【正文】 主或物業(yè)使用人常在陽臺上、窗戶沿?cái)[放 一些雜物或花盆，若不注意固定而發(fā)生脫落、墜落致人損害的，要負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。 (5)建筑物等物所有人或管理人的侵權(quán)責(zé)任。應(yīng)注意產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任即屬于一種無過錯(cuò)的嚴(yán)格責(zé)任，與屬于疏忽責(zé)任的服務(wù)責(zé)任不同，服務(wù)責(zé)任是有過錯(cuò)責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)是未盡合理注意義務(wù)。例如《民法通則》第 122 條的原則規(guī)定，中國《建筑法》第 80 條規(guī)定： “在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者賠償。 (3)因產(chǎn)品質(zhì)量不合格致人損害的民事責(zé)任。例如，中國建設(shè)部《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第 25 條 規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門的危房鑒 定機(jī)構(gòu)在哪些情況下應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。同時(shí)具備損害事實(shí)和違法行為 (造成損害的侵犯是違法的行為 )、違法行為和害事實(shí)之間有因果關(guān)系、違法行為人有過 錯(cuò)這四個(gè)構(gòu)成要件 (條件 )，就能發(fā)生一般侵權(quán)行為的民事責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理違約行為和違約責(zé)任的具體分析見本書第 6 章關(guān)于物業(yè)管理合同法制的專論。 在合同法 領(lǐng)域，違約責(zé)任居于核心地位，它實(shí)質(zhì)上是債務(wù)人所負(fù)合同債務(wù)的轉(zhuǎn)化形態(tài)，是當(dāng)事人不履行或不正確履行合同債務(wù)的法律報(bào)應(yīng)，其目的在于督促當(dāng)事人遵守自己作出的承諾。因此，掌握違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的內(nèi)容、法理及 二者的區(qū)別，是研究物業(yè)管理民事責(zé)任規(guī)范的重點(diǎn)。補(bǔ)救性法律責(zé)任主要是賠償、恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)、賠禮道歉、履行職務(wù)等。制裁就是懲戒、處罰，制裁實(shí)際上是一種對違法者的某種權(quán)利的合法損害或者使違法者承擔(dān)一項(xiàng)新的不利義務(wù)，其目的是使違法者引以為戒，今后不再犯。它是制裁最為嚴(yán)厲的一種報(bào)應(yīng)。是對有輕微違法行為，但尚不夠給予刑事處罰的違法行為人實(shí)行強(qiáng)制性教育改造的一種行政措施。中國《行政處罰法》第二條明文規(guī)定行政處罰的種類包括：警告；罰款；沒收違法所得、 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 58 頁 沒收非法財(cái)物；責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。指公民或法人的人格權(quán)受到不法侵害時(shí)，權(quán)利人可請求行為人當(dāng)面承認(rèn)錯(cuò)誤，表示歉意，以保護(hù)其人格尊嚴(yán)。指依 法律規(guī)定或當(dāng)事人約定，違約方向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的金錢。 ⑥ 修理、重作、更換。 ④ 返還財(cái)產(chǎn)。 ② 排除妨礙。民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點(diǎn)是它主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以由當(dāng)事人自行約定。按法律責(zé)任的內(nèi)容不同，一般分為民事法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任、行政法律責(zé)任、刑事法律責(zé)任四類。法律設(shè)定法律責(zé)任的目的是直接顯示國家強(qiáng)制力量的存在和威力，使被破壞而失衡了的原有合法權(quán)利義務(wù)關(guān)系恢復(fù)平衡，從而保障有關(guān)法律規(guī)范的貫徹執(zhí)行和有效地維護(hù)社會法律秩序。 物業(yè)管理法律責(zé)任制度是國家對物業(yè)管理社會關(guān)系進(jìn)行法律組控的一種形式，以保護(hù)合法權(quán)益、促使有關(guān)義務(wù)履行為中心環(huán)節(jié)，而在法律責(zé)任追究方與法律責(zé)任承擔(dān)者之間建立起一種特殊的與國家強(qiáng)制性處罰措施相聯(lián)系的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 物業(yè)管理業(yè)務(wù)工作大部分涉及物業(yè)維 護(hù)、房屋修繕、機(jī)電設(shè)備和市政設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、人居環(huán)境和工作環(huán)境改良、白蟻防治、危房管理和鑒定等許多專業(yè)性技術(shù)，國家往往有相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)程，業(yè)主方也 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 58 頁 會提出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面的要約而被物業(yè)管理公司承諾。