主體，下設(shè)東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮(zhèn)。干流長 258 公里，合支流共長 1923 公里。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔 700 至 1000 米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最 高點(diǎn)，海拔 1544 米。缺少象來雅這樣的百貨公司 ? 目前漳州市區(qū)中男士護(hù)膚品、男士用品少，購買不方便 ? 停車場建議設(shè)在地下，比較安全 ? 商場要設(shè)有育嬰室 ? 要求服務(wù)人員態(tài)度要好 ? 摩托車、自行車停放不放心，要求停車管理要規(guī)范 ? 商品質(zhì)量要保證 ? 要求設(shè)有購物專車專 門來回接送（來自瑞京路女人街調(diào)查反饋） ? 看電視較少，基本不看漳州電視臺(tái)及收聽電臺(tái)廣播 ? 要求 24 小時(shí)營業(yè)，目前漳州只有南豐超市 24 小時(shí)營業(yè) ? 訪問對(duì)象認(rèn)為到本案太遠(yuǎn)，而且沃爾瑪就要進(jìn)駐，沒有必要去那里。 四、同業(yè)經(jīng)營調(diào)查 針對(duì)廈門、晉江的 Shopping Mall 開展調(diào)查統(tǒng)計(jì)，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運(yùn)作模式和經(jīng)營效果，為本項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營提供借鑒參考。掌握漳州市商業(yè)布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。 三、商圈調(diào)查 明確商圈范圍，了解商圈形態(tài)和 漳州市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 和消費(fèi)特征，同時(shí)重點(diǎn)調(diào)查本案所在區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動(dòng)態(tài)，統(tǒng) 計(jì)所在區(qū)域的客流量和車流量。 1 市場調(diào)查說明 項(xiàng)目描述 本案屬于漳州市吉馬集團(tuán)投資開發(fā)的，以 Shopping Mall 業(yè)態(tài)模式為經(jīng)營方向的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，面積 10 萬平方米，共有 4 層，計(jì)劃引進(jìn)百貨公司、大型量販超市、家電專門店等主力業(yè)態(tài)和其他配套業(yè)態(tài)業(yè)種，未來的商圈范圍以漳州市區(qū)為主，輻射 周邊縣市 直至 閩西、閩南區(qū)域 ，全客層經(jīng)營定位，以出租作為主要經(jīng)營管理方式。 二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有 Shopping Mall 運(yùn)作方式及評(píng)估 了解掌握 廈門、晉江 等地目前現(xiàn)有的 Shopping Mall 項(xiàng)目運(yùn)作方式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提出可借鑒的范例和參考。 2 市場調(diào)研方法 本次市場調(diào)研主要采用四種方式進(jìn)行： 一、行政調(diào)研 調(diào)閱政府 統(tǒng)計(jì)部門相關(guān)資料和年報(bào)，收集有關(guān)漳州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、自然地理環(huán)境和人口環(huán)境等資料，了解項(xiàng)目區(qū)域的未來城區(qū)規(guī)劃。有效樣本量 600 份 三、定點(diǎn)統(tǒng)計(jì) 在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)安排專職人員對(duì)客流和車流進(jìn)行定點(diǎn)定時(shí)的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車 流和客流的特點(diǎn)及動(dòng)向。 ? 如果本案有價(jià)格和服務(wù)方面的優(yōu)勢則會(huì)考慮去 ? 對(duì)漳州市各個(gè)商場的促銷人員非常反感 ? 目前漳州地區(qū)缺少大型超市、家電和建材城。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。兩條干流在龍海市的三叉河匯合后，又分流進(jìn)東海。 行政區(qū)劃 漳州市是福建省直轄市， 轄有薌城區(qū)、龍文區(qū)和龍海市， 漳浦縣、云霄縣、詔 安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣和華安縣?，F(xiàn) 下設(shè) 藍(lán)田鎮(zhèn) 、 步文鎮(zhèn) 、 朝陽鎮(zhèn) 、 郭坑鎮(zhèn) 4 個(gè)鎮(zhèn) ，共有 41 個(gè)行政村、 5 個(gè)居委會(huì)和 1 個(gè)鎮(zhèn)辦農(nóng)場 ，本案所在區(qū)域?qū)儆?藍(lán)田鎮(zhèn) 范圍。年降雨量 10001700 毫米，雨季集中在三至六月。 5 文化發(fā)展 漳州名人薈萃，文化昌盛。近代著名的文學(xué)家則有林語堂、楊騷、許地山。 旅游資源 目前全市擁有國家 4A 級(jí)旅游區(qū) 1 個(gè)、省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 5 個(gè)、全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位 11 處、省級(jí)文物保護(hù)單位 29 處、國家級(jí)森林公園 2 個(gè)、國家級(jí)自然保護(hù)區(qū) 1 個(gè)、國家級(jí) 地質(zhì)公園 1 個(gè)。有花市一條街，水仙花田，百花村，鳳凰山萬畝荔枝海，馬口花博園等以及各縣 （市、區(qū)）頗具規(guī)模的花果園林如長泰蘆柑公園，南靖蘭花園，平和柚子園，天寶香蕉林等。 市區(qū) 內(nèi)旅游景點(diǎn)主要有 朝陽鎮(zhèn)虎林山古人類遺址 、 云洞巖 、 江東橋 、 萬松關(guān) 、 瑞竹巖 、 石室?guī)r 和 扶搖關(guān)帝廟 。至 2020 年底，全市公路總里程 10396 公里（其中：國道主干線 186 公里、國道 267 公里、省道 683 公里），通車公路平均密度達(dá)到每百平方公里 公里。全港已建成生產(chǎn)性泊位 38 個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位 5 個(gè)（招銀港區(qū) 0、 5和鎮(zhèn)海港區(qū)后石電廠煤碼頭），生產(chǎn)性碼頭岸線長 3132 米，堆場面積 50 萬平方米，倉庫面積 37 萬平方米，港口機(jī)械 107 臺(tái)套，建成 10 萬噸級(jí)航道長 12 海里，年貨物吞吐能力 1268 萬噸。 7 漳州市經(jīng)濟(jì)概況 2020 年生產(chǎn)總值及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2020 年漳州市生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá) 億元， 較 2002 年 增長%。分商品銷售地域看，全年市的零售額 億元，比上年增長 %；縣的零售額 億元，增長 %；縣以下零售額 億元，增長%。 8 漳州市人口概況 2020 年末全市戶籍總?cè)丝? 萬人，常住總?cè)丝?464 萬人。 漳州市城市發(fā)展規(guī)劃概況 漳州市整體規(guī)劃方向以“ 東移南進(jìn)西擴(kuò) ”為主要方針 ，東部藍(lán)田開發(fā)區(qū)，西部金峰新區(qū)和南部的九龍江兩側(cè)將作為未來 10 年內(nèi)的重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域。 城市 道路交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃 重點(diǎn)加快拓通江濱大道、南昌路、修文東路、漳華路、丹霞路、瑞金路、學(xué)府路、鐘法路，形成環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，以道路建設(shè)帶動(dòng)兩側(cè)開發(fā)， 開展浦頭港、三湘江等河流清淤整治，鋪設(shè)污水管道，擴(kuò)大綠地面積，提高環(huán)境質(zhì)量。 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 構(gòu)建區(qū)域性商品流通樞紐，大力發(fā) 展商貿(mào)業(yè)。中閩百匯前身是漳州市國營百貨，于 2020 年 9 月開業(yè)，定位偏低，以家庭消費(fèi)為主，主要經(jīng)營化妝品、服飾、童裝，鞋子，還擁有一個(gè)地下超市，共有 7 個(gè)樓層。 超市：主要有吉馬超市、薌客隆超市、新華都超市、信義超市及 24 小時(shí)營業(yè)的南風(fēng)超市。 中閩百匯 — 新華西 — 世紀(jì)廣場：市區(qū)內(nèi)最繁華的商業(yè)中心區(qū)，專賣店數(shù)量最多，門店租金也最高。小吃攤點(diǎn)較多。 水仙大街（馬灶路）：燈飾城至閩南新城批發(fā)市場，沿線分布信義超市、鑫玉蘭電器城，吉馬超市，閩南新城批發(fā)市場。 南昌路：吉馬超市至肯德基，餐飲業(yè)較發(fā)達(dá)，有綠草地小肥羊火鍋，港鑫飯店，肯德基等，沿線還有部分品牌女裝專賣店 丹霞路：北京現(xiàn)代專賣至中國太平洋保險(xiǎn)公司，餐飲較集中發(fā)達(dá)，有漢宮姜母鴨海鮮酒樓，金戀大酒樓，小肥羊火鍋等，同時(shí)有少數(shù)手機(jī)專賣店和移動(dòng)大廳。 新浦路：市中醫(yī)院至廣城家用電器公司，沿線分布中醫(yī)院、市婦幼保健院，丹霞園嵊書城等 結(jié)語：漳州市區(qū)內(nèi)除了中閩百匯至新華西步行街的商業(yè)氣氛較為成熟外，其他區(qū)域在業(yè)態(tài)業(yè)種的組合搭配上極為單薄，無法吸引大量客流形成氣候。