除某些民事責(zé)任的認(rèn)定 (如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé) 任 )可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)外，其他法律責(zé)任的認(rèn)定 只能由法定的專門機(jī)關(guān)或經(jīng)合法授權(quán)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。當(dāng)事人在法定期限 內(nèi)不申請復(fù)議，不提起行政訴訟，又不履行具體行政行為所確定的義務(wù)的，作出具體行政行為的行政管理部門可以按照《行政訴訟法》第 66 條以及《行政處罰法》第51 條第 (三 )項(xiàng)的規(guī)定，申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。特別是 1999 年修訂后的《行政復(fù) 議條例》，將抽象的行政行為也納入可復(fù)議范圍，這是中國依法治國進(jìn)程中的一個(gè)重大成果和重要標(biāo)志。大致有兩種 情況：一是原則上不停止執(zhí)行；二是暫緩執(zhí)行 (參見中國《行政復(fù) 議條例》第 39 條和《行政訴訟法》第 44 條的規(guī)定 )。指具體行政行為內(nèi)容一經(jīng)確定，對行政相對人和行政機(jī)關(guān)及其工作人員都具有拘束制約的效力，都必須按其內(nèi)容要求履行自己的義務(wù)或職責(zé)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 58 頁 有效的物業(yè)管理行政行為具有下述效力： ① 確定力。二是執(zhí)行罰，又稱罰鍰，指行政相對人不及時(shí)履行、他人又不能代為履行的作為義務(wù)或不作為義務(wù)，行政機(jī)關(guān)可以依法采用課以財(cái)產(chǎn)上新的給付義務(wù)的辦法，促其履行義務(wù)。 行政強(qiáng)制執(zhí)行可分為間接強(qiáng)制和直接強(qiáng)制 (包括人身強(qiáng)制和財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制，如強(qiáng)制傳喚、強(qiáng)制拆除等 )兩大類。 行政強(qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)有兩種，即由行政機(jī)關(guān)自己執(zhí)行和經(jīng)行政機(jī)關(guān)申請由法院執(zhí)行。即短期內(nèi)限制或剝奪人身自由 (如行政拘留 )的制裁，但在專門的物業(yè)管理法規(guī)中未規(guī)定人身罰，因而除涉及觸犯《治安管理處罰條例》的行為外，不能將人 身罰作為物業(yè)管理行政處罰的形式。是剝奪違法者一定財(cái)產(chǎn)權(quán)益的制裁，如罰款、沒收非法所得、沒收非法財(cái)物、拆除違法建筑等。物業(yè)管理行政處罰，指物業(yè)管理歸口行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)根據(jù)物業(yè)管理行政管理法規(guī)及有 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 58 頁 關(guān)行政管理法規(guī)，對行為違反法規(guī)規(guī)定但社會危害程度較輕尚未構(gòu)成犯罪的行政相對人所作出的懲戒性法律制裁。二是行政強(qiáng)制措施，又分為限制人身 自由和限制財(cái)產(chǎn)權(quán)利行使的兩類強(qiáng)制措施。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 58 頁 物業(yè)管理具體行政行為還可以劃分出依職權(quán)的行政行為與依請求的行政行為、要式的行政行為與不要式的行政行為、獨(dú)立的行政行為與補(bǔ)充的行政行為、受領(lǐng)的行政行為與不需受領(lǐng)的行政行為等其他類型。 從行政訴訟法學(xué)角度看，可訴性行政行為是擁有行政管理 職權(quán)的行政主體在對社會實(shí)施管理的過程中行使其行政管理職權(quán)，并對行政相對人的權(quán)利義務(wù)發(fā)生實(shí)際利害影響，具有司法審查可能性和必要性的行為。準(zhǔn)行政行為是指行政主 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 58 頁 體所作出的行為本身并不直接發(fā)生法律的效力和后果，但對能直接產(chǎn)生法律效果的行政行為有直接影響的行為。如果自由裁量超越法定范圍，也就成了違法問題。例如《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第 40 條規(guī)定： “物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對住宅區(qū)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予 警告或者處 5000 元以下罰款。