因?yàn)橹苓吘鶎儆诖_發(fā)用地，本案在該區(qū)域的能見度良好，市中心距離本案約需 15分鐘的車程，居民主要分布在水仙大街馬灶路段、建元路、新浦路、勝利東路和漳福路等街道周邊。漳州市區(qū)內(nèi)目前主要交通方式還是以摩托車和步行為主，同時(shí)在調(diào)查市民至本案所采用的交通方式也是以摩托車為主，公交車的使用頻率較低。江濱大道龍文段，主干道長 公里，寬 80 米，目前已完成了所有征地和拆遷工作。 項(xiàng)目區(qū)域車流量統(tǒng)計(jì)分析 項(xiàng)目區(qū)域車流量調(diào)查說明 本次車流量調(diào)查安排在 4/14（四）， 4/15（五）進(jìn)行，天氣晴朗，三個(gè)調(diào)查統(tǒng)計(jì)點(diǎn)分布情況如下： A、迎賓大道旁的西坑農(nóng)村信用社前，主 要統(tǒng)計(jì)從廈門經(jīng)過迎賓大道進(jìn)入漳州的車流。 表 4/14（四）平均每小時(shí)車流量（量 /小時(shí)） 13 575519265501864281716789420020040060080010001 0 : 0 0 至1 2 : 0 0 1 4 : 0 0 至1 7 : 0 0 1 8 : 0 0 至2 0 : 0 0市區(qū)往廈門廈門往市區(qū)迎賓路往廈門方向 表 4/15（五）平均每小時(shí)車流量（單位：輛 /小時(shí)） 664 6675671016947 9366746115780200400600800100012001 0 : 0 0 至1 2 : 0 0 1 4 : 0 0 至1 7 : 0 0 1 8 : 0 0 至2 0 : 0 0市區(qū)往廈門廈門往市區(qū)迎賓路往廈門方向 車流特征描述： 時(shí)間段： 10:00— 12:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 平均每小時(shí)車流量為 619 輛，其中貨車占 56%，私家車占%，摩托車占 %，長途客運(yùn)占 10%。 時(shí)間段： 14:00— 17:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車流特征： 14 平均每小時(shí)車流量為 593 輛，其中貨車占 %，私家車占28%，摩托車占 %，長途客運(yùn)占 %。 時(shí)間段： 18:00— 20:00 市區(qū)經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域往廈門方向的車 流特征： 平均每小時(shí)車流量為 417 輛，其中貨車占 %，私家車占%。夜班運(yùn)輸貨車數(shù)量較白天略有增加，車流量整體數(shù)量減少主要還是因?yàn)閺B門開往漳州的短途客運(yùn)車輛減少所致。以上數(shù)據(jù)說明目前市區(qū)內(nèi)經(jīng)過本案的車輛基本上還是以商務(wù)運(yùn)輸車輛為主，同時(shí)私家車與客運(yùn)車輛也占比較大的比例。 客流量統(tǒng)計(jì)分析 客流量調(diào)查說明 鑒于本案周邊區(qū)域均屬于待開發(fā)用地，沒有成熟的大型住宅區(qū)或商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，故本次客流量調(diào)查主要是了解靠近市區(qū)方向的客流的數(shù)量和流動(dòng)規(guī)律，分析未來流向本案的客源所在。 客流特征描述 在以上 3 個(gè)調(diào)查點(diǎn)所觀察統(tǒng)計(jì)的客流主要由周邊公司員工、工地建筑工人、居民和學(xué)生組成，在本案所處的區(qū)域周邊缺乏成熟的社區(qū)和商務(wù)中心，流動(dòng)人員數(shù)量較 少。訪問對(duì)象中有 %的學(xué)歷水平在高中或中專 。 表六 訪問對(duì)象居住區(qū)域比例 262 2534914050100150200250300薌城區(qū)龍文區(qū)郊區(qū)周邊縣市 表七 訪問對(duì)象來源比例 30715257 62050100150200250300350本地周邊縣市省內(nèi)外來省外 表八 訪問對(duì)象住房情況 18 383174210100200300400500自購租住宿舍 訪問對(duì)象職業(yè)特征及收入情況 在訪問對(duì)象 中，有 28%屬于商鋪個(gè)體經(jīng)營者，其次 %在事業(yè)單位就業(yè)，在民營企業(yè)中工作的占 14%。 表九 訪問對(duì)象職業(yè)比例 411195781162521947050100150200政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位外企民營公司商鋪個(gè)體經(jīng)營者在校生無業(yè)、待業(yè)或下崗國營企業(yè) 表十 訪問對(duì)象 月收入比例 165309553415050100150200250300350100 0元 以內(nèi)100 0元 —2 000 元200 0元 —3 000 元300 0元 —5 000 元500 0元 以上 19 商圈消費(fèi)特征 消費(fèi)性支出及儲(chǔ)蓄調(diào)查 根據(jù)下表可以看出， 32%的訪問對(duì)象基本上在每