這里有三種情況：一是法規(guī)規(guī)定了 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 58 頁 具體明確的幅度，允許行政主體按所遇實(shí)際情況擇定。 物業(yè)管理具體行政行為按受法律拘束程度不同可分為羈束裁量的行政行為和自由裁量的行政行為兩類。所謂普及性指該抽象行為是針對從事規(guī)范所列活動的所有的人，具有普遍約束力；后及性指該抽象行為一般沒有前溯力，只對規(guī)范發(fā)布后發(fā)生的情況生效。這個(gè)定義在廣義行政行為基礎(chǔ)上又排除了抽象的行政行為，但仍包括事實(shí) 行為 (對行政相對人不具有法律拘束力的行為，如工作檢查行為、事故調(diào)查行為等 )、雙方行為 (如行政合同行為 )。對行政行為概念有多種解釋，廣義的解釋是指擁有行政職權(quán)的組織或個(gè)人所實(shí)施的所有的公法行為，這一解釋將行政機(jī)關(guān)實(shí)施的民事行為和國家公職人員的個(gè)人行為排除在行政行為之外；較廣義的解釋是從按行政訴訟法可以起訴的行政行為角度作出的解釋，即中國最高人民法院修改行政訴訟法的《貫徹意見》中作出的可訴性行政行為概念解釋：行政行為是具有行政管理 職權(quán)的行政 機(jī)關(guān)、法律法規(guī)授權(quán)的組織及其工作人員，在行使行政管理職權(quán)過程中所實(shí)施的所有的具體行為。抽象行政行為是指針對不確定的多數(shù)人 (一般人 )制定和發(fā)布的、可反復(fù)適用且不能直接進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行過程的行政管理規(guī)范性文件的行政行為，具有普及 (普遍 )性和后及 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 58 頁 性。例如，對違反物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定的行為作出行政處罰決定書這一具體行政行為，處罰的對象必定是某個(gè)具體的違規(guī)者，而該項(xiàng)處罰又必定是溯及處罰決定書作出以前已經(jīng)發(fā)生的未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書而從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)或者所管理物業(yè)與所持資質(zhì)證書等級不相符的違規(guī)行為。 自由裁量的行政行為指行政管理法規(guī)雖有規(guī)定，但只規(guī)定一定幅度或可采取多種措施，在具體執(zhí)行時(shí)，行政主體可以有一定的選擇，根據(jù)實(shí)際情況相對自由地作出自主決定。二是法規(guī)的規(guī)定比較籠統(tǒng)，幅度較寬，由執(zhí)法的行政主體根據(jù)具體情況裁量決定。行政主 體所作出的具體行政行為，屬于自由裁量中過重或畸輕或顯失公正的，則只是是否適當(dāng)?shù)膯栴}， “不當(dāng) ”和 “違法 ”兩者在性質(zhì)上有區(qū)別，因而在糾正或補(bǔ)救、賠償時(shí)做法也不相同。如命令某位違章對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占的業(yè)主限期改正、恢復(fù)原狀的具體行政行為，對該業(yè)主直接產(chǎn)生法律約束效力。例如調(diào)查行為、具有建議性或推薦性而非行政命令式的行政指導(dǎo)行為、對行政相對人的咨詢答復(fù)行為等。中國最高人民法院在進(jìn)行審判方式改革時(shí)明確提出了增加不同于維持判決、撤銷判決的確認(rèn)判決，從而將事實(shí)行為也直接納入行政訴訟范圍，對于事實(shí)行為只能通過確認(rèn)判 決來確認(rèn)這個(gè)行為是合法還是違法，進(jìn)而解決行政賠償與不賠償問題。行政措施，依其目的和對行政相對人權(quán)利義務(wù)影響的不同，主要分為三大類：一是行政許可，指行政機(jī)關(guān)根據(jù)特定行政相對人的請求而決定是否賦予其某種權(quán)利能力、行為能力或使對一般人禁止的禁令對其解除的行政措施。三是行政處罰。二是財(cái)產(chǎn)罰。四是人身罰。 物業(yè)管理行政強(qiáng)制執(zhí)行，指物業(yè)管理的行政主管機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)，依據(jù)法定職權(quán)和物業(yè)管理行政法規(guī)，在行使行政管理職權(quán)過程中，對不履行法律義務(wù)的行政相對人，直接或依法申請法院采取強(qiáng)制措施強(qiáng)迫行政相對人履行義務(wù)的行政行為 。如果行政機(jī)關(guān)不執(zhí)行或不申請法院執(zhí)行生效的具體行政行為，承受該具體行政行為權(quán)利的一方當(dāng)事人有權(quán)向行政機(jī)關(guān)提出執(zhí)行申請。代執(zhí)行的程序一般分為告誡責(zé)令、代執(zhí)行、費(fèi)用征收三個(gè)階段。 三、物業(yè)管理具體行政行為的效力 物業(yè)管理行政行為屬于在行政職權(quán)范圍內(nèi)作出的、證據(jù)確鑿、適用法規(guī)正確、符合法定權(quán)限和程序的，具有法律約束力，在法律上是有效力的。 ②約束力。如果行政相對人對使本人承擔(dān)履行一定義務(wù)的具體行政行為提出申訴或提起行政訴訟，在申訴或行政訴訟期間是否仍需執(zhí)行或強(qiáng)制執(zhí)行，這要看法律行政法規(guī)的具體規(guī)定。中國已分別于 1989 年 4 月 4 日公布《行政訴訟法》、 1990 年 12 月 24 日發(fā)布《行政復(fù)議條例》、 1994 年 5 月 12 日